城市发展与房地产市场关系

城市发展与房地产市场关系

◆一部分

衡量一个城市或区域房地产市场发展是否健康有三个标准：一是供求关系是否平衡、二是供应结构是否合理、三是房价是否适中。

（一）房地产投资

2006年全国房地产完成投资19382亿元，比上年增长21.8%，同比上升2个百分点，低于全社会固定资产投资增长率2.2个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点（见表1)，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。

2006年房地产开发资金中，国内贷款占19.6%，同比上升1.5个百分点；自筹资金占31.9%，同比下降1.3个百分点；利用外资占1.5%，同比上升0.2个百分点；其他资金（定金及预付款、个人购房按揭贷款）占47.0%，同比下降0.4个百分点。由此可以看出，减少银行贷款份额，降低房地产业对银行信贷的依赖程度，实现房地产开发融资渠道多元化目标，还需要较长的时间。

随着房地产企业规模的扩大，优势企业大步推进跨区域经营，证券市场正在成为房地产业重要的资金来源。2006年末全国境内上市企业（A, B股）达到1434家，其中房地产企业80家，占5.69%；上市房地产企业总市值5010亿元，占境内上市企业总市值的5.69%，房产企业的融资能力有所加强。

（二）房地产开发

2006年全国土地开发投资为 1211亿元，同比增长28.79%；土地开发面积为2.66亿平方米，同比增长17.39%；土地开发投资占房地产开发投资的比重为6.29%，同比上升0.3个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地产较强的发展态势，房地产产品的供给量将有较高的增长。土地开发投资增长率高于土地开发面积增长率，表明单位土地开发成本增加，是国家严格土地供应制度、规范拆迁行为等政策实施的结果，也表明土地市场规则日趋完善，土地真实价格正在得到实现。土地开发投资占房地产开发投资的比重上升，表明土地资源在房地产资源配置中的地位得到增强。

2006年全国土地购置面积为3.7亿平方米，同比下降3.8%，是连续第二年绝对量减少；新开工面积7.8亿平方米，同比增长15.1%，为2004, 2005年增幅连续下降后的回升；施工面积19.4亿平方米，同比增长17.0%；竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%，表明当年房地产产品供给减少，应被认为是房价上升的原因之一。

值得注意的是，2W6年土地开发恢复较快增长，为增加供给、抑制房价的过快增长提供了前提条件。随着2006年新开工面积的较大增幅，2007年以后房地产产品供应将有回升。

（三）商品房销售

2006年全国商品房销售面积 6.06亿平方米，同比增长12.2%，为2000年以来增幅最小的年份。2006年房地产实现销售额2.05万亿元，同比增长18.5%。商品房销售面积继2005年首次超过年竣工面

积后，2006年再次超过竣工面积，这与计人预售面积有关。2005年商品房年竣工面积为5.3亿平方米，比销售面积少700万平方米；2006年销售面积高出竣工面积为7000万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所难免。按商品房全年销售额和销售面积相除计算，2006年商品房价格增幅为6.8%，下降了7.2个百分点，说明房价控制取得了成效。

（四）商品住宅开发

近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷、规范拆迁、规范土地供应、加强税收征管等，在短期内影响了房地产产品供应的增加，但2006年国家政策强调增加普通商品住宅供应，调整商品房户型结构等，有利于抑制房价上升。2006年商品住宅投资达13612亿元，同比增长25.3% 9同比增幅上升2.4个百分点；商品住宅投资占房地产投资的70.2%，比2005年上升了1.3个百分点；商品住宅新开工面积同比增长15.6%，比2005年增幅上升0.9个百分点；商品住宅销售面积和销售额同比增长分别为13.1％和13.7%（见表7)。商品住宅在房地产中的主体地位加强，顺应了不断增长的住房需求。

（五）区域差异

协调区域发展是科学发展的重要内容，房地产在区域协调发展中具有带动作用。我国房地产投资和消费过于集中在沿海大城市，促成房价居高不下。房地产投资向中西部城市扩张，有利于均衡发展。2006年东部地区的房地产投资同比增长17.4%，增速有回升，占全国的比重为63.9%，比2005年下降2.3个百分点。中部地区房地产投资增长率为30.8%，增速高于东部地区，占全国的比重为18.2%，比2005年上升1.2个百分点。西部地区房地产投资增长率为30.3%，高于东部；占全国比重17.9%，比2005年上升1.1个百分点。北京的投资增长率为12.8%，上海的投资增长率为2.3%，均远低于21.8%的全国平均水平。陕西、吉林、河南的投资增长率高于50%1丙蒙古的投资增长率高达100%,, 2006年区域房地产发展状况也说明我国房地产投资正在向中部和西部城市转移。

◆二部分

2007年将继续加大房地产市场调控和管理力度，重点是调整住房供应结构，构建多层次住房保障体系，着力解决低收人家庭住房问题，强化房地产市场监管，有效抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨，引导建立符合中国特点的住房建设和消费模式，促进房地产业持续健康发展。

（一）调整住房供应结构

继续督促各地全面完成住房建设规划编制工作，着重抓好规划实施工作，重点落实普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设计划，确保结构调整目标的实现。进一步完善土地供应制度，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。进一步落实和完善有区别的住房信贷和税收政策，引导建立合理的住房建设和消费模式。加强监督检查和新建住房结构比例考核。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、廉租住房建设滞后、拆迁问题较多及未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。

（二）继续做好稳定房价工作

继续把控制住房价格过快上涨纳人政府工作的目标，增强地方的主动性和积极性。要加强分类指导，对少数房价上涨过快的城市，要指导其采取切实有效措施，加强供需双向调节，坚决抑制房地