汕尾_保利金町湾_前期报告_星河湾地块调研报告
房地产品牌保利汕尾金町湾四次提案推广方案
• 城区近5成人了解我们的区域，有近三成看 好未来片区的发展；他们一方面有对传统的
文化”，惠州近深圳优势相比，我们滨海的
尊崇，另一方面也有着城市化的期待
特色是原生态处女地、渔港文化特色 • 圈内面的迪拜地球村新竞品的出现，可以选
•
攒人气
与城区住宅以及代表高端居住的凤凰湾相比， 我们是汕尾唯一的滨海产品，也是辐射珠三
置业区域分析
数据来自《世联代理保利汕尾项目客户调研分析报告》
• 城区是置业首选；本区离城区15分钟仍有58%的客群能接受 • 本区是生地，市场认知低，知道的人对本片区发展潜力看好的近3成 • 对置业本区的主要因素依次是价格、交通、规划
置业产品分析
• 看中朝向，7成人不愿意为了折扣改变朝向，喜欢正南、东南朝向 • 面积段以110-160，三、四房为主要需求，符合项目的产品户型 • 看中产品功能设计的舒适性 • 看中日常生活配套，对享受型配套不太敏感
REVIEW
提案 回顾
商业课题 4500亩大体量的滨海度假项目， 如何 吸引更多的人 购买
珠三角客户（圈外）
本地城区客户（圈内）
墙外开花 • 中产消费倾向高，文化、旅游的主力消费人 墙内香
• 国际渔港海洋王国里的滨海洋房、双拼别墅
群，喜欢大众化、有特色，家庭式度假
•
与深圳的“滨海+城市”，阳江的“滨海+ （大盘形象）
百万平米启动区的现代化滨海综合体标杆 4500亩全方位高配国际化大城
集都市生活中心、文化旅游中心、游艇中心一体的全方位高配大城 120-160方海景洋房 160方双拼创意别墅
央企保利与政府规划同行 再造滨海时代传奇
生态型海岛国际旅游目的保利·银滩的再升级 政府大力的政策扶持
汇报文件(压缩版)
地下超市—— 入口造型方案 二 参考案例
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
Key words：标示性、广告ds：标示性、广告位、广场
沿河商业街
Key words：标示性、广告位、广场
沿河商业街节点设计——标准段墙身
标准段-B
标准段-C
标准段-A 标准段-C 标准段-B
段落一
段落二
段落三
段落四
标准段-A
标准段-B
标准段-C
沿河商业街节点设计——立面材质
方案一：超市保留
02地块应建人防地下室面积：9950平米，其中高层及裙房：9830平米；多层：120平米 02地块可建人防面积：27200平米
04地块应建人防地下室面积：17660平米 其中高层4100平米；高层裙房：5600平米；别墅：7800平米；多层：160平米 04地块可建人防面积：4100平米
其中
不计容建筑面积 其中 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 停车位 其中 总户数(户)
数值
64805 55595 153159 122309 住宅 商业 垃圾收集站 公共厕所
109829 12230 150 100
30850
架空园林 地下室
2050 28800
2.20
30%
30%
87.70（结构高度）
地下超市—— 入口造型方案 三 参考案例
汕尾房地产市场研究041336247
本报告是严格保密的。
海丰高尚居住区， 海丰高尚居住区，大社 区是其卖点
区域市场结构
据访谈和同出租车司机聊天得 知，由于海丰历史上是汕尾的 经济中心，基础条件好，各类 商业配套较为完善，因此局部 汕尾市区人去海丰置业。
公平镇
可塘镇
梅陇镇
马宫镇
宏观经济孕育细分市场，汕尾 市以海丰和汕尾市区为经济中 心决定了汕尾房地产市场存在 这两个极。
竞争分析－ 竞争分析－总结
强化汕尾市区中 心宣传 在汕尾市域做形 象宣传 产品提高性更新 设计 项目景观价值、 大社区价值宣传 客户摸底，满足 客户需求
本报告是严格保密的。
在区域竞争 中占据优势 在远期竞争 中占优势
在近期竞争 中占据优势
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
近期竞争对手
由于汕尾人的居 住消费观念，该 项目将在小企业 主等客户群与黄 金海岸产生竞争 。
鸿景园
开发商：天明地产，汕尾最大本土开发商 ，已开发数个项目； 位置：香洲东路； 一期：409套，2006年11月推出，目前还 有4套顶层复式未售，已售面积约65000㎡ ； 价格：1700起价，每层＋50元 二期：300多套，建筑面积约45000㎡，工 程处于打桩中；
本报告是严格保密的。
华誉大厦
位置：汕尾大道； 2007年9.1内部认购； 2008年3.30交首付； 总量：180套，面积24500㎡ ； 已售：115套，面积约17940 ㎡； 存量：9060㎡； 商业及会所面积：7334㎡。
卖点： 1.中心区位； 2.屋顶花园；
本报告是严格保密的。
其他项目
海港城：（已售罄） 海港城：（已售罄） ：（已售罄 住宅面积： 住宅面积：13240㎡； ㎡ 商业面积： 商业面积：约3310㎡； ㎡ 建华大厦： （已售罄） 建华大厦： 已售罄） 住宅面积：约14000㎡ 住宅面积： ㎡ ； 商业面积：约3500㎡； 商业面积： ㎡ 红海大酒店： 未售） 红海大酒店： （未售） 住宅面积： 住宅面积：约65000㎡ ㎡
汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知
汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知文章属性•【制定机关】汕尾市人民政府办公室•【公布日期】2022.12.25•【字号】汕府办〔2022〕51号•【施行日期】2022.12.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知汕府办〔2022〕51号各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：《汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
汕尾市人民政府办公室2022年12月25日汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定第一条为了加强对金町湾片区的综合管理，以人民为中心推进城市建设，维护社会公共秩序，促进金町湾片区的持续健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条金町湾片区的综合管理活动适用本规定。
金町湾片区的范围以市人民政府批准的《汕尾市金町湾片区控制性详细规划》确定的范围为准。
第三条金町湾片区的综合管理应当遵循党建引领、源头管理、协同治理、保障安全、服务群众的原则。
第四条城区人民政府应当建立协调机制，对金町湾片区综合管理工作中的重大事项、重大问题进行综合协调。
马宫街道办事处按照职责办理金町湾片区内公共服务、公共管理、公共安全等工作，依法履行综合管理、统筹协调、应急处置和行政执法等职责。
第五条公安、民政、财政、自然资源、住房城乡建设、商务、文化和旅游、卫生健康、应急管理、市场监管、信访、消防救援等有关部门和机构应当按照各自职责，做好金町湾片区的综合管理工作，并加强对镇街综合执法工作的业务指导。
第六条金町村、金町保利社区应当协助城区人民政府、马宫街道办事处和有关行政管理部门做好金町湾片区的综合管理工作。
第七条物业服务企业应当按照规定落实消防安全责任、市容和环境卫生管理责任，协助有关部门以及马宫街道办事处做好居住出租房屋安全管理工作。
汕尾市金町湾度假区研究报告及其概念性规划设计
汕尾市金町湾度假区研究报告及其概念性规划设计杨瑾馨汕尾市金町湾是滨海旅游地带重要组成部分，所以人们应加大对金町湾度假区转型及调整的研究，解决金町湾土地功能单一、场地利用效能低下等问题。
本文主要从金町湾度假区研究报告以及度假区概念性设计等方面展开讨论，在对滨海旅游产品开发和场地发展情况有所了解的基础上，归纳出金町湾度假区开发存在的主要问题并提出有效的处理方法，为度假区规划设计效果的实现奠定基础，进一步进行概念性规划设计。
引言金町湾地区优良的自然资源为金町湾度假区的有效开发奠定了基础，并且在旅游产业发展需求下，滨海旅游正处于重要的机遇期，所以当地要加大对金町湾度假区概念性规划设计的研究，从而实现资源利用率的提高，促进城市良好发展。
金町湾具备一定的交通优势和地理优势，所以当地应尽快确定其发展方向，在大力发展旅游产业的背景下，优化金町湾场地功能，而要想实现这一目标，就要发挥概念性设计的指导作用，从而促进金町湾城市发展。
一、金町湾度假区研究报告在对金町湾度假区进行研究可知，这一地区地理、交通和自然资源优势较明显，为度假区旅游产品开发提供了基础条件。
从地理位置来看，金町湾位于汕尾市西部，受到城市人文环境和景观意象的影响，金町湾度假区体现出明显的竞争优势，人们可在多种要素综合作用下，保证城市景观规划取得良好效果。
而在交通条件方面，度假区距离深汕高速出口较近，方便人们出行，这为金町湾旅游业的良好发展提供了有利条件，因为交通便利有利于游客前来参观游玩。
最后，在自然环境方面，研究结果表明，金町湾度假区的自然生态环境较好。
海洋资源是滨海城市资源的主要组成部分，基于海洋资源的度假区规划设计，可突出景观特色，从而进一步促进区域旅游业发展，而且对城市发展也有促进作用。
金町湾度假区位于汕尾市城区，接近深汕高速出口，体现出明显的交通优势，并且山、海、沙滩等自然资源品质较高，是城市旅游业重点开发的旅游项目，能为区域旅游业发展提供旅游资源，从而促使旅游业取得良好发展，进而促进城市发展。
广东省汕尾市土地利用总体规划
根据《国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试 点工作的通知》（国土资厅发〔2011〕41 号）相关要求，汕尾市被 确定为国土资源部土地规划定期评估和适时修改试点，率先开展土地 利用总体规划评估修改工作。试点工作于 2011 年 10 月启动，经历了 工作方案拟定及审查、规划评估及规划调整三个阶段。
八、中心城区规划调整情况 .....................................................................................46 （一）规划调整的总体情况.............................................................................. 46 （二）主要调控指标的调整.............................................................................. 47 （三）土地利用结构与布局的调整.................................................................. 48 （四）土地利用分区的调整.............................................................................. 50 （五）建设用地管制分区的调整...................................................................... 50
九、规划调整方案实施的保障措施 .........................................................................51
地块研究报告ppt
地块研究报告ppt地块研究报告一、项目背景近年来，地产行业蓬勃发展，各地区地产项目也纷纷涌现。
本研究报告旨在对某地块进行深入的研究，为项目开发提供有力的参考和决策依据。
二、地块概况该地块位于城市中心区域，总占地面积为XXX亩。
周边交通便利，生活配套设施完善。
目前该地块为城市发展规划重点地区，具有极高的投资价值和开发潜力。
三、市场需求分析根据调查数据显示，该地区的市场需求量大，目前供不应求。
原因主要有以下几点：一是该地区人口增长迅速，人口密度高；二是该地区经济发展较为迅速，属于消费升级的热点区域；三是周边同类项目数量较少，市场空缺。
四、竞争分析目前市场上已有几个同类项目，但由于地理位置、品牌影响和市场定位不同，竞争力较弱。
因此，我们有优势可以在市场中占据一席之地。
五、开发建议基于对市场和竞争的分析，针对该地块的开发建议如下：1.规划开发住宅楼盘：由于市场需求量大，我们可以在该地块上规划开发高品质的住宅楼盘，满足人们对舒适居住环境的需求。
2.增设商业配套设施：在住宅楼盘周边增设商业配套设施，如超市、餐饮等，满足周边居民的购物和生活需求。
3.注重生态环境保护：在项目开发过程中注重生态环境保护，如保留绿地、建设景观区等，为居民提供良好的生活环境。
4.多样化户型设计：在住宅楼盘设计中，注重多样化的户型设计，满足不同家庭需求，提高市场竞争力。
六、风险评估对于项目开发，我们也要面对一些潜在的风险和挑战。
主要风险包括：一是市场供需关系可能发生变化，导致项目无法迅速销售；二是装修成本可能出现上升，影响项目利润；三是项目竣工前可能遭遇政策限制，导致项目停工或推迟交付。
针对这些风险，我们需要建立风险管理机制，及时评估风险并采取相应应对措施。
七、项目收益预测通过对市场需求估计和竞争分析，预计该项目的销售状况良好，项目收益可观，具有较高的投资回报率。
八、结论基于以上研究分析，我们认为该地块具备优越的开发条件和市场潜力，推出住宅楼盘项目是明智的选择。
样板间施工方案全
保利汕尾金町湾A004地块项目 3#住宅楼样板工程创建方案目录第一章：编制依据 (1)第二章：工程概况 (2)第三章户型选择 (3)第四章：展示区线路规划 (4)第五章：施工准备 (4)第六章样板工程施工人员及进度安排 (4)第七章：样板工程主要施工方法 (5)一、第15层样板房主要项目 (5)二、第16层主要项目 (5)三、施工机具 (15)四、质量检验 (16)第八章保证措施 (16)一、成品保护 (16)二、质量保证 (17)三、安全保证 (17)第九章：文明施工 (18)第十章样板间的验收程序---------------------------------- 18第一章：编制依据1）深圳筑博设计院、结构及安装施工图纸1保利汕尾金町湾A004地块项目 3#住宅楼样板工程创建方案2）《建筑施工手册第四版》3）《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001 4）《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）5）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2011）6）《建筑施工安全检查评分标准》（JGJ59-2011）第二章：工程概况2、平面功能3、装修工程概况3.1地面：本工程卧室、书房室内地面20mm厚水泥砂浆找平，20mm挤塑聚苯板，50mm厚C15细石混凝土随打随抹平。
上刷素水泥浆一道；20mm厚1:2水泥砂浆压实、感光。
厨房、餐厅地面在细石砼面层上外加30mm厚1:3干硬性水泥砂浆结合层，8-10mm 厚地面砖，干水泥擦缝。
3.2门窗：本工程外窗采用断热铝合金内开下悬中空玻璃窗，形式参铝合金 2 保利汕尾金町湾A004地块项目 3#住宅楼样板工程创建方案门窗L03J602，尺寸以设计为准，建筑外门窗抗风压性能为≥2.0KPa, 气密性能为≤1.5㎡/m.h，水密性能为≥250Pa，保温性能分级为≤3.0（W/m.K)、隔声性能等级分级为≥30（dB(A))。
20161225_汕尾_保利金町湾_专题研究_新媒体时代微信传播研究
过去我们害怕广告不到位，只在乎把自己的信息 讲“全”没有；后来我们对于不想看广告的人， 畅谈“去广告化”；新的进步是：去广告化之外， 还有一帮想看广告的人，我们应该给他广告看。
朋友圈 营销
微信营销体系
官方微 信运营
微信网 站
微信病 毒营销
媒体整 合
品牌微 信社区
微信营 销体系
微信促 销
线下活动与线上的嫁接
关注微信公众号领取活动参与券，方可参与暖场活动，参加暖场 活动即可赢取积分。一定数量积分可以换取奖品。
微信传播策略4：大活动的微信创意嫁接
微信签到与抽奖：
在业主宴、品牌代言人发布会等活动中，进行关注签到 与抽奖组织
微信投票：
在摄影节活动中，将微信作为数据归口，进行 微信票选
应对策略产出
知晓反馈 产品话术 公关稿件 事后关怀
线上处理 沟通疏导，消除负面 产出正面，平衡负面
线下处理
跟踪与评估
月度负面信 息报告
季度品牌负 面信息报告
元宵节社区《万闻联播》幽默视频 社区幽默新闻
邻居孩子的贺卡 发布2天后被湖南卫视等60家媒体报道
微信乐活攻略 春节怎么玩，每天给你一个建议 ！
微信传播模式
微信应用深化
内容 互动
专业运维
微信传播应用活内容
工程进度 品牌大事 品牌联动
活动预告 业主故事 汕尾风情
创意H5：全新组团推出前，以更具平面 传播创意的H5形式进行组团价值及概念 推广；其他重要营销节点的H5创意推广 反应机制： 由营销部及代理公司发起创意设计需求， 由互动公司负责内容出品及传播监控
微信传播策略2：销售转发增加微信传播覆盖力
项目现在销售60多人，每个销售微信朋友圈覆盖的客户群平均在200-300之间，去除客户交叉，按照每个销 售朋友圈覆盖200个客户计算，销售全部转发达到的曝光率高达12000人次以上。
星河湾--浦东项目综合情况考察报告
德国 瑞好 rehau 地暖 系统
卧房
卧房吊顶 房吊顶
卫生间
浴缸
马桶
TOTO自动马桶
•
来自意大利陶瓷之乡的 Pozzi陶瓷历来是欧洲宫 廷贵族极为爱慕的对象
淋浴房
阿波罗淋浴房
厨房电 厨房电器
拥有109年历史的德国顶 级家电品牌-美诺(Miele)
施工现场 施工现场
现场精确放样
隐蔽工程前线路测试
文明施工
成品保护
结束
星河湾道路硬质铺装 星河湾道路硬质铺装 质铺
路灯
小区道路灯柱，既美观， 又达到照明效果。
星河湾外墙 星河湾外墙
外墙石材来自澳大利亚希利顿区， 外墙石材来自澳大利亚希利顿区，品质最高 的砂岩矿山。这种生态环保石材，无污染、 的砂岩矿山。这种生态环保石材，无污染、 无辐射、无反光、不风化、不变色、质轻、 无辐射、无反光、不风化、不变色、质轻、 恒温、防湿、防滑、透气、吸音、吸热、 恒温、防湿、防滑、透气、吸音、吸热、耐 磨、坚固、轻便、可塑性强等卓越特点，其 坚固、轻便、可塑性强等卓越特点， 美丽的花纹、纯正的色彩、细腻的石质、 美丽的花纹、纯正的色彩、细腻的石质、高 强度经久耐用等方面都是其他外墙产品难于 比拟
园林景观 园林景观Fra bibliotek露天游泳场
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下沉式庭院
地下车库入口 地下车库入口 车库
• 汽车坡道两旁种植了 绿化带，用植被构成 三层立体绿化视觉
车库入口独特的 环岛设计
浦东星河湾酒店
上海浦东星河湾酒店，按照白 金五星级标准建设，建筑风格 独特，尽显奢华，各项配套设 施齐全。
浦东星河湾酒店在一定程度 上也提升了星河湾小区的品 位和档次
SUNDY GROUP
水电台帐
工程报验申请表管理台帐(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号工程完成部位资料上交时间资料回复时间备注序号工程完成部位资料上交时间资料回复时间备注图纸变更单台帐(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号工程变更时间工程变更部位工程变更内容工程变更依据备注材料/构配件/设备验收登记台帐(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号材料、构配件及设备名称规格型号数量入场时间审批资料上报时间送检时间备注监理工程师通知单及回复记录台帐(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号监理工程师通知事由签发日期签发人施工单位回复单日期检查签收人备注监理工作联系单台帐(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号文件编号事由发文日期收文人备注施工单位工作联系单台帐(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号文件编号收文日期事由备注精选范本,供参考！质量验收过程记录(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块楼号：第页序号部分电气线管给排水防雷消防备注精选范本,供参考！验收时间管理台帐 (水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块楼号：第页序号部分电气线管给排水防雷消防备注精选范本,供参考！图纸收发登记台帐(水电)工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号日期发图单位图纸名称图纸编号份数收图单位发图人收图人备注精选范本,供参考！精选范本,供参考！图纸管理台帐工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号发图时间部位内容备注精选范本,供参考！罚款收款台帐工程项目：汕尾保利金町湾项目地块第页序号罚款单编号事由罚款单位罚款金额罚款上交时间备注精选范本,供参考！办公用品领用登记台帐精选范本,供参考！工程项目：汕尾保利金町湾项目第页序号物品名称领用数量单位领用人日期备注精选范本,供参考！办公用品购入登记表工程项目：汕尾保利金町湾项目第页序号物品名称数量单位单价金额采购人购入时间备注精选范本,供参考！合格及检序号材料名称规格/型号生产厂家、产地数量进场日期复试结果备注验报告精选范本,供参考！精选范本,供参考！【本文档内容可以自由复制内容或自由编辑修改内容期待你的好评和关注，我们将会做得更好】精选范本,供参考！。
星河湾项目考察分享报告
间的发展商是我们坚持的态度。
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一个标准
要引导一种不断进步的行 业标准。广州星河湾在选材用
料、工艺、环境、室内装修和
设备配套上都做了一些有益的 探索，而北京星河湾投入的成
本更大，甚至把开盘时间推迟
种立永恒之业的目标去建造，
使楼盘成为所在城市的名片。
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一种态度
星河湾是要让成千上万个 家庭在里面生活七十年，对于 几万人、两三代人的生活会有
非常深远的影响，做一个对业
主负责、对城市负责、对社会 负责，为业主用心营造生活空
目录
06 20 58 95
Contents
Page
问题提出
星河湾概况
规律探寻
经验总结
商业定位
1
2
3
4
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通过对星河湾项目的考察，我们在本报告中主要思考三大问题
1
星河湾的豪宅标准化的规律与特征是什么？ 星河湾如何因地制宜、同中存异？ 随着时间推移，在产品方面星河湾如何实现自身的改进提升？
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用
心——用心的执着
用心——用心决定“舍”与“创”的
结果，决定“得”与“新”的程度， 用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每 一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到 才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划 全过程；用心用在事中，以超越常 规的标准完成每一件事；用心用在 事后，不断总结，不断完善，不断 提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、 得过且过。用心用到尽。
汕尾保利金町湾推介
汕尾，有重大的发展利好
粤港澳大湾区
区域城市群发展已经成为国家 发展的重要战略，粤港澳大湾 区的概念应运而生，形成之后 的粤港澳大湾区将成为未来全 球经济的第四个增长极。 从目前看汕尾由于地理位置优 越，毗邻粤港澳大湾区的核心 城市深圳和香港，发达的交通 网络2小时即可直达深、港。 因此在整个大湾区规划整合
这里，建立了中国历史上第一个农村苏 维埃政权。海陆丰革命根据地是中国13 块革命根据地之一。
汕尾，是一座文旅名城
凤山妈祖
玄武山
红海湾
海岸第一山
华帝山
莲花山
鸟类省级保护区
宋存庵
青铜时代遗址
待渡山
汕尾，是一座美食孤岛
汕尾，是一座情怀老城
时光走得很慢，竟恍若隔世一般... 细品光阴，还需找个由头等等落下的灵魂
汕尾市市长杨绪松：
首先要把汕尾发展放在全省发展大 局中定位。汕尾是紧邻大湾
区和珠三角的重要城市，按
照省委、省政府的定位就是要成为 珠三角衔接和辐射东翼的重要战略 支点，所以汕尾要成为珠三
角和珠江东岸产业转移的 主承接区，要成为宜居宜 业宜游的现代化滨海城市。
汕尾，有重大的发展利好
汕尾产业发展战略规划，将金町湾作为滨海旅游开发核心区域
现代旅游业：
南方澳度假村，恒大童话主题公园、九龙湾生态园，金丽湾度假村二期，影视城主体公园，日月湖生 态园，田园沐歌温泉旅游度假村，鲘门游艇会所暨文化创意产业园项目。
汕尾，有重大的发展利好
汕尾对接大湾区和深汕合作区发展规划，着力滨海旅游开发
汕尾对接深汕特别合作区，将加紧谋划通过深汕特别合作区与深圳同城化来加快 实现一体化，将实现交通一体化、产业一体化、政策一体化以及实现基本公共服 务均等化。将加快打造先进制造业聚集区、新型海港贸易聚集区、滨海生态旅游 区，建设魅力滨海新城。
汕尾楼市调研报告2020年
旅游度假区公寓价格去到14000元/㎡。
3、老城区
处于有机更新过程。新盘有万德隆·阳光城·愉景湾，项目打造汕尾首个万达广 场！未来第一高度！也是中心城区面积最大、投资最大旧改，7月25日开放项 目营销中心。此外，星合世家，来自新加坡房企，7月初营销中心刚刚开放。
三、市场情况
数据显示，2020年1-6月，汕尾全市总供应面积约168万㎡， 同比上涨超100%。城区商品住宅成交均价为10813元/㎡,城 区公寓价格11000-12000元/㎡。城区楼面价1425.2元/㎡。 商住用地成交楼面价为1282.65元/㎡。
放眼整个中央商务区，片区内目前有建设中的金融中心、市政服务配套—市 民服务广场，商业商务体保利大都汇。
二、城区三大板块情况
1、中央商务区
位于市区城东片区、品清湖北岸，是城市门户、交通枢纽（核心功能）、商贸办公 综合区、城市CBD。
目前片区汇聚了华润、恒大、碧桂园、深圳星河、星河湾、方直、融创等房企。汕 尾房价天花板就在于此，汕尾星河湾精装住宅均价1.7万/平，复式豪宅更是刺破3 万/平；而整个商务区在售均价约1万/平。
公寓价格介于 10000-13000元/ 平米之间
2、旅游度假区
位于深汕高速长沙湾出口的汕马大道主干道上。主要由保利金町湾打造集滨海休 闲、旅游度假、养生居住、会议、酒店、商业旅游于一体的国际滨海度假综合体， 已成为汕尾最大网红打卡点。
目前周边主要有三个项目在售，去年年底，保利猛砸20亿元，在金町湾不远处拿 下总土地面积34.1万平商住地块。
1、全市商品房情况
2020上半年汕尾市整体供货量为67.63万㎡，成交量为61.49万㎡，市场整体供 过于求。其中，1、5、6月市场表现活跃，市场成交频繁。 价格方面，上半年整体价格浮动较大；受疫情影响，2、3月均价开始下降，后 续疫情得到控制且迎来多个营销节点，市场回暖，5、6月冲刺年中目标各项目 均放出优惠政策吸引成交。
保利金町湾2016年1月销售月报
保利金町湾展厅销售月报（2016年1月）第一部分销售现场分析一、客户到访量分析1月1日至31日期间，本月新登记客户共计54组，其中金町湾老客户表示再购房登记有4组，新客户登记50组。
二、成交比例分析：本月共成交13套房源，其中洋房9套，公寓4套。
新客户成交11套。
其中汕尾本地客户成交7套洋房、无公寓；汕尾籍在外客户成交2套洋房、4套公寓。
三、来电、来访量分析：四、客户来源区域分析：第二部分成交分析1.成交客户来访区域分析：本月成交客户汕尾城区占总成交的46％、珠三角占38％，海丰、陆丰各占总成交的8％。
2. 成交户型号分析3. 成交面积分析：第三部分本月销售总结（1）本月工作完成的具体情况2016年1月份销售状况共成交13套，销售业绩相对上月而言，总体还算不错的。
从1月1日至15日上旬阶段，累计成交洋房5套、公寓2套，之后销售停滞了5天，从1月21日起才又开始大量成交，其中洋房4套、公寓2套。
为了保证销售业绩的良好上升，保利金町湾展厅部署以下措施：1.以老带新优惠计划，成交洋房奖励1000元，成交公寓奖励500元，认筹可获现金红包兑换券。
2.特出内部认购房，可直接认筹并认购，直接选房，无须摇号。
3.本展厅配合项目销售中心，联合推出“日进斗金”惠赠计划，吸引客户前来认筹认购。
（2）下月销售计划1. 抓住现有期房的好时机，进行电话call客，大规模电话联系老客户，输出项目概况及购房优惠。
2. 以年后至清明前为重要时间节点，大举推出购房优惠活动，重拳出击吸引汕尾返乡客户。
3. 制定外拓计划，小蜜蜂派单，覆盖汕尾地区重点场所，搜寻意向客户，积蓄客户资源。
001解读北京星河湾研究报告
广 州 星 河 湾 简 介
广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已 建设区域近50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售 套数为4000余套。星河湾以其建筑、环境、配套、服务等 各方面综合优越品质，在行业中树立了榜样。超越了产品 的质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品 质，成为品质地产的领航者。接受全国各地的参观考察团 体数百个上万人次，获得国内外各种荣誉奖项四十多个。 通过自己的成功开发，星河湾有力地推动了所在区域的崛 起和发展，有力地推动了行业标准进步，打造了城市风景 线。
为邻里种树。一切都是兢兢业业，认认真真，追求完
美。
一
独 特 2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的 而 最终品质。 恰 当 ●星河湾人敬畏并珍爱这片土地 的 ●立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土 地成为建筑垃圾的温床 企 业 ●注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计， 精 无处不在用心打造 神
●强调以人为本的设计原则
●营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进
人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的 组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） ●强调居住的均好性 ●采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干
道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）
二 有 特 色 和 突 破 的 规 划 设 计
广 州 星 河 湾 简 介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越 的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中 西合璧、博采众长的星河湾。星河湾从一期到三期，选 材到设计都无所不用其极，每一处细节都是看得见、摸
汕尾保利金町湾_营销报告_返乡季动作
家在金町湾，有年味——春节及庙会包装
营销中心内：
中国年堆头：营销中心内摆放具有浓烈中国年特色堆头，营造新 年氛围，同时供客户观赏拍照，使客户逗留更多时间，给到销售 代表充分杀客时间 现场派发项目礼品：客户上门就送台历、利是封、明信片、对联等 礼品，提升客户好感度，同时也通过这些礼品更好的推广项目。
共15桌（最终桌数以实际为准），火锅宴期间设置抽奖活动，提高业主参与积极性
曹将诚品
家在金町湾，有礼——认购砸金蛋送家电
开盘、春节年初一至年初十五（1月28日-2月1日）期间认购砸金蛋，抽取家电礼品。礼品采用世联团 购家电包，可将家电包拆分进行赠送。
世联家电包：四件套（TCL空调、TCL冰箱、TCL电视机、TCL洗衣机）建议采购40套，共160件
方式二：客户到银行（工行、建行）重新办理一张卡，存5万现金，即可登记为诚意客户；开盘认购当 天直接刷此卡付定金，按照登记日期计算日进斗金
曹将诚品
冲筹动作
开好盘的三个角度：洗旧筹、认新筹、高解筹
动作一，全力抓返乡节点：集人气、造景区、深品牌——现场以庙会活动为核心，在过年期间，将项目打
造为城区最好玩的景点，全力招揽返乡客户，同时深化品牌内涵
曹将诚品
家在金町湾，有年味——春节及庙会包装
营销中心前广场：
花海：在营销中心前广场摆放一定数量的花灯，使其形成花海，充分吸睛 客户，晚上打开灯光与圣诞灯光连成一道风景，作为噱头吸引客户上门。 财神爷：营销中心入口前摆放两个巨大的财神爷，财神爷象征着好 彩头，同时对于新年氛围的营造有较好的作用。
曹将诚品
动作二，老客户集中维系：在售楼部小规模、多频次举行“小肥羊业主宴”维系活动；一维系老筹客，为开
盘洗客；二维系种子客户，发动筹带新；
滨海度假酒店设计札记——以保利汕尾金町湾逸林酒店为例
参 考 文 献
［ １ 】 孙 伟社 ． 民 用 机 场 的 建 设 项 目管 理 特 点 研 究【 Ｊ 】 ． 科技视界 ， ２ ０ １ ５ （ ３ ４ ）
ｌ ３ ４．
考 察 现 有 主 要 的 设 施 规 模 与 机 场 客 需 量 ， 与 自身 项 目设 计 研 究 的 客 需 量进 行 对 比规 划 ． 做 好 风 险 减缓 。 组 织 召 开 专 家学 者
３ ． ２ ． ２ 应对 措 施
为 重 要 、
在 项 目规 划 研 究 阶段 ． 机 场 管理 当局 应展 开 内部 调 查 ， 跟 进 研究进度， 做 好 项 目技 术 支撑 奔 赴发 展 较 好 ， 较 为 先 进 的 机场进行调研 学 习， 例如 国内的昆明机场 ， 上 海虹桥机 场等 。
项 目资 金 来 源 ， 项 目方案 完 成 论证 研 究 后 ， 主 要 通 过 三 方 筹资： 市 政 府 资 金 支持 、 民航 基金 支持 、 机 场 自筹 。 这 可 以 有 效
最 为彻 底 ， 最 为 消极 ， 但 同样 也 无 法得 到 收 益 。 风 险 转 移 是 指 地 缓 解项 目资金 压 力 。 有意识的将风险通过担保 、 保险 、 分 包 等 方 式 转嫁 给 其 他 承 担 ４ 结 论 者 、风 险 缓 解 是 指 通 过 相 关的 措 施 或 者 方 法 减 少风 险 可 能 带 综 上 所述 ． 虽然 风 险 管 理 理 念 引 入 我 国 的 时 间较 晚 ， 但 已 来 的损 失 ． 一 定 程 度 上 削 弱 了风 险 损 失 ， 但 并 不 会 消 除和 规 避 经 逐 渐 在 很 多领 域 进 行 广 泛 应 用 民 用 机 场 的 建 设 具 有 社 会 风 险 、 风 险 自留 是 指 明 知 有 风 险依 旧按 原 计 划 实行 ， 风 险发 生 效 益 、 经济 效益， 也 是 直接 关乎 到 社 会 大 众 的 利 益 ， 又 因 为 其 后 用 自身或 者预 留 资金 处 理 风 险 １ 本 身 建 设 的 复 杂 与 多样 性 ．所 以 项 目建 设 的 风 险 管理 显 得 尤
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万盛银湖湾 户型：110-220㎡ 均价：5300元/㎡毛坯 本年成交：约190套
地块 位置
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
参考竞品一：汕尾碧桂园
位于品清湖北岸，新城市中轴线穿小 区中央，属汕尾目前第一大而且最高端的项 目，多年蝉联汕尾销售冠军，产品以136180㎡四房为主，规划有10万㎡商场和五星 级酒店（与万达合作开发），项目内部配套 齐全，但周边配套较少。
一、区域发展及经济调研——规划
红草工 业园区
高铁汕 尾站
金町湾 旅游区
旧城区 中心
中央商 务区
① 汕尾城区：总面积302平方公 里，仅占汕尾总面积的6%，其 中老城中心位于品清湖西面， 不足10平方公里，发展起步较 晚，仅几条主干道串联，内部 交通、配套杂乱低端；；
② 中央商务区：依托高铁汕尾站 的开通，汕尾计划推进中心城 区扩容提质，打造围绕品清湖 北岸、新城区中轴约10平方公 里的城市门户、交通枢纽、商 贸办公综合区； ③ 金町湾旅游区：拥有优秀海岸 沙滩资源，现全为保利金町湾 项目发展；
① 经济增长：汕尾近年GDP稳步上升，但在广东排名常年倒数第二，GDP增速基本保 持在广东平均水平，汕尾是全省唯一没有上市企业的地级市；
② 固定资产投资：全市固定资产投资额持续上升，但房地产开发投资额极小且不稳定；
③ 消费和收入：社会消费品总额增长温和且去年有所下滑，居民可支配收入低于全国平 均水平，储蓄存款增长稳定，但值得一提的是，汕尾居民隐性收入及灰色收入占据收 入的较大比例，且外溢人口实际购买力较高。
中央商务区效果图
④ 红草高新工业园：汕尾近年重 点打造，已吸引比亚迪、信利 、广物汽贸等项目入驻。
一、区域发展及经济调研——规划
中央商务区近期发展： 万达商业广场：规划约10万㎡大型地标性商业综合体。拟引入知名品牌超市、电影 院、KTV、健身俱乐部、连锁餐饮等，构建多层次丰富综合业态。2016年7月开始 动工建设。 汕尾农商行商业地块：汕尾农商行负责开发建设。原规划是建面5万㎡写字楼加上 建面2-3万㎡商业公寓。预计16年7-8月份开工建设。 保利地块：商业部分约2万㎡，规划建中小型集中性购物中心+零售商业街；住宅部 分约5.3万㎡，规划建以小面积的城市公寓为主的高层住宅，预计16年下半年开工 。
一、区域发展及经济调研——人口
① 人口：2014年末数据，汕尾全 市常住人口301万人，年末户籍 人口359万人； ② 流动：汕尾有近100万人口经常 来往于珠三角，主要在深圳、广 州，其次是珠海、东莞、惠州等 周边城市，汕尾街头每5辆车就 有一部挂粤B牌照； ③ 经商：汕尾本地人口经商人数众 多，其中个体户为主，外地经商 人口约50万人，个体户居多，且 比例要高于本地； ④ 行业：汕尾本地人口以珠宝、金 银首饰、服装、电子加工为主， 外溢人口主要经营装饰、零售、 电子产品、快消品等生意，成就 斐然。
C. 片区潜力大、多品牌共同促进区域发展。围绕高铁汕尾站的中央商务区有
较大发展潜力，碧桂园、保利、万达等品牌开发商进驻开发为区域提供足够的 配套和人气
挑战
A. 汕尾城区大部分地方通达性较差，新区路网仍有待完善
目录
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汕尾市区域发展及经济调研 地块区位现状报告 汕尾市房地产市场分析
产品开发定位建议
现行价格 物业费用
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
汕尾碧桂园：历史成交情况
1. 2009年-2013年：开售一期产品，包括250-480㎡别墅及125-250㎡洋房，毛 坯交楼，洋房产品均价在2000-3000元/㎡之间； 2. 2014年至今：售卖二期产品，其中别墅约500套，洋房约3000套。2014-2015 年，洋房产品均价毛坯产品均价4100元-4300元/㎡，精装修交楼产品均价 4800-5200元/㎡； 3. 2016年后：汕尾市场洋房产品供应少，同时整体价格水准受到保利金町湾项目 拉动，碧桂园新推140㎡四房，带装修交楼，均价达到6700元/㎡； 4. 碧桂园别墅产品均价按照产品不同价格不同，250㎡普通双拼均价7000-8000元 /平方米，300㎡以上双拼均价9000元/㎡，700㎡类独栋钻石墅均价10000元/㎡ 以上。
位置 占地面积 建筑面积 汕尾市区品清湖畔湖滨大道 670,000平方米 1,640,000平方米
货量
开盘时间 现推产品
共6100套 / 已售约5300套
2009年
新推136、140㎡四房产品，另有 少量245㎡六房产品尾货，少量和 230-470㎡别墅产品
高层新货约6700元/㎡带装修， 245㎡尾货约6200元/㎡带装修， 别墅约12000元/㎡毛坯 1.8元/㎡/月
672
20 12.20% 462 16.66 474
610
20 13.50% 392 16.07 424
550
20 14% 329 33.85 414.59
人均可支配收入(元)
城乡居民储蓄存款（亿）
16,474
395
15,211
376
20,804
340
18,422
298
15,751
259
资料来源：汕尾市统计局
目录
1 2 3 4
汕尾市区域发展及经济调研 地块区位现状报告 汕尾市房地产市场分析
产品开发定位建议
三、汕尾市房地产市场——概况
2015
现存库存面积（万 平米） 库存套数 成交套数 成交均价（元/㎡）
商品房销售面积
2015年汕尾全市（含城区陆丰、海丰、陆河）住 宅销售面积年均消化约110万㎡，其中城区消化约60 万㎡；
金湖路未整治部分
品清湖
一、区域发展及经济调研——经济
2015年 2014年 2013年 2012年 2011年
GDP（亿）
省内排名 GDP增速 固定资产投资（亿） 房地产开发投资额（亿） 消费品零售总额（亿）
760
20 8.1% 585 26.1 489
717
20 6.73% 501 11.6 520
三角地区。汕尾人都有返乡情结
，每逢节假日尤其是传统节日都 有大量在外汕尾籍返乡，基数大 ，消费力强，往往造成酒店爆满 、商品哄抢、物价上涨的状况。
香港人，就有1个汕尾祖
籍。此部分返乡客资金雄 厚，对价格不敏感，消费 力高，返乡时极大地带动 汕尾市场消费。
过夜游客646.62万人次，实现旅
游总收入96.44亿元，2015年增 长至728.58万人次，近五年接待 过夜游客达3000万人次。大量的 旅游人数为消费注入强大活力。
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
商 业
住 宅
农商行
5
一、区域发展及经济调研——现状
新城中州区现状：碧桂园项目发展较成熟，已入住上千户住户，中轴线环境有所改善，南面靠品 清湖的金湖路部分路段已整治，环境较好，但北面规划路目前仍在施工，周边环境较差，多为村 屋或农田，附近未见有其他商业或住宅项目动工。 中轴线现状
北面规划路
金湖路已整治部分
135
9000 7800 4500
成交价格分析
汕尾市近年全市房地产销售均价呈逐年上涨趋势 ，2015全市整体均价为4500元/㎡，全市楼盘供应主 要集中在汕尾城区、陆丰和海丰三大区域，其中，汕 尾市城区楼市均价约4800元/㎡。
成交面积（万㎡）
总金额（亿元）
110
49.4
2016年随着保利金町湾推出货量不多的大面积海
地块内部以废弃盐田为主，有一污水处理厂，周边大多为村屋和农田为主，生活和商业配套档次 不高，西北面与碧桂园相隔一小山体，西南面拥有一线品清湖湖景资源，沿湖路面尚未整治，东 南面紧邻山体，山上散布一定数量坟地，有可能影响销售。 北面红海湾大道 村屋群 汕尾碧桂园 及新城中轴线 城区中心 目标 地块 地块东部山地
群，特色的“输血型”消费为城市消费提供强大支撑；
与城区相比，海陆丰人口、地域均大于城区，消费力相比城区更加庞大。
• 以广深为主的汕尾籍返乡客 • 香港返乡客 • 庞大的旅游人数
汕尾有大量在外人口，以广州、 深圳居多，辐射惠州、东莞等珠
汕尾有“小香港”之称， 据不完全统计，每10个
汕尾拥有红海湾、凤山妈祖等优 质旅游资源，仅2014年全市接待
一、区域发展及经济调研——小结
机会
A. 资源优势明显。汕尾拥有优良的自然环境，围绕品清湖一带拥有丰富环境资源
，为项目提供天然的豪宅资本
B. 在外经商人口数量庞大、返乡频繁、消费力强、注重品牌。汕尾外出珠三
角经商的人口众多，消费能力较强，每年回乡为项目提供足够的客户资源，当 地人消费观念追求“好面子”，购买高端品牌产品意愿强烈
二、地块区位现状报告——位置
本地块位于汕尾城区东部，品清湖东北侧，碧桂园往东约2公里，与老城区中心距离较远，但靠 近高铁汕尾站和未来汕尾新城区中轴区，北面紧邻通往红海湾的海湾大道（省道），整体交通路 网有待改善
往陆丰、汕头 往 惠 州 、 深 圳
地块 位置
品清湖
往 红 海 湾
二、地块区位现状报告——现状
汕尾地块调研报告
2016年6月
1
目录
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汕尾市区域发展及经济调研 地块区位现状报告 汕尾市房地产市场分析
产品开发定位建议
一、区域发展及经济调研——区位
① 地理：汕尾位于广东省东南 部，总面积5271平方公里 ，在广东地级市里最小，拥 有455公里海岸线，是全国 首批对外开放口岸之一；
② 区位：汕尾与西面的珠三角 、东面的潮汕地区都存在空 间距离，历史上与两地的经 济、文化联系都不强； 汕尾行政区域划分 ③ 行政：汕尾旧称海陆丰，1988年建市 ，主要包括城区、陆丰市、海丰县、陆 河县四个县区级单位； ④ 城区：汕尾传统的政治、经济和文化中 心在海丰和陆丰，现有城区是在设市后 建立的，城区规模较小，核心地位不够 突出，导致其缺乏凝聚力，规模效益不 大。 汕尾在广东的区位