石家庄市城中村改造政策规定及操作实务

精心整理石家庄市城中村改造政策规定及操作实务一、石家庄市城中村改造政策规定及实务（一）石家庄市城中村改造政策。

石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。

所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。

08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。

石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。

1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文）234号）5678、（城968号）办理回迁楼产权登记的程序及资料。

10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知（石政办发〔2010〕18号）1）2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可视范围内的；主要市政及公用设施建设所涉及的。

市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。

2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。

参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。

招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。

经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。

11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见（石政发〔2010〕48号）人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展；可作为回迁房周转用地，提前利用；划拨登记在村委会或居委会名下；交政府出让后，出让净收益返还。

12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程（石政办函〔2010〕61号）二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。

13、石家庄市市区土地收储工作流程（石政办发〔2011〕17号）另外改80%表决。

1、其实每选23、其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。

这些都需要开发公司先行介入。

其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。

当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。

（村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室）4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案（一村一案）。

在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。

5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。

（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。

6、实施拆迁。

一般委托村委会实施。

（拆迁过程中事项的公证）开发公司作为一级开发主体，成为城中村改造的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补偿方案，委托村委会组织实施。

7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼。

8、拆迁完毕，开发用地储备。

城中村改造土地利用问题。

城中村改造拆完后土地是分为三部分的。

一部分是回迁用地，建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼；第二是市政公用设施用地，包括道路、绿地等；第三是开发用地，这也是开发企业利益所在。

回迁用地是通过划拨的方式，直接划回村集体来建回迁楼。

当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让的方式获得，需要支付土地出让金。

回迁用地直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收储，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂。

9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建设商品住宅。

定，实行不一定开房，拨付。

交来说希望回迁面积越小越好，作为村委会来说希望回迁面积越大越好。

1、拆迁安置补偿成本（1）回迁安置房建设成本（2）补偿费用（3）实施拆迁费用2、商品房楼面地价拆迁安置补偿成本÷商品房建筑面积（开发用地面积×容积率）（取得开发用地成本）3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本楼面地价＋建安成本＋配套费用＋其它4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本当然，这是一种较为粗略的算法，具体测算应由房专业地产会计师来做。

有了具体成本预算，才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的大小。

城中村改造协议内容：1、项目基本情况，位置，面积，人口等；2、项目性质及规划指标，是否列入规划范围等。

一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往指回迁面积，回迁用地指标；3、运作模式。

如开发商出资，跑办手续，村委会出地等；4、规划方案；5、拆迁补偿安置方案制定及实施；6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准；7、双方权利义务；8当然9101112312345石政发[2008]5号市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又好又快发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。

一、主要任务坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。

二、规划方案（一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。

对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。

须按三、土地利用（一）城中村改造用地应当纳入全市用地计划。

城中村改造规划方案之外的其它用地，由市政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。

（二）城中村改造范围内市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，以划拨方式供地。

其它土地以公开出让方式供地。

村民安置费用计入公开出让地块土地成本。

出让土地收益扣除土地成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。

（三）鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施城中村改造。

辖区政府商市政府土地储备机构委托有实力的经济实体通过一级开发模式实施城中村整体改造，先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。

出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。

（四）土地公开出让方案由辖区政府、村（居）商市国土、规划部门制定，由市国土部门商辖区政府、村（居）组织实施。

四、拆迁安置（一）城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。

拆迁安置方案由辖区城中村改造办公室指导城（四）各城中村改造实施单位取得规划部门出具的缴费通知单以后，持相关合法文件到市城中村改造领导小组办公室备案后报市收费局，经市政府批准后予以减免，不再先缴后返。

（五）市政府对启动早、改造快的城中村改造项目给予鼓励和奖励。

2009年以后启动的项目，出让净收益返还部分，村按每年5%、区按1%的比例逐年递减。

同时，鼓励城中村连片、整体改造，并给予适当政策倾斜。

（六）城中村改造中市各部门收取的管理费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。

六、保障措施（一）加强组织领导。

市政府成立城中村改造工作领导小组及办公室（名单附后）。

各区也要成立相应的组织机构，充实区城中村改造办公室力量，保证机构、人员、经费落实到位。

每年12月底前向市政府和市城中村改造工作领导小组办公室上报下一年度城中村改造计划，经批准后纳入年度市委、市政府对区政府政绩考核的内容。

各区政府作为辖区城中村改造的第一责任人。

要实行区委、区政府领导分包城中村改造项目，对列入改造计划的城中村，加大督导协调力度，并在项目现场成立由分包领导挂帅、相关部门人员组成的城中村改造协调督导办公室，抽调业务精通的干部现场办公，确保城中村改造工作和谐、有序进行。

尚未完优房地产调控新政形势下城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策及实务介绍来源：王立宏今天我主要讲三个方面的问题：一、调控限购新政形势下房地产开发走向。

二、目前房地产开发企业项目来源、取得途径。

三、城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策规定及操作实务。

首先介绍一下第一个大问题：调控限购新政形势下房地产开发走向。

我们认为房地产行业仍是国民经济的支柱产业，有很好的发展前景，增长势头还会持续下去。

在07年底，房地产业曾有一个比较冷的时期，国家为了刺激房地产业的复苏曾出台了很多政策，当时讲到房地产行业是国民经济的支柱产业，一业兴带来百业旺，是资本密集型也是劳动密集型产业，这一产业会带动很多相关产业的发展，是国民经济的支柱产业。

尤其我国正处在城镇化快速发展时期，大量农村人口向城镇集聚，他们需要在城市买房，这就带动了房地产业的刚性需求，所以房地产业的发展前景广阔。

国家出台相关政策的目的在于稳定房地产价格，促进房地产行业平稳健康的发展。

年后国务院出台政策要求各直辖市，计划单列市，省会城市和房价格过高、增长过快的城市出台限购令。

作为河北省来说目前仅限于石家庄市。

其实对于石家庄市来说，相对于其他省会城市，本市的房价还是比较低的。

全国较大城市诸如北京、上海、广州、深圳等城市的房价已达到每平米二、三万，三、四万，在较好地段甚至达到每平米十几万。

而石家庄作为二线城市，目前二环以内每平米6000元左右，大户型精装修或者花园式洋房等能达到每平米一万，边远一点的大概在每平米四五千左右。

所以石家庄的房价相对还是较低的，由于国务院出台政策，要求省会城市调控房价。

市政府不得不担任起调控房价的责任出台限购令。

间，而小，这7个城打7%第五是新民居建设。

三年大变样期间省委省政府尤其张书记主抓新民居建设，前年石家庄市180个示范村，去年360个示范村。

在新民居建设当中，由于县里城市规划区范围之外的农村在集体土地上进行民居改造建设，也有一部分开发企业介入进去，投资并帮其管理建设，获得一定收益。

由于土地不用出钱，最多有个启动资金或支付建安资金，由村民出钱购买。

或者置换，节余的土地，尤其是临城镇周边，城郊结合部的农村，土地征收后可以搞商品住宅开发。

也可卖建设用地指标，村民的住宅用地是建设用地，建设用地是有指标的，如果没有建设用地指标，农用地是不可以直接征收的。