第六章 市场法及其运用
第六章-市场法课件
❖ 4．统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查 得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米 建筑面积＝０.75平方米使用面积，则： 甲单价＝3821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺建 筑面积)
[1] 搜集交易实例； [2] 选取可比实例； [3] 对可比实例成交价格进行处理 [4] 求取比准价格
❖ --- 交易情况修正； ❖ ---- 交易日期修正； ❖ --- 房地产状况修正。 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不
得超过20％，综合调整不得超过30％。 第六章-市场法
第二节 搜集交易实例
一、收集交易实例 ① 大量、全面、完整性 ② 准确、真实性 ③ 累计性 ④ 多途径性
第六章-市场法
第二节 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径 ❖ 查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料； ❖ 查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息； ❖ 查访房地产经办人或交易当事人； ❖ 查阅房地产网页； ❖ 同行之间相互提供有关信息资料；
❖ 1．统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则： 甲总价＝ 16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.422 （万元人民币）乙总价＝15(万美元)
❖ 2．统一价格表示单位。 甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米建筑面 积) 乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺使用面积)
第四节 建立可比基础
➢ 统一房地产范围 范围不同的情况 ➢ 带有债权债务的房地产 ➢ 含有非房地产成分 ➢ 房地产实物范围不同
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
市场法应用的基本原理
市场法应用的基本原理什么是市场法？市场法是指在商业环境中，通过市场竞争和供求关系来调节商品价格、分配资源和促进经济发展的一种经济原则和管理方法。
市场法的应用非常广泛，涉及到经济学、市场营销、管理学等多个领域。
市场法的基本原理市场法的基本原理包括供求关系、价格机制和竞争机制。
下面将逐一介绍这些原理。
1. 供求关系市场法的基本原理之一就是供求关系。
供求关系是指购买者和卖方之间商品和服务的供给和需求关系。
供给方提供商品或服务，需求方需要购买或使用这些商品或服务。
供给和需求的平衡关系决定了市场价格的形成和波动。
当供给大于需求时，价格下降；当需求大于供给时，价格上涨。
供求关系是市场经济中价值和价格形成的基础。
2. 价格机制价格机制是市场法中的另一个基本原理。
价格是商品和服务的价值在市场上的体现。
价格机制指的是由供求关系决定的价格形成的过程。
价格随着供求变动而变动，通过价格机制调节市场上的供求关系，以达到资源配置的效率和公平。
高价吸引供给方提供更多的商品或服务，同时抑制需求；低价则刺激需求，促使供给方提供更多商品或服务。
价格机制通过自由竞争的方式实现资源的有效配置。
3. 竞争机制市场法的第三个基本原理是竞争机制。
竞争是市场经济中不可或缺的一部分，它通过激励企业降低成本、提高质量、创新和提供更好的产品或服务来满足消费者的需求。
竞争机制使市场经济具有自我调节和自我完善的能力。
竞争促使企业不断提高效率和创新能力，推动经济的发展和进步。
市场法的应用市场法的应用非常广泛，从宏观经济政策到企业市场营销都离不开市场法的原理。
以下是市场法在不同领域的应用示例：1. 宏观经济政策宏观经济政策中的货币政策、财政政策等都是基于市场法的原理制定的。
例如，通过调整利率、货币供给和税收政策等手段，调控市场供求关系，以实现宏观经济的稳定和发展。
2. 产品定价企业在制定产品的价格时，需要考虑供求关系、成本、竞争状况等因素。
合理的产品定价可以根据市场法的原理来制定，以吸引消费者、实现利润最大化。
市场法应用的步骤与过程是什么
市场法应用的步骤与过程是什么
市场法应用的步骤与过程
1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信（武汉自考）息，为之后的评估打下基础。
搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。
2、进行交易情况的修正。
交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。
这些特殊因素主要有以下几个方面：
（1）有一定利害关系的主体之间的交易。
（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。
（3）买方或卖方不了解市场行情。
（4）其他特殊交易情形。
3、进行交易时间的修正。
4、进行区域因素修正。
5、进行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。
一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。
经过处理得出一个评估结果。
第六章市场法及其运用
第 四 节 建 立 比 较 基 准
三、统一价格单位 (一)统一价格表示单位 一 统一价格表示单位 估价中的价格通常为单位面积上的价格。 估价中的价格通常为单位面积上的价格。也可以根据估 价对象的具体情况采用其他的比较单位。 价对象的具体情况采用其他的比较单位。 (二)统一币种和货币单位 二 统一币种和货币单位 不同币种的价格之间的换算， 不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日 期时的市场汇率。 期时的市场汇率。 (三)统一面积内涵 三 统一面积内涵 房地产总价格=建筑面积下的价格× 房地产总价格 建筑面积下的价格×建筑面积 建筑面积下的价格
二 节 搜 集 交 易 实 例 第
三、搜集交易实例的要求 交易实例房地产状况 成交日期 成交价格 交易双方基本情况 付款方式 交易情况
四、建立交易实例库
可比实例与估价对象类似 成交日期与估价时点接近
交易实例
交易类型与估价目的吻合 是正常价格或可修正为正常价格
可比实例
二 节 搜 集 交 易 实 例
第
选取可比实例的数量要求 选取可比实例的质量要求
3～10个 ～ 个
可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产； 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 两者所处地区相同或处于同一供求范围内的类似地区； 两者所处地区相同或处于同一供求范围内的类似地区； 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； 两者用途相同； 两者用途相同； 可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 两者规模相当； 两者规模相当； 选取可比实例应注意的其他问题 两者建筑结构相同； 两者建筑结构相同； 在选取可比实例时，估价对象为房地的， 在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房 两者档次相当； 两者档次相当； 地的交易实例；估价对象为土地的， 地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交 两者的权利性质相同。 两者的权利性质相同。 易实例；估价对象为建筑物的， 易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易 实例。 实例。
房地产估价整理习题
房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。
C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。
3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。
4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。
A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。
A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。
4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。
第六章 市场法及其应用
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
例1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在 2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比 上月递减0.2%； 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元 人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比 实例进行交易日期修正，并以美元表示。
房地产估价的理论与方法
第六章 市场法及其应用
对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对 象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个 操作步骤所涉及的具体内容等了解、熟悉和掌握。
内容框架
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节 市场法概述 搜集交易实例 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
27元人民币付款方式成交日首付10万美元余款向银行申请10年期抵押贷款平方米元750014410810000c举例c实例建筑面积144平方米套内建筑面积108平方米成交价格套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式成交日一次性付款一交易情况修正一修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格第三节各项修正计算1有厉害关系人之间的交易2急于出售或急于购买的交易3不了解市场行情的交易4特别动机或偏好的交易5特殊交易方式的交易6交易税费非正常负担的交易7相邻房地产的合并交易8受债权债务关系影响的交易二造成成交价格偏差的因素c120万元a30万元b50万元合理价格45万元成交区间3070万元正常价格三交易情况修正的基本公式可比实例价格交易情况修正系数可比实例情况分值正常情况分值可比实例的成交价格100可比实例的成交价格某可比实例成交价格为5000元平方米在估价调查中得知是属于熟人之间的交易经分析此交易比正常的市场价格低5左右试进行交易情况修正
房地产评估第六章市场法及其运用
9
市场法
FP1r/mm
❖ 根据利息的定义，可得该年的利息I为：
I F P P 1 r / m m P P 1 r / m m 1
❖ 再根据利率的定义，可得该年的实际利率，即年有效利率 为：
ief fI/Pir/m m1
3
市场法
❖ 三、市场法适用的估价对象和条件
❖ （一）市场法适用的估价对象
❖ 市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生 交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、 别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较 好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的 一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房 地产开发用地。
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交易情况修正
❖第二节 交易情况修正
❖ 一、交易情况修正的含义
❖ 可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正 常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价 对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例 的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。 这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易 情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将 可比实例的实际而可能是不正常的成交价格，变 成了正常市场价格。
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交易情况修正
❖ （5）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。 例如，买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情， 特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意 要购买或卖方惜售，在这种情况下的成交价格往往偏高。
❖ （6）相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是 否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规 则或者面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类 房地产如果与相邻房地产合并后，则效用通常会增加，会 产生附加价值或“结合价值”。因此，当相邻房地产的拥 有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售者 通常也会索要高价。所以，相邻房地产合并交易的成交价 格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场 价格。
第六章 市场法及其运用
第六章市场法及其运用第一节市场法概述第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基准第五节交易情况修正第六节市场状况调整第七节房地产状况调整第八节求取比准价格第九节市场法总结和运用举例第一节市场法概述一、市场法的含义（熟悉）□ 选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。
□ 可比实例■ 交易类型与估价目的吻合■ 成交日期与估价时点接近■ 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格□ 市场法的本质■ 以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值□比准价格■ 市场法测算出来的价值的简称二、市场法的理论依据（了解）□ 房地产价格形成的替代原理三、市场法适用的估价对象和条件（掌握）（一）市场法适用的估价对象□ 同种类型的数量较多、经常发生交易的房地产■ 住宅■ 写字楼■ 商铺■ 标准厂房■ 房地产开发用地□ 难以采用市场法估价的房地产■ 数量很少的房地产■ 很少发生交易的房地产■ 可比性很差的房地产（如在建工程）（二）市场法估价需要具备的条件□ 在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易（三）市场法的其他用途□ 比较分析的原理和方法，可用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分等参数的求取四、市场法估价的操作步骤（熟悉）□ 搜集交易实例□ 选取可比实例□ 对可比实例的成交价格进行适当的处理■价格换算——建立比准基准■价格修正——交易情况修正■价格调整——市场状况调整和房地产状况调整□ 求取比准价格第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性（了解）□ 只有拥有大量的交易实例，才能把握正常的房地产市场价格行情□ 才能选择符合一定数量和质量的可比实例二、搜集交易实例的途径（熟悉）□ 查阅政府有关部门的房地产交易资料□ 向房地产经纪机构和经纪人了解房地产成交价格资料和有关交易情况□ 向房地产交易当事人、四邻以及相关律师等了解□ 同行之间相互提供□ 向出售者或代理人获得要价资料，查阅出售出租广告，参加房交会等三、搜集交易实例的要求（掌握）□ 交易实例房地产的基本状况□ 交易双方□ 成交日期□ 成交价格（总价、单价、计价方式）□ 付款方式□ 交易情况（交易目的、交易方式、税费负担方式等）四、建立交易实例库（了解）□ 以交易实例卡或档案袋的形式分门别类保存□ 将交易实例信息输入电脑第三节选取可比实例一、选取可比实例的必要性（了解）二、选取可比实例的要求（掌握）（一）选取可比实例的数量要求□ 3个以上（含3个）、10个以下（含10个）（二）选取可比实例的质量要求□ 类似房地产■同一供求范围内■用途相同■规模相当（0.5—2倍）■建筑结构相同■档次相当设施设备相当装饰装修相当周围环境相当■权利性质相同□ 交易类型与估价目的吻合■实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多选取买卖实例为可比实例□ 成交日期接近估价时点□ 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格（三）选取可比实例应注意的其他问题□ 估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地/房屋的，应选取土地/房屋的交易实例□ 分配法第四节建立比较基准（熟悉）一、统一房地产范围□ 房地产范围不同的情况有三种■带有债权债务的房地产■含有非房地产成分■房地产实物范围不同□ 统一房地产范围■统一到不带债权债务的房地产房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务■统一到“纯粹”的房地产房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格■统一到估价对象房地产范围二、统一付款方式□ 价格通常以一次性付清所需支付的金额为基准□ 具体方法：折现计算例：三、统一价格单位（一）统一价格表示单位□ 一般采用单价■单位面积■单位体积■每个车位/每个床位/每个客房/每个球道（二）统一币种和货币单位□ 通常情况采用成交日期的汇率换算□ 若先进行市场状况调整，调整后的价格，应采用估价时点的汇率 □ 通常情况采用“元”（三）统一面积内涵和单位□ 公式换算建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积/建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积□ 价格换算平方米下的价格=公顷下的价格÷10000平方米下的价格=亩下的价格÷666.67平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579例:见教材第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义（熟悉）□ 将可比实例的交易价格修正为正常的市场价格二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素（熟悉）□ 强迫出售或强迫购买的交易□ 利害关系人之间的交易□ 交易双方或一方对交易对象或市场行情不了解□ 急于出售或急于购买的交易□ 交易双方或一方对所交易的房地产有偏好的交易□ 相邻房地产的合并交易■相邻房地产合并后，效用通常会增加■相邻房地产合并交易的成交价格往往高于正常市场价格□ 特殊交易方式的交易■正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求、充分讨价还价的协议方式■中国目前土地使用权出让是例外——招拍挂方式形成的价格□ 交易税费非正常负担的交易■估价对象价值是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费卖方缴纳：营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税买方缴纳：契税、补交土地使用权出让金等买卖双方各自负担一部分：印花税、交易手续费工□ 受迷信影响的交易三、交易情况修正的方法（掌握）□ 百分率法■公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格■交易情况修正系数是1/（1±S%）或100/（100±S）□ 差额法■公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格□ 交易税费非正常负担的修正■将成交价格修正为依税法及有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格■正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）■正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）例：见教材第六节市场状况调整一、市场状况调整的含义（熟悉）□ 将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格□ 也叫交易日期调整二、市场状况调整的方法（掌握）□ 关键：把握估价对象或可比实例房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况（一）市场状况凋整的价格指数法□ 定基价格指数■公式：可比实例在其成交日期的价格×（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）=可比实例在估价时点时的价格■例：见教材□ 环比价格指数■公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×。
市场法及其运用
市场法及其运用(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 市场法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的。
A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易答案：C2. 下列不属于市场法适用估价对象的是。
A.存量成套住宅B.房地产开发用地C.商铺D.古建筑答案：D3. 搜集内容的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实答案：D4. 采用市场法估价时，一般要求选取可比实例。
B.5个以下C.3～5个D.3～10个答案：D5. 在用市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应为估价对象规模的倍。
A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5答案：A6. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为。
A.建筑面积500m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1000m2，近期租出，年租50元/m2，位于50km外C.建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积2000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区答案：D(1)根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000。
(2)估价对象和交易实例位于同一工业区。
7. 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取的买卖实例。
A.协议方式C.拍卖方式D.政府定价答案：A8. 房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取的方式支付。
A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清答案：C9. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为万元。
2010房地产估价师《理论与方法》考点：市场法及其运用
第六章市场法及其运⽤ 第五节交易情况修正 ⼀、交易情况修正的含义 可⽐实例的成交价格是实际发⽣的，它可能是正常的，也可能是不正常的。
由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可⽐实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。
这种对可⽐实例成交价格进⾏的修正，称为交易情况修正。
因此，经过交易情况修正之后，就将可⽐实例的实际⽽可能是不正常的成交价格，变成了正常市场价格。
⼆、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 要把可⽐实例的实际⽽可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格，⾸先要了解有哪些因素可能使可⽐实例的成交价格偏离正常市场价格及是如何偏离的。
由于房地产具有不可移动、独⼀⽆⼆、价值量⼤等特性，以及房地产市场是⼀个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的⼀些特殊因素的影响，从⽽偏离正常市场价格。
交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列⽅⾯： （1）强迫出售或强迫购买的交易。
（2）利害关系⼈之间的交易。
例如，亲朋好友之间、母⼦公司之间、公司与其员⼯之间等的房地产交易，多数情况下成交价格低于正常市场价格。
但也有出于特殊动机，成交价格⾼于正常市场价格的，例如实际中容易发⽣的上市公司的⼤股东将其房地产⾼价卖给上市公司的关联交易。
（3）交易双⽅或某⼀⽅对交易对象或市场⾏情缺乏了解的交易。
如果买⽅不了解交易对象或市场⾏情，盲⽬购买，成交价格往往偏⾼。
相反，如果卖⽅不了解交易对象或市场⾏情，盲⽬出售，成交价格往往偏低。
（4）急于出售或急于购买的交易。
例如，⽋债到期，⽆奈只有出售房地产来偿还。
在这种急于出售情况下的成交价格往往偏低。
相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏⾼。
（5）交易双⽅或某⼀⽅对所交易的房地产有偏好的交易。
例如，买⽅或卖⽅对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买⽅或卖⽅有特殊的意义或价值，从⽽买⽅执意要购买或卖⽅惜售，在这种情况下的成交价格往往偏⾼。
（6）相邻房地产的合并交易。
市场法的原则及其适用范围是什么
市场法的原则及其适用范围是什么
市场法的原则及其适用范围
市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
高层法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。
对于交易实例少、房地产市场交易不透明、住处不畅的地区则不宜采用。
运用市场法评估
运用市场法评估市场法是一种评估市场需求和潜在利润的方法。
它通过收集和分析市场数据，预测和评估市场销售和利润的潜力。
下面将介绍如何运用市场法进行评估。
首先，进行市场调研和数据收集。
这一步骤是评估市场需求和潜在利润的基础。
可以通过各种方式进行数据收集，例如问卷调查、访谈、互联网搜索和数据分析等。
了解目标市场的规模、成长趋势、竞争情况和消费者行为等信息，有助于判断市场潜力。
基于数据收集的结果，进行市场分析。
通过对市场数据的分析，可以了解市场的现状和前景。
可以分析市场的增长率、市场份额、竞争对手、消费者偏好等因素，来评估市场的潜力。
此外，还可以进行SWOT分析，评估企业的优势、劣势、机会和威胁，从而确定竞争策略。
根据市场分析的结果，进行市场预测。
预测市场未来的发展趋势和销售潜力是评估市场利润的重要方法。
可以利用历史数据和市场分析的结果，应用数学模型进行市场预测。
预测的结果可以用来判断市场的发展方向和销售增长的潜力。
考虑到市场的不确定性和风险，进行市场风险评估。
市场风险评估是对市场的不确定性和潜在风险进行评估。
可以分析市场的竞争情况、市场规模、市场需求的变化等因素，来评估市场风险的大小和可能导致的影响。
在评估风险的基础上，可以制定相应的风险管理策略。
最后，综合以上评估结果，进行市场利润评估。
根据市场预测结果和市场风险评估，可以计算预期的市场销售额和利润。
可以考虑不同的市场发展情况和销售策略，制定不同的利润预测模型。
基于利润评估的结果，可以进一步确定市场定位和商业策略。
总之，运用市场法进行评估是一种系统和科学的方法。
通过市场调研和数据收集、市场分析、市场预测、市场风险评估和市场利润评估等步骤，可以对市场需求和潜在利润进行评估和预测。
这将为企业制定市场营销策略和商业决策提供科学依据。
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第六章市场法及其运用市场法概述搜集交易实例选取可比实例建立比较基准交易情况修正第六章市场法及其运用⏹重点提示：本章在阐述市场法基本原理的基础上，重点介绍了市场法的估价步骤，其中，因素修正是市场法的难点和关键。
因素修正主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。
第一节市场法概述⏹一、市场法的概念也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
市场比较法，简称比较法，是房地产估价中最重要、最常用的基本方法之—。
采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。
⏹二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据，就是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。
这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。
三、市场法适用的估价对象和条件⏹适用对象：交易性房地产（同种类型、数量较多、经常发生交易），如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。
交易性房地产是否都可使用市场比较法？难采用市场法估价的房地产：⏹一、数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、古建筑、寺庙等；⏹二、很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；⏹三、可比性很差的房地产，如在建工程等。
市场比较法的特点⏹1．市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
⏹2．在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。
⏹3．市场比较法要求估价人员具有较高的素质。
市场法估价需要具备的条件：（一）基本条件⏹1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源⏹2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料（二）具体条件⏹1、充分的交易实例资料⏹2、资料具有相关性⏹3、市场供求关系基本一致⏹4、明确显示具备的条件⏹5、资料必须详实可靠四、市场法估价的操作步骤⏹搜集交易实例－选取可比实例－对可比实例成交价格进行修正－求取比准价格第二节搜集交易实例⏹一、搜集交易实例拥有大量的房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。
如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。
因此，估价人员首先应尽可能多地搜集房地产交易实例。
二、交易实例的搜集途径⏹1．查阅政府有关部门的资料。
⏹2．查阅各种媒介。
⏹3．从开发商和代理商那获取。
⏹4．参加各类不动产交易展会。
⏹5．对交易当事人及相关机构进行调查。
⏹6．同行之间互供三、交易实例的搜集内容⏹1．交易双方的基本情况及交易目的。
⏹2．交易实例房地产的状况。
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……⏹3．成交价格与成交日期。
⏹4．付款方式。
⏹5．交易情况。
⏹四、建立交易实例库第三节选取可比实例⏹虽然估价人员搜集和积累的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象来说，有些交易实例并不适用。
因此，要从中选择符合一定条件的交易实例，作为估价中供参照比较的交易实例。
这些可供参照比较的交易实例，简称可比实例。
选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择三个以上的可比实例。
所选取的可比实例，应符合以下要求：⏹（一）区位相同或类似⏹（二）用途相同⏹（三）建筑结构相同⏹（四）权利性质相同⏹（五）交易类型吻合⏹（六）成交日期与估价时点相近⏹（七）成交价格为正常价格⏹例：有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，地区级别为七级，现空置。
要求用市场法评估其价格，请从表中所给资料选取合适的比较实例。
交易实例表第四节建立价格可比基础由于所选取的可比实例与估价对象之间，可能在付款方式、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面不一致，无法进行直接的比较修正，需要对它们进行统一换算处理，使其口径一致，具有可比性，以便进行比较修正。
建立价格可比基础具体包括以下内容：（一）统一房地产范围（二）统一付款方式（三）统一价格单位统一价格表示单位统一币种和货币单位统一面积内涵和单位⏹一、统一房地产范围带有债权债务的房地产房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权+债务含有非房地产成分房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价格房地产实物范围不同房地产价格＝可比实例房地产价格±（补充缺少范围价值或扣除多出范围的价值）⏹二、统一付款方式将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值。
例1见P195⏹三、统一价格单位（一）统一价格表示单位一般采用单价，即单位面积价格。
还有车位、床位、体积等。
注意：有时要对可比实例总价进行调整再转化为单价。
例如：（二）统一币种和货币单位在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
（三）统一面积内涵和单位在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。
它们之间的换算如下：建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积⏹在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。
它们之间的换算如下：平方米下的价格＝亩下的价格÷666．67平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10．764平方米下的价格＝坪下的价格×0．3025⏹例2，P196⏹例3 现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积140m2，成交总价95万元，一次付清，该类房地产的得房率（使用率）为0.78；乙实例建筑面积180 m2，成交总价120万元，分两次支付，首付40万元，余额于一年后付清，月利率为0.6%；丙实例建筑面积为40坪，成交总价1200万日元，一次付清。
丙实例交易当时的人民币与日元的市场汇价为1元=15日元，估价时点人民币与日元的市场汇价为1元=15.2日元。
试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币价格。
⏹[解] （1）统一付款方式。
⏹甲总价=95（万元人民币）⏹乙总价=40+80÷（1+0.6%）12⏹= 114.46（万元人民币）⏹丙总价=1200（万日元）⏹（2）统一采用单价。
⏹甲单价=950 000 ÷ 140=6785.71（元人民币／平方米使用面积）⏹乙单价=1144 600÷180=6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=1200÷40=30（万日元／坪建筑面积）⏹（3）统一币种和货币单位。
⏹以人民币元为基准，则需要将丙交易实例的日元换算为人民币元。
⏹甲单价=950 000 ÷140＝6785.71（元人民币／平方米使用面积）⏹乙单价=1144 600÷180＝6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=300 000÷15=20 000（元人民币／坪建筑面积）⏹（4）统一面积内涵。
⏹甲单价=6785.71×0.78=5292.85（元人民币／平方米建筑面积）⏹乙单价=6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=20 000（元人民币／坪建筑面积）⏹（5）统一面积单位。
⏹以平方米为基准，1平方米＝0．3025坪，则：甲单价=5292.85（元人民币／平方米建筑面积）⏹乙单价=6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=20 000×0．3025=6050（元人民币／平方米建筑面积）⏹甲单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积⏹=950 000 ÷（140÷0.78）=5292.85（元/m2）⏹乙单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积⏹=[400 000+800 000÷（1+0.6%）12]÷180 =6358.89 （元/m2）⏹丙单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积⏹= (12 000 000÷15) ÷（40÷0.3025）⏹=6050（元/m2）⏹在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2,建筑面积100 m2,首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/ m2，建筑面积120 m2 ，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/ m2 ,建筑面积90 m2 ，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/ m2 ，建筑面积110 m2 ，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为___第五节交易情况修正⏹一、含义消除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格。
⏹二、造成成交价格偏差的因素1、强迫出售或强迫购买的交易2、有利害关系人之间的交易3、对市场行情缺乏了解的交易4、急买急卖的交易⏹4、交易双方或一方有特别动机或偏好的交易；⏹6、相邻房地产的合并（例如）⏹7、特殊交易方式的交易（拍卖、招标、抛售等）⏹8、交易税费非正常负担的交易⏹7、受迷信影响的交易⏹三、交易情况修正的方法1、百分率法⏹可比实例的成交价格X 交易情况修正系数＝正常价格⏹注：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定只有这样比较的基准才只有一个。
（原因）⏹交易情况修正系数＝例如以可比实例正常市场价格为基准，可以说可比实例成交价格比其市场价格高10％，即：可比实例成交价格＝可比实例正常市场价格X （1+10％）假设可比实例正常市场价格＝1500元/平方米，则可比实例成交价格＝1500X （1+10％）＝1650元/平方米如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其实际成交价格低10％，则可比实例成交价格＝可比实例正常市场价格X （1－10％）假设可比实例成交价格＝1650元/平方米可比实例正常市场价格＝1650 X （1－10％）＝1485元/平方米⏹2、差额法可比实例的成交价格±交易情况修正金额＝正常价格交易税费非正常负担的修正正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实付金额⏹常用计算公式：例，见P202⏹例，甲卖给乙一套住宅50平米，10万元成交，所有交易税费均由乙负担，其中契税2000元，交易手续费500元（按规定双方各交纳一半），办证费100元（按规定由乙负担），评估费500元（乙委托，乙负担）。