关于我区拆迁安置工作重点、难点问题的调研报告

关于拆迁安置工作重点、难点问题的调研报告随着我市城市建设步伐不断加快，城区扩容南移，我区“东山”和“小白山”以及吉丰东西沿线沿江区域作为城市规划区的组成部分，以优越的地理位置、自然条件，越发凸显其重要的经济建设价值和开发价值。

上述区域的土地性质大部分为集体土地，而我们对于农村集体土地的征地拆迁，相对缺乏工作经验，尚未形成系统、全面、具体的工作思路和方法，大量因土地征迁、安置补偿等问题引发的信访案件逐年增加，损害农民切身利益和造成国家财产流失的问题时有发生，征地拆迁环节成为了违规违纪问题的高发区域。

这其中涉及到政策、法规因素，经济体制以及制度建设等问题。

正确认识、分析、预防和处理征地拆迁安置补偿过程中出现的各类问题，在征地行为、开发建设和失地农民三者间找到平衡点，实现投资者、城市发展和村集体及村民三方共赢，已经成为当前我们党委、政府工作的重点。

一、当前农村集体土地征地拆迁中存在的主要问题近日，我们随同区委刘书记、纪委岳书记、区委办张主任先后对江南乡永庆、建华、裕民、永安、二道沟和红旗街道温德、四合、红旗、榆树、小兰旗等几个村就前期拆迁工作中存在的主要问题进行了调研，并以座谈会的形式听取了乡街书记、村主任、村农民代表三个层面的情况汇报。

针对调研时反映出来的问题，并结合区情实际，归纳起来主要表现在以下几方面：一是征地拆迁进展困难，因拆迁问题而引发的上访事件时有发生；二是拆迁安置、补偿方式单一，农民失地后生活难以保障，存在后顾之忧；三是上级监管还不到位，征地拆迁、补偿安置过程中村干部的腐败行为屡有发生。

二、问题产生的主要原因（一）被征地拆迁群众盲目追求自身利益最大化，对政府存在依赖情绪。

一是在征地拆迁过程中，由于农民处于弱势地位，为寻求今后生活的保障，势必会千方百计追求自身利益的最大化。

特别是个别农民对进城务工的前途迷茫，对城市生活不适应，而我市目前对失地农民的社会保障制度还很不完善，使一些农民对土地征用后的生活预期下降，导致群众将情绪全部集中到政府或征地拆迁主体身上，提出不切实际的后期补偿。

二是个别拆迁户存在靠拆迁致富的不切实际心理，抢栽、抢建和突击性违规发展种养殖业等现象较为普遍，遇到实际问题维权手段单一，存在“不闹不解决、小闹小解决、大闹大解决”的不正常思想，导致集体访、群体访和重复上访事件时有发生。

三是我市现行农村集体土地房屋拆迁的补偿价格是依据2007年以前的市场物价水平制定的，已不符合现有的市场物价水平，农民房屋拆迁补偿标准与现行补偿政策之间形成较大差异，而大量存在的违章建筑，更导致了征地拆迁成本的增加。

同时，补偿价格“谈判”的色彩还很浓厚，人为制造了想象空间，群众博弈心理严重，导致征地拆迁进展难度加大。

（二）现行集体土地拆迁安置、土地（含地上附着物）补偿方式与现实存在差距。

当前，我市现行的征地拆迁安置、土地补偿方式主要是依据《**市集体土地房屋拆迁管理暂行办法(2007修正案)》规定来实施的。

就补偿而言，现行的补偿制度只是一种纯粹的补偿关系，是根据土地原产值确定的，其主要依据是土地在作为农业用地时的价值，而现行的补偿标准显然已不能代表当前土地的真实价格，补偿标准偏低，农民的补偿期望与实际补偿款有较大差距。

就安置而言，当前主要以货币安置和房屋产权调换两种方式为主。

货币安置，即拆迁人一次性发放安置补助费，让农民自谋职业。

但实际上，货币安置虽能解决被征地农民的暂时生活问题，却难以解决他们的长远生计。

农民一旦失去土地，缺少谋生手段，加上农民自身的理财能力和投资能力偏弱，就会坐吃山空，长远生计没有着落。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为，这也是我们当前最常用的方法。

但实际中，往往是拆迁在前、安置在后，农民对安置房屋的地点、交通、配套服务等具体情况不清楚，不可避免地造成农民存有后顾之忧，也间接地为后期顺利推进安置回迁工作埋下隐患。

（三）征地拆迁制度建设不完善，监督、管理有待进一步加强。

一是个别村班子违规操作。

有的村集体涉及到项目落地、征地拆迁时没有上级政府报告，而是村集体自己盲目搞项目。

拆迁安置、补偿资金发放关等键环节没有上级政府把关，加上个别干部自身廉洁意识薄弱，出现“项目”上马，“干部”却下马的现象。

二是个别具体拆迁工作人员弄虚作假。

征地拆迁安置补偿过程涉及到多方利益，虚报、谎报等弄虚作假的不法行为时有发生，如采用为被拆迁户虚增室内装饰材料及设施、室外构筑物面积和其它设施数量等手段，帮助被征地农户骗取征地补偿款，并从中收受贿赂。

三是现行拆迁补偿结算程序还不完善，监督机制缺位。

现行补偿结算程序是按照自下而上逐级审核的，实际工作中，上级很难发现问题。

现行的征地拆迁管理、监督制度已很难适应实际工作的需要。

三、破解征地拆迁难题的对策与建议总的来说，就是要把握“依法拆迁、改善民生、属地管理、部门联动、公开透明”五个基本原则。

——依法拆迁。

即坚持依法依规，严格政策时限、严格补偿标准、严格组织纪律，规范拆迁程序和行为，依靠法律推动征地拆迁工作。

——改善民生。

即坚持始终把农民的利益放在首位，切实维护群众合法权益，帮助群众解决生产生活实际困难，确保群众安居乐业。

——属地管理。

即无论区政府还是开发商作为征地拆迁工作的责任主体，乡镇（街道）、村（社区）都要积极参与征地拆迁工作，并根据区政府的统筹安排和调度，承担相应的工作责任。

——部门联动。

即坚持条块结合，以块为主，协调推进，区、乡（街）、区直部门联动，街道（乡镇）、社区（村）配合，形成拆迁工作的强大合力。

——公开透明。

即坚持阳光操作，对征地拆迁工作的每一个环节、每一个步骤完全公开，提高拆迁工作的公开性和透明性，确保拆迁工作的公平度和公正度。

在具体实践工作中，应注重把握好以下几方面环节。

（一）政策制定注重超前性，政策执行注重统一性。

一方面，在征地拆迁工作开始前，应组织开展调查摸底工作，对涉及拆迁的农户和企业逐一进行走访，全面掌握需要拆迁的农户及企业的生产、生活状况，做到“心中有数”。

在此基础上，充分听取村干部、村民代表、业主单位等各方面的意见，尽量把拆迁过程中可能出现的情况想复杂，并进行深入论证。

由于征地拆迁过程中，会遇到各种各样的问题，因此在制定政策时必须把日后各种可能出现的问题最大限度地考虑周全，并制定具体的实施办法和补偿标准，对具体的《征地拆迁补偿安置实施办法》进行量化、细化，既要符合上级政策，又要适应我区实际。

尤其是一些合理不合法的新情况和新问题，以往的征迁政策法规没有明确规定的，更需要在征地拆迁前制定政策加以明确，做到“有据可依”。

同时要通过营造良好的舆论氛围，加强政策正面引导，纠正群众对于政策的误解、曲解，使群众真正理解政策、接受政策。

另一方面，在征地拆迁工作实施前，应组织所有工作人员进行强化培训，重点学习上级征地拆迁补偿安置政策、具体操作方法和细节问题。

在征地拆迁过程中，凡遇到政策未明确规定的特殊情况，应及时提交集体研究决定后再向群众进行宣传解释，防止政出多门、口径不一。

征地拆迁工作领导机构应自始自终掌握统一的尺度，严格按照既定的政策进行拆迁和补偿，该给群众的按照政策决不克扣一分钱；对于群众提出的不合理要求做好解释工作，不该补的坚决不补。

任何人都不得随意“开口子”，不乱表态，做到一个政策执行到底。

尤其在对抢建和违法违规搭建的处置，征地拆迁安置补偿方案的制定，划地安置政策的执行，解决失地农民的后顾之忧等棘手问题上，必须严格按照有关规定执行，决不能通过放宽政策标准来解决问题，保证“先拆后拆一个样”，“闹与不闹一个样”，杜绝个别群众攀比、观望和“小闹小解决、大闹大解决”的不良心理，保证政策的延续性和公平性，维护政策的严肃性。

同时，村集体要着重研究解决好“钉子户”的问题，对已经村民代表大会决议通过的拆迁方案，却依旧提出无理要求的农户，村集体可以研究拿出处理意见，必要时可申请让上级相关管理部门代替村集体进行执行。

（二）探索建立新的征地拆迁制度，创新安置方式，最大限度的保障农民利益。

一是力求征地制度与市场经济规则相适应。

我国现行的征地补偿制度是一种纯粹的补偿关系，与市场经济体制相背，在市场经济体制下土地权益主要体现在土地发展权益上。

征地补偿是失地农民和被拆迁人在城市化进程中能获得的最直接的经济弥补，也是最容易引起征地和拆迁纠纷、冲突的焦点，因此要探究市场经济体制下，政府、开发商、失地农民或被拆迁人之间最佳的利益平衡点，建立合理的征地补偿和利益分享机制。

二是探索建立积极有效的安置方式。

对失地农民的安置方式，应特别考虑到农民的长远利益，要尽量吸引被拆迁者参与城市开发，使失地农民生活有保障、就业有出路。

以深圳为例，为吸引农民参与城市开发，深圳市采用“物业与提留用地置换”方式，对“非农建设用地”指标外的原集体提留用地采取以政府投入的物业予以置换。

物业置换后归各集体所有，集体依照法律和政策规定享有物业产权，由集体自主经营，物业收入扣除一定比例的公积金、公益金和管理费用后，由集体分配。

三是积极借鉴发达地区的先进经验。

目前，全国各地围绕失地农民的安置工作，探索出了许多切实有效的形式。

主要有：先建设安置回迁小区，后实施征地拆迁，让被拆迁人有迹可查，有所遵循；在有条件的村建立农贸市场或小商品市场等，所有摊位经营权划归安置农民；设立转岗基金，鼓励村民自谋出路，从事个体户和经营私营企业；发展股份合作制项目，鼓励、吸引农民将征地拆迁的补偿款以股金的方式投入到农贸市场、对外公寓和其他各类集体企业的运营中，实现保值增值；加大农村劳动力培训工作，实行就业对口的免费培训或组织专场招聘会，鼓励辖区企业吸收农民工，实现就业非农化；协助村民建立与城镇社会保障体制框架相一致的低标准、广覆盖、基础加补充、统账结合的社会养老保险体系，等等。

这些都是探索新型拆迁安置的有益尝试，可在进一步试点的基础上不断完善，总结经验。

（三）加强征地拆迁制度建设，完善监督管理机制。

一是加强征地拆迁的透明度和程序公正、公开，充分保障被拆迁人的知情权、参与权、决策权。

要积极引导公众参与、协商，促进信息公开，在拆迁人与被拆迁人之间搭建谈判协商的平台，进行平等的对话，充分听取被拆迁人的意见，千方百计维护他们的合法权益。

同时，村班子要严格执行上报制度，积极争取上级政府的广泛参与、政策支持和对关键环节的把关定向，加强自身廉洁建设，避免腐败现象的发生。

二是制定严格的拆迁工作程序。

加强对工作人员的业务培训和纪律教育，加强其工作责任心，严格责任追究制度，对一般违法失职人员除追究其行政责任同时辅之以必要的经济责任。

三是完善监督机制。

认真履行监督管理职责，派专人到场参与监督。

对外业清点、丈量的有关房屋权属，地上附（构）着物种类、数量、规格以及等结果及补偿费用分别在被征地拆迁工作点或村、社的公示栏张榜公布。