房地产投资信托基金法律框架的国际比较与启示

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中美房地产投资信托法律比较

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其次，１３－９０年制定的《在９３１４证券法》《、证券交投资公司信息披露管理暂行办法》中华人民共和国。《易法》《、投资公司法》完备了美国证券的法律体系。高信托法》以规范信托关系及信托组织为对象的一种是度发达的资本市场和成熟完善的法律体系更为证券商事法，填补了我国信托法律的空白。它对信托的定
信托提供了依据和空『。Ｈ这套法律体系包括了证券市义，信托当事人的权利与义务，信托财产的性质、Ｊ归
场的组织结构、市制度、上交易制度、投资税制、保护属，信托行为生效要件等都作了一般性的规定。托股东措施等，有效地保证＿ＲＩｓ『ＥＴ在证券市场上的交投资公司管理办法》分别对信托投资公司的设立、变
件、红利支付率等作了进一步的修订，促进了美国Ｒ－司信息披露管理方面的空白。Ｅ
ＩｓＴ的蓬勃发展。１９年房地产投资信托精简法案而９７
但我国针对房地产信托的法律法规目前还是一
和１９年ＲＩｓ９９ＥＴ现代化法案则进 …步取消了一些法片空白，虽然２０年底，门针对房地产信托业务出０４专律限制，如取消了股东可保留资本所得的应纳税义台了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》
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另外，美国于１６年制定了《９０房地产投资信托法了明确规定托投资公司资金信托业务管理暂行案》法案明确规定了ＲＩｓ。ＥＴ必须采用公司型模式，并办法》在一定程度上规范了投资公司资金信托业务的且是封闭犁基会，并严格地制定＿ＲＩｓ『ＥＴ的设立条经营行为。它规定了资金信托的定义以及一些具体操件。在随后的１６年美国税收法案、９６９０１７年美国税收作规则和程序。托投资公司信息披露管理暂行办法案、９６１８年税收改革法案、新税收条例等分别对股法》的出台是为了加强信托投资公司的市场约束，规东的要求、房地产信托机构的经营范围、：纳税优惠条范信托投资公司信息披露行为，填补我国信托投资公

我国投资性房地产会计准则与国际会计准则的比较及启示

明确指出投资性房地产必须是能够独ｉ量和出售的ｆ－Ｉ４ＡＳ０中投资性房地产是指为了赚取租金或为资本增值，或两者兼而有之，由业主或融资租赁的承租人持有的房地产而
会计与审计
谷春玲
（交一航局第三工程有限公司，宁大连１６１）中辽１００
摘要：国《我企业会计准则第３号～投资性房地产》在制定时参照了《国际会计准则第４Ｏ号一投资性房地产》以下简（称ＩＳ４）许多内容既有趋同，有差异，文对我国《业会计准则第３号一投资性房地产》Ｉ０的投资性房Ａ０，也本企与ＡＳ４
地产的定义、认、确内容、量进行了比较，提出对我国的启示。计并关键词：资性房地产；国际会计准则；比较投
我国投资性房地产会计准则与国际会计准则的比较
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（）资性房地产会计准则定义的比较一投我国《业会计准则第３号 — — 投资性房地产》确指企明出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，两者兼有而或持有的房地产。包括：１已出租的土地使用权；２持有并（）（）准备增值后转让的士地 ห้องสมุดไป่ตู้用权；３已出租的建筑物。对于（）自用房地产、为存货的房地产不应归为投资性房地产，作前者属于企业的固定资产，者则归属于企业的存货项目。还后

reits 法规

REITs法规引言房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指由专门的公司或信托基金组成，用于投资不动产的证券投资工具。

REITs不仅在国际上广泛应用，在中国境内也受到了越来越多的关注和认可。

为了确保REITs市场的健康发展，中国制定了一系列涉及REITs的法规。

本文将对中国REITs法规进行深入研究，旨在全面了解REITs的法律框架、监管要求以及市场运作等方面的信息。

文章将分别介绍REITs法规的制定背景、重要法律文件，以及与REITs相关的监管机构和运作流程。

制定背景中国的REITs市场起步较晚，主要原因是缺乏相应的法律和政策支持。

然而，在中国不断加强资本市场开放和金融改革的大环境下，REITs作为一种多样化的投资方式被视为能够满足公众对于房地产投资需求的重要工具。

因此，中国开始制定相关的法规，以推动REITs市场的发展。

重要法律文件《证券法》《证券法》是中国证券市场的基本法律，其中包括了REITs的相关规定。

根据《证券法》，REITs作为一种证券投资工具，需遵守证券市场的基本原则和规则，如信息披露、监管要求等。

《证券法》中还规定了REITs公司的设立、发行和交易等方面的规定。

《房地产投资信托基金管理试行办法》《房地产投资信托基金管理试行办法》是中国具体针对REITs的法规文件。

该办法详细规定了REITs的设立条件、管理要求、投资范围等方面的内容。

根据该办法，REITs一般由资格适合投资者组成，并由专业的基金管理人进行管理。

《企业集合资产管理办法》《企业集合资产管理办法》是中国金融监管机构制定的法规文件，该文件对于REITs的风险管理和监管提供了指导。

根据该办法，REITs需设立专门的风险管理机构，定期进行风险评估和报告，以确保REITs的稳健运营。

监管机构中国证券监督管理委员会（CSRC）中国证券监督管理委员会是负责监管中国证券市场的机构。

房地产投资信托基金

房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。

REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。

第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。

房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。

我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。

试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。

一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。

REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。

自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。

REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。

目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。

特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。

但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。

虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。

房地产税收制度的国际比较及对我国的启示

比较重视对房地产保有的征税，对保有阶段的不动产价值税和不
税、税、镇土地使用税。）开发建设的过程中，发项目施动产租赁税往往确立较高的税率．种税收结构极大地鼓励了不契城（在２开这工企业和装饰工程施工企业须交纳的营业税、企业所得税、印花动产的流动，激了土地的经济供给，繁荣了房地产市场，刺既又推
一
目前世界上通行的主要税种是财产税，括了一般财产税和个别于对统一税基的重复征收。包财产税。现今各国课征的土地税，及对土地、房产一起征收的以价值，特殊用途的实行减免措施。对的人课征的税收。从各国征收房地产取得税的实践来看，一般依２税制结构不合理，保有税，流转税。从征税环节来看，．轻重地产占用、有期间设计的税种较少，免税范围较广。一方面，保且中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场房地产税或不动产税，税依据为土地、房屋或者不动产的评估我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房计（）地产所得税。房地产取得税是对取得土地、屋所有权房地产交易环节的税费过于集２房房房地产的取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为的上扬；另一方面，房地产占用、保有环节的税费种类过少，使原始取得和继受取得。房地产原始取得其主要的法律事实是新建得大多数使用者近似无偿取得土地，土地闲置和浪费的现象日趋房屋。对原始取得课税，开征的税种主要有：不动产取得税、登严重。录许可税等。房地产继受取得是通过某种法律事实而取得房地产３计税依据和税率设计不科学，．导致税负不公。国现行房产我

REITS的国际比较分析及启示

REITS的国际比较分析及启示时间：2007-2-9 16:12:28 作者：郑磊来源：价值中国房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。

随着经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展态势，然而在当前国有商业银行提高房地产开发贷款的门槛的形势下，众多房地产开发企业面临自有资金不足的问题愈加严重。

因此，解决融资渠道单一的问题，引进海外的房地产投资信托基金（REITs）模式，为房地产开发企业解决融资问题，降低银行金融风险，成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道。

本文力图在探究REITs在成熟市场-美国的发展渊源的基础上，明确REITs的概念、类型、发展历程、基本运作模式等基本理论问题；在结合REITs在新加坡与香港的实际运作经验的基础上，研究了REITs的设立条件、上市发行等问题；并在仔细分析我国REITs的发展现状的基础上，得出我国REITs的运作模式与发行上市的地点选择的建议。

关键词：房地产投资信托基金（REITs）；发展现状；设立条件；上市发行1．房地产投资信托基金概述1.1房地产投资信托基金的概念房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的基本理念起源于19世纪，最初的定义产生于1960年美国国内税收法典（Internal Revenue Code），当时对REITs的定义是：REITs即为一家公司拥有并在大多数情况下经营能带来收益的房地产，有些REITs也从事房地产融资，同时，要取得REITs资格的公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

之后伴随着税法与相关法律的不断调整，REITs发展到今天已经日趋成熟。

结合REITs在各国的发展历程及金融信托的理论知识，REITs的概念可以定义为：房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。

我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。

截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。

2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。

我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。

（2）市场认知度低。

由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。

（3）资产证券化程度不高。

我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。

二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。

2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。

3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。

4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。

5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。

新加坡范本：以REITs为国策

新加坡范本：以REITs为国策随着全球金融市场的不断发展，房地产投资信托基金（REITs）作为一种创新的金融工具，已经在国际上得到了广泛认可。

REITs具有优化房地产市场流动性、提供投资机会以及促进经济发展的优势。

本文以新加坡为例，探讨了REITs在新加坡金融市场中的发展历程、特点、投资策略、市场表现以及未来展望。

新加坡是一个位于东南亚的岛国，也是一个全球性的金融中心。

由于国土面积有限，新加坡政府一直致力于推动房地产市场的多元化和可持续发展。

自2002年以来，新加坡政府已经逐步放宽了对REITs的限制，推动了REITs市场的发展。

REITs是一种以房地产为投资对象的信托基金，它可以将房地产资产分割成小份额，吸引投资者购买。

与其他房地产投资工具相比，REITs 具有以下特点和优势：分散投资：REITs是一种集合投资工具，可以将资金投入到多个房地产项目中，降低投资风险。

高流动性：REITs可以在证券交易所上市交易，具有较高的流动性，便于投资者随时买卖。

税收优惠：新加坡政府为鼓励REITs发展，提供了税收优惠政策，降低投资者的税负。

专业管理：REITs通常由专业的房地产管理公司负责运营，为投资者提供专业的投资管理和风险控制。

正文2：REITs的投资策略、市场表现和潜在风险投资策略：新加坡REITs的投资策略多样化，既可以投资商业地产、住宅地产，也可以投资工业地产和酒店等。

同时，REITs也可以进行跨国投资，为投资者提供更多的投资选择。

市场表现：自2002年以来，新加坡REITs市场发展迅速，市场规模不断扩大。

根据新加坡交易所的数据，截至2022年，共有25支REITs 上市，总市值超过300亿新元。

潜在风险：尽管REITs具有诸多优势，但也存在一定的潜在风险。

房地产市场周期性波动可能导致REITs的收益波动；房地产市场中的流动性风险和信用风险也可能影响REITs的表现。

为降低潜在风险，新加坡政府采取了以下措施：（1）提供税收优惠政策：新加坡政府通过提供税收优惠政策，降低投资者的税负，提高REITs的吸引力。

探究我国房地产投资信托基金发展模式

探究我国房地产投资信托基金发展模式我国房地产投资信托基金是指通过信托方式，将资金集中投向房地产项目，取得收益后按照约定分配给信托受益人的一种金融产品。

房地产投资信托基金的发展起步较晚，始于2010年。

在过去的几年中，我国房地产投资信托基金取得了较快的发展，并取得了一定的成绩。

我国房地产投资信托基金的发展历程可以划分为三个阶段。

第一阶段是起步期（2010年至2014年），在这个阶段，房地产投资信托基金的数量和规模都相对较小，但发展潜力巨大。

第二阶段是爆发期（2015年至2017年），在这个阶段，房地产投资信托基金迅速扩大规模，取得了较大的市场份额。

第三阶段是整顿期（2018年至今），在这个阶段，监管机构加强对房地产投资信托基金的监管力度，规范了市场秩序。

房地产投资信托基金具有以下几个特点。

房地产投资信托基金规模大、流动性好，可提供更多的资金支持。

房地产投资信托基金的投资收益通常较高，吸引了大量投资者。

房地产投资信托基金的风险相对较低，具有较好的稳定性。

房地产投资信托基金具有一定的灵活性，可以根据市场需求进行灵活调整。

房地产投资信托基金的发展模式可以分为两种，分别是委托型和自销型。

委托型房地产投资信托基金是指投资者将资金委托给信托公司，由信托公司负责投资运作。

自销型房地产投资信托基金是指开发商或运营机构自行发行和运作的房地产投资信托基金。

这两种模式各有优劣，根据实际情况选择合适的模式进行发展。

房地产投资信托基金在发展过程中也面临一些问题和挑战。

监管不完善是目前存在的主要问题之一。

尽管监管部门加大了对房地产投资信托基金的监管力度，但仍然存在一些监管漏洞和缺陷。

市场竞争激烈，投资者选择面广，房地产投资信托基金需要在市场上能够脱颖而出。

房地产市场波动性大，较大的市场风险需要投资者有较强的风险承受能力。

房地产投资信托基金REITs的法律制度研究[论文]

房地产投资信托基金REITs的法律制度研究摘要近几年来，房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案，在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有广泛发展，其投资小、收益大、流动性好等优点或可解决我国房地产行业目前的窘境。

本文主要吸收和借鉴了美国、香港地区在发展reits制度方面的相关经验，探讨了我国发展reits 的一些基本问题，并提出了一些建立reits法律制度的建议。

关键词房地产投资信托基金 reits 法律制度中图分类号：d922.2 文献标识码：a1 房地产投资信托基金的概念及其特征房地产信托投资基金是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可以产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金以及相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。

其发源于美国，英文全称为real estate investment trusts，缩写为“reits”，只在英国及少数亚洲国家，才称之为房地产投资基金（property investment fund，缩写为pif）。

本文采用reits，即房地产投资信托基金。

房地产投资信托基金的特征包括以下六点：第一，它本质上是一种投资基金。

reits的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。

这一点与共同基金的特征相类似。

第二，它具有导正不动产市场之机能。

不动产短线交易易出现投机行为，因此美国相关法律法规对reits的投资期限、分配与收益来源等事项进行了严格限制，可以使资金在不动产方面得到更有效的利用。

reits可以针对大型的公共建设进行融资，能够促进公共建设事业的发展，使得不动产市场的整体作用得以充分发挥。

第三，它具有优惠的税收待遇。

《美国1960年国内税法典》规定，reits将每年的大部分赢利以现金红利的方式回报给投资者，无须缴纳公司所得税，以此避免对reits和股东的双重征税。

第四，它的参与主体多元化。

reits涉及的参与主体除了信托和托管金融机构、投资者、银行、房地产经营机构等以外，还涉及房地产中介机构、证券中介机构、政府监管机构、投资银行等主体，这些使得reits成为一项复杂的系统工程。

投资性房地产会计准则的国际比较

投资性房地产会计准则的国际比较摘要：财政部2006 年2 月15 日正式发布了我国新的会计准则体系，其中包括首次发布的《企业会计准则第3 号——投资性房地产》。

该项准则的发布和实施, 为我国企业合理进行相关业务核算提供了法规支持。

本文对我国投资性房地产准则与国际会计准则作比较，以明确二者的异同，提出对我国的启示，以期为完善我国投资性房地产的会计处理提供一条可供借鉴的思路。

关键词：会计准则投资性房地产国际比较为了规范房地产投资的会计核算，我国在借鉴国际会计准则《IAS40——投资性房地产》和《IAS16——不动产、厂场和设备》的基础上，结合现实国情，于2006 年2 月15 日发布了新的《企业会计准则第3 号——投资性房地产》，并要求于2007 年度开始在上市公司执行。

新准则规范了投资性房地产的确认、计量和信息披露，对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值，具有重要意义。

新准则的颁布实施，体现了中国特色，也体因此，比较分析我国《企业会计准则第3 号—投资性房地产》与国家会计准则《IAS40——投资性房地产》之间的异同，进一步探讨和完善我国投资性房地产会计准则的发展，对拥有投资性房地产的上市公司来说，具有重大的意义。

一、投资性房地产的定义我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确指出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的士地使用权；（3）已出租的建筑物。

我国投资性房地产会计准则对投资性房地产的定义及范围的规定比较简单，虽然在投资性房地产应用指南中作了进一步规定，但仍然比较简单。

IAS40在列举不属于投资性房地产的示例中规定得比我国详细；在范围上，我国投资性房地产没有考虑融资租赁获得的投资性房地产的确认，也没有考虑经营性租赁条件下存在投资性房地产的可能及处理方式；但我国投资性房地产准则中强调了投资性房地产应当能够单独计量和出售，这一点在其他国家准则中是没有单独加以列示和强调。

房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示

房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示房地产投资信托（REITs）是一种通过向投资者发行股票或单位持有权，并将所筹集资金用于投资房地产从而获得收益的投资工具。

REITs在世界范围内已发展成规模引人瞩目、市值巨大、受到广泛投资者认可和利用的证券投资工具。

REITs主要是通过向广大投资者进行大规模的房地产集合投资，达到以规模化经济来节约运营成本，从而获得更高的资本回报的投资目的。

REITs投资规模大、分散风险、分配效率高、四方共赢等优点得到了世界各国越来越广泛的推广。

REITs的核心在于税收优势。

为了获得税收优惠，REITs通常要采用特定的税制模型。

以下是对世界主要国家的REITs税制模型进行的五个国家的比较：美国：美国的REITs主要是由国会制定的法律“Real Estate Investment Trusts Act of 1960”进行规范和监管的。

REITs在美国享受的最大特权是不必缴纳企业所得税，这也是其他国家REITs税制的鼓励者之一。

不过，REITs必须满足上市条件，例如，REITs至少要有75%资产用于投资于房地产方向，每年至少向股东支付90%的收入等等。

加拿大：REITs在加拿大的税收制度中也享受了类似的优惠政策，包括免企业所得税与免个人所得税等。

REITs必须满足以下要求： 1）资产必须高达75%用于投资于房地产方向；2）REITs必须于发行日起90天内支付至少90%的收入等等。

澳大利亚：澳大利亚的REITs如同其他国家，享受了不缴纳企业所得税和个人所得税的优惠政策。

澳大利亚税法的制定只是比其他国家更注重REITs管理的规范性。

举个例子，REITs必须满足些要求：1）必须有足够的可出租收入；2）资产管理公司必须经过“托管（custodial）”管理等等。

新加坡：REITs在新加坡有维持高收益的税收制度优势。

与其他国家不同的是，新加坡的REITs 律师没有要求其必须拥有75%的房地产投资标准，但必须维持一个90%的现金分配率。

房地产调控的国际比较与启示

本文着重介绍美国、国、国、国、典、德英法瑞日本、国等国房地产市场调控政策、韩方法、手段及对我们
的启示。
【关键词］房地产调控
比较
启示
中图分类号：２３３Ｆ９．１
文献标识码：Ａ
文章编号：０３—０７（０２００１１０６０２１）９— ０４—３
５０％。
为了保障低收入住房需求，各国政府对低收入购房者采取税收优惠或补贴政策。美国中低收人家庭购买自用房时，可以享受三方面优惠：一是免交贷款利息税；二是免交所得
税；三是减少财产税。自住房减免税额达２５美元。对于低７０收入者拥有住房，美国政府采取更为优惠的税收减免政策：、１
特别关注
房地产调控的国际比较示国房地产市场发展时间短、经验少，在对房地产市场调控时遇到许多困难和障碍。国外市场经济发达国家在房地产市场调控方面取得了一些成功经验，得我们学习和研究。值
英国房价自从２０年起连续３０１年增速超过２％，０为此，英格
兰银行从２０年１月到２００３１０４年８月连续５次上调利率，从
３５．％上调至４７％，．５增加了购房者贷款成本，有效地抑制房
地产市场过度上涨的势头，达到调控效果。日本为了解决居民住房困难问题，９０年创建住宅金融１５公库，向普通居民提供长期低息的住宅消费贷款，其资金主要来源于国家的财政投资。德国为了解决住宅消费资金不足的

住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示

住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示一、主要国家住房政策性金融基本情况及近年来政策调整（一）美国——开放型住房政策性金融体系由于美国的住房金融体系非常复杂，在住房政策性金融建设上采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以联邦住房银行系统为纽带，把全美八干多家房贷机构连在一起的相对独立完整的一级房贷市场；依托政府信用建构、以房利美和房地美两大政府性公司为载体的主流（传统）房贷证券化市场；以私人投行为主体的非政府信用（非传统）证券化市场；以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为中低收入及弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性房贷保险服务。

2008年次贷危机爆发后，美国原有的4项重要的住房政策性金融措施，公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策均未被取消或削弱。

其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心；2009年开始，联邦政府通过这两项政策，不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。

（二）新加坡——封闭型住房政策性金融体系新加坡住房政策性金融主要采取封闭型金融体系，在组屋制度和中央公积金制度1的基础上，新加坡通过发放各项公积金和对各向补贴额度及门槛的调整，引导住房政策的平稳运作，保证“居者有其房”。

近年来，新加坡政府相继推出了特别公积金购屋津贴、重新拥屋津贴计划及近居购屋津贴等几项惠民住房补贴政策。

1、特别公积金购房津贴。

特别公积金购屋津贴是指着政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。

该政策在2011年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。

新加坡政府于2013年7月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250新元大幅提高到6500新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。

房地产投资信托(REITs)发展模式的国际比较与启示

和监管做出规定。
的模式，结构、资目标、在投收入分配等方面制定了相似的规定，是由于各国在税收制但度方面与美国有根本不同，设立的ＲＩｓ所ＥＴ没有明显的税收优惠驱动的特征。相比较而言，洲模式与美国模式的主要差别在于亚亚
房地产投资信托（ＥＩ）是指采取投资ＲＴｓ，公司、信托计划或投资基金的形式，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资。近年来，Ｉｓ国外发展迅速，成了以美ＲＥ１在ｒ形国为代表的美国模式和以日本、加坡等亚新洲国家为代表的亚洲模式，两种模式在发这展历程、立法和结构方面都表现出不同的特点。我们有必要对此进行分析，并从中得到
为私募发行。
方面：第一，国香港ＲＩ、在收入分配要求我Ｅ１ｓ上借鉴了美国的做法，同样规定ＲＩ每年ＥＴｓ必须将不低于９％的净利润以红利形式分配０给投资者，是其他国家对ＲＩ但ＥＴｓ的分配要求基本上都与税收条款相联系，尤其是美国，其实这是为了避免双重征税，现ＲＩ的体ＥＴｓ税收优惠特征。而我国香港对ＲＩ收入分ＥＴｓ配的规定并没有相应的税收优惠条款，这是限制性很强的要求；第二，我国香港上市的在ＲＥＴ必须交纳地产税，样，ＥＴｓ临公Ｉｓ这ＲＩ面司资本利得和地产税的双重征税。可见我国香港采用的是谨慎且限制性较强的模式，这模式对控制ＲＩ这类新产品的风险有积ＥＴｓ极作用，是否会制约我国香港ＲＩｓ的进但ＥＴ

房地产市场规范管理的国际比较及对我国的启示

维普资讯
市场调研
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吕杰林
浙江商业职业技术学院
要】房地产市场的规范管理一直是政府、学者和其他利益相关者所研究的热点问题。在了解西方国家在房地产市
场规范管理上的成功经验，剖析当前国内房地产市场现存问题的根源的基础上，取长补短，为国内房地产业的健康、稳定
为防止人们在房地产市场过度投机炒作．美国政府在利率和缘关系的远近．缴纳３至７％的 ” ％０过户税 ” ．以此减少有钱人
税收等方面采取了一些政策措施．１ｚ：当政府预感到房地产市对不动产的长期大量占有。：ｕｔｄ场出现过热迹象时．就会通过提高利率来为房地产市场降温。由于美国大多数购房者都是用房屋抵押贷款买房的．利率上调意味国的税收政策也是旨在阻止人们短期炒房。按照美国现行税法．
造成国内银行系统性风险最大威胁的产业．房地产市场是我国最因此房地产开发商在决定房产最终价格时．要依照市场规律报价．不规范的市场之一．房地产业是我国最不规范的产业之一。如何尤其是通过不动产公司经营的房产．在建成和出售过程中一般不化解房地产市场带来的不稳定因素．推动房地产业健康稳定发展．会出现价格虚高的现象。此外．购房者在拥有房屋产权后．每年已经成为政府迫在解决的问题西方发达国家房地产市场发育比只需要交付总房价的１左右的地价税．其税率由政府财政部门％较早．政府在房地产市场的规范管理上经过多年的运营．已经形审核确定．每年根据物价指数进行调整．购房人按自然年度支付。成比较成熟的规范管理制度和干预措施．借鉴这些成功经验将有除此之外．税收部门不再对购房者收取任何其他费用。唯一不同助于我国房地产市场的健康发展。

比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究

从负债结构来说，香港规定，负债不得超过总资产的35%。从税收优惠来说，香港规定，对reits的所得进行课税，而对reits分配的股息不进行征税。
此外，在《房地产投资信托基金守则》中，还对受托人、管理公司、核数师、上市代理人以及财务顾问、物业估值师等作出了具体规定。
三、构建我国房地产投资信托基金法律制度的建议
第三，法律应当对reits的投资方向与投资限制作出规定。从我国现阶段情况考虑，我国可以参考香港地区法律的规定，将reits的投资方向限制在权益型投资中。reits基金可以投资已经可以产生收益的房地产，收入主要从房地产的租金收益中产生。同时，允许reits购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，这些项目的风险没有直接投资房地产开发的风险大，但是，对其也应当加以一定比例的限制。此外，在投资于房地产项目之外，可以适当允许reits投资一些信用度好，偿还能力强的政府债券、金融债券等。但是，对此也要加以比例限制，从世界各国的情况来讲，投资不动产的资金应当大于90%。对于投资限制来说，我国现阶段应当限制reits直接从事房地产开发。房地产开发的风险很大，reits涉及众多投资者的利益，且在中国现阶段reits发展并不成熟的情况下，允许reits直接从事房地产开发将扩大reits的风险，因此，应当禁止其投资于房地产开发项目。
比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究
房地产行业作为一种资金密集型行业，具有投资量大，投资周期长的特点，为了解决房地产投资中资金短缺的问题以及使普通公民分享房地产收益，美国在1860年通过了《1960年国内税法典》（internal revenue codeof1960），正式允许设立房地产投资信托基金来进行房地产项目融资。
一、房地产投资信托基金及其在中国的现状

国际知名房地产投资信托基金REITs绩效评价与启示精选文档

国际知名房地产投资信托基金REITs绩效评价与启示0 引言房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）对商业地产公司拓宽融资渠道，降低财务风险，改善资本结构有重要的意义。

随着国内金融市场的蓬勃发展，国内对发展REITs 的呼声也越来越高，但国内针对REITs的绩效评价方面的研究相对不多，研究内容多为制度借鉴和法律范畴的定性研究，故本文采用一些应用最广泛的数量指标对国际上知名的8家REITs进行了绩效评价，以求更深入地了解各种不同类型的权益型REITs的投资价值，以供我国发展REITs借鉴。

1 REITs研究综述1。

1 国外研究综述美国的REITs研究最早出现在20世纪70年代，随着研究的深入，学者们试图通过建模的方法定量研究REITs的各种特征和效益。

比如Howe and Shilling在研究如何减少企业负债的问题时指出REITs具有良好的免税效果［1］。

而针对不同类型REITs 的盈利性比较上，Capozza and Seguin经研究后发现，股权融资成本并不会因为多元化投资而有所下降［2］。

Mueller and Laposa则在对各个不同房地产绩效水平研究后指出，不同类型REITs的投资回报有显著差异［3]。

1。

2 国内研究综述由于我国REITs发展起步较晚，故在初期有很多学者研究国外的发展模式并借鉴各国的发展经验,这方面研究的学者包括:冀敏总结了美国REITs运作的成功经验，探讨了在我国的REITs 实现路径［4]；沈俊韬则探讨了欧洲各国REITs的发展状况来探讨REITs在欧洲今后的发展和前景［5]；周亮华和林锦辉则探讨了新加坡发展和运作REITs的成功经验[6]。

还有一些就是针对REITs在国内立法方面的研究[7—8]，虽然这些研究对本文的研究有很好的借鉴作用，但我们也看到国内针对国际REITs的绩效方面的研究相对还较少，不利于深入了解各国REITs的真实水平和特征并进行借鉴，这也正是本文研究的意义所在。