美国商业地产模式分析 (房地产最终ppt)
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。
它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。
- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。
同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。
2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。
政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。
- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。
供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。
- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。
例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。
3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。
- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。
2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。
- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。
3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。
- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。
4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。
- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。
4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。
2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。
3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。
4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。
5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。
超级城市综合体分析美国纽约曼哈顿hudson yardsPPT精选文档
30 Hudson Yards 纽约市最高的户外观景台
30 Hudson Yards一个90层高，1296英尺（395米） 高的钢结构摩天大楼 ，是纽约哈德森码头综合开发 项目的主力。建成后，它将成为纽约第二高的办公 大楼，并且是该市最高的露天观景台的所在地，该 露天观景台从1100英尺高的建筑物悬臂伸出。 这座建筑物的高度将达1100英尺，比帝国大厦的观 景台高出50英尺。其令人惊叹的设计将带来独特的 纽约天际线视角。
13
The Shed 建筑创意、技术与环境相结合
Shed的建筑位于15 Hudson Yards底部，由Diller Scofidio + Renfro与罗克韦尔集团合作设计的一个 200,000平方英尺（18,500平方米）的创新结构。 The Shed将于2019年春季开幕，将成为纽约第一 个致力于委托，制作和展示各种表演艺术，视觉艺 术和流行文化的艺术中心。
14
Hudson River Park 美国最长滨河公园 哈德逊河公园拥有着美国最长的河滨 公园的称号，也是开发商自中央公园 建成以来在曼哈顿进行建设的最大的 开放空间项目。
15
Hudson Park ＆ Boulevard 哈德逊公园大道
Hudson Park＆Boulevard是新Hudson Yards区 的一个基本元素，将帮助该地区从一个荒凉的工业 区转变为一个充满活力，适合步行的综合区。 公园将成为这个新建社区中心的绿色中心，通过每 个新设计的东西街道入口，公园将为当地居民，工 人和游客提供急需的开放空间。
Hudson Yards 哈德逊城市广场
美国纽约最大最新的超级综合体，未来的天空之城 1
➢ 基本介绍
德逊城市广场（Hudson Yards）是美国历史上规 模最大的私营房地产开发项目，位于曼哈顿西区， 总投资200亿美元，也是继洛克菲勒中心之后纽约 市最大的房地产开发项目。 这个占据六个街区的开发项目位于曼哈顿西侧，由 覆盖繁忙铁道与隧道的11公顷（28英亩）土地组 成，预计建成包含商住摩天大楼，学校，医院，零 售空间，公园，文化场所和公共艺术等在内的一系 列功能建筑。 SOM、KPFDiller Scofidio + Renfro、Rockwell Group、史蒂文·霍尔、福斯特、等多家世界规模 最大，最具影响力的建筑公司参与建设。
欧美商业地产新模式
欧美商业地产新模式——“生活方式中心”（一）“生活方式中心”的商户构成通过商户构成的数据，你不但可以知道一家商业中心的主要消费群体是哪一类人群，并可以知道它的功能和定位。
ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。
统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。
在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。
折扣店则更少，只有21家，占0.4%。
最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店(anchor store)，但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mall与“生活方式中心”的混合形式。
不过，这种趋势并未持续下去，因为这类店铺并不适合“生活方式中心”。
相反，越来越多的零售商开始设法让自己的规模和布局适合“生活方式中心”的格局。
（二）Mall与“生活方式中心”的比较大多数“生活方式中心”都不包括主力店(anchor stores)，因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店(non-anchor stores)为参考，同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。
GAFO商户(CAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称)在“生活方式中心”所占的比例为64.7%。
而据ICSC的数据，GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的，约占74.8%，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。
在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。
美国Pulte Homes房地产公司成功管理与销售模式
美国Pulte Homes房地产公司成功管理与销售模式1950年，18岁的比尔·帕尔迪在底特律出售了他开发的第一栋房产——那五间带走廊的平房是帕尔迪房地产公司至今仍津津乐道的经典，一直到现在那栋房子仍很结实。
帕尔迪公司建设的房屋以质量好而著称。
1956年，帕尔迪公司正式成立了。
它最初的开发主要集中在（当时）底特律郊区比较大型的住宅项目和一些商业地产上。
在上个世纪50年代末，比尔决定专注住宅房地产项目的开发，并成立了第一家分公司。
60年代是帕尔迪公司迅速成长的年代，在施工设计和技术方面，帕尔迪公司拥有了几项“第一”，比如带有未完成的“bonus space”的住宅设计（后来在1971年申请了专利），这些“第一”奠定了帕尔迪公司房地产设计行业的领导地位。
为了进一步开发自己的特色，帕尔迪公司开始建设带有它显著特色的“样板房”。
帕尔迪公司的成功促使了公司迅速走出密歇根州，进入了华盛顿、芝加哥和亚特兰大等城市。
今天，这些地区仍然是帕尔迪公司业务的重要组成部分。
1969年，帕尔迪股份有限公司的股票上市，首次发行了20万股公众股。
70年代是新计划执行的年份，尽管当时美国的通货膨胀很严重，但是公司通过集中精力开发最具价值的中低档成本的初级房地产项目也获得了相当的发展，公司继续在包括波多黎各在内的10个主要市场上扩张。
公司股票也开始在美国证券交易所（AMEX ）上市交易，公司的代码为PHM。
顾客们认为帕尔迪公司所建设的房屋是“质量最好”的。
帕尔迪公司在美国率先对建筑材料和建筑物提供了担保。
为了进一步满足顾客的需求，ICM抵押公司（现在帕尔迪抵押公司的前身）成立，目的是管理房屋的整个销售流程。
在1979年，帕尔迪公司的雇员达到了1548人，十年间增长了1238%。
80年代是帕尔迪公司绘就增长蓝图的年代。
在1985年，鲍勃·伯吉斯成为公司的主席和COO。
在他的领导下，帕尔迪公司实施了一系列具有行业先导性的创新。
《美国房地产经纪运作模式浅析》-绿城内部文件(绝密)
例迚行分配，实际交易经纪人丌经手佣金。房地产经纪人可
以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有 者戒其授权者确定。
美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
新建住宅绊纪模式
美国建商的物业由自己的销售团队迚 但同时也将房源面向所有的房地产经纪人， 美国建商的物业由自己的销售团队进行销售。一方面将房源面向所有的消费者，但 同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可以由任何一位经纪人带领购房者与销售 可以由仸何一位经纪人带领购房者不销售 销售人员 人员接洽并登记购房者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买 人员接洽幵登记购房者的基本信息，只要 了房子，即使那位经纪人再也没参与过交易，建商都要付给此经纪人佣金 该购房者在一定期限内(一般为90天)购买
一贯强调品牌； 有效丏妥适地管理成长方案。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）房地产绊纪的概念界定
我国房地产经纪业发展的时间较短，对经纪的概念和业务范围 界定丌清。相兲法律法规、学者研究和民间俗称对经纪人的定义： 《城市房地产中介服务管理规定》中所称的房地产经纪，是指 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活劢。 我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者讣为，经纪人是指在经济领域中传递信息、提供订约对象、代 学者研究和民间俗称方面都有所不同。 为买卖，以从中收取酬金戒价格差额为目的的居间人。
计算机技 术运用亍 MLS系统。
独立合同 制建立， 佣金分配 改革。
全美绊纪 人协会颁 布《代理 法》，买 方绊纪人 出现。
欧美风格房地产计划书商业融资PPT通用模板
1
单击添加标题
Click here to add your text title
单击添加标题
LOGO
Click here to add your text title
请替换文字内容
请替换文字内容
请替换文字内容
单击添加标题
LOGO
Click here to add your text title
Web Design
Mobile Apps
Data Analysis
Management
Management
单击添加标题
LOGO
Click here to add your text title
Plan InfographicThere are many variations of passages of Lorem Ipsum on the Internet tend to repeat predefined chunks as necessary, making this the first true generator on the Internet.
PROJECTS DEVELOPMENTThere are many variations of passages of Lorem Ipsum on the Internet tend to repeat predefined chunks as necessary, making this the first true generator on the Internet.
Shopping Cart There are many variations of passages of Lorem Ipsum on the Internet tend to repeat predefined chunks as necessary, making this
美国商业地产标杆公司研究(西蒙、西田、GGP、IRC)
出时癿价栺比贩入价高，还能带杢投资性收益。
零售类REITS癿一般经营模式（事）
零售类REITS癿增长模式分为自身性有机成长呾幵贩式跨赹成长。前考
依靠现有物业组合，改善管理水平，提高经营效率呾通过装修、扩建呾
新开収带杢经济绩效，是属二内生癿自収成长；耄幵贩带杢癿成长则主 要杢自外部，通过兼幵其他优质零售物业耄扩大规模属二资本运作范畴。
资能力不融资规划是保持REITS经营正常呾增强其活力癿根本要素。
12
美国REITS癿収展现状
叐美国次贷危机癿影响，房地产投资癿萎缩已严重拖累了美国及全球经济，随 着经济降温及信贷收紧政策癿出现，零售业叐到极大癿冲击，消费考消费水平 明显下降，消费癿下滑加快了经济回落癿速度，甚至有可能出现持续衰退癿情 冴。目前以商业地产为主要投向癿REITS也开始叐到波及，在经历多年稳定癿增 长乊后，自2006年开始整体市值大幅缩水，已有40多家REITS退市。
新加坡REITs平均收益率则在5%—6%乊间。
7
兰二REITS（三）
投资人乊所以会逅择REITs ，是因为高成长潜力呾长期耄言相对稳定癿资本利得。 再考REITs 可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人呾一般小额投资 人癿需求。在美国，房地产证券化商品已被投资考视为在股票、债券、现釐乊外 癿第四类资产，增加资产配置癿多样性，分散投资风险。在2005年美国国会已 经通过法案，将REITs产品推荐为企业年釐、社会保障基釐、退休基釐、保险基 釐癿投资产品。
5
兰二REITS（一）
房地产信托投资基釐(REITS）是一种可以公开募集上市癿丌劢产证券
化产品，主要收益杢自二丌劢产租釐，是由与门投资机构迚行房地产 投资经营管理，幵将投资综合收益按比例分配给投资考癿信托基釐。 REITs典垄癿运作斱式有两种，其一是特殊目癿载体公司（SPV）向 投资考収行收益凭证，将所募集资釐集中投资二写字楼、商场等经营 性物业，幵将这些物业所产生癿经营现釐流向投资考还本归息；其事 是原物业収展商将旗下部分戒全部经营性物业资产打包设立与业癿 REITs，以其收益如每年癿租釐作为标癿，均等地分割成若干仹出售 给投资考，然后定期派収红利，实际上给投资考提供癿是一种类似债 券癿投资斱式。
美国房地产市场泡沫状况分析
利率政策：美联储通过调整利率来控制房地产市场的资金流入和流出 贷款政策：政府对房地产贷款的监管政策，如贷款额度、首付比例等 货币供应量：中央银行控制货币供应量，从而影响房地产市场的资金供应 货币政策对房地产市场的影响：货币政策的变化直接影响房地产市场的供求关系和价格水平
定义：投资者 过度购买房地 产，期望通过 价格上涨获利
房价暴涨：房地产市场泡 沫会导致房价暴涨，超出
普通人的购买能力。
房屋质量下降：为了快速 回笼资金，一些房地产开 发商可能会降低房屋质量。
房屋供不应求：由于房价 暴涨，一些人可能会选择 退出房地产市场，导致房
屋供不应求。
房地产投资风险增加：房 地产市场泡沫会导致投资 风险增加，一旦泡沫破裂， 房价暴跌，投资者将面临
原因：低利率、 宽松贷款条件、 投资者追逐高
回报
影响：推高房 价、引发市场 泡沫、经济危
机
案例：2000年 代初的美国房 地产市场泡沫
破裂
内容：金融创新是导致美国房地产市场泡沫的重要原因之一，如次级贷款、抵押 贷款证券化等金融工具的创新，使得房地产市场融资更加容易，推高了房价。
内容：金融创新的过度发展使得风险被过度分散和转移，导致市场对风险的认知不足， 进一步推动了房价的上涨。
金融机构破产
股市崩盘
添加标题
添加标题
信贷市场收缩
添加标题
添加标题
房价下跌
房价下跌：导致房屋所 有者财富减少，影响消
费和投资
经济衰退：房地产市 场泡沫破裂可能导致
经济衰退或萧条
银行风险：房地产市 场泡沫破裂可能导致 银行破产或信用紧缩
社会不稳定：房地产 市场泡沫破裂可能导 致社会不稳定，增加
犯罪率和社会问题
美国房地产销售模式及其运作
美国房地产销售模式及其运作主持人：各位嘉宾，各位代表，女士们，先生们，下午好，我是中国房地产业协会副秘书长，今天下午的会议由我来主持，下午的会议分两段进行，一段由四位嘉宾进行专题演讲，第二段就是茶歇以后，由三国房地产业协会的会长，还有四位演讲嘉宾对当前国内外房地产的热点和焦点问题与与会代表进行深入的交流和互动。
下面我们就请美国房地产业协会，国际委员会前主席Gail Lyons女士讲演。
Gail Lyons：公司中间人，还有交互伙伴，然后再加上一项美国的房地产怎样调控的，最主要的就是买卖双方的交易以及我们的服务，然后我会最后简单谈一下，我们美国在历史上的，我们来看一下美国的，美国我们的人口大约是两亿九千万人口，但是美国的房屋持有率在68.6％，平均来说，一个家庭到美国大约要花到30到40％的收入在他们的房子上，包括税、维修，还有保险，所有的房子所需要的东西，现有房屋的价格不包括新盖的大约在十七万九百美元。
17万9百美元对于一个家庭，那么再乘上606万个家庭，这样就会达到一万零三百六十五亿五千四百万这么一个销售额。
那么利率在6.2％左右，那么30年的定期贷款。
下面我们来看看市场本身它的结构是怎么样的，大约现在有五万个房地产公司在美国，他们的大小活动都差别很大，80％的都是主要从事家用房地产，还有8％到10％的主要是从事商务房地产，剩下的主要是在建筑、开发、农场和物业管理还有评估。
刚才给大家看到的现在正处于初级市场，也就是说买房的人，从开发商那儿购买，那么在美国是这样的。
67％的公司大约他们的雇员，92％的经纪人是独立的承包商，一般来讲，代理人和购买人之间签定合同，他们遵循着严格的规则。
下面我们来看一下他们是怎么工作的。
典型的一个经纪人是跟一个独立的公司，隶属于一个独立的公司，这个独立的公司不是特需的一个公司，大部分都是一间办公室，他们的年龄大约都在52岁左右，是已姻的女性，每年的总收入大约在四万七千七百美元左右，他们的工作小时每周在43个小时左右，每年大约会做11.9笔生意，一般在买的时候，也就是说有的是代表卖方，有的是代表买方。
美国房地产开发模式及流程
美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)（一）土地利用的控制法规 (4)（二）土地制度 (5)（三）房地产税收 (5)（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)（一）土地获取的方式 (6)（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)（三）土地的获取程序 (6)（四）开发建设 (8)（五）租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是：1、土地自由供应。
美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。
美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。
比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。
美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。
各个链条中，金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
MALL OF AMERICA美国成功商业地产的经营典范.doc
美国成功商业地产的经营典范(图) 万平方米的美国摩尔购物中心是全美最大的购物娱乐中心，其独具特色的经营之道给笔者留下了深刻的印象。
目前中国大中城市的商场越建越多，在日趋激烈的竞争环境下，应该有选择地学习国外著名商场的经验。
像美国商城这样的商场，在中国也会有一定的发展空间。
转遍所有的店要花个小时美国商城位于双城（明尼阿波利斯市和圣保罗市）附近的布鲁明顿市，是目前美国规模最大的购物娱乐中心，建筑面积约万平方米，共分上下层，据说能装下两座胡夫金字塔。
商城内共有约家商店，其中包括家大型百货公司。
还有大大小小多家餐馆，包括在中国也能见到的麦当劳、必胜客和热带雨林餐厅。
商城中央有占地面积达万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由个影厅组成的电影院和家夜总会。
目前商城的出租率已达到了％。
即使只在每家店呆分钟，转遍所有的店也要个小时。
开创“娱乐零售”新概念美国商城代表了一种新的模式：娱乐零售。
整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐多项，有时邀请歌星来演唱，有时又由当地土著印第安人表演，有时还有艺术展览和慈善募捐。
许多来这里逛店的人，其实都是为了带孩子来玩。
当然，如果有中意的商品，也不妨顺便买上一两件。
在商城的“水下探险世界”，全球最大规模的龟类大展吸引着众多的游客。
产自世界各地的数百种多只龟展示着各自迷人的风采。
大展不仅介绍了关于龟的知识，而且在展览期间要争取募集万美元，用于拯救海龟。
在开业不久的谷物片展示店里，孩子们正聚精会神地观看制作谷物片的录像。
美国孩子喝牛奶喜欢放燕麦片之类的谷物片。
专门生产这种谷物片的公司就在商城里开了这家展示店，“把工厂搬到了商场”，给孩子们展示全部生产过程，介绍谷物片的营养价值。
孩子们还可以自己制作，带回家去。
这家店就像是一个小型工业展览馆，孩子们在玩耍中学到了不少知识，商家也推销了产品。
“史努比营”里有一家“神秘餐馆”，顾客可以一边进餐，一边观看演出。
不同的是，这里没有舞台，大家在入座的同时也就进入了剧情，一场“谋杀案”就在进餐的过程中展开。
美国城市型购物中心及商业街区的分析实用课件
结论： 1、街区的设计宜简单流线； 2、街道的宽度和两侧建筑的高度比宜控制在1:2~2:1之间； 3、街区的总长度宜控制在500米以内。 4、建筑的设计需要在变化中求得统一，立面可以活泼或复古或风情化； 5、通过情景化、戏剧化的景观节点来增加购物情趣；
Case study
Horton Plaza，San Diego, USA
1985
——捷德经典街区式商业作品
鸟瞰图
Case study Horton Plaza
Horton Plaza
霍顿广场，圣地亚哥，美国，1985 捷德设计
概况
1977年，Ernest Hahn与JERDE联系，目的是希 望圣地亚哥市可以重拾生气。当时圣地牙哥市的 税收仍不能支付市政府为公民提供的基本服务， 所以JERDE便赫顿广场成为一个新都市地域，希 望透过该项目把人流及各商业活动重新带回圣地 亚哥。赫顿广场最终揭开了大都会零售体验的新 篇章，结合一连串的商舖、餐厅、电影院、室外 剧场、酒店及办公楼，组成了一条双曲线型的步 行街，以及塑造市中心成为都市网络中的新连接 点。业主和建筑师最初预期赫顿广场须要5年才可 以发挥其影响力，但项目在开幕第一年便吸引了 2500万人次，立即成为城市再生的原动力。该耗 资了1.7亿美元兴建而成的赫顿广场，自开幕以来， 已为圣地亚哥市中心及周边地域吸引了超过24亿 美元的新投资。现时，整个复兴工程为投资资金 赚取了12%的回报。而在开幕17年后的今日，赫 顿广场仍然是圣地牙哥市内取得每平方英尺最高 营业额的综合项目。整个重建工程据估计已为当 地的地产增值了4.51亿美元，或2700%的增长。
The Americana
Horton Plaza
The Americana Grove商业街，好莱坞
美国房地产经纪行业运行模式分析(2020年)
美国TOP10 NAR-MLS规模及收费标准
TOP10 NAR-MLS California Regional MLS
Bright MLS Stellar MLS SEF Shared MLS Database Midwest Real Estate Data
MLSPIN Georgia MLS
NTREIS ARMLS HARMLS
大部分MLS由NAR管理，后者会员人数达136万。NAR成立于1908年，致力于“团结美国房地产专家，以有效地对影响房地产行业利益的事务 产生综合影响”。目前美国MLS主要分为两种，一种是NAR及其地方协会所属的MLS，称作Realtor MLS，旗下经纪人称为Realtor，是 MLS主要类型，2018年NAR会员人数高达136万人；另一种是与NAR没有关联的公司或机构独立运营的MLS，称为Non-Realtor MLS。
作为对比，国内经纪人从业要求低，以年轻、中低学历群体为主。国内目前尚未严格要求所有房地产经纪人需持证上岗，根据贝壳研 究院调查，国内经纪人本科及以上学历仅占比16%，从年龄分布看，25岁及以下、26-30岁、31-35岁占比分别达21%、30%与26%。
美国经纪人则需持证上岗，从业时间普遍较长，学历水平高。尽管美国各州要求有所差异，但均要求经纪人需年满18周岁、拥有高中 及以上文凭、完成房地产行业相关课程并获取房地产许可证（real estate license）等。从NAR会员情况看，房地产从业年限中位数为9 年，年龄中位数达55岁，本科及以上学历占比46%，64％是女性，2019年收入中位数为4.97万美元，大多数会员每周工作36个小时。
提升经纪服务质量， 减少Agent私下成交
买方、卖方经纪人等 买方、卖方经纪人各获3%
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
美国房地产市场周期一览表
近一个世纪以来美国房地产市场的几次明显泡沫
美国商业地产现状
❖ 自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场
危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经 济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业 地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情 况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面 的。 ❖ 商业地产复苏领先住宅 ❖ 公寓引领商业地产复苏 ❖ 楼市复苏全面可持续
西蒙地产
2011年
西蒙地产
❖ Simon –业务模式
❖ 西蒙集团的业务模式是围绕着 如何更好地服务于物业经营而 设计的，主要覆盖物业租赁、 物业开发、物业管理以及物业 营销四大方面展开。
❖ 从收入构成上，底租
（MINIMUM RENT）、租 户超额销售额提成
28%
（OVERAGE RENT）、租户
REITs的操作模式
REITs
特殊目的载体公司（SPV） 向投资者发行收益凭证， 将所募集资金集中投资于 写字楼、商场等经营性物 业，并将这些物业所产生 的经营现金流向投资者还 本归息。
原物业发展商将旗下部分或全部 经营性物业资产打包设立专业的 REITs，以其收益如每年的租金 作为标的，均等地分割成若干份 出售给投资者，然后定期派发红 利，实际上给投资者提供的是一 种类似债券的投资方式。
美国模式
❖ 美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者 的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土 地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放 性而决定的。
❖ “美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完 成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正 的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、 中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
other revenues Other income
西蒙地产
❖Simon –物业组合
❖ 西蒙集团的业务主要围绕五个平台运作：区域购物中心，社区生活中心，厂家直销(折扣)中心， The Mills（大型城市购物广场）以及国际购物中心。
▪ 区域购物中心包括至少一个临街的传统型百货商场,围起的内部是几个大零售商店和很 多规模较小的店铺。大小一般为3.72-18.6万平房米GLA。
▪ 社区生活中心略小，通常在9300－5.58万平方米GLA，至少有两个临街商场，其他租 户以较有名的零售商为主。西蒙也有一些传统型的主要提供 耐用方便商品的社区购物中心，临街铺面一般被超市、 折扣店或杂货店占据。
▪ 厂家直销(折扣)中心往往是厂家直销的专卖店聚集在类 似厂房的开放的卖场，位置靠近纽约、洛杉矶、芝加哥 这样的大都会和旅游景点城市，面积多在1.86-11.16万平方米之间。
❖ 在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发 营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主 导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基 金的专业营建配套环节。
REITs的操作模式
❖房地产信托投资基金(REITS）是一种可 以公开募集上市的不动产证券化产品， 主要收益来自于不动产租金，是由专门 投资机构进行房地产投资经营管理，并 将投资综合收益按比例分配给投资者的 信托基金。
认缴物业维护综合费
（TENENT
REIMBURSEMENT）、管理
费（MANAGEMENT FEES
& OTHER REVENUES）以及
其它收入（如物业处置）的比
例
3% 7% 3%
Minimum rent
Overage rent
Tenant reimbursements
59% Management fees an
其模式可以简单概括为如下：
投资机构组 合：投资商、 开发商、运 营商、房地 产投资信托 及产业基金。
经营模式： 物权整体 持有，统 一经营
管理模式： 由专业的 商业管理 公司进行 经营
美国商业地产模式示意图
商业管理公司
租金
租金
委托经营
开发商
开发
商业物业
投资商
资金 回报
信托及产业基金
特点
❖ 房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流 通产业链非常完整产业链非常发达，开发商是 吸引资金、把控中介和流通的组织者。
西蒙地产
•并购跨越式 发展：
•兼并The Mills
西蒙特色
高效的经营 手段：
凯撒赌场购 物中心
西蒙地产
❖ 上市以来市场表现
西蒙地产
❖ 西蒙地产集团公司是美国最大的商业地产投资、开发、管 理公司。在美国和世界各地从事开发和管理购物中心以及 相关的业务。
❖ 现在公司旗下拥有387家商业物业，分布于北美，欧洲和亚 洲，持有物业总面积26300万平方尺（折合2446万平方米）。
❖ 截至2011年底，西蒙集团经营着262.2亿美元的总资产，年 度收入达到43.06亿美元，净利润10.2亿，同比增长67.3%， 成为零售地产行业绝对的领导公司。
美国商业地产模式分析
马旭明 蒋新颖 黄思琪 胡艳伟
目录
美国商业地产发展及现状 美国商业地产模式 REITs操作模式 案例：西蒙地产
美国商业地产发展
1、19世纪末20世纪初，政府规范私人房地产开发， 房地产金融初步发展 2.20世纪20年代，专业的金融中介逐渐发展
3. 房地产专业化程度提高，行业协会诞生