第六章房地产相邻权

第六章房地产相邻权

目的要求

在我国现有的《民法通则》中对不动产相邻关系的规范还是比较简单的，而且在实践中对相邻关系概念及其特征的把握也不够准确。本章通过分析相邻权与地役权、以及与建筑物区分所有权等其他财产权利的关系，进一步了解处理相邻权的原则和方法；同时借鉴其他国家对相邻关系的法律规制，探索健全和完善适应我国现状的房地产相邻关系制度。

教学重点

第一节房地产相邻权概述

一、相邻权的概念及其特征

相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。我国的《民法通则》对相邻关系的基本内容和责任形式，以及处理相邻关系的基本原则作了一定的规范，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”相邻权的主要特征表现为：

1．相邻权来自于不动产的相连性

2．相邻权的主体是相邻不动产的所有权人或使用人

3．相邻法律关系的内容较为复杂

二、相邻权与地役权

（一）地役权的特征

所谓的地役权是为了利用自己的土地而不得不役使他人土地而产生的权利。其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；拥有地役权的需役地所有权人称为地役权人，附带有供役的义务的土地所有权人称为地役人。地役权的基本功能是调整不同土地所有者之间因互相利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻土地归属于不同主体的情况下，需要借助他人土地才能够利用自己土地的人，得以顺利利用自己的土地。地役权取得方式一是依据法律规定，二是依据当事人约定。于是地役权可分为两类：约定地役和法定地役。约定地役和法定地役的区别主要是权利产生的依据或基础不一样。法定地役是依据法律取得，而约定地役则是根据当事人双方自愿达成供役或需役的协议而产生的。地役权的最主要特征有：

1．地役权是附属于特定土地的权利

2．地役权是要求对方应尽某种容忍或不作为义务。

3．地役权具有对抗性

（二）相邻权与地役权关系

从法律关系上看，相邻权是对所有权行使效力的限制，地役权是利用他人土地以便于实现自己土地的利益；两者的适用范围都相当广泛，互相既有交叉，也有各自调整的对象。从一定意义上讲，地役权制度也是某些相邻关系的基本准则，相邻权是一个与地役权有联系的概念。在当今大陆法系关于地役权和相邻关系存在两种立法体例：地役权与相邻关系合并规范立法和分别规范立法。以法国为代表的一些大陆法国家相邻关系也称为法定地役，法定地役与约定地役共同称为地役权；以德国为代表的国家（日本、瑞士等）按照分别规范模式，地役权仅指约定地役，规范在用益物权中，法定地役视为相邻关系，是对所有权的限制，规定在所有权中。

三、相邻权与建筑物区分所有权

由于我国物权法律制度的不够完善，相邻权与其他房地产权利纠纷的界限不是很明确。在司法审判实践中，往往把许多不属于相邻关系的案件，尤其是建筑物区分所有权的纠纷都按照相邻关系的规则予以处理。为了能够准确地区分房地产产权纠纷和相邻关系纠纷，有必要区分相邻关系与建筑物区分所有权的法律特征。

第二节房地产相邻关系的调整规则

一、其他国家关于处理相邻关系的规则

1．德国

按照德国《民法典》的规定，相邻关系的种类主要为三类，即排放保护、逾界建筑和必要通道。此外，还有植物、日照、创制窗户等权利和义务。

2．法国

法国法律规定相邻关系的重要义务之一就是被围土地的通行权；另外对相邻关系的规制表现为对不动产所有权范围的限制，其限定方式多种多样，主要包括：分界标或篱笆、围墙、种植、窗户和毗邻的眺望等。

二、我国处理房地产相邻关系的主要规则

从现有的法律制度出发，调整房地产方面相邻关系的主要种类有：

1．相邻房地产的使用或利用关系。因房地产的相毗邻，相邻各方对其享有的使用权或所有权，都应当合理的行使权利。由相邻关系产生一定的通行权，相邻方不能妨碍正常的通行；因安装各种管线要经过相邻方的，应当给予提供便利等。

2．相邻房地产的采光、通风、音响震动等关系。在房屋的建造、树木的种植等活动中，应当注意与相邻方的一定距离；在自己所有的房地产范围内行使权利的时候，不得以持续的噪音、喧哗和震动等妨碍其他相邻方。

3．相邻房地产的环境关系。相邻方之间除了负有给予他人便利以外，还需要注意不得排放影响他人的污染物、废弃物等；

4．相邻房地产使用危险防止的关系。相邻一方因在建造、修缮房地产等施

工过程中，不得危及相邻方的人身或财产的安全。就如英美普通法中，相邻土地所有权人之间具有地下支撑他方土地，保持土地的自然状态不被破坏的权利及义务。这种所谓的相邻土地的地下支撑是一种法定的绝对的权利，是土地所有权的一项重要内容。

本章结论

房地产的相邻各方因行使所有权或使用权而互相之间产生一定的权利义务关系。相邻权的主要特征表现为：不动产的相邻权来自于不动产的相连性；相邻权的主体是相邻不动产的所有权人或使用人；相邻法律关系的内容较为复杂。从法律关系上看，相邻权是对所有权行使效力的限制，地役权是利用他人土地以便于实现自己土地的利益的权利，相邻权是一个与地役权有联系的概念。从现有的法律制度出发，调整房地产主要的相邻关系有：相邻房地产的使用或利用关系；相邻房地产的采光、通风、音响震动等关系；相邻房地产的环境关系；相邻房地产使用危险防止的关系。