中原万科第五园全案策划
万科第五园商业规划建议(改)
第五园商业街各业态比例
22% 5% 7%
25% 22%
19%
超市 餐饮 服务配套 美容 便利店 茶楼
注：考虑二期商业规模有3,500㎡ ，约规划有2,000㎡ 为餐饮，那么目前 餐饮占总商业面积的比例为22％，亦属合理范围，现有餐饮位置及配备 的条件一般，所以在租金上给予了一定的优惠。
美格行商業地産
② 参考万科城及万科四季花城的租金水平；
③ 行业业态承受租金水平。
美格行商業地産
1、周边商业概况 2、商业业态规划 3、租金建议 4、招商时间节点
参考周边三项目的租金价格：
花城
实用率 （%）
70%
租金
管理费 租期
（元/M2） （元/M2） （年）
正街 70-80
城东街 40-50
3.25 2-3
人气 成度
偏好社区商业街两端位置，临主干道/景观资源丰富
美发：70-200 美容：300-1,000
具体位置上无特殊要求，对人流量要求不高
≥500 50-150 30－100 20－60 30－100 80－200
通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近
一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 靠近主出入口，离居住区域较近
二 商业业态规划
紧邻丰富的景观资源，利用资源提升商铺价值
中型餐饮 美容院
药店 干洗店 冲印店 图书音像
水店 租赁中心 水果店
符合商家选址要求 铺位展示面较好，人流导入方便，商业价值高，可规划租金承受能力较高业态 铺位面积较小，展示面较好，符合干洗店商家选址要求 铺位商业价值较高，而冲印店租金承受能力较高 铺位展示面较好，商业价值高，符合商家选址要求，且商家租金承受能力较高 单铺面积较小，展示面较好，符合商家选址要求，满足居民的日常生活需求 租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足商家需求 租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足居民消费需求
中原深圳万科第五园三期项目策划报告
3天后回访，王小姐很顺利成
该换一套大的住住。
路去看了。
王小姐过后一忙就忘了这件事 交一套叠院。
29
掠如火
联系人维系方案
联系员的价值：形成圈层内部口碑传播效应； 联系员的确定：中原各销售经理、三级市场分行经理推荐；
以联系自员数己量切：10身余人成；交案例，对项目做出最好的宣传
联系人维系： ➢ 定期电话拜访； ➢ 举行活动时，专人上门送请帖； ➢ 举行专场的万科高层邀请定向小众活动 ➢ 中原地产会建立联系员专门联络人，定期电邮项目最新的销售信息： ➢ 提供最新的销售信息与产品信息； ➢ 联系人所扮演的角色：项目代言人、可以建立与万科高层的直接联系渠道；
9.23 9.30 10.7 10.14 10.21 10.28 11.4 11.11 11.18 12.2 12.9 12.16 12.23 12.30 1.06 1.13 1.20 1.27
到访客户 成交套数
15
论证
8月份诚意客户置业目的
70%
64%
60%
50%
40%
30%
22%
客户诚意度下降，观望犹疑 20%
延续风格 避免老化 锁定客户
符号价值升级
22
徐如林
洞察客户资源
华为集团专享日
找准四客季花户城业主主专动享日出击
大客户情感沟通 瞄准“母鸡客”
23
徐如林
产品互动，量价齐飞
先推高层，快速消化→先走量 再推叠院，稀缺产品→回笼主力资金
加推精装修高层→调整价格,先量后价
24
徐如林
非均衡性价格表
拉大价差 先量后价
快速调整·持续领先
12
面对突变， 没有应对，因为没有准备！ 没有准备，因为没有洞察！
万科第五园实践策划报告SL[1]
![万科第五园实践策划报告SL[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/cf6a4f07c77da26924c5b060.png)
万科第五园实践策划报告SL[1]
龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强 劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质 化
龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业 的区域认同障碍问题，才有了关外置业量能 的激增。
老城区 二线拓展区
这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，
约500套
洋房：80~140/48-84 TH：220-300/176-240 别墅：300-400/360-400
约100套
TH：200～250 /200～300 别墅：250～350 /500～650
约400套
洋房：100~160/60-96 TH：250-400/200-360 别墅：350-500/350-650
54万 16.4万 13.1万 2.2万 8.2万
1.04 1 1.2
1.3 0.5 1.4 2.0 2.04
山景
山景、水景
山景，水景 （水库） 亲水湖 山景 香蜜湖景 湖景、山景 山景
户型定位
以townhouse、别墅、豪宅为主 的高档住宅区 容积率1.2，以宽景洋房、叠拼 别墅等为主。 多层洋房、townhouse、别墅
别墅 50套
8.2万
小于50套 无别墅
10万 10万
约400套 约32套
100套
40套
9万
50套
50套
10万
150套
250套
12.5万 45套
无别墅
约71.7万 约845套 约422套
洋房
面积区间（平米）/ 总价区间（万元）
约650套
洋房：100~150 /60-80 TH：250-400/250-400 别墅350-500/420-600
第五园深度营销策划介绍
品质因素q（quality）打分表一 分项 内容 区域所处城市级别 繁华程度 社会认可度 热点地段 自然景观 城市景观 小区氛围 人文因素 风格创新 建筑密度 打分 1—5 3 1—3 2 1—5 0—2 0—10 1—5 1—5 1—5 1—5 1—5 3 2 7 2 5 5 5 3 满分
Q1、位置
规 划
巷
设计上吸取了富有广东地区特色的竹筒屋 和冷巷的传统做法，通过小院、廊架、挑 檐、高墙、花窗、孔洞以及缝隙，使房屋 在梳理阳光的同时呼吸微风，让居住者时 刻能享受到一片荫凉，提高了住宅的舒适 度，有效地降低了能耗
规 划
院
通过Townhouse产品组合形成的“六合院” 和“四合院”，情景洋房的“立体小院” （院落+露台），多层及小高层公寓部分 的围合所形成的大院，种种院落形式的采 用，着力体现中国传统建筑中的“内向型” 空间，依稀可以感觉到江南住宅“四水归 堂”的性格
……
神的园室中 采是、内国 建庭；古 筑、在建 实院于对 体、建于 之井筑现 外，之代 ，感外最 甚、、可 至觉而鉴 在、非之 “意建处 居、筑在 ”境之于 之，中室 上无。外 的不所、 精描谓而 华述的非
空 间 的 皈 依 及 哲 学 的 化 境
细 节 符 号 的 强 烈 意 境 特 征
对 整 体 环 境 的 考 虑 和 规 划
细节
色彩
采用素雅、朴实的颜色，穿插少许亮色， 使整个社区给人一种古朴、典雅又不失现 代的亲和感觉，特别渲染“素”的意味。 白色、灰色传达了非常民俗的中国气质， 而同时它们又是很纯粹的现代主义的色彩 语汇，因此中国传统美学与西方现代住宅 形态在此得到很好的结合
细节
材质
在建筑材料的应用上，“第五园”也突出 了传统和现代两方面的要素。青石、砖瓦、 木料与水泥、玻璃、钢等现代建筑材料并 存，实现了传统的再造
相互广告万科第五园项目规划设计及营销推广提案134页
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红旗有政治的释义
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它最好是能多媒体运用
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它能代表中国， 并且它是一个从古到今都未有太大改动的原素； 它还有鼓动，激励之意。
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那么，今天或者以后 人们对房子的追求会是什么呢？
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我们认为是……
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精神追求
（即住宅设计作品化）
相互广告万科第五园项目规划设计及 营销推广提案134页
因为，对于一切需要设计的物品，人们的 最高追求就是追求它们的作品化， 即原创性，房子也不例外。
相关信息：
万科第五园设计
548286
527451
395849 387932
300000 200000 100000
0
2003年
2004年
供应 销售
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
2、片区户型销售比例
4房 5房
1房
8% 3%
11%
1房
2房
2房
3房
32%
3房
46% 2003-2004片区各户型销售比例
4房 5房
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
因为……
万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
让我们开启这一场江山的征战……
·
万
～科
骨
第 子
里 的
五 中
国
园 情
结
万科·第五园
之
征战江山
追 溯 中 式 雅宅 生院 活闲
——
隐 人 家 ！
胸 怀 江 山 ，
大
第 第第 三 二一 回 回回 合 合合 ： ：：
专 定市 案 位场 推 延研 广 展判
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先 知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘 汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生 了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方 能攻其不备，出奇制胜！
万科第五园市场分析总结
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
万科第五园项目研究策划书
万科·第五园项目研究 一、研究背景 二、项目概况 三、项目定位研究 四、项目营销策略研究 一、研究背景 ì研究背景 2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售。
开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为 3.5亿元。
为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？ 是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？ 是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略。
ì研究目的 1.解析万科·第五园的定位策略及营销策略； 2.总结项目运作的成功经验； 3.营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力。
ì研究思路 1.从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析； 2.研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论； 3.形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用； 4.理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系。
二、项目概况 ì位置 本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。
坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域。
ì交通 路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵”梅观高速、五和大道、坂雪岗大道。
ì配套 片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等。
ì规划 总占地面积11万㎡，建筑面积为14.23万㎡，容积率为 1.27，户均1个车位。
分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）。
ì户型 庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）。
万科第五园房地产营销策略策划报告
（数据来源：地产数据中心）
07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业供应量为 68.5万平方米,其中TH690套,别墅310套；
片区 龙坂片区
龙岗区 宝安区 市内 总计
项目名称 潜龙山庄
供应量 14万
龙1号地块
4万
山湖林海4
9.5万
洋房：10~160/60-96 TH：250-400/250-400 别墅：350-500/525-700
联排：180~260/180-260 别墅：400~500 /320-400
TH：250-400/15000/375-600 别墅：350-500/20000/7001000
洋房：140~180/14000/196-252 TH：200-260/2000/400-520
圣莫丽斯花园 10万
振业城 尖岗山一期
20万 6万
九万三
5万 68.5万
TH 100套
别墅 20套
洋房 约800套
售磬
无别墅 约400套
约210套 100套
约10套 少于50套
小高层约 400套
约700套
小于100 套
180套
少于20套 210套
约1200套 无
售磬
无别墅 约400套
690套 310套
10 深圳市榕江实业公司
占地7.7万,容积率1.2-2.5
13 华来利实业有限公司
占地27.6万,容积率0.61.2
1 23 4
5 6
8 9
13
7
10 11 12
居住用地
7 深圳市华电房地产开发有
限公司 占地28.4万,别墅用地.,容 积率1.2-2.5
第五园
总平面分析
第五园总建筑面积约73万平方米，占地约50万平方 米，计划共分9期开发完毕。第五园产品类型丰富， 包括别墅、叠院及高层产品 项目规划中有1所小学及2个幼儿园，以满足小区业 主子女教育的需求。
功能分布
交通分析
二 号 路
城市主干道 城市次干道 小区内道路 小区车行道路 小区人行道路
Hale Waihona Puke 户型分析普通户型 复式户型 别墅户型
普通户型
主卧区“空中立体 小院”，尽享私密 约18米天窗侧面采 光，营造直入主卧 区的“天光走廊”。 可共享合院式大中 庭
约6米挑高客厅， 尊贵典雅，气派非 凡
复式户型
别墅户型
细部景观分析
以层次分明的多重“庭院空间”为精髓，简约洗练 的现代设计语言， 充分利用中国传统造园的隔、抑、 曲手法，创造出一个有“起、承、转、合”的完整 而富有变化的空间序列 灰色系为基调的硬质铺装为第五园提供最宁静、幽 雅的底图，别具一格的园林小品及建筑物本身，将 中国的人文精神与现代人的生活需求有机结合，全 方位塑造社区文化和人居环境，达到了自然景观与 人文景观的融合，体现了人与自然的和谐与对话。
对比
设计风格
尝试将中式传统居住理念的精华，糅合现代建筑的 简约，庭院别墅是第五园最为高端的产品形态，原 创现代中式建筑的诗情画韵，中式建筑的精髓 “墙”“院”“村”“素”“冷”“幽”六字箴言 在这里被演绎得最为淋漓尽致和最具生活意境。通 过瓦屋面、石材墙面、村落空间的运用，创造乡村 田园风格，人车分流更彻底，极力倡导对中式居住 生活方式的理性回归。
起
通过台阶的形式起到 引入的作用
2020年(万科企业管理)万科·第五园解
（万科企业管理）万科·第五园解壹、“第五园”的产品价值观刚接手这个项目的时候，被王老师“骨子里的中国情结”所震撼，被万科的执著所震撼。
“第五园”和“万科城”好像万科“四季花城”孕育出的壹对孪生兄弟。
“万科城”是壹个伟大的项目，从他的城市贡献、市场号召力、销售成绩已然得到证明，而“第五园”——骨子里的中国情结，却能让我们真正的折服。
王受之《骨子里的中国情结》详细描述了“第五园”产品的细节，我们试图对其作出我们自己的理解，从中找到建筑产品带给人们居住品位的设想，找到建筑物质带给人们的精神享受，找到万科追寻的理想的凤麟羽角。
对整体环境的考虑和规划“第五园”在规划上，通过街坊——街巷——大院小院——内院的空间过渡，在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分的交流场所。
1、村在“第五园”的规划处理上，建筑师突出表达了“村”的形态。
整个社区的规划是边界清晰的由不同形式的住宅组成的壹个大村落。
联排别墅组成了俩个方向略有不同的主要村落，相邻的由情景花园洋房和多层住宅以及小高层区又分别形成了不同的小村落，通过壹条半环形的主路连接起来。
各“村”内部都有深幽的街巷或步行小路以及大小不同的院落组合而成，宜人的尺度构成了富有人情味的居住空间。
2、巷“第五园”在设计上吸取了富有广东地区特色的竹筒屋和冷巷的传统做法，通过小院、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞以及缝隙，试图给阳光壹把梳子，给微风壹个通道，使房屋在梳理阳光的同时呼吸微风，让居住者时刻能享受到壹片荫凉，提高了住宅的舒适度，有效地降低了能耗。
3、院建筑师通过TOWNHOUSE产品组合形成的“六合院”和“四合院”，情景洋房的“立体小院”（院落+露台），多层及小高层公寓部分的围合所形成的大院，种种院落形式的采用，着力体现中国传统建筑中的“内向型”空间，依稀能够感觉到江南住宅“四水归堂”的性格。
“第五园”整体规划中，代表不同情绪的多层流动空间叠加后而得到的复合表情所营造的意境，是决非单壹三维空间所能达到的。
万科房地产第五园三期营销整合策划报告
金域蓝湾 29万
万科城 53万
第五园 25万
天景花园定2图碑0威登位，！05于成荔景大厦年行为万景花园第业了城市花园五万引园瑰丽福景大厦 科领的俊园在者成桂 苑产的功彩 园品万开创科发新，，和一扩金家18品直色园万宽牌致了温 馨 家 园形力万象于科建专在东2设业1海坂万岸上住雪1的宅57里岗万英又项的一目市个开场发里版，程
04、05 年各区二手房成交面积对比表
区域
成交面积(万平方米) 2004 2005（预计） 增长
罗湖区 159.5
135.4
-15.1%
福田区 174.4
205.0
17.5%
南山区 118.81
156.2
31.5%
盐田区 46.15
26.9
-41.7%
宝安区 97.11
139.3
43.4%
龙岗区 90.61
5.22 18.41 10.68
25.1
6.36
6.8
7.97
9.38
44.46 64.48 117.86 150.29
64.24
69.7 86.75 111.31
102.62 96.21 112.03 171.2
76.21 106.26 110.51 124.45
2003年 75.35
111.08 116.65 186.59 281.66
•06年市场走势如何？ •坂雪岗竞争区域如何？ •第五园竞争格局如何？
•我们如何突破？
19
* Footnote Source: Source
竞争观点
竞争的格局在变化
06年楼市聚焦点，以二线拓展区为首的龙华正迅速崛起，抢夺关 内及周边客户……
快速交通路网建设和高起点规划配套，将成为二线拓展区快速发展的契机
万科第五园现场接待方案
万科第五园现场区域划分接待方案针对目前第五园项目现场周末销售较为混乱、客户满意度不高、客户流失较为严重旳状况，现项目组做出有关现场接待流程旳修改方案（区域划分接待方案），力争做到客户满意度及掌控度旳提高及对项目销售人员旳精神鼓舞。
深圳中原第五园项目组 2008-3-19目录周六日现场接待流程方案错误!未定义书签。
一、目前销售现场接待流程急需处理问题：错误!未定义书签。
二、有关措施错误!未定义书签。
1. 关键岗位：错误!未定义书签。
2. 接待流程原则：错误!未定义书签。
3. 关键岗位接待工作细则：错误!未定义书签。
三、有有关接待流程旳风险处理错误!未定义书签。
1. 针对客户等待方面存在旳问题，错误!未定义书签。
2. 音乐错误!未定义书签。
3. 针对销售员持续接待客户，无休息和吃饭时间旳问题，错误!未定义书签。
4. 所有工作人员在客户较少旳时候，错误!未定义书签。
周1-周5现场接待流程方案错误!未定义书签。
一、目前销售现场接待流程急需处理问题：错误!未定义书签。
二、有关措施错误!未定义书签。
1. 关键岗位错误!未定义书签。
2. 接待流程原则错误!未定义书签。
3. 关键岗位接待工作细则错误!未定义书签。
附件错误!未定义书签。
现场接待总流线：错误!未定义书签。
1. 周1-周5：错误!未定义书签。
2. 周六日：错误!未定义书签。
第五园流程区域划分图错误!未定义书签。
人员记录：错误!未定义书签。
1. 周六日：错误!未定义书签。
2. 周1-周5：错误!未定义书签。
原第五园接待流程提议：错误!未定义书签。
周六日现场接待流程方案一、目前销售现场接待流程急需处理问题：由于近期客户到访量较大，现场接待人手有限，出现客户到现场无法一一对应接待旳局面，导致客户投诉。
同步也存在到访客户登记不及时，导致客户流失。
为了最大程度地提高现场接待人员旳运用率，现针对以上问题提出如下提议。
二、有关措施1.关键岗位：接待岗、沙盘区、模型区、样板房、前台、洽谈区、休息区、客户投诉服务区、临时签约区。
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•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
• 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞 争力，并由此吸引更多的关内置业群；
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌 将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育 配套的发展仍然显示出滞后的特点；
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主
线 中原万科第五园全案策划
展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的
真正购买能力；
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•5、销售特征分析
• 整体市场供销两旺； • 市场销售以中档物业为主； • 高档物业逐步为市场接受； • 销售的物业类型主要以小高层、多层为主； • 销售状况普遍较为理想； • 畅销户型面积浮动范围较大； • 中大户型的销售状况呈现两级分化；
• 片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐 步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康 、平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供 需两旺，成交量较2003年增长了超过36％。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场 整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场 竞争压力凸现；
构、私家车状况、购买用途、价格期望、认筹原因、 关注问题等10余个方面，详尽的对前期认筹客户进行 了综合的分析与判断。（详见第五园市场分析报告）
•多层、小高层客户 •宽景house客户 •Townhouse客户
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•二、未来坂田片区市场发展前瞻
•总体供应量•：：共统计项目近20个，已出 •让土地建筑面积达到300万平方米，已
•坂
•知将要于明年入市约为90万平方米左右 •，预测价格将在4300-6000元/平方米
•田
•之间。
•片
•区
•市场特征：供不应求的市场状况因市 •区供应量的减少以及地产热点的转移
•而得到持续，市区客户对高档物业的
居住、投资
较高
3房子或以 上
小区、户型、配套管理
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——
•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
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•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主
•3、片区销售价 格
•2003-2004年，片 区住宅物业价格大
幅上涨10.20％，远
高于深圳市整体价 格涨幅水平。
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•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•4、价格上涨分析
区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了 片区的物业价值；
大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平； 随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发
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•认筹客户购买物业户型分析
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•认筹客户购房目的分析
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•78.59％的客户购房目的为自住
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•认筹客户可接受单价分析
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让我们开启这一场江山的征战……
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万科·第五园
•～骨子里的中国情结
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•万科·第五 园
•之
•征战江山
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胸怀江山，大 隐人家！
•——追溯中式宅院 闲雅生活
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我们不敢说，第五园能否为万科在坂田区域实现“ 新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道 ，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写里程 碑式的一笔，
因为……
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万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
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•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户•供求 •片区 Nhomakorabea •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
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•认筹客户可接受总价分析
•项目认筹客户的价格承受能力明显高于片区其它项目
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•认筹客户购房配套需求分析
•交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套。
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•第五园认筹客户的详细分析（主线）
选取了中原现场接待，并认筹的487批客户； 对不同的物业类型的认筹客户分别进行分析； 客户分析涉及客户区域、职业、年龄、学历、家庭结
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
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一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•1、总体供求
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一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•2、片区户型销售比 例
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•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场 的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成 为深圳地产市场的一个重要“战场”！
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一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房 地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空 间；
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居住郊区化？郊区城市化？
抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：布吉卫 星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规 模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完 全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更 是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的 生活街区。
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•补充
•认筹客户来源分析
•75.60％的客户来源于福田、龙岗，福田客户比例较高
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。
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•认筹客户年龄结构分析
•超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间
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•认筹客户购买物业类型分析
•第五园项目的竞争对手不在这两个片区内，而是在片区外。
•关于项目未来竞争分析的内容，我们将在后期进行专题的研究与分析。
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•总 结
未来1－2年内，本项目所在的坂田片区以及临近的龙华片区都 将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为深圳地产的 焦点区域； 区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在近1－2年内，片区仍 然需要面对交通、教育两个对于地产发展至关重要的发展瓶颈； 片区中的中高档置业客户量将得以保持与进一步增加，这也为 本项目的发展提供了坚实的基础；
•补充
片区置业客户构成
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片区置业客户特征（基础）
客户分类
比较内容
高新科技企业的中高级 职员
购买目的 居住
价格
面积/
承受能力 户型需求
关注因素
备注
较高
3房及以上
发展商品牌、户型、配 套
华为、新天 下、富士康等
高新科技园的普通职员 关内首次置业者
关内的二次置业者 首次置业的本地居民
• 在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题 还需引起发展商的格外重视。
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
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•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•近，将成为深圳地产发展的热点。大有
•南山数年前在深圳崛起之势。