房地产全过程投资的控制

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浅谈房地产企业全过程工程造价控制

１项目决策阶段工程造价控制
项目决策是选择和决定投资方案的开始，是对拟建项目的各项功能
的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行技术经济比较及作出判断和决定的过程。正确的决策是合理确定与控制造价的前提。
调。
算要科学合理，充分考虑各种影响投资的因素。可行・陛研究报告一旦审批通过后，投资估算就是限额设计最根本的基础，它是设计方案选择和进行初步设计的造价控制目标。经审批通过的初步设计总概算，是施工图设计
３设计阶段工程造价控制的措施
在设计阶形式，进行多方案选择，经过经济分析对比，择技术先进、选安全可靠、工程造价低的最佳
方案，而优化设计。进３结合设计质量管理，立有效的控价制度１建建立规章制度、单一控制变为多方控制落实领导责任制，使由项目负责人统一协调，定并落实责、、明晰的奖罚制度，有设计人员和造制权利只价人员的责、、与工程造价控制挂上钩，能调动他们的积极性，能权利才才把设计阶段的造价控制工作做得细致准确。
行合理和预见性控制，扩大利润空间，如何在全过程造价研究中通过对工程决策阶段、工程设计阶段、同管理、合施工阶段、竣工验收阶段等，阶段
提出相应的对策和建议，从而达到对工程造价的有利控制，个新课题是

房地产开发全过程成本控制

变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数
４结算审核要细致．
利润最大化是其经营的最终目的。
设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的
地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。
计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时（）管理费用的控制三
在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价（）目二项建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。１．招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目采用的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商
在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图
用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
二、建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组
纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机
房地产开发全过程成本控制
朱清先
厦门信和房地产开发有限公司福建厦门３１０６０４

房地产开发全过程的工程造价控制

房地产开发全过程的工程造价控制摘要：房地产开发企业要实现项目的顺利完成，必须对项目投资实施全过程的工程造价控制，达到降低成本，项目盈利的目的。

关键词：房地产；工程造价；控制房地产作为社会经济发展的基础产业之一，近年来，国家颁布了一系列政策遏制房价过快增长。

土地资源的稀缺，导致土地价格一路走高，这对房地产市场是一个考验。

房地产开发中除了对工程质量，进度，安全管理外，对工程造价的管理也是重中之重。

房地产开发的造价控制，直接影响到项目的进度、成本和质量，是房地产项目成功与否的关键。

房地产的全生命周期大致可以划分为以下几个阶段：项目投资决策阶段，项目规划设计阶段，项目实施阶段，项目竣工结算阶段。

在这四个阶段中，只有加强成本控制，才能赚取更多的利润。

投资决策阶段的工程造价控制注重项目选址房地产建设项目的实施过程中，决策阶段的工程造价控制应将房地产项目的选址摆在首位，选址应符合城市规划，开发商对市场要有准确的预测和定位，项目能满足市场需求。

选址过程中要地质初勘工作并编制好环评报告。

1.2 编制可行性研究报告可行性研究报告是进行投资决策的重要依据，市场调研工作是编制可行性研究报告的重点，只有了解了市场的需求，才能以此来开展项目；做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。

可行性研究报告应该标准化和规范化，以确保科学性和真实性。

要符合城市规划要求，满足楼房间距、功能分区要求和使用功能，合理利用土地进行布局，降低费用。

1.3编制投资估算计划投资估算是投资决策阶段的一项重要工作。

编制详细的项目成本投资估算控制表是分析投资项目经济效益的重要依据。

在编制完可研报告后，投资估算的编制能有效控制初步设计概算，并以此作为筹集资金和银行贷款的依据。

工程造价人员在编制投资估算过程中，应该实事求是，正确地反映设计所包含的内容，按照项目成本管理的原则，对投资估算中的动态因素进行合理预测，综合分析投资法案的经济合理性，优化建设方案。

房地产工程造价全过程控制

（一）严格招标管理
设计阶段对项目成本影响的可能性可达￣Ｊｒ７０％－－８０％。再例
如施工因素对工程造价可造成５％一２５％的影 Ⅱ 向。
为有效地控制工程的造价，在工程中实施工程招标制度二、工程概况某小区属于高档住宅小区，要求建筑符合居住要求，具显得尤为重要。在招标过程中，各投标单位在招标制度控制下能够进行规范化、法制化的操作。那么要使招标起到真正
造销售上的破竹之势，是唯一现实的选择。四、实施阶段的造价控制
４．预备费；５．建设期贷款利息等。影响房地产项目工程造价的因素很多，包括诸如政策法
规性因素以及因不同的地域空间等外在因素，比如不同的领
家进行商业活动最根本的源动力。二十一世纪房地产业得到了飞速的发展，在确保安全和工程质量的前提下，如何降低工程的造价，是房地产业普遍关注研究的话题。因此对房地
产工程进行造价控制是开发项目中重要的管理组成部分，控
中，住宅建筑面积１２５２５１平方米，共建建筑面积３３１２平方
困
人性化的设备，如小区内有大型的超市、娱乐场所、好的健
身会所以及医疗保健设施、学校等教育设施等。根据以上情
况分析，确定了该项目的各项成本大体分布。以先进的规划
设计理念，新颖时尚的外观及户型设计，高度智能化水平标准，推出中高档的住宅社区，辅以极具创意的营销手段，营

全过程房地产开发成本控制

全过程房地产开发成本控制摘要：房地产开发的成功与否与在开发过程中的成本控制有着密切的关系，如果在开发过程中成本能够得到有效的控制，那么企业在利润的获取以及在项目的成功方面就不会有多大的问题。

也就是说在房地产开发过程中成本的控制已经成为房地产企业的重中之重。

本文就针对房地产开发的全过程对成本控制进行了分析，旨在为房地产企业的开发工作提供一些可行性的建议。

关键词：房地产开发；投资决策；成本控制在房地产的开发中，对于成本的有效控制不仅能够给企业带来利润，也能够促进房地产项目的良性运行。

在房地产的开发中，在成本控制方面一般包括在投资决策阶段的成本控制，在规划设计阶段的成本控制，在招投标、施工、竣工结算以及营销等方面的成本控制，具体来说体现在以下几个方面：1 投资决策阶段一般来说房地产企业在取得一个项目之后，在开发之前要对整个项目做可行性的研究。

在进行可行性的研究过程中首先应该由策划设计部门进行市场调研，从而提出可行性的建议，也就是说这个建议一方面要满足消费者的需要，另一方面要让企业获得较高的利润，并且在这过程中需要对整个项目进行很好的定位。

在分析目前市场中的状况的基础上对未来的发展趋势进行研究，当然在进行调研以后，专业人士还要根据现有的调查资料以及一些特有的方法对建设项目进行资金的估计，也就是要进行初步的预算。

而决策者则要根据所提交的策划报告对整个项目的建设标准，建设的地点以及时间还有所要用到的一些原料的价格，市场方面的需求以及所要承担的风险等进行一个科学的分析与研究，从产品定位角度说明成本与产品的密切关系，并获得高品质，底成本的产品。

或者满足市场需求的低成本产品，从而正确的制定目标成本与资金计划，为以后的环节铺路，并且为科学的成本控制打好基础。

2 规划设计阶段在规划设计阶段的成本控制的好不好，也是整个项目成本控制的关键点。

在规划设计的阶段可以分为初步设计、技术设计以及施工设计三部分，当然由于所在的阶段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。

房地产开发项目投资控制的方法

房地产开发项目投资控制的方法摘要：建筑市场日益开放，竞争更加日趋激烈，企业的竞争优势和综合实力日见重要：质优、快速、安全、低耗、价廉物美。

建设工程投资管理是一个全过程动态的管理，参入者重多。

提高从业人员综合素质，掌握全面系统的投资控制方法，建设开发投资效益才会有一个质的飞跃。

关键词：全过程动态控制方法项目投资全程控就是要从项目决策阶段的可行性研究开始到工程实际造价的计价和经济后评价为止的整个建设期间的工程投资控制。

一、建设项目决策阶段投资控制的方法是全面考虑，使项目水平定的合理。

项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程。

在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80%-90%。

投资决策过程是一个由浅入深，不断深化的过程，投资控制也是一个由粗到细，有投资估算到详细可行性研究。

项目建设标准的主要内容有建设规模、占地、面积工艺装备，配套工程等方面。

标准订得过高，会脱离实际情况脱离财力、物力的承受能力，造成投资不会收到好的结果，标准订的过低也会脱离实际情况，影响国民经济的发展和人民生活的改善。

因此水平的确定要考虑各自的地段，各自的自然、地理气象、水文、地质、社会、经济和各自的服务人群的经济情况；要考虑本地区经济发展的长远规划，经济建设方针和政策及地区和部门发展规划。

尽可能使水平定的合理。

二、建设项目设计阶段控制的方法是①优化设计方案②及时进行图纸会审。

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键性环节，是控制工程造价的重点阶段。

优化设计方案是设计阶段的重要步骤，是控制工程造价的有效方法。

施工图设计完成时，开发单位要及时组织设计、工程、销售、成本、物业、施工单位、材料采购相关部门进行第二次图纸会审。

三、建设工程招投标、合同鉴署阶段投资控制的方法是①用工程量清单的方式实行公开招标②吸收国外先进的成熟的经验签订规范、细致、严密的合同采用招标方式选择工程承包单位与材料供应、设备供应单位时进行公开招标、投标是控制工程造价的最有效办法。

为什么房地产企业要实行“全员、全要素、全过程和全方位”的成本管控(修改稿8.6)

为什么房地产企业要实行“全员、全要素、全过程和全方位”的成本管控--熊葆洁2013-7-11房地产企业管理的核心内容是成本管控，企业中的浪费现象可通过成本管控来减少和杜绝，有限的社会资源和经济资源得到节约。

房地产企业随着市场的逐步规范与完善，政府的一再调控，其竞争也日益激烈，房地产企业高度重视成本管控，加强企业成本管控，对房地产企业来说是非常有必要的。

一、房地产企业成本管控的基本概述成本管控的基本含义。

成本管控包括成本的管理和控制，具体地说就是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。

成本管控一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。

成本管控首先是是一种企业管理行为，其成本管理目标由企业根据一定的时期预先建立。

其次是一种控制行为，为保证实现成本管理目标，对各种影响成本的因素和条件在成本管理部门职权范围内、以及生产耗费发生前与成本控制过程中采取的一系列预防和调节措施。

管理是基础，控制是手段。

二、房地产企业实行成本管控的意义(一)房地产企业实行成本管控保证了其生存和发展首先要在充满竞争的市场中生存下去，然后才能谋求发展，这是任何企业要解决的首要问题，房地产企业也是如此。

企业的“收”和“支”大体平衡，支出可由收入弥补，这是企业能生存的基本要求。

支出得到节约，企业积累相应增加，这是房地产企业实行现代成本管控要达到的新要求，它能促进企业的长远发展。

(二)房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本管控日益激烈的市场竞争是房地产企业的主要外部压力。

房地产行业在我国，目前是大家眼中的暴利行业，很多投资者由于房地产行业有丰厚的利润而加入到这个行业，各企业之间的竞争越来越激烈。

加之政府对房价的控制，企业对房价的预期空间有限，落实到具体的项目中，销售价格的上升空间更是由诸多因素决定，在这种情况下，在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取胜，其重要武器是低成本，而企业降低成本的最有效途径是实行成本管控。

房地产全生命周期管控全过程

房地产全生命周期管控全过程引言房地产行业是一个涉及广泛，项目周期长，风险较高的行业。

在房地产项目的整个生命周期中，需要进行全面、系统的管控，以确保项目能够按时、按质、按量完成，并取得预期的经济效益。

本文将对房地产全生命周期的管控全过程进行详细介绍。

1. 概述房地产全生命周期管控全过程是指对房地产项目从规划、设计、开发、运营到维护等各个阶段进行全面的管理和控制。

通过对每个阶段的实施，能够有效降低项目风险，提高项目成功率，实现投资回报最大化。

2. 阶段一：规划阶段在房地产项目的规划阶段，需要对项目的基本情况进行搜集和分析，确定项目的目标和定位，制定项目的规划方案。

在规划阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：2.1 市场调研分析通过市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况，为项目定位和规划提供依据。

2.2 土地选址和获取选取合适的土地位置，并进行土地的获取工作，包括土地的交易和法律手续的办理等。

2.3 宏观环境分析对项目所处的宏观环境进行分析，包括政策环境、经济环境、社会环境等，为项目规划提供参考。

3. 阶段二：设计阶段在房地产项目的设计阶段，需要根据规划方案进行详细的设计工作，包括建筑设计、结构设计、设备设计等。

在设计阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：3.1 设计合理性评估对设计方案的合理性进行评估，包括建筑的功能性、可行性、经济性等方面的评估。

3.2 技术标准和规范制定适用的技术标准和规范，确保设计符合国家和行业的相关要求。

3.3 设计文件管理对设计文件进行管理，包括设计文件的审核、变更、归档等工作。

4. 阶段三：开发阶段在房地产项目的开发阶段，需要进行土地平整、施工、装修等工作，将设计方案落地实施。

在开发阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：4.1 施工管理对施工过程进行管理，包括施工进度、施工质量、安全管理等。

4.2 成本控制控制项目的成本，在预算范围内完成项目开发。

4.3 合同管理管理与开发相关的合同，包括设计合同、施工合同等，确保各方的权益得到保护。

房产开发项目全过程造价咨询中的造价控制要点与对策

在工程运行期间，项目开发成本、施工成本、税费都是造价管控的重要内容。其中拆迁补偿费、土地征用费、前期工程费、建筑安装工程费，配套设施费用均是开发成本需要统计的重要内容。完成各项费用的统计核算，对工程项目的投入资金进行全过程管控，在阶段成本控制下提升资金管控水平。
（二）项目投资设计阶段的造价控制。设计是项目的重要环节，一般房地产项目在设计环节的投入费用在项目总成本的 3% ～ 5%范围内，如果投资额度超出此范围可能影响到房地产企业在成本控制方面的执行情况，项目方案设计是工程项目的重点所在，虽然设计阶段花费的成本较少，但是其工作执行效果直接影响到后续工作的进行情况。考虑到设计方案对工程管理与投资成本形成的影响，需要重点关注设计方案，结合项目建设需求修改、优化设计方案，提升设计方案的合理性，防止施工阶段出现设计变更，增加工程成本投入量，削弱房地产企业在项目中可获得的经济效益。房地产企业应该加强对造价管理工作的重视程度，作为造价管理工作的直接负责部门——造价部门，应该在项目进行期间，平衡项目成本投入与工程技术两者间的关系，掌握项目建设要求，在保证项目整体质量达到规定标准的同时，还需要通过科学的管控方式，完成项目资源优化配置，引导房地产企业的各个部门进行良性协作，工作人员应该参与方案设计工作中，从技术、工期与成本等多个层面分析方案内容的可行性，并于设计阶段修改设计方案，将工程成本控制在企业可接受的范围中，保证房地产开发项目在科学的管控方案下，可以达到建设要求，还能为房地产企业带来经济收益，控制外界因素对项目成本效益造成的不良影响。
四、结束语房地产开发项目在运行期间，通过全过程造价管控，让施工单位掌握各阶段的成本控制情况，完成工程各阶段的造价管控，掌握影响造价管理的因素，在全寿命周期管理的方式下进行造价风险预防，将造价风险控制在合理范围内，以保证房地产企业其经济收益不会受到影响。

如何搞好房地产开发的投资控制和管理

如何搞好房地产开发的投资控制和管理房地产开发项目的投资控制和管理是保证项目顺利进行和取得预期效益的关键。

下面是一些关于如何搞好房地产开发的投资控制和管理的建议：1.制定详细的项目预算：在开发项目的前期，需要制定详细的项目预算，包括土地成本、建设成本、运营成本等方面的费用。

预算制定过程中要充分考虑项目的实际情况，并进行合理的估算，以减少投资风险。

2.建立严格的资金计划和监控机制：在项目实施过程中，需要根据项目进展情况制定资金使用计划，并进行紧密的监控。

资金计划要明确每个阶段所需的资金金额，并及时进行调整和优化。

监控机制要包括定期审核资金使用情况、把控资金流动性和风险。

3.控制土地购置成本：土地购置是房地产开发项目最重要的投资之一、在选址和购置土地时，应进行充分的市场调研，评估土地价值和潜力。

同时，要与业主或政府进行积极的谈判，争取合理的土地价格，并尽量避免土地投资的风险。

4.精细管理建设成本：在项目实施阶段，需要对建设成本进行精细管理。

包括选取合适的施工企业、建立严格的合同管理制度、加强工程进度和质量的监控等。

同时，要注重成本控制，合理采购材料和设备，优化施工工艺，减少浪费，降低成本。

5.提高项目资金利用效率：在项目实施过程中，要提高资金利用效率，尽量缩短资金周转周期，减少资本占用成本。

可以采取多种方式，如与金融机构合作、发行债券、引入投资者等，来提供项目所需的资金。

6.加强风险管理：房地产开发项目涉及多方面的风险，包括市场风险、政策风险、施工风险等。

在项目实施过程中，要建立完善的风险管理机制，及时识别风险，制定相应的应对措施，并定期进行风险评估和跟踪。

7.建立项目管理团队：房地产开发项目的投资控制和管理需要专业的团队进行全程跟踪和管理。

项目管理团队应包括项目经理、财务人员、法务人员等，各个岗位的职责要明确，协同工作，确保项目目标的实现。

总之，房地产开发的投资控制和管理是一项复杂而重要的工作，需要系统性、全面性的考虑和实施。

浅谈房地产项目工程造价的全过程控制林畅河

浅谈房地产项目工程造价的全过程控制林畅河摘要：在经济不断发展的今天，我国各地房地产项目建设规模不断扩大，对推动国民经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

但由于房地产项目建设领域信用体系不健全，法制不完备和执法不严，房地产项目市场主体行还不完全规范，本文阐述了房地产项目工程造价的全过程控制原则,提出了房地产项目各个阶段工程造价的全过程控制重点及充分利用计算机、网络资源来进行项目造价的全过程控制。

关键词：房地产项目；工程造价；全过程控制1房地产项目工程造价的全过程控制原则1.1项目总体控制原则房地产项目工程造价的全过程控制涉及项目的整个建设期、工程造价形成的全过程,涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作,因此总的控制原则是充分发挥项目组织的积极性,真正树立起全员控制的观念,贯穿于项目实施的全过程,力求质量、进度和工程造价三者之间的最佳平衡,真正实现项目的利润最大化。

1.2目标控制原则在实施房地产项目工程造价的全过程控制中,把计划、任务、目标和措施等加以分解、落实,使得目标具体,切实可行,落实到人;同时目标责任全面,责任和权、利相结合,按业绩考核,奖罚分明。

1.3动态控制原则房地产项目实施的过程是一个动态变化的过程,工程造价的全过程控制是在不断变化的环境下的控制管理活动,因此必须坚持动态控制原则,及时收集整理相关的数据,将其与目标相比较,采取相应措施。

2.设计阶段的造价控制许多建设单位的管理层和预算人员仍把主要精力放在审核施工企业的预决算上，进行静态的控制。

一个很明显的事实是，规划设计的优劣，对工程的实物量投资、进度和质量有着重要影响，同时，环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大。

我们仅有对房屋质量的验收，没有对设计质量的验收评定，设计费的收取既有按平方米指标，也有以投资额为基数按比例提取。

设计人员从学校到设计院，虽受过严格的专业训练，咀经济意识较薄弱，又缺乏现场施工经验，于是在施工图中，种种不经济的设计司空见惯，建设单位又无权过问。

地产项目全程投资控制

浅谈地产项目全程投资控制摘要：文章针对目前房地产开发项目投资控制的特点，提出房地产开发项目投资控制与管理应贯穿于项目的全过程。

并分别从项目决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段论述了如何对项目进行全过程投资控制，以期降低整个项目的工程成本，提高项目的投资效益，供业内人士参考。

关键词：地产项目；全程投资控制；竣工结算房地产建设项目投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工结算阶段，把房地产建设项目投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在房地产建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和经济效益。

一、房地产建设项目投资组成房地产建设项目投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。

静态投资部分由建筑安装工程费、设备器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组成。

动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息、房地产建设项目需缴纳的固定资产方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额，包括涨价预备费、建设期利息和固定资产投资方向调节税。

二、项目投资控制原则项目投资的控制原则：（1）以设计阶段为重点的建设全过程投资控制；（2）动态地、主动地控制项目投资；（3）技术与经济相结合是控制项目投资的有效手段。

三、项目投资控制措施（一）项目决策阶段的投资控制1．分析确定影响项目决策的主要因素：（1）确定房地产建设项目的资金来源；（2）选择资金筹集方法；（3）合理处理影响房地产建设项目投资的主要因素。

2．投资估算。

投资估算是一个项目决策阶段的主要投资文件，它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十分重要。

编制房地产建设项目投资估算时应根据项目的具体内容及国家有关规定和估算指标等，以编制期的价格进行编制，并应按照有关规定，合理地预测估算编制后至竣工期间的价格、利率、汇率等动态因素的变化对投资的影响，打足建设投资，确保投资估算的编制质量。

浅谈房地产项目开发全过程成本控制

浅谈房地产项目开发全过程成本控制
蔡东明
摘要：过去儿年，房地产业一直处于高速发展的阶段，市场完全处在卖方市场。随着国家对房地产的调控措施不断出台，不断提高企业融资的条件，以及各项建材、人工成本不断增加，多方面因素加重了房地产企业的压力。因此，如何进行企业内部环节的成本控制，即房地产开发全过程成本控制，已是目前摆在房地产企业的头等大事。关键词：房产项目；工程造价
施工招投标管理，是项目实施阶段控制工程造价的有效手段。首先要编制好招标文件、合同主要条款、工程量清单、目项预控总造价及对投标报价的要求，控制投标报价不得突破预控总造价。在施工组织设计满足招标文件要求的前提下，以合理低价作为中标的条件，从而确定施工阶段的目标成本。般作法为：建设单位在招标文件中根据施工图要求，对主材提供三个品牌供投标人报价，并对主材设定最低控制价（免投标人恶意低价投标，中标后再讨价还讨，响工程的避待影整体实施）由投标人根据招标文件要求自主报价，预控总造，在价内，以报价最低者为中标人。
一
２１进行设计招标，择设计单位及方案．选
２１１设计单位的选择．．
策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，优确定中标方案也就是确定了设计单位。择

房地产开发全过程风险分析及防控

房地产开发全过程风险分析及防控房地产开发是一个复杂而又有风险的过程，涉及到投资、规划、建设、销售等多个环节，一旦出现问题就可能会带来严重的经济损失。

对房地产开发全过程的风险进行分析并有效进行防控是非常重要的。

本文将就房地产开发全过程的风险进行分析，并提出相应的防控对策。

一、项目投资阶段风险分析及防控房地产开发首先需要进行项目投资的决策，这一阶段也是风险最高的阶段之一。

在项目投资阶段，风险主要有以下几个方面：1. 市场风险：市场需求的不确定性，市场价格的波动等都会对项目的投资产生直接的影响。

对于不同类型的房地产项目，其市场风险也会因而有所不同，比如住宅项目可能受到政策调控、购房需求变化等因素的影响，商业地产可能会受到商业环境的变化等因素的影响。

2. 资金风险：项目所需资金的筹集，资金成本的控制等都是项目投资阶段的风险。

资金筹集不足或者成本过高都会影响项目的后期发展。

解决这一风险主要从多渠道筹措资金、降低资金成本等方面出发。

3. 政策风险：政策的变动对于房地产项目的发展有着直接的影响，比如土地政策的调整、建设政策的变化等都会对项目的投资产生影响。

在项目投资阶段要对政策风险进行充分的分析，制定相应的政策应对措施。

在项目投资阶段，对市场风险和政策风险可以进行市场调研和政策分析，利用行业报告、统计数据等收集信息，制定相应的风险应对策略。

对于资金风险，可以通过多渠道筹措资金、降低资金成本等方式进行防控。

二、项目规划阶段风险分析及防控项目规划阶段是房地产开发的起步阶段，这一阶段的规划和设计直接影响到项目后期的开发和销售。

在项目规划阶段，风险主要有以下几个方面：1. 土地规划风险：土地规划的合理性和可行性是项目规划阶段的重点，如果土地规划存在争议或者瑕疵，将会对项目的后期开发造成严重影响。

在项目规划阶段对土地规划进行充分的论证和风险评估非常重要。

2. 技术规划风险：项目规划阶段需要对项目的技术规划进行细致的制定，包括建筑设计、施工方案等，技术规划的不合理性或者缺陷将会对项目的后期开发产生重大影响。

房地产全过程投资控制

房地产全过程投资的控制摘要】房地产全过程的控制是贯穿项目建设全过程的关键工作，是关系到建筑企业经济效益的重要因素。

本文从投资的特点、决策阶段、招标阶段和项目施工阶段等方面详细论述了如何有效合理地控制工程造价，提高建筑企业的投资效益。

【关键词】房地产；投资；控制在房地产投资的控制中，往往会出现建设方案和设计图纸先于施工图预算和竣工决算确定的现象，这就导致预决算人员只能消极地反映设计、施工以及已完工程量。

如果设计方案不是最优的，预决算人员就无能为力了，显然这是片面的、不够的。

因此，我们必须对建设项目的工程造价进行全过程控制，也就是要在施工中重视工程建设项目工作阶段的造价控制,以减少项目在决策上的失误，使其在经济上更加合理。

一、房地产投资的特点房地产投资的特点主要有：时效性、准确性、公正性、规范性、服务性和标准性。

房地产投资会随着时间的变化而变化，它反映的是某一时期内的价格特性，加之建筑产品有其自身的特点，因此，其造价也存在很大的不同。

对工程造价要进行宏观的管理，充分发挥其指导和引导的作用，这样才能保证工作程序的规范和有法可依。

此外，要站在公正的立场进行管理，一方面要维护生产者的权益，另一方面也要维护消费者的合法权益。

总之，要结合房地产投资的特点，综合运用科学的技术和法律的手段对其进行合理的管理。

二、房地产投资的全过程控制对房地产投资控制的最终目的是把竣工工程结算控制在计划投资的限额控制量之内，最大限度的降低投资成本。

工程造价的管理强调的是对建设工程全过程的投资进行控制管理，也就是要控制好建设项目各阶段的投资限额，以实现项目投资管理的目标。

实际工程中应从以下三个阶段控制工程的造价。

1．投资决策阶段在投资决策阶段要编制科学的投资估算，因为它关系到项目的决策及成败。

如果一个项目在前期出现决策失误，则不管后期建设实施阶段如何努力，也无法弥补其损失。

因此，投资估算是一个项目投资决策阶段的主要造价文件，此外，它也是项目建议书和可行性研究报告的组成部分。

房地产开发项目全过程成本控制

的可行性研究，以此作为项目决策的基础。对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存在实际的应用操作中，地产开发项目的投资决策要通过前期房和发展的关键，一个复杂的系统的工程，要全过程、方位的控是需全详细的市场调查，影 Ⅱ 开发项目的宏观环境因素、对向区域环境因素制与跟踪管理。在房地产开发企业间竞争日趋激烈，时国家又出同和微观环境因素进行分析，开发项目周期内的需求因素和供给因对台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行预测；的大背景下，地产开发项目的成本控制显得尤为重要。房房地产开发项目规划评价要考虑项目的可使用土地面积、建筑密本文使用价值链分析法（Ｃ对房地产开发过程的各个环节ＶＡ）度、容积率、绿地率、车泊位、停市政配套、公共设施配套和交通等因进行分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。房地产开发项目价计方案评价要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、值链分析图如图１示。所环保、能、节品位以及与周围环境的协调等因素；地产开发项目市房场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和所处区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，定着项目将来实际发生成本和利润空间，要从项目的财务、决主盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。该阶段的成本控制可以简

房地产项目投资过程控制

提要
本文结合长期从事房地产项目投
资管理工作的实际经验，提出建立房地产开发
项目投资过程控制体系，阐述房地产开发项目
投资过程控制的方法和途径。关键词：地产：；程控制房投资过中图分类号：２文献标识码：Ｆ７Ａ
一
房地产项目投资过程控韦ＩＪ
、
类、体系结构、服务对象及对经济发展的巨大结构、风险管理机制、信息披露等各项制度的银行对经济活动的参与能力弱，主要从事流通
作用等方面都具有突出的特点，这是中亚五国建立与完善，大大提高了中国商业性金融机构领域的短期贷款。的金融机构所不能比拟的。国内外的市场竞争力。截至２０年末，０６主要银中亚五国的金融机构市场竞争力较弱。以计：截止到２０年３０６月末，本币存款达３，３２４８中国金融机构体系的结构比较合理，济行业金融机构的不良贷款率为８％，资本充哈萨克斯坦为例，据哈萨克斯坦国家银行统经．９适应度较高。中国在以银行间接融资为主的同足率为８％的金融机构大幅度增加。
和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统，是配套设施费用，主要包括供水管线及增容
程度虽然小，但项目投资却主要发生在此阶各子系统互相联系、相影响，有机的整费、互形成供电设施及增容费、排水管线及设备费、园
段。因此，地产项目实行有效的过程控制体，这是过程控制区别于其他控制方法的特林绿化费、对房安保技防费及其他公共服务设施费是实现房地产项目投资管理目标的关键。

房地产项目如何做好全过程投资控制

房地产项目如何做好全过程投资控制摘要：当前建筑行业竞争激烈，为了持续保有市场活力，我司作为传统施工单位，在巩固传统水电业务的同时，大力拓展非电业务，“十四五”时期公司将主业聚焦于片区开发及城市更新。

尤其在片区开发中，房地产投融资建设是业务发展的重中之重，作为典型的资本密集型产业，房地产项目投资控制无疑是公司投资建设最关注的内容。

关键词：房地产项目；全过程；投资控制1.房地产投资的特性和作用1.1全过程投资控制特性房地产项目全过程投资有三种特性：①综合性，在进行房地产项目投资控制时，必须认真考虑工程的资金，质量和销售等，要对整个工程进行全面综合的考虑，不能片面化，要强调投资控制的每一个方面；②全面性，房地产项目全过程投资涵盖范围广，涉及项目建设的全过程，包括从决策、建设、营销多个环节；③微观性，要严格控制每一笔资金，动态跟踪每一笔投资，最好以近期控制为主，提高投资控制的准确性[1]。

1.2全过程投资控制的作用全过程投资控制与传统手段相比可靠性更强。

全过程投资控制可以综合考虑项目的资金需求、质量保障、工期调整、市场营销情况等，及时纠正偏差、调整失误，保证投资的安全性，同时提升项目质量，缩短开发周期，降低施工成本。

从而保证资金消耗的合理性，提高企业经济效益[2]。

2.房地产投资控制的原则2.1目标确定性原则投资控制目标的确定直接关乎投资控制效果，根据项目可行性研究报告中的边界条件，可以对项目总投资进行初步估算，估算对于整个投资控制过程至关重要，也是后续所有工作的主基调，后续所有的投资控制工作都要不高于控制目标，在质量安全功能允许的情况下，尽可能压降投资[3]。

2.2要素全覆盖原则房地产全生命周期投资涉及拿地、设计、建设、销售及运营多个环节，每个环节影响投资的要素涉及方方面面，为了更好控制投资，要分类归集要素及相应对策，精准施策，对要素进行全覆盖[4]。

2.3方法多样性原则现行的任何一种投资控制方法都不是完美的，单独依靠某种方法完成投资控制这项巨大任务终究是不现实的。