房地产土地一级市场的政府管控制度分析
土地供给制度改革及其对房地产业的影响
较高 的招标 、拍卖和挂牌方式。
（ ） 目前 经 营性 土地 出 让 的 方 式 三
土地 制向主 给 现 要 题 革存 问 供度的 及方 改
（ ）土 地 供 给 制 度 的 法 律 基 础 与 产 一
制失灵。因此 ，必须 明确土地储备 中心作
为政府土地所有权代表的 国有独资企业 身 份 ，使 一级土地市场 的供给主体到位 ，并
并整理和基础 设施 的配套建设 ，形成 可供 出让和 出租 的 “ 熟地 ” 。储备机构将已完成 开发 的 “ 熟地 ”进行储备 ，等待 出让。 供地 。储备机构根据社会 发展 、城市
利益的保护及补偿机 制。因此 ， 完善城市土
地产权体系，建立科学 、合理 的产权制度 ， 是当前土地供给制度改革的主要问题。
（ ） 地 供 给 的 市场 规 则 制 度 问 题 二 土
储备上基本 以选地为主。今后凡是经营 用
地都需要经过 招标、挂牌、拍卖方式取 得。
隐性市 场要向有形市场转变。土地使
用制度改革 以后 ，虽然是建立 了土地储备
特定的公 民、法人和其他组织参加 国有土
地使用权投标 ，根据投标结果确定土地使 用者的行为。
目前 ，我国城市土地产权体 系的突出
问题有两个 ：一是谁来代表 国家土地所有
权， 是理论上的所有者—— 中央政府还是事 实上的占有者——地方政府。另外 ， 如何实
土 地 供 给 制度 改 革 的现 行 机 拍 卖出让国有土地使用权。其是指出 制 及 改 革 过 程 让 人发布拍 卖公告 ， 由竞买人在 指定 时间、
我国已经建立 了比较规范 的土地储备 制度 ，其在运作过程 中大致可划分 为以下 三个阶段 ： 征购 。这 一阶段是土地储备机构取得 土地 的过 程。 土地 的来源主要有 两方面 新
浅析政府失灵表现--从房地产寻租案例分析
《财政学》第一次作业浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析学号 200621112 姓名马文琴学院金融学院专业金融学（国际金融）浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析一、政府失灵的简介在行政国家中，政府对社会的影响是巨大的，政府职能渗透到人们生活的各个领域。
我国现阶段作为一个典型的次那个证国家，政府与民众的生活日益密切。
所谓政府失灵是指当由于政府机制自身缺失而导致资源配置低小或无效的情形。
在我国政府失灵的表现主要有：政府机构的低效率，一方面是成本过高，一方面是浪费严重；政府政策失误，集中表现为信息是否充分可靠；另外，就是即将谈到的寻租现象。
寻租，广义上泛指社会中各种非生产性的追求经济利益的活动，或者说是各种维护既得的经济利益的活动，狭义上指政府官员动用行政权利追求既得经济利益的活动，他与政府对经济的干预息息相关。
下面将对房地产业政府寻租，也就是狭义上的寻租，作出一定的分析。
二、近年来房地产业发展概况我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年到2007年进入大幅度提升状态，虽然到2008年下半年，全国部分大城市商品房价格环比有所下降，包括深圳、上海、杭州、北京等，但是持续的同比上涨趋势导致进入2008年房价已经维持在高位，而正是地产业这几年来的欣欣向荣的景象，不仅吸引了开发商的眼球，同时使政府部门也逐渐增加了对房地产业的关注。
政府部门的参与，一方面是为了发挥政府部门资源配置、稳定经济、收入分配的职能，另一方面，由于政府失灵的不可避免，政府也再不自觉地进入到了房地产行业的利益分配。
商品房售价上涨原因分析首先，工程造价近年来的上涨，导致住宅和非住宅销售价价格不同程度的上涨。
工程造价在住宅销售价格中占比较高，但从对销售价格的影响看，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。
从2000～2004年的数据来看，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。
土地一级开发内容及相关税费
土地一级开发内容及相关税费7月30日下午，我所全体人员同廊坊市国土土地开发建设投资有限公司和廊坊市凯创房产置业有限公司全体财务人员进行了关于土地一级开发的学习。
下面就将这次的学习内容做以下介绍：一、土地一级开发相关内容（一）土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。
1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。
随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。
经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。
虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。
这里的“开发”实际上是指土地一级开发。
因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。
（二）我国城市土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年) 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。
1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。
1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。
土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。
按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。
可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
我国土地储备制度对房价的影响
我国土地储备制度对房价的影响摘要：土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。
本文首先分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。
尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。
文章最后提出了几项改革建议，只有土地储备制度更加完善，市场上才能出现公正公平的房价。
关键词：土地储备制度；土地供应；房价；影响中图分类号：f293.2文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0052-02引言在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。
我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。
虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。
我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。
这些年来房价不断攀升，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占gdp约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。
2009年1-11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。
2010年，房价涨幅最高北京达到了42%，各个城市平均下来涨幅为20%左右。
那么作为国家调控房地产行业的基本政策的土地储备制度与房价的高速上涨有什么样的关系呢？土地储备制度在多大程度上促成了房价的上涨呢？一、土地储备制度的内涵土地储备制度是指由城市政府委托或设立专门机构，对通过收购、收回、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发、整理，并加以储存。
房地产行业环境分析
房地产行业环境分析一、概述房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展与国家经济、社会民生息息相关。
随着城市化进程的加速和人口结构的变化，房地产行业呈现出复杂多变的发展态势。
从政策环境到市场环境，从消费者需求到技术创新，房地产行业面临着前所未有的挑战与机遇。
在政策环境方面，政府对房地产市场的调控力度不断加强，旨在抑制投机性购房，保障居民住房需求。
政策还鼓励租赁市场的发展，支持企业开发租赁住房，以缓解住房供需矛盾。
在市场环境方面，随着消费者需求的变化，房地产市场的竞争日趋激烈。
消费者更加注重房屋的品质、功能性和居住环境，对地段、交通、配套设施等要求也越来越高。
随着互联网的普及和电商的发展，线上购房、虚拟看房等新型交易模式逐渐兴起，给传统房地产市场带来了不小的冲击。
在技术环境方面，随着科技的进步，建筑行业也在不断创新。
绿色建筑、智能家居、BIM技术等新兴技术的应用，不仅提高了建筑的质量和效率，也提升了居住者的生活品质。
房地产行业面临着复杂多变的环境，既有机遇也有挑战。
企业需要紧跟市场变化，才能在竞争中立于不败之地。
政府也应加强调控，保障房地产市场的健康稳定发展。
1. 房地产行业概述房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一，涉及土地开发、房屋建设、房地产交易等多个领域。
随着城市化进程的加快和人口增长带来的住房需求的增加，房地产行业在过去几十年中经历了迅猛的发展。
它不仅仅是经济建设的重要组成部分，还与人们的日常生活息息相关，为国民提供了居住、办公、商业活动等各种场所。
房地产行业正在面临转型的关键时期，由单一的住宅开发逐步向多元化、综合化的方向发展，包括商业地产、工业地产、物流地产等多个领域的拓展。
在概述部分中，我们需要了解房地产行业的历史发展背景、当前的行业规模及市场份额分布情况。
还应深入探讨行业内部的不同业态以及他们之间的关系。
房地产市场在不同城市呈现出不同的发展特点和市场状况，也要在此阶段进行一个全面的描述和分析。
我国土地储备制度对房地产市场的影响
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。
并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。
关键词：土地储备制度房地产市场对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。
此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。
目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。
我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。
但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。
以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。
同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。
相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。
如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。
试论如何做好土地收储工作
试论如何做好土地收储工作摘要：所谓土地收储，就是指土地收购和储备制度的简称，这一制度是为了更好地服务国土资源部门及地方政府，从而可以满足其更好经营土地的需求。
通过土地收储工作，可以有效地加强对土地的调控，从而规范土地市场，完善土地储备制度，在一定程度上促进土地的节约利用，提高土地的利用率。
土地收储工作的开展对我国的发展起到了积极作用。
本文主要分析土地收储工作的必要性、背景及意义，以及在当前土地储备机制中存在的一些问题，并针对这些问题提出有效的解决策略。
希望通过本文的简单分析探讨能够给我国土地收储工作起到一定的促进作用。
关键词：土地收储；问题；建议引言2006年，国务院公布了《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了土地收储工作的重要性；土地收储工作对我国国民经济的发展，实现中华民族的伟大复兴都有重要意义。
国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确规定：“不得将两宗以上地块捆挷出让，不得毛地出让。
”以前多数地方土地交易多以“毛地”出让为主，按照《通知》规定今后土地交易必须一律实行净地出让，这就为土地收储净地出让工作提出了现实课题。
我们必须适新应变，充分发挥土地收储职能作用，在土地收储净地工作上勇于创新，大胆实践，对“收、储、供”链条实施精细化管理，破解土地收储净地工作的难题，进一步增强政府调控土地市场的能力。
1土地收储内涵与功能土地收储是土地收购与储备的简称，是指土地储备机构动用国家优先购买权力，将收购后的土地纳入储备管理体系，并在出让给新的用地单位前，由土地收购储备结构组织前提开发与经营管理的行为，是国土资源管理工作的重要组成部分，是提高土地资源利用率，增强土地市场宏观调控的重要手段。
毫无疑问土地收储是对土地资源进行有效管理的重要措施，能够有效防止了国有资产流失。
《土地储备管理办法》中，明确指出了土地收储意义。
如不能对土地资源进行统一收储与征用，则无法实现对土地的有效调控与利用，非常不利于土地资源利用和经济持续发展。
房地产市场稳定保障措施
房地产市场稳定保障措施随着经济的快速发展，房地产市场作为一个重要的经济支柱，在促进经济增长和城市发展方面扮演着重要角色。
然而，房地产市场的不稳定性可能会给经济和社会带来巨大的风险。
为了保障房地产市场的稳定，政府需要实施一系列的安全措施。
本文将探讨一些重要的措施，旨在帮助保障房地产市场的稳定。
1. 加强土地管理与供给控制土地是房地产市场的基础，合理的土地管理和供给控制对于稳定房地产市场至关重要。
政府可以通过建立健全的土地使用规划和登记制度，确保土地的合理开发和利用。
同时，加强土地供给的管控，避免土地泛滥和过度开发，有助于保护市场的稳定。
2. 提高房地产开发商的资金管理能力房地产开发商是房地产市场的主要参与者，其资金管理能力直接影响市场的稳定。
政府可以通过加强对房地产开发商的监管，建立完善的财务审计和风险控制机制，促使开发商遵守合规规定，并控制其资金链风险。
同时，加强对开发商的信用评级和信用管理，有助于提高市场参与者的信心。
3. 完善住房公积金制度住房公积金制度是保障居民基本住房需要的重要机制。
政府可以通过完善住房公积金的管理和使用规定，加强对住房公积金的监管，确保其合理使用，避免出现滥用和浪费的情况。
此外，还可以通过加大对住房公积金的宣传和教育力度，提高居民对住房公积金制度的认识和参与度，进一步推动房地产市场的稳定。
4. 强化金融监管和风控金融机构在房地产市场中扮演着重要的角色，其稳定运行对于整个市场的稳定至关重要。
政府可以通过加强对金融机构的监管，建立健全的风险防控机制，提高金融机构的风险意识和管理能力。
此外，还可以通过完善信贷政策和调节房贷利率等措施，引导市场参与者理性购房，避免过度杠杆化和房地产泡沫的产生。
5. 加强房地产市场信息公开信息透明度是保障房地产市场稳定的重要保障措施之一。
政府可以通过建立完善的信息公开制度，确保市场信息的及时、准确和公正，避免虚假宣传和市场操纵的情况发生。
同时，加强对房地产市场数据的收集和分析，及时发现市场风险和问题，采取相应的调控措施，有助于维护市场的稳定。
中国房地产调控政策的演变及分析
中国房地产调控政策的演变及分析一、本文概述本文旨在全面梳理和分析中国房地产调控政策的演变历程，深入探讨各个阶段的政策特点、实施效果及其对房地产市场的影响。
文章将按照时间顺序，从改革开放初期的住房制度改革开始，一直到最新的房地产调控政策，逐步揭示中国房地产政策的发展历程和调控逻辑。
通过对历史数据的整理和分析，我们将展示中国政府在房地产市场调控方面的努力，以及这些努力如何影响了房地产市场的运行和发展。
本文还将对当前房地产调控政策进行深入剖析，评估其效果，并预测未来可能的政策走向。
希望通过这样的分析，能够为读者提供一个清晰、全面的视角，以理解中国房地产市场的调控历程和政策逻辑。
二、中国房地产调控政策的演变历程自1998年中国住房制度改革以来，中国的房地产市场经历了快速的发展和波动，政府为了保持房地产市场的健康稳定，出台了一系列调控政策。
这些政策在不同时期针对不同的问题进行了调整和优化，形成了具有中国特色的房地产调控体系。
在2003年至2008年期间，随着房地产市场的快速发展，房价快速上涨，政府开始加强对房地产市场的调控。
这一阶段的主要政策包括：提高房贷利率、限制房贷额度、实施土地供应制度、加强对房地产开发商的监管等。
这些政策有效地抑制了房地产市场的过热现象，保持了市场的稳定。
然而，2008年全球金融危机爆发后，中国政府为了刺激经济增长，采取了一系列宽松的货币政策和房地产刺激政策，导致房地产市场再次出现快速上涨。
为了遏制房价过快上涨，政府在2010年至2013年期间出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、土地供应管理等。
这些政策在一定程度上抑制了房价的过快上涨，但也引发了部分地区的房地产市场波动。
进入2014年以后，随着中国经济进入新常态，房地产市场也面临新的挑战。
政府开始注重房地产市场的长效机制建设，提出了“房住不炒”的定位，并通过调整土地供应、加强金融监管、完善住房保障等手段，促进房地产市场的平稳健康发展。
房地产政策调控 制度完善是根本
・ １ ６ １ ・
房地产政策调控 制 度 完善是 根本
赵桂梅 （ 哈 尔滨 市住 房 保 障 和 房 产 管 理局 道 外房 产 交 易 管理 二 所 ， 黑 龙 江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ０ ０ ห้องสมุดไป่ตู้ 摘 要： 房 地 产 业是 我 国经 济 社 会 发 展 的 重要 支 柱 型 产 业 ， 是 关 系到 国计 民 生 的基 础 性行 业 。面 临 当前 诸 多 问题 。 政 府 需加 大 产 业 调 控力度 ， 完善住房保 障体 系， 加 强市场监督 与管理 ， 有效改善 房地 产业混乱局 面。 关键 词 ： 房地产 ； 政策； 调 控
一
一
动机 ：除减少与避免轻载运行外 ，应谨慎使用有过多剩余负载的电动 机， 在负载的末端 ， 加装改善功率因数用的电容器， 可大量节 电。 这是完 Ｖ ２一 ｃｏｓ （ １ ７ ） ‘ ｐ ２ 、 ｄ ２ 全可行的。ｃ ． Ｘ ｆ 于电炉与感应炉 ： 可在整流器上安装专为改善功率因数 显然， 功率 因数是随着输出电压的降低而变小。 用的补偿电容器（ 组） 。对于大容量设备， 要 求装设能根据负载变化而分 各种电器设备， 提高功率因数是有潜力可挖的。 组通断的电容器（ 组） 。（ ２ ） 分组补偿。把移相电容器组最好接到变压器 ５ 改善功 率 因数 的方法 二次侧母线或车间配电室的母线上。分组补偿方式的电容器利用率比 ５ ． １自然调整。 提高功率因数 ， 最合理的途径是降低无功电力消耗 ， 个别补偿高 ， 能减少高压供电线路和变压器中的无功负载 ， 并可根据负 提 高用 电设 备 的 自然 功 率 因数 ， 主要 措 施 如下 ： （ １ ） 可采 取 尽 量减 少 变 载的变动切除或投 ＾电容器组。缺点是不能减 ｌ 、 分支线路的无功电流 ， 压器的浮装容量 ， 使变压器 、 电动机等设备的实际负荷在 ７ ５ ％以上； （ ２ ） 安装较麻烦。（ ３ ） 集中补偿。将移相电容器组接在地区变 电所或总降压 调整负荷 ， 减少空载运行设备 ； （ ３ ） 当电动机轻载运行时 ， 在不影响照明 变电所 的母线 Ｅ 。 这种补偿的优点是电容器的利用率高， 能减少电力系 与可能的情况下 ， 可适 当降低变压器的二次 电压 ； （ ４ ） 三角形接法的电 统和变 电所主变压器及供电线路 的无功负载 ，但不能减少低压网络 的 动机 ， 当其负荷在 ５ ０ ％以下 ， 条件允许时， 可改为星形接法等措施。 无功负载， 无功补偿虽然有很多方式 ， 但是应遵循就地平衡的原则 ， 做 ５ ． ２ Ａ． Ｉ调整。可使大容量绕线式异步电动机同步运行 ； 使长期运 到分层（ 电压层次 ） 与分区（ 地区、 县或站网络） 平衡。 行 的大型设备采用 同步电动机传动或使其空载过励运行 ； 最经济 、 最有 对 电力设备进行无功补偿 ， 提高功率因数 ， 不但是节能的的途径 ， 效的补偿无功提高功率因数的方法是装设补偿电容器，具体可采取如 而且是保证电压质量的基本条件 。 有效的电压控制和合理 的无功补偿 ， 下做法 ： （ １ ） 个别补偿。可改善单独负载的功率 因数 ， 常用于低压网络 ， 不仅能保证电压质量 ， 而且提高了电力系统运行的稳定 『 生和安全性 ， 有 把 电容器直接接到用电设备上 。 ａ 对照明器具 ： 应采用高力率型 ； 在荧光 着 巨大 的社 会效 益 。 灯的镇流器上加装补偿电容器 ， 可以提高功率因数达 ９ ０ ％以上。ｂ ． 对电
房地产集团管控
房地产集团管控在当前繁荣的房地产市场中，房地产集团管控是一个至关重要的环节。
通过有效的管控，房地产集团可以提高运营效率，降低风险，并取得可持续发展。
本文将介绍房地产集团管控的概念、重要性以及一些常见的管控措施。
概念和定义房地产集团管控是指针对房地产集团的各个环节和业务进行系统性的管理和控制。
它涵盖房地产集团的房地产开发、销售、物业管理等方面，旨在实现房地产集团整体运营的高效、稳定和可持续发展。
房地产集团管控通常包括以下几个方面：1.风险管控：房地产集团面临着各种风险，如市场风险、政策风险、资金风险等。
通过制定有效的风险管理策略，房地产集团可以降低风险，并有效应对突发事件。
2.财务管控：房地产集团需要进行资金安排、财务分析、成本控制等方面的管理。
只有确保资金的充足和合理利用，房地产集团才能持续发展。
3.项目管理：房地产集团通常同时进行多个项目，如开发、销售、物业管理等。
通过合理的项目管理，包括项目策划、组织协调、资源调配等，房地产集团可以提高项目的效率和质量。
4.市场调研和竞争分析：房地产市场竞争激烈，只有通过深入的市场调研和竞争分析，房地产集团才能了解市场需求和竞争态势，从而制定出合理的战略和决策。
房地产集团管控的重要性房地产集团管控的重要性不言而喻。
首先，房地产集团的规模通常较大，涉及到大量的资金和资源。
如果没有有效的管控，将很容易导致资金浪费、资源浪费，从而影响到房地产集团的运营和发展。
其次，房地产行业的市场环境和政策经常发生变化。
只有通过有效的管控措施，房地产集团才能及时调整策略，应对市场和政策的变化，从而保持竞争力。
此外，房地产集团通常拥有多个子公司和项目，管理起来非常复杂。
有效的管控可以提高对子公司和项目的监管和协调能力，确保各个部门之间的协同效应。
最后，房地产集团通常需要与政府、金融机构等合作。
通过有效的管控，房地产集团可以更好地管理与合作伙伴的合作关系，从而获取更多的资源和支持。
常见的房地产集团管控措施1.管理层建设：房地产集团需要建立健全的管理层，包括高级管理团队和职能部门。
房地产市场机制缺陷与政府作为分析
房 地 产 业 是城 市 改革 的重 要 经 济 领 域 之一 ，在 二 十 余 年 房 地 产 业 的发 展 过 程 中 ， 由 于发 展 迅 猛 ， 关 系 国计 民生 ，对 于 房 价 的 非理 性 上 涨 与 短 暂 调整 ， 以及 政 府 的宏 观调 控 一 时失 灵 ， 一直 为 人 们 所 关 注 。本 文 试 图对 房 地 产 市 场 机 制 的缺 陷及 政 府 的 作 为进 行 分 析 ，并 提 出 一 些调 控 房 地 产 市 场 的对 策 与思 路 ， 以利 于房 地 产 业稳 步 健康 发 展 。 房 地产 市场 机 制 的认 识 与分 析 从 改 革 开 放 到 社 会 主 义 市 场 经 济 的 确 立 开 始 ， 人 们 对 市 场 机 制 的 性 质 和特 性 不 陌 生 ，火 爆 的 房地 产 市 场 关 注 者 也 不 少 ，但 对 房 地 产 市 场 机 制 的 运 行 分 析 和 思 考 就 不 那 么 多 了 。 市 场 机 制 （ ａ ｋ ｔ ｍ ｃ ａ ｉｉ ｍ ｒ ｅ ｅ ｈ ｎ Ｓ１ ｌ ）一般 是 指 通过 市 场 竞 争配 置 资 源 的方 式 ， 即资 源 在 市场 上通 过 自由竞 争 与 自由交 换 来 实 现 配 置 的机 制 ，也 是 价 值规 律 的 实现 形 式 。说 得 具 体些 ，它 是 指 市 场机 制体 内 的价 格 、 供求 、竞 争 、风 险 机 制 等 之 间 的互 相 联 系 及 作 用机 理 。市 场 机 制 有 一 般 与特 殊 之 分 ，例 如 金 融 市场 的利 率 机 制 ，外 汇 市 场 的 汇率 机 制 ，劳 工市 场 的工 资机 制 等属 于特 殊 的市 场机 制 。 房地 产 市 场 是 社 会 主 义市 场 经 济 的组 成 部 分 ，但 房 地 产 市 场 机 制 不等 于一 般 商 品的 市 场机 制 。房 地 产 商 品 化 不是 房 地 产 的 全 面 市场 化 ，无 论 是 政 府 的 最 高机 关 国务 院 ， 还 是地 方 政 府 ，或 者 是各 级政 府 的房 地 产 主 管 部 门 的精 英 们 都 是 非 常清 楚 的 ，安 居 房 工程 、经 济 适 用 房 工 程 ， 以及 后 来 的廉 租 房 工程 、公 房 概 念 与 制 度的 推 出 ，也证 明房地 产市 场 制度 的特 殊 性 。 土 地 市 场 国家 垄 断 ， 既是 我 国 国情 所 致 ，又 是 区别 于 国外 私 有 制 国家 的房 地 产 市 场 ， 既给 城 市 整 体 规划 带来 便 利 ，扩 大 了 地 方财 政 资金 的来 源 ，也 给 地方 政 府 土 地 出 让 金 的支 配 与 使 用 带 来 新课 题 ，也 给 房 地 产 市场 化 不 足 ，政 府 参 与 市场 失去 政 府 的 基 本 职 能 找 到 理 由 ，甚 至 政府 资源 的分 配 与 房地 产 开 发 企 业 的 经营 行 为容 易 结 成 利 益 共 同体 ，滋 生腐 败 。 自２ ０ 年 ９ ０ ９ 月至 ２ １ 年 ３ ， ０１ 月 全 国纪 检 监 察 机 关共 受 理 工 程 建 设领 域 违 纪 违 法 问题 举 报 ３ ３１ ． 万 件 ，立 案 １７ 万 件 ，结 案 １５ 万 件 ，给 予党 纪 政 纪 处分 ｉ ２３ ， ．２ ．６ １７ 人 其 中厅 （ ） 级 干部 ７ 人 ，县 （ ）级 干 部 １ ８ 人 ；移 送 司法 机 局 ８ 处 ０９ 关 处理 ５ ９ 人 （ ６８ 都市 快报 ２ １ ／ ／ ８ ０ 版 ） 。 ０ ５ １Ｂ １ Ｉ 房 地 产 市场 需要 金 融 业 的 支 持 已经 成 为 常 识 ，银 行 信 贷 资 金 的利 率 高 低 ， 直 接影 响开 发 企 业 的 成本 ；住 房 买 卖 大 都 需要 银 行 信 贷 的 支 持 ，利 率 、首 付 的变 化 都 将 改变 买 房 者 的 实 际 成 本 ，银 行 与 房 地 产 开 发 企业 、炒 房 团 是 否 也会 结成 利 益 共 同 体 ， 也值 得 警 惕与 防 范 。 因 此 ， 房地 产 市 场 的 运 行 机 制 ，不 仅 表 现 在 市 场 参 与 的供 需 双方 ， 还 表现 为房 地 产 开 发 过 程 的土 地 供 应 政 策 ， 征 地 、拆 迁 补 偿 政 策 ， 开 发管 理 政 策 ，商 品 房 的预 售 、销 售 政 策 ， 以及 城 市 规 划 、 税 收 政 策 、利 率 政 策 、住 房 登记 制 度 、住 房 公 积 金制 度 、首
土地一级开发实务与法律风险防范
土地一级开发实务与法律风险防范文/闫凤翥河北冀港律师事务所主任所谓土地一级开发是按照土地交易市场级别而划分的基本建设经营与管理活动，土地一级市场即土地出让市场，二级市场即土地转让市场。
二者虽然都是土地交易，但是由于参与的主体和法律对主体、交易规则等限制的不同存在较大区别。
因此，土地一级开发经营市场不适用城市房地产法律及配套法规的调控。
第一节土地一级开发的概念目前，土地一级开发的概念尚无法律明文规定，只有地方法规、规章、规范性文件中出现“土地一级开发”的称谓。
对其定义也比较混乱，有的将土地一级开发的范围扩大到政府实施征收土地的法定职责范围中，导致一级开发企业成为政府实施征收土地的先锋或尖刀连。
我们选出几个城市制定的土地一级开发管理办法，进行横向和纵向分析，从下表中看出：1、土地一级开发的业主基本相同均为政府，只有石家庄市规定是土地储备中心；2、开发主体有的是土地储备中心、有的市政府，只有石家庄和昆明属于企业；3、开发客体大部分是国有土地和实施征收集体土地，只有昆明是纳入储备的国有土地；4、开发内容基本上都包括征地、拆迁、安臵、补偿、收回土地以及市政基础设施建设。
我认为：如果确定开发主体是企业行为，那么开发内容就不应该涉及实施征收土地、国有土地上房屋征收、实施安臵、补偿等政府职责行为。
这样做不仅没有法律依据，同时违反土地管理法规定的政府是征地唯一主体的法定原则。
各地方法规土地一级开发的定义的不同描述比较征地、征房、安臵、补偿、收回土地均是政府及其主管部门的法定职责，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然规定了受托实施搬迁但同时规定不得以营利为目的，因此不能列入土地一级开发经营活动范围之内。
土地一级开发的市场化标志着土地一级开发成为市场经济的重要组成部分，而市场经济是法治经济，没有法治理念及良好的法律信仰是无法规制急剧发展的市场秩序的，公正良好的市场规制保障市场行为沿着人们预期的轨道运行，并获得良好的监督。
浅析政府对土地市场的双向垄断
・宏观经济・浅析政府对土地市场的双向垄断李 千 王乾明 内蒙古大学经济管理学院【摘 要】城乡建设用地二元结构以及地方政府在城市化发展中对土地资本的盲目追逐，从本质上解释了我国土地双垄断格局的成因。
本文利用新古典经济学的分析方法建立模型，揭示出政府双向垄断土地市场对土地价格、土地资源浪费量以及社会无谓损失的影响。
结论是：政府控制的双垄断格局导致土地资源浪费、价格扭曲、城乡收入差距扩大，不利于社会整体福利提升以及城乡统筹发展。
鉴于此，最后提出了改革相关土地制度以及转变城市化发展模式的政策建议。
【关键词】政府土地双垄断 二元结构 土地资本 城市化 改革一 引言土地是人类生产和生活的物质基础，土地制度直接决定土地资源的利用方式。
在现行土地制度下，农用地要转为城市建设用地，政府征收是唯一合法途径。
这样，政府就成为农用地的唯一买家，形成买方垄断局面。
同时，政府也是城市建设用地市场上唯一的供给者，形成卖方垄断格局。
政府对土地市场的双向垄断虽然在一定程度上有助于规范土地市场，但由于垄断的经济影响以及土地生产要素的特殊地位，其弊端已不容忽视。
二 土地双垄断格局的成因分析1．城乡建设用地的二元结构《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。
”第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
土地供给政策对房地产影响分析
土地供给政策对房地产影响分析作者：刘艳花邢佳维李佳来源：《合作经济与科技》2010年第23期提要城市土地是国家的重要资产,国家通过土地产权垄断先将财富集中起来,然后又通过政府公共支出形式,用于基础设施投资和社会福利支出,促进国民经济和社会的均衡发展。
土地供给制度是社会主义市场经济特有的制度安排,通过研究土地供给制度影响房地产的内在机制,对土地一级市场和房地产市场的健康发展起着至关重要的作用。
关键词:土地供给制度;房地产市场;房地产价格中图分类号:F293.3文献标识码:A一、土地供给制度安排从政府作为土地供给者,从自然供给的土地到经济供给的土地,要经过征地拆迁、整治开发和市场出让等三个阶段,因此土地供给制度具体包括:土地征迁制度、储备开发制度、土地出让制度。
从政府作为土地管控者角度,为了减少市场失灵,政府需要对土地市场进行市场规制,具体包括:土地征迁和补偿制度、储备开发制度、土地出让制度等。
1、土地征迁和补偿制度。
土地征迁是政府依靠其特有的权力强制性地实现土地权利的转移过程,但这种强制性转移又是以相应的经济补偿为条件的,强制性与补偿性是土地征用的两个特性,主要体现在《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市拆迁管理办法》及其相关管理规定。
如果说土地征迁是政府的权利,则土地补偿则是被拆迁人的权利。
由于私人产权的保护,政府只有为公共利益才能进行征迁,因此土地征迁制度的核心是政府产权的界定;由于房屋拆迁的实质是获得土地的使用权,土地才是拆迁真正的标的物,因此土地补偿制度的核心是被拆迁人产权的界定。
2、土地储备开发制度。
土地储备开发制度包括土地储备制度和土地一级开发制度。
土地储备是指政府按照法律程序,根据城市土地利用规划和城市规划,通过收购、收回、置换、征用等方式取得土地使用权,并进行土地的前期开发,予以储存,以适时适量供应和调控城市各类建设用地的需求,规范土地市场,为城市发展提供土地资源、资产和资本;土地一级开发由土地项目一级开发权的开发主体组织实施土地开发项目的征地、拆迁,规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资过程。
从个案分析我国房地产监管制度的完善与执行
房地产业对 资 金 的需 求相 当高 ． 一旦 房 地产 开 发 企业 出现资金周 转失灵 ， 则有 可能 出现 “ 烂尾 楼 ” 、
行政 干 预 的因 素 异 常 严 重． 因此 ， 种 因素 相 互 种 结合 加 重 了这 种 稀缺性 ．
这一 稀缺 性受 制 于房地 产业 的前 面 两个 特 点 ， 也
中暴露 出来 的资 金 短 缺 、 自增 加 楼 盘 容 积率 、 擅 未 取得 商 品房预 售许 可证 进行 商 品房 预 售 ， 以及
预售商 品房 资 金 监 管 银 行 和 监 理公 司 对 资 金使
用 监管 不力 等 违 法违 规 现 象 也是 整 个房 地 产 业 的共 性 问题 ． 上述 共性 问题 的症 结 在 于我 国的房
场监管 权应 当以专 门性与 群众 性相 结 合 ， 以主 动 监管 为主基 本原 则 ， 注重 实 效 性 ． 虑 到 行 政 精 考 简 的实 际 ， 以专 门的行政 机关监 管 和群 众监 督 相 结合 的方法在 理论 上和实 际上都 是行 之有效 的．
专 门的行 政 监管 机构 在 监管过 程 中， 必须 采 取主动方式进行 ． 在充分重 视形 式审查 的 同时 ， 更 加注重实效 ， 加大实质审查 的范 围和力 度 ， 加强 对 房地 产开发企业在开 发过程 中的巡视和调查 ． 第 三 ， 顺 监 管 权 ， 强 监 管 权 的监 督 ． 理 加 目
耗时两 年 有 余 才 侦 查 终 结 ， 交 检 察 院 审 查 起 移
前 ， 国房地产 市场 监管 范 围不 明晰 ， 责 不 明 ， 我 权
出现 问题 互 相推 诿 ， 上 房 产 监 管 体 制不 健 全 ， 加
改进房地产土地供应政策
浅谈改进房地产土地供应政策[摘要]本文以改进房地产土地供应政策为研究对象，针对相关问题展开了讨论。
文章主要提出了坚持并完善土地储备制度、疏通土地供应渠道、用好土地年度供应计划、加快土地市场化改革等措施。
希望能够为相关领域提供一些指导和帮助。
[关键词]房地产土地供应政策一、坚持并完善土地储备制度通过几年的实践，土地储备制度产生了一些效果。
一是增强了地产市场的宏观调控能力。
一方面对农地转为建设用地，由政府统一征用，进行初步开发后，由土地部门统一出让，垄断了土地一级市场；另一方面，城市存量土地，对利用率低或闲置土地，以及出让后两年未开发的土地，都可以回收到土地储备库，由土地储备中心依据城市规划发展和市场的需要，统一出让土地。
这就从宏观上掌握和控制了土地投放总量，强化了房地产市场的调控能力。
二是为城市建设筹集了资金。
如杭州市土地储备中心上交杭州市财政的资金，每年以56％的速度递增，年均达几十亿元。
所上交的比例是出让价格的55％，其余45％为土地开发运作成本。
土地收购储备制度推动了城市现代化建设和城市经济发展。
三是抑制了土地炒作。
没有土地收购储备制度的建立，就无法实现土地一级市场的垄断。
只有把城市存量土地及利用效率低，出让两年未开发的土地收回到政府的土地储备库，才能抑制中间商的土地炒作；只有由政府土地部门对经营性土地统一挂牌出让拍卖，才能创造平等公平的竞争环境。
土地收购储备制度在一定程度上推动了地价、房价的上升。
但从长远看，土地收购储备制度的建立与发展，无论对城市建设、地方经济发展，还是对合理、高效利用稀缺的土地资源都是有利的。
所以，政府应该坚持并逐步对其加以完善。
二、疏通土地供应渠道在房地产开发过程中，就土地使用权的流转来说，土地从政府手中批出，到开发商手中建成房屋，在这个过程中，政府把住的是土地批租环节，而房地产开发商把住的是土地开发建漫环节。
打个比方说，这好比是水库经渠道放水浇灌田地，政府掌控的是水库的闸门，控制着进入渠道的水量的大小；而开发商掌控的则是渠道的闸门，控制着进入每块田地的水量的大小。
土地资源配置体制与供给模式对房地产市场影响的路径分析
源配 置 。土 地 使 用 者 主 要 通 过 三 种 方 式 获 得 土 地 ： 是 通 过无偿 划 拨 方式 取 得 土地 ， 是 以协 议 一 二
政府对于城市一级土地市场 的完全垄断地位 ， 形
成政府 控 制下 的房地 产开 发 活动 。
（ 准 号 ：８Ｃ ９０ ４ 城 市 空 问增 长 中 土地 、 房 价 格 空 间 结 构 演 变 。 批 ０ Ｊ ７０ ９ ）： 住
作 者 简 介 ： 娟 锋 （ ９９一） 男 ， 南 温 县人 ， 江 下 、 学经 贸 管理 学 院 ， 张 １７ ， 河 浙 大 博士 ， 理 研 究 员 ， 究 方 向 ： 宅 与土 地 经 济 。 助 研 住 ２ ９
ｂｉ ｚｎ ｒ ｅ ｘ ｃ ａｉ ｎ ｉ ｒａ ｉｇ ｔ ｅ ｓ ｐｐｙ ｃ ｎ ｅ ｓ，ｅ ｕｌｔｎ ｈｅ ｕ ｅ ｏ ａ ｄ ｒｖ ｎｕ ｔ ｍｏ ｔ ｏ ａｉｉｙｉ ｈｅ ｌ ｉ ｇ ｍａ ｋ ｔｅ ｐｅ ｔ ｔｏ ｓ，ｎｃ ｅ ｓｎ ｈ ｕ ｌ ｈａ ｎ ｌ ｒｇ ａｉ ｇ ｔ ｓ ｆｌｎ ｅ ｅ ｅ，ｏ ｓ ｏｈ ｖ ｌｔｌｔ ｎ ｔ ｉ ｒ ａ ｓａ ｅ ｍａ ｋ ｔ ｅ １ｅ ｔｔ ｒ ｅ ． Ｋｅ ｒ ｙ ｗｏ ｄｓ：ａ ｅ ｏ ｒ ｅ； ｕ ｐｌ ｙ ｔｍ ；ｅ ｌｅ ｔｔ ｒ ｅ ｌｎｄ ｒ ｓ ｕ ｃ ｓ ｐ ｙ ｓ ｓｅ ｒ ａ ｓａ ｅ ｍａ ｋ ｔ
（ ） 一 土地储 备制 度 实施 前城 市建设 用地供 给 模 式 与特 点分析
垄断了城市房地产开发土地 的供应 ， 形成 了新 的 土地资源配置体系。中国土地制度改革 的基本逻
辑就是 在 促 进 土 地 制 度 市 场 化 改 革 的 同时 ， 化 强
房地产市场供给机制策略分析
房者身上， 以有必要将土地出让金的一次 所 性 收取 改 为土地 年 租制 。 （ 打破房地产开发商的垄断 三）
由于高额 的土地 出让 金和土地 出让的寻 租 行为 ，造成我 国的房地 产市 场被少 数的有 实力的大 开 发商 垄断 ，而—般 的开 发商规模 较小 ，不具备竞争 力。解决这 一 问题 ，一方 面政府的土地 出让制度要更加的公开、 合理， 避 免土地 资源集 中在少数 开发商 手里 ， 同时 限制单 个开发商 的开 发规模 ，使 更多的房地 产开发商参加到房地产开发的行列中，形成 有 效的竞 争机 制 ，形 成合理 有效 的供给 。 （ 鼓励小户型 ， 四） 低价位普通商品房与经济 适 用房 的开发 政 府对 经 济 适 用 房 的 投 入 明显 不 足 ， 无法 缓解 低收 人人 群 的住房压 力 。 府要 以 政 市 场需 求为 导 向 ， 调整 供应 结构 ， 足不 同 满 收 入家庭 的住 房要 求 。 各地 应 当根 据 当地经 济 发展 水平 、 民承受 能 力确 定 本地 区房地 居 产 发展 的 目标 和模 式 ，调 整好 高档 商 品房 、 普 通商 品房 、 经济 适用 房和廉 租 住房 的供应 比例关 系 ， 加普 通商 品住 房和 经济 适用住 增 房 的供 应 ， 善住 房保 障制 度 ， 证价 格基 完 保 本稳定。
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二 、解给 一） 作 为一级 市场 上 土 地 的供 给 者 ，基 于 我 国 的国策 和制 度 ， 土地 的垄 断是 不能 放 对 弃的 。 是供 给方 式上 可 以对现 行 的＿些 制 但 度 进行 改进 。 国 目前 高额 的 土地 出让金 使 我 豳 房地产的开发成本大幅度的提高， 针对这一 房地产业走上正常的发展途径。 问题 ， ～个有 效 的解决 办法 是增 加 土地 的有 【 考 文献 】 参 效供给 。 有效 供 给不在 于增 加 土地 的供给 数 １ 国 务 院 关于 加 强 国 有 土 地 资 产 管 量 ， 是改 进供 给的方 式 。在 土地 出让 总面 而 理 的 通知 ．２ Ｏ ５ ０Ｉ ． 积不变 的 前提 下 ， 减小 每 宗 地 的面积 ， 增 ２ 罗丹 ． 浅析 房地 产价 格 泡 沫现 状 、 加土地 出让 的 宗数 ， 以降低 每宗 土地 的开 可 成 囚及 对 策建 议 【】 Ｊ ．湖 南财 经 高 等 发成 本 ，从 而减 少房 屋 的成 本 ，降低 房 价 。 专 科 学校 学 报 ，２ ５誊 １ ９ ． 期 ０ 二） 上， 许多地方的土地收入已经涨到地方财政 （ 土地出让金年租制 ５ 黄 忠 ． 地 产 市 场 中的 两个 垄断 问 、 房 次性 缴 纳 ：地 金 制 度 是 一 次性 的 收 卜 的一半 。 地方政府对土地价格 的抬高， 直接 题 论 纲 【】 Ｊ 。价 格 理 论 与 实 践 ，２ ０ ０７ 从而 加大 发商 的成 影响了房地产的成本， 成为房价居高不下的 取 了几十 年 的土地 租金 ， 年 Ｏ ９期 本 ， ｊ 成 本通过 负担 转移 最终 会落 到 购 雨这种 大 重要 原 因 。
房地产市场存在的问题及对策研究
房地产市场存在的问题及对策研究摘要：随着我国经济建设的快速发展，房地产行业发展迅速。
房地产作为一种稀缺性资源，在社会经济发展、城市建设和人居环境改善等各方面都有举足轻重的地位，而房地产业是我国的支柱产业，是推动国民经济增长的主导产业之一。
改革开放以来，我国房地产市场发展非常迅速，由房地产带动的经济发展也尤为突出，但与此同时，房地产市场存在的问题也越来越突出。
因此，对房地产市场进行分析，发现问题，并寻求解决对策，在当今社会显得尤为重要。
关键词：房地产市场；存在的问题及对策引言我国建筑行业的快速发展推动我国房地产行业发展迅速。
在我国的国民经济当中，房地产经济是十分重要的组成部分，对我国市场经济的稳定发展，以及人民生活水平的提升都有着重大价值。
房地产经济逐渐成为我国的重要经济支柱，但是由于受到各类不利因素的影响，房地产经济的市场一直无法在稳定状态下发展。
1我国房地产市场存在的问题分析1.土地用地结构不合理、供需矛盾突出。
从我国推行城市化建设以来，我国城市建设发展非常迅速。
目前，我国土地使用仍然长期实行行政性分配和划拨制度，但这些制度却使我国城市土地使用不能反映出其真实的价值。
过去国外城市规划经验向我们表明，工业用地占城市总用地比重通常不宜超过15%，而我国的工业用地占建设用地比重却远超出了该标准。
就目前我国的城市建设发展情况来看，我国城市建设中存在着城市土地粗放利用等严重问题，包括我国城市中土地空间利用不合理，城市绿化和城市交通的占地面积偏少，居民住宅和商品房大部分都集中在市中心地区，而这里的服务设施布局也不均衡等问题都均存在于各个地区。
2.高房价导致住房难、住房贵。
2000年以来，我国房价基本上处于不断向上攀升状态，房价的不断攀升，形成的一个最主要的问题即住房难、住房贵。
再加上通货膨胀带来的货币贬值，物价水平上涨过快。
对于工薪阶层等中等收入人士来说，想要买起一套房，仍然显得很难。
在北京，由于过高的物价和房价，很多人月收入低于租房价格，或者除去房租，其收入也只能喂饱自己，外来打工者和北漂住不起房，一个普通的居民住宅由好几个甚至十几个人分摊，而更多人只能选择地下室。
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房地产土地一级市场的政府管控制度分析马小刚[摘 要]作为土地资源的所有者和土地制度的提供者,政府对房地产土地一级市场的管控,对于促进房地产行业健康发展至关重要。
本文对房地产开发用地的政府管控机制进行了全面系统的研究,着重分析了我国政府管控制度的外部制度环境,以及由此决定的政府职能和行为目标。
本文将政府管控土地一级市场的原因分为市场失灵和政府失灵,将政府管控机制分为宏观调控和微观规制两个方面、中央政府和地方政府两个层次进行详细论证,得出了政府管控的综合机制,对于综合运用法律、行政和经济手段完善我国土地一级市场相关制度具有较大的借鉴意义。
[关键词]管控制度;宏观调控;微观规制[中图分类号]F29313 [文献标识码]A [文章编号]1006-0863(2009)02-0032-05 目前我国已基本形成了政府垄断土地一级市场、土地储备、土地一级开发、经营性用地招拍挂方式出让的房地产土地一级市场的政府管控制度。
从运作机制角度看,政府管控制度分为政府垄断制度和市场出让制度,政府垄断制度体现在集体土地转为建设用地由政府审批,土地征迁补偿标准由政府制订,土地供应计划由政府统一安排,土地储备必须由政府来完成,政府采用计划、行政、法律等手段决定土地供应的区位、时间、规模、空间等要素;市场出让制度体现在土地出让过程中,对于房地产开发用地政府采用招标、拍卖、挂牌或协议等方式决定土地供应的价格和数量等要素。
一、政府管控房地产土地一级市场的制度环境制度环境由国家基本制度构成,宪法、产权制度和契约制度等决定社会、政治、经济活动基本框架的制度属于制度环境的范畴,[1]我国政府管控土地一级市场的制度环境主要包括土地产权、经济体制和政治制度等。
(一)土地产权制度环境按照新制度经济学的观点,制度的核心功能是保护产权。
土地产权制度是政府管控制度的核心内容,土地产权的界定影响土地资源配置效率。
从我国土地产权制度的构成看,主要包括土地所有权以及相关延伸权利,如使用权、占用权、收益权等。
大多数的学者已经对于我国的土地产权制度做了大量的研究,在此不做赘述,本文主要从土地发展权(Land Devel opment R ights)的角度重新认识我国的土地产权制度。
土地发展权就是发展土地的权利,是土地变更为不同使用性质的权利,是一种可以与土地所有权分离而单独使用和处分的不动产产权,这里土地使用性质的改变一般指的是土地用途的改变和土地使用强度的提高。
“土地发展权就是为了适应土地使用管制和多元化立体开发利用的需要而设立,改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利,是一项可以独立支配的财产权”。
[2]在欧美等国家,由于私人财产不可侵犯,土地所有权是最高权利,规划分区和土地使用规制等政府行为可能限制土地所有者的利益,从而延伸出土地发展权的概念,在不改变土地所有权情况下将土地发展权从所有权分离出来。
土地发展权常常被用来实施城市规划、进行生态保护等用途。
土地所有权和发展权有四种组合方式,美国实行土地所有权私有和发展权私有制度,英国实行土地所有权私有和发展权国有制度。
从欧美土地产权的界定来看,如果土地所有权为私有,土地发展权的产权配置方式将影响土地资源配置的效率。
值得讨论的是,如果土地所有权为国有,土地发展权的产权配置方式对土地资源配置效率会产生何种影响?我国政府拥有土地的所有权和发展权,这种产权界定模式实际上取消了原土地所有者或使用者分享土地开发价值的权利,使得政府可以以公共利益为由采用行政命令方式任意进行城市规划、土地征用和城市拆迁,造成政府和民众之间的冲突,同样会降低土地资源配置效率且有失社会公平。
为此,有些学者提出,只有将土地发展权界定为原土地使用者,才能防止耕地资源的破坏,保护农民和城市拆迁户的利益。
(二)政治制度环境将土地发展权界定为原土地使用者即土地发展权私有,固然可以减少政府土地资源利用过程中的随意性,但是在具体操作层面上却受到诸如历史因素、技术因素的制约。
值得引起我们注意的是,与我国土地产权界定方式相同,香港的土地所有权和土地发展权均为特区政府拥有,但实践证明香港土地资源配置的效率较高。
究其原因在于政府管控制度还要受到政治制度环境的制约。
香港特区政府是单一的城市政府:一是土地利用过程的外部性均由特区政府自行承担;二是土地产权委托代理关系简单,不存在上下级政府之间和同级政府之间的利益博弈关系。
加上土地利用过程公开透明,接受全体市民的监督,政府违规利用土地的机会大大减少。
而在我国中央集权的基本政治制度约束下,存在着中央政府和地方政府之间的博弈以及地方政府之间的博弈,某一地方政府追求经济发展过程中土地利用行为产生的外部性往往由中央政府和其他地方政府承担,如低价供地的招商引资带来企业之间的不公平竞争,扩大新增建设用地的规模造成失地农民的被动迁移,土地出让收益用来发展城市形象工程造成社会福利水平的缺失等。
研究表明,造成这些问题的原因在很大程度上是由我国目前中央集权制度下政府官员的考核和晋升机制造成的。
(三)经济计划体制环境我国的市场经济体制具有很强的经济计划色彩,经济计划是中央政府对国民经济进行宏观调控的重要手段。
土地供应实行严格的计划管理,中长期土地利用计划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、年度土地储备计划、年度土地出让计划等由各级政府负责制订,且要服从中央国民经济和社会发展规划。
土地产权制度和中央集权制度为中央政府通过土地供应政策对经济发展进行宏观调控创造了条件。
二、土地供应的政府职能、目标分析根据诺斯的国家理论,国家提供一套基本的博弈规则,实现两个具体目标:一是规定竞争和合作的基本规则,以便为统治者的所得租金最大化提供一个所有权结构;二是减少交易费用,促进产出的最大化,增加国家收入。
同时诺斯也认为,这两个目标并不是经常彼此相容的。
[3]在政府管控制度中,中央政府成为土地制度的提供者和监督者,地方政府作为土地的实际占用人成为土地制度的执行者,由此决定了中央和地方政府的不同管控职能目标。
因此,不仅是国家自身职能目标之间存在矛盾,我国的土地制度环境也决定了不同层级政府职能目标之间存在矛盾。
1.地方政府的租金最大化目标在土地使用权出让中,地方政府作为一个利益集团参与土地市场交易,地方政府的租金最大化职能目标可表述为:土地出让收入最大化,即土地出让数量和土地出让价格之积最大化。
为此地方政府需要提供一个富有效率和产生激励机制的交易制度,使得开发商都能够采取“讲真话”博弈策略,以实现土地收益最大化。
正是受利益驱动,地方政府推动了从协议出让土地转为招拍挂出让土地的制度变迁。
同时地方政府为实现土地收益最大化目标,也会采取压低征迁补偿标准、以新增建设用地为主方式供应土地等行为策略,其目的在于降低土地开发成本。
2.地方政府的产出最大化目标地方政府的土地出让行为虽然可以实现土地收益最大化,但是过高的地价会成为招商引资的瓶颈,阻碍了经济的发展,因此低价供地招商引资实现辖区内社会税收的最大化就成为地方政府的理性选择。
地方政府的产出最大化目标可表述为地方政府税收最大化。
由于土地使用过程中存在外部性,土地使用过程中诸如突破规划条件等违规行为将增加政府协调各利益主体的社会成本,因此地方政府为了实现税收最大化,还需要作为利益协调者对土地一级市场参与主体进行必要的市场规制,以降低整个社会的交易成本。
3.中央政府的租金最大化目标中央政府作为土地所有权的最终代理人也参与了土地出让收益的分配。
但是中央政府的租金最大化目标往往并不是通过分享土地出让金来实现的。
从土地产权的界定角度看,中央政府制订的土地一级市场政府垄断制度,将土地所有权和发展权全部界定为国家,通过调整和地方政府对于土地收益的分配比例,提高地方政府市场化出让土地的积极性和地方政府的预算外财政收入,由地方政府承担起分税制改革后的地方公共开支,从而降低了中央政府的直接投入,间接实现了中央政府租金最大化目标。
4.中央政府的产出最大化目标中央政府的职能目标更多的体现为产出最大化目标。
一是整体经济发展最优,即把土地管控政策放在整个国民经济发展的经济环境中,与货币金融、财政税收、产业政策等制度“相容”,确保国民经济的快速健康发展;二是提高土地资源利用的综合效益,保护耕地,维护土地资源的可持续利用和社会稳定,保障中低收入群体的利益,实现经济效益、社会效益和环境效益之和最大化;三是维护房地产市场稳定,即房地产市场价格不出现大的波动,避免出现房地产泡沫损害国民经济特别是保障金融产业的安全。
三、政府管控制度下的市场失灵和政府失灵我国政府管控土地市场的原因很多,一般的认为,市场缺陷和市场失灵是政府干预的主要原因,但我们还需对不同层级和不同行为目标的政府干预做进一步的考量。
(一)土地一级市场的市场失灵土地市场失灵最为主要的原因是土地使用的外部性,西方国家普遍通过城市规划、功能分区以及土地开发权转移(transfer of devel opment rights,T DR )来避免土地使用的外部性。
[4]除此外,我国土地一级市场还存在以下市场失灵:1.地方政府垄断土地一级市场造成市场失灵。
垄断厂商为了获取利润最大化,按照安排生产。
由于土地特别是新增建设用地的边际成本较低,计算出的土地供应远超出实际需求,造成土地资源的浪费。
地方政府垄断土地一级市场后,为了追求自身经济利益最大化,加大土地供应量,造成土地资源的浪费。
2.土地供应时间滞后造成市场失灵。
自然供给的土地必须经过农转建、拆迁安置、基础设施建设才能达到用地条件,土地商品生产时间滞后于市场需求,“蛛网效应”造成市场失灵;政府垄断土地供应后,受决策机制因素和资金因素的影响,该市场失灵将会加剧。
3.土地市场招拍挂造成市场失灵。
土地资产特性决定了房地产开发用地的价值是一个虚拟价值,是国家宏观经济运行状况的反映,如果土地招拍挂价格长期脱离土地资产价值,则可能造成房地产泡沫,带来金融危机,阻碍国民经济的发展。
(二)土地一级市场的政府失灵市场失灵为政府干预提供了理论基础,但由于政府本身就是土地市场的参与主体,政府干预可能会形成政府自己干预自己的悖论,即存在“政府失灵”问题。
[5]由于政府也不具备完全理性,在进行干预的过程中也可能出现失效导致资源配置的非优化结果。
政府在市场经济中的失灵主要表现在:信息失灵、目标选择失误和管理失控。
土地一级市场中的政府失灵主要有:1.中央政府和地方政府的利益博弈造成政府失灵。
中央政府负责制订土地公共政策,由于中央集权主义和地方本位主义的客观存在,地方政府在执行的过程中,出台具体实施细则来应对中央政府的管控,其结果可能偏离了政策制定者实际预想的目标,导致中央政府管控政策失灵。
“由于利益的至上性,使得政策制定者和政策执行者之间出现一个利益‘过滤’机制,下级对上级政策往往以自己的利益和损益值作为对策参考,得益越多,越乐于执行;受损越多,越不乐于执行,乃至抵制、变换”。