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中国旅游地产发展前景分析

近年来，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普遍的解释是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。

一、旅游房地产的分类

目前国外的旅游房地产开发的房产品种类主要有以下几种：

1、景区住宅

发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。

这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多

种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

2、产权酒店

产权酒店的定义是，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。

目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首期后，利用租金来向银行交付按揭贷款。专家称，这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式”，把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。

产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来。之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部

分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。

3、养老型酒店

指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店(度假村)的某

一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。

4、高尔夫、登山、滑雪运动度假村

指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。5、旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心

指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。

6、时值度假型酒店

指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度

假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。

二、世界旅游房地产开发理念的演进过程

一般说来，旅游房地产的出现最早要追溯到主题公园，从单一的主题公园到完整意义上的大型旅游休闲社区经过了较长的探索过程，而该产品形态一经产生，首先在著名旅游度假区、随即在全球范围内获得了飞速的发展。

如果把维也纳CityPark里的摩天观光轮Wener Riesenrad作为世界上现代主题公园的开端的话，那么，旅游休闲社区的发展大致经历了以下三个阶段：

1、单一的大中型文化主题公园

⑴关于主题公园

主题公园是一个外来的概念。中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的，后来这一项目的巨大成功引发了全国性的主题公园建设热潮，短短七八年时间就超过了500家，随即又以同样的速度纷纷倒闭。结果，经历短暂的以“西游记宫”、“鬼屋”、“红楼梦馆”和游乐场为代表的热潮、并沉淀了近千亿巨额资金后，到了90年代中期以后，主题公园在中国已备受冷落。全国上下开始弥漫

着一种“主题公园恐惧症”，人们说起主题公园就像说起90年代初的海南房地产泡沫和1930年前后华尔街的股票一样。

但是，这只是表面现象。根据我们的理解，所谓主题公园，其实质是现代都市的休闲娱乐区。随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园恰恰是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。因此，它必然也具有广阔的市场和强大的生命力。应该看到，主题公园在中国遍地开花又昙花一现，抄袭和模仿盛行导致的主题同质化、规划设计和软硬件的粗制滥造、休闲娱乐活动缺乏创意和创新等是它们共同的弊病。而这显然是人为造成的，而不是主题公园本身的宿命，所以我们绝不能因噎废食。事实上，久盛不衰的主题公园也有很多，世界上历史最悠久的维也纳CityPark里的摩天观光轮Wener Riesenrad至今依然屹立在公园里，述说着它的古老和100多年来带给人们的新奇与震撼。世界上第一个微缩景观主题公园、1952年开放的荷兰“马都洛丹”也已成功经营52年之久。在国内，深圳锦绣中华已15年，苏州乐园也有7年了，这些景点每年的游客量和收入都在稳步上升。因此，所谓的主题公园存在短短三五年的“生命周期”的说法是没有任何科学依据的。

⑵代表性项目：迪斯尼乐园

1955年7月17日建成开业的位于美国加利福尼亚西南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园是世界上最早的真正具有“主题”意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。