项目管理-某商业项目定位报告(PPT48页)

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1.1 城市特征
城市特征
2015年，平凉市常住人口209.8万人，崆峒区常住人口60.98万人（城镇居住人口26.67万 人，回民约16万人，占比约60%），实现地区生产总值（GDP）347.7亿元，人均GDP约 17014.77元。接待入境总人数1308.6万人，旅游总收入70.5亿元。
售价（元/㎡）
百兴国贸 DE国际 景海丽都 北坊苑 新河湾 世纪花园B区 金鼎时代公馆 金江名府 理想城
合计
已开业商业项目
70616 49161 117268 45137 240900 665800 120000 82847 43000 1434729 世纪商业广场 金鼎时代广场
20000
裙楼7层
16093
3.1 定位前思考
1.7 消费者访谈特征
3.2 定位借鉴项目
1.8 专业市场特征
3.3 项目整体定位
1.9 住宅市场特征
3.4 项目产品定位
1.10 公寓、写字楼市场特 3.5 项目客群定位
征
3.6 项目价格定位
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第一部分 市场结论
1.1 城市特征 1.2 商业市场饱和度分析 1.3 商业业态及品牌特征 1.4 商业建筑形态特征 1.5 商业销售特征 1.6 商家访谈特征 1.7 消费者访谈特这 1.8 专业市场特征 1.9 住宅市场特征 1.10 公寓、写字楼市场特征
裙楼7层
13055
裙楼3层
10574
裙楼4层
30000
沿街2层
100000
沿街2层
15000
裙楼3层
21199
独立7栋
12000
裙楼7层
237921
可售面积约28000㎡
可售面积约30000㎡
25000-33000元/㎡ 19000-26000元/㎡
自持 5800-27800元/㎡ 4600-7000元/㎡
城市以崆峒大道为轴：以南，为城市老生活主区；以北，原为棚户区，现处于改造阶段， 是城市未来发展的核心区域。
城市人流为东西走向，以广成路和新民路为界：广成路以西，为汉民集中区域；广成路和 新民路中间，为汉民和回民混合区；新民路以东，为回民集中区域。
城市以三大商圈为商业核心：柳湖商圈、南门什字商圈、新民商圈。
商户数量(户） 151 326 1100 3500 156 85 68 507 5893 112 124 160 248 644
6537
经营面积（㎡） 19500 43000 68000 85000 19400 25160 9400 65300 334760 8060 8920 11520 17850 46350
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1.2 商业市场饱和度分析
商业市场已开业体量
物业形式 商场式 商业街
所属商圈
新民商圈
南门什字商圈 柳湖商圈
新民商圈 南门什字商圈
柳湖商圈 总计
市场名称 新世纪购物广场
新世纪商厦 沙港市场 平凉商城综合市场 世纪金鼎购物广场 金鼎时代广场 星泰广场 世纪商业广场 合计
中山街 船舱街 东大街 西大街 合计
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1.3 商业业态及品牌特征
商业业态及品牌特征
服饰鞋包：服饰鞋包品牌874家，经营体量69790㎡，主要以百货卖场为依托，快时尚品牌为主导，在当 地市场占比中体量充足。但男装缺乏高档品牌，可以引进。 餐钦：据调研范围内统计，餐饮品牌有191家，经营体量31240㎡ ，多以地方自营餐饮为主，品牌、速食 连锁餐厅缺乏，目前崆峒区速食连锁餐厅只有肯德基一家，建议引进麦当劳、必胜客等。目前消费群体逐 渐年轻化，建议引进特色主体餐厅，迎合年轻化的消费市场。新民商圈以清真食品为主，南门什字商圈以 清真和汉味结合，柳湖商圈以汉味为主，建议本项目餐饮以清真和汉味结合。 超市：大型超市新世纪超市和荣盛超市在当地知名度高，在商场的负一楼，与商场人流共享，增加人气。 儿童用品：儿童用品品牌共108家，经营体量18340㎡，主要集中在各大百货商场，体量较充足。 休闲娱乐：休闲娱乐品牌共26家，经营体量16100㎡，主要以影院、KTV，网咖为主，随着现在生活节 奏加快，消费群体年轻化，书咖的出现更能吸引年轻人，目前平凉书咖形式的休闲场所极少，建议引进。 生活家居：生活家居品牌共87家，经营体量12690㎡，主要还是大众化品牌，高端品牌较少，可适当引进 作为主力店。
『平凉项目』定位报告
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目录一、市场结论二项目分析1.1 城市特征
2.1 项目区位及经济指标
1.2 商业市场饱和度分析
2.2 项目四至及交通配套
1.3 商业业态及品牌特征
2.3 项目商业价值分析
1.4 商业建筑形态特征
2.4 项目周边规划
1.5 商业销售特征
2三.5、项项目目定SW位OT分析
1.6 商家访谈特征
381110
据不完全统计，平凉市已开业商场及步行街项目共计12个，商户6537家，
经营面积约38.11万㎡。
其中，商场式，商户数量5893家，经营面积约33.48万㎡；商业街，商户
数量644家，经营面积约4.64万㎡。 ‹#›
1.2 商业市场饱和度分析
商业市场在售体量
项目名称
建筑面积（㎡） 商业面积（㎡） 物业形态
根据商圈饱和理论，IRS＝需求/卖场面积＝(H·RE)/RF； 根据计算平凉市崆峒区饱和度系数为13664，目前该地区商业市场尚未饱和， 商业物业发展将存在较大发展空间。 平凉崆峒区商业体量最大可支撑85.96万方，还可支撑商业体量约23.05万方。
备注：实践表明，当IRS（商业区域零售商业市场饱和系数）值小于10000元/平方米时，商业经营场所经 营状况较差，一般均将发生亏损；当年IRS值接近15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于基本饱和 状态，还存在一定空间；当年IRS值超过大于20000元/平方米时，证明该区域商业市场尚未饱和，商业物 业发展将存在较大发展空间。
17000元/㎡ ——
预计7月开盘 10000元/㎡
约58000㎡
平凉市可售商业项目（含已开业）共11个，可售商业面积约29.59万㎡，未来
商业市场竞争越发激烈。 在售商业中，以商业裙楼和住宅底商为主，没有大型购物中心和综合体项目。 ‹#›
1.2 商业市场饱和度分析
商业市场饱和度分析
据不完全统计，平凉集中度比较高的在营商业项目总体（含家居建材）约 62.91万方；崆峒区人口约60.98万，城镇居民人均消费性支出14096.68元；