中原万科第五园全案策划

•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•认筹客户购买物业户型分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•认筹客户购房目的分析
学习改变命运,知 识创造未来
•78.59％的客户购房目的为自住
中原万科第五园全案策划
•认筹客户可接受单价分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
中原万科第五园全案策划
•第一回合： 市场研判 •第二回合： 定位延展 •第三回合： 专案推广
学习改变命运,知 识创造未来
第一回合 市场研判
中原万科第五园全案策划
•《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者， 先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是 淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发 生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细， 方能攻其不备，出奇制胜！
•第五园项目的竞争对手不在这两个片区内，而是在片区外。
•关于项目未来竞争分析的内容，我们将在后期进行专题的研究与分析。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•总 结
未来1－2年内，本项目所在的坂田片区以及临近的龙华片区都 将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为深圳地产的 焦点区域； 区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在近1－2年内，片区仍 然需要面对交通、教育两个对于地产发展至关重要的发展瓶颈； 片区中的中高档置业客户量将得以保持与进一步增加，这也为 本项目的发展提供了坚实的基础；
中原万科第五园全案策 划
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月24日星期三
关于新市镇——
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从
1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾 、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步 于新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业 、医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的 万家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前 ，这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的 是灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港 人生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多 万，如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地 区的居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万 ，两个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口， 并没有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉 了。
•二、未来坂田片区市场发展前瞻
•总体供应量•：：共统计项目近20个，已出 •让土地建筑面积达到300万平方米，已
•坂
•知将要于明年入市约为90万平方米左右 •，预测价格将在4300-6000元/平方米
•田
•之间。
•片
•区
•市场特征：供不应求的市场状况因市 •区供应量的减少以及地产热点的转移
•而得到持续，市区客户对高档物业的
构、私家车状况、购买用途、价格期望、认筹原因、 关注问题等10余个方面，详尽的对前期认筹客户进行 了综合的分析与判断。（详见第五园市场分析报告）
•多层、小高层客户 •宽景house客户 •Townhouse客户
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
• 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场 的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成 为深圳地产市场的一个重要“战场”！
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房 地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空 间；
• 片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐 步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康 、平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供 需两旺，成交量较2003年增长了超过36％。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场 整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场 竞争压力凸现；
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
让我们开启这一场江山的征战……
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
万科·第五园
•～骨子里的中国情结
中原万科第五园全案策划
•万科·第五 园
•之
•征战江山
中原万科第五园全案策划
中原万科第五园全案策划
胸怀江山，大 隐人家！
•——追溯中式宅院 闲雅生活
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场前瞻
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
中原万科第五园全案策划
• 在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题 还需引起发展商的格外重视。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•补充
片区置业客户构成
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
片区置业客户特征（基础）
客户分类
比较内容
高新科技企业的中高级 职员
购买目的 居住
价格
面积/
承受能力 户型需求
关注因素
备注
较高
3房及以上
发展商品牌、户型、配 套
华为、新天 下、富士康等
高新科技园的普通职员 关内首次置业者
关内的二次置业者 首次置业的本地居民
展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的
真正购买能力；
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•5、销售特征分析
• 整体市场供销两旺； • 市场销售以中档物业为主； • 高档物业逐步为市场接受； • 销售的物业类型主要以小高层、多层为主； • 销售状况普遍较为理想； • 畅销户型面积浮动范围较大； • 中大户型的销售状况呈现两级分化；
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
中原万科第五园全案策划
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
我们不敢说，第五园能否为万科在坂田区域实现“ 新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道 ，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写里程 碑式的一笔，
因为……
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
•认筹客户可接受总价分析
•项目认筹客户的价格承受能力明显高于片区其它项目
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•认筹客户购房配套需求分析
•交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•第五园认筹客户的详细分析（主线）
选取了中原现场接待，并认筹的487批客户； 对不同的物业类型的认筹客户分别进行分析； 客户分析涉及客户区域、职业、年龄、学历、家庭结
•近，将成为深圳地产发展的热点。大有
•南山数年前在深圳崛起之势。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•三、本项目未来竞争分析
•从对本项目所在坂田片区以及临近的龙华片区地产发展形式的研究，我们认为 ：无论是在坂田片区还是龙华片区，与万科项目形成竞争的项目以及发展商都 还未形成，换言之：
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•1、总体供求
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•2、片区户型销售比 例
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
居住 居住 居住 居住
一般 一般 很高 一般
2、3房
价格、户型、配套
——
2房、3房 3房以上 2房、3房
价格、户型、配套
小区、户型、管理、配 套、
小区、户型、价格
福田、罗湖、 南山
——
——
二次或多次置业的本地 居民
居住、投资
较高
3房以上
小区、发展商品牌、管 理、户型
——
当地的公务员
学习改变命运,知 识创造未来
•3、片区销售价 格
•2003-2004年，片 区住宅物业价格大
幅上涨10.20％，远
高于深圳市整体价 格涨幅水平。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•4、价格上涨分析
区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了 片区的物业价值；
大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平； 随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发
• 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞 争力，并由此吸引更多的关内置业群；
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌 将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育 配套的发展仍然显示出滞后的特点；
居住、投资
较高
Baidu Nhomakorabea
3房子或以 上
小区、户型、配套管理
中原万科第五园全案策划
——
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主
线 中原万科第五园全案策划
•补充
•认筹客户来源分析
•75.60％的客户来源于福田、龙岗，福田客户比例较高
学习改变命运,知 识创造未来
。
中原万科第五园全案策划
•认筹客户年龄结构分析
•超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•认筹客户购买物业类型分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主
线 中原万科第五园全案策划
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
居住郊区化？郊区城市化？
抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：布吉卫 星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规 模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完 全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更 是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的 生活街区。
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•需求将持续上升。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•二、未来龙华片区市场发展前瞻
•总体供应量：共统计项目近20个已出让
•土地建筑面积接近300万平方米。其中明
•龙
•确开发的约为93.6万平方米，且多为明
•华
•年入市项目。预测价格将在4200—5500 •元/M2之间。
•片
•区
•市场特征：片区发展特色与坂田片区接