第六讲 项目融资担保

收帐款抵押贷款受到限制。
企业的土地、厂房如果是租赁的，抵押融资就会受到 一定限制。
2 .关于抵押、质押物的储备
总体上看，企业融资在担保资源上出现最多的情况是： 产权不清晰； 流动性差； 价值不充足； 未进行公认的评估工作；


资料不足；
缺乏合法性等等。 因此要重视企业的抵押、质押物的平时储备工作。如：
3. 世界银行、地区开发银行等国际性金融机构
这类机构虽然与项目的开发并没有直接的利益
关系，但是为了促进发展中国家的经济建设，对
于一些重要的项目，可以寻求到这类机构的贷款
担保，以起到政府机构的作用，减少项目的政治、
商业风险，增强贷款人对项目融资的信心。
项目投资者
第三方担保人
股东协议
担保
项目公司
融资安排
很难吸引到投资。 政府担保可以直接以保证形式，或通过政府控股公司 实现直接担保.
2. 与项目开发有直接利益关系的商业企业 其目的是通过为项目融资提供担保而换取自己长期的商业利益。 出于以下的目的：
（1）获得项目的建设合同；
（2）获得项目设备的供应、安装合同； （3）保证担保人自身产品的长期稳定的市场； （4）保证担保人可以获得长期稳定的原材料、能源供应； （5）保证担保人对项目设施的长期使用权等等。 因此，这种商业机构可以分为以下三类： （1）工程公司；愿意提供完工担保，甚至提供一定的财务安排。 （2）项目设备或主要原材料的供应商； （3）项目产品（设施）的用户。 如果这些企业正好是投资项目公司的投资者，则称为项目的战略投资者。
•
• •
平时注意保存好有关资产或交易过程中的发票或权证；
大宗资产如（土地和房地产）尽可能做到分块确权和办证工作，以便于灵活 融资； 对其他资产也要注重资产的确权、评估以及抵押物的登记与合法性工作。
3. 抵押、质押物的选择原则
为控制融资成本，优先选择资产抵押；
尽量选择那些产权清晰、价值充足的资产抵押；
偿还债务时,使用该项担保资产或权益来清偿债务人的债务，赋予债权
人享有优先请求权。 2. 担保资源是社会或企业最宝贵的资源
理论上只要具有权益或价值就可以成为担保资源。
现实中存在三种倾向： 一是担保资源的滥用；
二是担保资源的闲置；
三是担保资源不符合要求。 (本讲在内容和陈述方式上,不限于项目融资领域)
3. 担保在项目融资中的作用
贷款人
第三方作为担保人的结构
(三）商业担保人
商业担保人是以提供担保作为赢利的手段，承担项目 的风险并收取担保服务费用 。商业担保人往往是通过分 散化经营降低自己的风险。 其提供服务的两种基本类型是：
（1）担保借款人在项目融资中所必须承担的义务。
这类担保人一般为商业银行、投资公司和一些专业 化金融机构。 （2）为了防止项目意外事件的发生。 这种担保人一般为各种类型的保险公司
第六讲
项目融资担保
本讲主要解决的问题
一、项目融资担保概述
二、项目融资担保人
三、项目融资担保的主要形式 四、项目融资担保的具体形式（深入学习《担保法》） 五、第三次课外作业成果的分享 六、为融资准备担保资源的方案设计 七、布置第四次课外作业
一、项目融资担保概述
1. 担保的概念 是债权人与担保人之间的一项协议,该协议不需要资产或权益或 所有权的转移，但根据此协议，债权人有权在债务人不能按融资协议
具体要求： 1．简单说明资金的用途与筹集目标金额的数量；
2．所选择的担保资源的背景情况说明；
3．理由、依据是什么？必要时对相关人员的咨询情况等。 4. 涉及的辅助性工作应指出到什么单位办理什么手续，做哪些工作达到什么要求等内容。 5. 方案成功的关键点在哪里？ 6. 其他相关内容。 时间： 小组构成：可3人或3人以下组成小组，注明组长姓名、成员姓名；
也称为现金流量缺额担保，是一种在担保资金额上有
所限制的直接担保，是对已经进入正常生产阶段的项目融 资提供的有限担保。 目的：一是保证项目具有正常运行所必须的最低现金 流量，即具有支付生产成本和偿付到期债务的最低能力；
二是在项目投资者出现违约时，或者重组及出售项目资产
时保护贷款人的利益，保证债务的回收。 （三）以“无论提货与否均需付款”协议和“提货与 付款”协议为基础的项目融资担保
8. 合同权益的转让：贷款人对于合同权益的可转让性以
及有效连续性均要有明确的规定和严格的限制。
包括： 一是合同权益要能够以抵押、担保等法律形式转让给 贷款人或贷款人指定的受益人； 二是合同权益由于合同双方发生变化而出现转让要有 贷款人的事先批准； 三是在合同权益转让时，贷款人对合同权益的优先请 求要不受任何挑战，具有有效连续性。
三、项目融资主要的担保形式 (一）项目完工担保 大多数的项目完工担保属于时间上有限制的 担保，即在一定的时间范围内，项目完工担保人 对贷款人承担着被全面或部分追索的经济责任。 这一有限性构成有限追索性的基础之一.
完工担保的提供者主要有：一是项目投资者；
二是承建项目的工程公司或有关保险公司。
（二）资金缺额担保
定数量产品部分的收入，该部分收入将足以
支付生产成本和偿还债务；另一种是包括
100%的项目公司产品，而不论其生产数量在
贷款期间是否发生变化。
4. 产品质量：一般采用本国标准或国际标
准两种。
5. 交货地点：通常的交货地点是在刚刚跨越项目所属
范围的边界点。
6. 价格的确定和调整：第一种形式是完全按照国际市场 价格制订价格公式，并随着国际市场价格的变化而变化； 二是采用固定价格的定价公式；三是采用实际生产成本加 一个固定投资收益的定价公式。 7. 生产的中断和对不可抗拒事件的处理。项目公司应 避免使用含义广泛的不可抗事件条款，在生产中断问题上， 明确规定生产中断的期限以及执行合同的影响力。
项尚未还完，但尚有剩余的产权清晰的优质房产，评估价
值在500万元以上。 • 方案：拟使用剩余的产权清晰的优质自有房产做抵押，向 银行申请贷款。 • 你对该方案的评价意见如何？
点评（供参考）
• 由于该企业已经将所有的土地抵押给银行，在没
有还清贷款之前，银行不会解除土地抵押。 • 由于土地已经抵押给了银行，其余房产均无法办 理抵押物登记。 • 企业无法通过短期拆借融到资金。
尽量选择不需要评估的资产抵押或质押；
尽量选择变现性强或流动性强的资产抵押或质押。
视情况充分使用资产抵押和第三方（关系人）担
保的组合；
4. 企业常见的可以用于抵押的资产
• 企业的厂房等固定资产和在建工程；
• 企业的机器设备、交通运输工具；
• 企业的存货
• 企业的应收帐款； • 企业的土地使用权；
（四）安慰信
• 一般由项目主办方或政府开具；
• 是表达支持愿望但不愿意接受法律约束的情况下所采用的 一种担保形式,只有道义上的约束力。 如：（1）经营支持； （2）不剥夺资产；
（3）提供资金等。
（五）消极担保条款 借款人承诺将限制在自己资产上设立有利于其他债权 人的物权担保。
四、担保的具体形式（深入学习担保法）
• 保证：涉及保证人和债权人 • 抵押：涉及抵押人和抵押权人 • 质押：涉及出质人和质权人 • 留置：涉及债务人和留置权人
• 定金：债权人和债务人
五、为融资准备担保资源相关问题
1. 实践中，企业在抵押过程中经常存在以下问题
如果企业的办公楼、交通工具等是通过采取按揭方式
购买的，就不能再作抵押物使用。 企业的土地使用权是划拨方式取得的，没有办理土地 出让手续，因此，地上物的抵押就会受到一定限制。 由于缺乏办理应收帐款的欠款单位的配合，使办理应
第四次小组课外作业
题目： “关于某单位某某万元融资的担保资源的选择与筹备方案”
说明：为实现某单位某某万元的融资，由小组成员为其设计出担保资源的选择与筹 备方案，（1）如果已经是现实的担保资源，那理由是什么？（2）如果仅只是潜在性 的担保资源，那需要进行哪些辅助性工作，以使其转变为现实的担保资源。（３）如 果利用的是单位外部资源也要说明具体的背景与情况．
二、项目担保人
项目公司在资金、经营历史等各方面不足以支持融资，在很多情 况下，贷款人会要求借款人提供来自项目公司之外的担保作为附加的 债权保证。 项目担保人包括三个方面：项目投资者、与项目利益有关的第三 方参与者、商业担保人。
（一）项目投资者作为担保人
项目的直接投资者作为担保人是项目融资结构中最主要和最常见 的一种形式。
贷款。 • 你对该方案的评价意见如何？
点评（供参考）
• 这是一个典型的符合短期拆借条件的融资
案例；
• 可抵押的资产价值充足、产权清晰、位置
较好、流动性强，是短期拆借资金方的首
选项目。
8. 案例：某企业急需500万元归还到 期银行贷款的担保资源设计方案
• 基本情况：某企业在银行贷款500万元，贷款到期，企业 急需归还。该企业目前的所有土地均已用于抵押贷款，款
1. 政府机构
这种方式极为普遍，尤其是对发展中国家的大型项目 的建设几乎是必须的。 政府的介入可以减少政治风险和政策风险（如外汇管 制），同时可以避免政府的直接股份参与。
政府的利益是发展本国经济、促进就业、增加出口、
改善基础设施建设，改善经济运行环境等，因此愿意扶持 这些项目。
如BOT模式，如果没有政府的特许权协议的担保，就
若项目投资者以直接担保形式，即直接担保项目公司债务，则根
据会计准则，需要作为一种债务形式表现在资产负债表中，至少作为 一种债务形式在资产负债表的注释中加以说明,因为这部分资产相当于
被冻结。
项目投资者
股东协议
担保
项目公司
融资安排
贷款人
项目投资人作为担保人的结构
(二) 第三方参与人作为担保人 指项目投资者之外的其他关系人作为融 资担保人。 一般有：政府机构、企业、世界银行、 地区开发银行等国际性金融机构等类型。