重庆冉家坝某项目定位及产品设计建议
房地产诚投集团冉家坝项目应标书
诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分项目SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62第一部分区域环境分析一、北部新区基本概况1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。
2.地域面积：130平方公里3.成立时间：2001年4.现有人口：9.9万5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。
6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。
北部新区实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。
7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。
1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。
2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园3）良好的基础设施和生态环境：◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。
◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。
4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。
【精品】龙湖重庆冉家坝项目可行性分析
买可能性极低，这为项目资金回
笼产生较大的影响。 2、6星级酒店的投入较大，对项
目前期资金投入也要求较高。
3、建议以银行评估融资方式进 行酒店运作。
项目业态定位及体量分配
综合以上分析，项目总体业态定位为：商业、写字楼、超5星级酒店、 居住性公寓。
技术经济指标 序号 1 2 3 4 5 6 项目 商业 公寓 超5星级酒店 商务写字楼 车库及设备 合计 建筑面积（㎡） 40000 164447 30000 30000 44424 308871 比例 12.95% 53.24% 9.71% 9.71% 14.38% 100.00% 49917
49,126.43
29,976.41 3,600.00 7,200.00 15,622.49 3,553.92 1,544.36 308,871 308,871 308,871 308,871 308,871 308,871 m2 m2 m2 m2 m2 m2 50 100 100 100 50 1,544.36 3,088.71 3,088.71 3,088.71 1,544.36
200.00
20.00 50.00
m2 m2
500 -
-
-
序号
成本项目
计算方法或依据 文件
计费基 数
单位
单价(元)
合价(万元)
造价指标（元/m2）
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 基础设施 费明细
4.9
6 6.1 6.2 6.3 7 7.1 8
基础设施费 天然气管网 给排水管网 电力设备 综合布线 环卫、环保、电 话、电视 道路、围墙 景观、绿化 智能化工程及其 它 小区雨、污水管 道 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 不可预见费 合计投入
重庆冉家坝多层项目应标书
诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第一部分区域环境分析一、北部新区基本概况1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。
"一区多◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。
◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。
4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。
5）八年实现全面改造◆落户开发区的项目和投资增长较快。
北部新区经开园和高新园近四年共引进项目122个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进项目87个，占历年引进项目总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
◆入驻开发区项目生产经营状况良好。
2003年北部新区各项指标概况：二、交通概况1、交通设施2六号线三号线四号线轨道环线3、区域交通状况总结：1）片区拥有渝怀铁路、寸滩港口以及渝合、渝长、渝黔、机场四条高速公路线，对外交通非常便捷。
2）规划中的轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区，使未来的北部新区与其它主城各区紧密联系在一起。
三、城市发展规划1、规划性质：北部新区是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。
1）规划规模：◆用地规模：规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%。
重庆公寓分析
分 析 意 见
公寓调查
产品解析
价格走势
项目点评
打造长寿区域“地标性”建筑
宝润国际7号楼
复合地产商业模式
商务+商住+酒店
实现价值最大化的超级物业
渝北区
板块介绍
冉家坝片区由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝 长高速公路围合而成，占地约10平方公里，人口将达10万人以上， 主要包括江北农场北部，冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等。 板块已规划为重庆的居住、政务和外市中心，以居住和高新产业为 主，具有完善的商业、文化、办公等配套设施。 作为新兴的开发地块，最重要的是相关的配套设施的完善，包括 道路、教育等。目前冉家坝的基础设施已经逐步得到完善，如松石 大道、景观大道等的建设，未来的房地产开发必将向纵深发展。该 片区的大量土地已经被开发商圈占，开发指日可待。 主流产品：板块区域内的楼盘多以高层为主，同时也有多层。
总建面 35000 平方米 总551 套 26-90 ㎡
随着政 府和市 政机关 的迁入 增加人 气
以花、 光、草、 土、木 等主题 园林
出租率 95% 极少的 26-60 ㎡ 未租 投资客 95% 办公5%
物资类, 汽车照 明设备 类，贸 易,美容 馆,制冷 设备,广 告科技 类
公寓
投 资 客 、 机 关 人 群
顶级的 高档商 务公寓 超豪华， 四星级， 全功能 酒店 交通便 利连接 新牌坊 和观音 桥的交 通枢纽
区域 Vs 产品
区域特征
业态分布
高端商务人群的高端消费需求，本区 域核心商业、酒店物业将为高消费人 群服务，从而成为更有针对性的高端 品质化体系
产业结构
较多大中型商业，酒店，公寓面向政 府机关人员以及成功人士和为要务会 议服务
某项目建筑规划设计及产品定位策略建议
通过合作的方式，充分利用各方的优势资源，包括技术、人力、物力等，以实现 项目目标。
预期成果与风险控制
预期成果
制定出符合市场需求的建筑规划和产品定位策略，实现项目 预期的销售和推广效果。
风险控制
在项目实施过程中，需要加强风险管理，定期进行风险评估 ，制定风险应对措施，以降低项目风险。
06
总结与展望
人性化尺度
注重人行与车行的交通流线设计，使人们在感 受建筑的同时也能感受到便捷与舒适。
3
可持续发展
结合当地气候条件，采用绿色建筑理念，如利 用太阳能、雨水收集等，实现可持续发展。
建筑风格与色彩设计
建筑风格
以现代风格为主，同时融入地域特色元素，既体现时尚感又 彰显文化底蕴。
色彩设计
以淡雅、明亮的色调为主，局部运用深色调进行点缀，使整 个建筑在阳光下更加生动、有层次感。
改善型购房者
年龄在35-50岁之间，已有住房 ，希望通过购买更好的住房来提 高生活品质。
投资客
年龄在25-50岁之间，有投资意 识，希望通过购买房产来增加资 产价值。
产品差异化定位
地理位置
项目位于城市核心区域，交通便利，配 套设施完善。
户型设计
针对不同客户群体，设计不同户型，注 重通风、采光和功能布局。
深化设计方案
进一步完善设计方案，提高建筑规划设计品质 。
推进产品定位策略
根据市场调研和数据分析，调整产品定位策略 ，提高项目市场竞争力。
3
加强项目管理
加强项目进度、质量、成本等方面的管理，确 保项目的顺利实施。
THANKS
资源整合与合作伙伴 寻找阶段
X年X月-X年X月，寻找潜在的合 作伙伴，并进行资源整合。
某项目建筑规划设计及产品定位策略建议
04
建筑规划设计方案
总体规划设计
总结词
合理布局、功能分区、交通组织
详细描述
根据项目用地特征，进行总体布局，将项目划分为住宅区、商业区、休闲区 等功能分区，并合理组织交通流线，保证人车分流和行利用、结构安全
详细描述
结合当地文化背景和市场需求，制定具有特色的建筑设计方案。合理利用空间， 提高建筑物空间利用率和实用性。同时，确保建筑结构安全可靠，满足抗震、抗 风等自然灾害要求。
某项目建筑规划设计及产品 定位策略建议
xx年xx月xx日
目录
• 项目背景与目标 • 建筑规划设计理念与原则 • 产品定位策略 • 建筑规划设计方案 • 产品定位实施方案 • 结论与建议
01
项目背景与目标
项目背景
介绍项目的由来和背景信息，包括市场趋势 、客户需求等。
说明项目的目标和意义，以及项目对市场和 社会的贡献。
从竞争对手出发，分析竞争对手的产 品特点、优劣势和市场占有率，制定 差异化的定位策略
要点三
路径三
从产品特点出发，挖掘产品的独特卖 点，结合目标用户的需求和竞争对手 的情况，制定精准的定位策略
产品定位实施策略
01
02
策略一
策略二
品牌定位策略，通过确立品牌的价值 、口号和形象，将产品与品牌紧密联 系在一起，形成统一的品牌形象和认 知度
借鉴中国传统建筑元素和 风格，融合现代设计手法 ，创造具有中国文化特色 的建筑形象。
欧式古典
以欧洲传统建筑风格为蓝 本，注重建筑立面和细节 的处理，营造典雅、浪漫 的居住氛围。
03
产品定位策略
产品定位概述
定义产品定位
在市场、目标客户、竞争对手等要素中， 明确产品的特色、品牌形象、消费群体等 ，以实现产品的差异化竞争优势。
诚投集团冉家坝项目应标书
诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分：区域环境分析1第二部分区域及地块房地产状况分析8第一部分区域环境分析一、北部新区基本概况1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。
2.地域面积：1303.成立时间：2001年4.现有人口：9.9万5.现有交通状况：210、319、212光电子产业、生物工程与新医药汽车及零配件制造等现代制造北部新区实行"一区多园"，开发建设环保产业园、医疗器械园和出口1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。
2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园3）良好的基础设施和生态环境：◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。
◆分期建成龙景湖生态公园、人和形成“人.城.4策优势，实行“普惠、形成明显的“政策洼地”年到2005年，基本完成7个组团的年，完成基础设施网络和综合立体地框架。
◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到1500亿元。
6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。
7）良好的发展前景◆基础设施投资快速增长。
2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设投资二、交通概况1、交通设施公交客运主枢纽站：1处枢纽站场：5处一般站场:6处公交保养场:1处2、轨道交通◆轨道交通线路三条：轨道三、四、六号线。
重庆市人民政府关于渝北区冉家坝地区控制性详细规划调整方案的批复
重庆市人民政府关于渝北区冉家坝地区控制性详细规划调整方案的批复文章属性•【制定机关】重庆市人民政府•【公布日期】2006.04.05•【字号】渝府[2006]71号•【施行日期】2006.04.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文重庆市人民政府关于渝北区冉家坝地区控制性详细规划调整方案的批复（渝府〔2006〕71号）市规划局：你局《关于报请审批渝北区冉家坝地区控制性详细规划调整方案的请示》（渝规文〔2006〕52号）收悉。
现批复如下：一、原则同意渝北区冉家坝地区控制性详细规划调整方案。
中止执行重府函〔1996〕121号文件，对2003年市政府批准的《大石坝BEG标准分区控制性详细规划》中的B4-B8、B11、B14、B15、B20、B24-B30、E4-E7、E13-E16、E18-E20、E23地块和2004年市政府批准的《观音桥C标准分区控制性详细规划》中的C1、C2、C3地块的有关规划控制指标按本规划执行。
二、渝北区冉家坝地区控制性详细规划调整方案用地位于渝北区龙溪街道行政区域范围。
北起新南路，南至红石路，西邻大石坝B标准分区公园绿地，东至松牌路。
用地范围即大石坝C、F标准分区全部用地、大石坝B、E、I标准分区和观音桥C标准分区部分用地。
同意其规划功能以居住为主，以行政办公和商业配套设施为辅。
三、同意该规划确定的总用地面积710.00公顷（城市建设用地），其中居住用地308.89公顷、公共设施用地115.35公顷、道路广场用地166.00公顷、对外交通用地30.56公顷、市政公用设施用地2.86公顷、绿地73.25公顷、特殊用地13.09公顷；规划区总人口10万人。
四、在下一阶段工作中，要根据该规划确定的各项技术指标，深化设计方案，强化城市功能，有效配置城市空间资源；结合主城区综合交通规划和用地周边城市道路现状，进一步完善交通组织，注意规划内部交通与外部交通之间的衔接，步行系统设置要以人为本，实行人车分流；保证公共设施、道路、市政设施、绿化用地，按照有关技术标准落实电力、电信、给排水、燃气管线走廊；加强对工程建设中的地质灾害防治工作，严格按照我市有关规定进行具体建设项目选址定点；加强对盘溪河流域的保护，规划区内“三废”必须组织达标排放。
中原重庆华瓯置业冉家坝项目营销策划提案84PPT
冉家坝功能定位
建设以高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术为主 ，以景观大道、盘溪河滨水带为景观亮点以建材交易、 汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮休 闲等第三产业为特色，是设施完善、环境优美的城市新 区。
在北部新城的规划中，该板块是重庆的居住、政务和外 事中心，以居住和高新产业为主，具有完善的商业、文 化、办公等配套设施。
接竞争，很明显，本案缺乏核心优势;
中原重庆华瓯置业冉家坝项目营销策划提案84PPT
结论二：区域的发展将为项目带来直接的 利好机会
特别是市政配套的即将完善，特别是交通主 干道的通车,必将为项目的发展提供一个广阔的空 间
中原重庆华瓯置业冉家坝项目营销策划提案84PPT
结论三：
龙湖500亩项目的开发，将顺势带动 本案的开发、销售。 本项目在后期推广过程中，应强调龙湖对 区域发展的利好趋势。
中原重庆华瓯置业冉家坝项目营销策划提案84PPT
结论四： 差异化的开发战略，决定本项目的发展空间
跳出市场做市场！ 差异化的开发战略是决定本项目跳出区域 影响力，实现跨区域辐射的重要前提 反之，难免淹没在龙湖的“光环”之下！
龙湖不是唯一！！
中原重庆华瓯置业冉家坝项目营销策划提案84PPT
因此，决定本案发展空间的核心有2点
定位依据
3、不但避免与龙湖项目正面竞争，而且还能 最大化利用龙湖项目对区域市场的效应
本案与龙湖项目仅一路之隔，龙湖的启动，必将带动区域的市场发 展。但本案若是选择与龙湖雷同的定位，则很容易陷入被动的竞争局 面。 反之，若是采取完全相反的定位，则有利于借“龙湖”的势，实现成 功开发。
中原重庆华瓯置业冉家坝项目营销策划提案84PPT
【精品】龙湖重庆冉家坝项目可行性分析解析
【精品】龙湖重庆冉家坝项目可行性分析解析龙湖重庆冉家坝项目可行性分析解析随着我国城市化进程的加速，房地产业已经成为我国经济中不可忽视的重要部分。
龙湖作为国内房地产企业的代表之一，一直致力于打造高品质的居住环境。
在重庆市江北区的冉家坝，龙湖正在规划建设一个大型的综合性住宅区。
本文将对这一项目进行可行性分析解析，为房地产开发企业提供参考。
1. 项目概述龙湖重庆冉家坝项目位于重庆市江北区，地理位置优越，交通便利，周边有多所高等学府和商业区，属于市中心地带。
本项目规划用地面积约为3.6万平方米，包括9栋高层住宅、1栋商业综合体和2栋别墅。
建筑总面积约为22万平方米。
2. 市场需求重庆市是一个人口密集、经济活跃的大都市，随着城市的不断扩张，房地产市场需求不断增长。
目前，冉家坝地区居民消费水平较高，同时也有不少大学生和年轻白领群体，他们对于高品质的居住环境有着较高的要求。
因此，本项目所在地区极具市场潜力。
3. 投资分析首先，需要考虑项目的投资成本。
按照市场价值和建筑面积计算，本项目的总投资额约为20亿元人民币，其中地价占总成本的30%左右，建筑和基础设施的建设占70%。
其次，需要考虑资金来源。
目前，国内银行和房地产金融机构都非常重视房地产业，尤其对于知名房地产企业，贷款申请都有较好的融资渠道。
以目前金融市场的平均利率来计算，预计本项目的利润率约为20%。
4. 建设进度在建设周期方面，预计本项目的建设周期为3年左右。
由于地理位置优越、交通便利，建设过程中不用担心物流问题，可以保证工期和质量的稳定性。
5. 风险分析在可行性分析中，不能忽视风险因素。
本项目在建设过程中面临的主要风险是金融和市场风险。
目前，银行业对房地产业的监管越来越严格，一旦贷款出现问题，有可能会使公司陷入一定的财务风险。
另外，如果市场需求发生改变，也会对项目的销售带来一定的冲击。
综上所述，龙湖重庆冉家坝项目是一个具有较高市场潜力的项目，也是一个具有一定投资风险的项目。
重庆冉家坝广场3号楼结构设计
重庆冉家坝广场3号楼结构设计I. 引言A. 研究背景B. 目的和意义II. 结构体系设计A. 结构体系选择B. 分析结构受力状况C. 细化结构参数III. 结构材料选择A. 材料选择准则B. 钢材和混凝土的选择C. 材料特性分析IV. 结构分析和计算A. 建模和分析方法B. 受力分析和稳定性分析C. 结构计算和优化V. 结构施工和监测A. 施工步骤和工艺B. 施工质量控制C. 结构监测方法和数据分析VI. 结论与展望A. 本研究结论B. 存在问题及解决措施C. 未来研究展望第一章引言本论文研究的是重庆冉家坝广场3号楼的结构设计问题。
该建筑位于重庆市江北区，作为商业和购物中心的一部分，是该地区的标志性建筑之一。
在建筑物的结构设计过程中，需要考虑到多个方面的问题，如建筑体系的选择、结构材料的选择、结构分析和计算等。
本论文将重点讨论这些问题的解决方案以及其在本案例中的应用情况，旨在提供有关建筑结构设计的参考信息。
本章将首先介绍研究问题的背景和意义，随后给出本论文的研究目的和研究方法。
1.1 研究背景建筑结构是建筑的骨架，是建筑物的框架结构和外部形式之间的衔接点。
其主要目的是支撑楼层和顶部荷载，保证建筑物的稳定性。
在当前的建筑设计中，钢结构和混凝土结构已经成为主流的建筑体系，但具体的结构设计需要按照不同的需求、建筑形式、环境条件等进行选择。
在重庆市建筑项目的开发和建设中，建筑物的结构设计是必不可少的一部分。
对于像3号楼这样的大型商业和住宅综合体，其结构设计不仅影响到建筑物的稳定性和使用性能，还会直接关系到安全、环保、节能等问题，因此需要进行深入的研究和分析。
1.2 研究目的和方法本论文的目的是研究重庆冉家坝广场3号楼的结构体系设计、材料选择、分析和计算、施工和监测等问题，为相关行业和单位提供参考信息。
具体的研究内容和研究方法如下：（1）结构体系设计：介绍不同的建筑体系和建筑结构的特点和应用场景，结合本案例，给出合适的结构体系设计方案。
A3重庆方案设计说明空调
暖通空调设计方案1.工程概况1.1概述：重庆冉家坝广场工程，位于重庆市江北区龙山景观大道北尽端，新南路南侧，该项目五期工程由1#、2#、3#及裙房组成。
总停车数为1822辆，总建筑面积为293441.87平方米。
本项目为城市综合体项目，负二层为地下车库及设备用房，部分与轨道车站相连的商业；负一层、一层主要为商业，商业形态以主力商店和小商铺组成，小商铺部分主要以两条轨道通道为动线分布，局部设有停车库；二层北面部分为商业，南面部分为停车库；1#三层~七层为主力商店，七层~二十三为办公用房；2#楼三层~五层为商业，六层、七层为电影院，七~二十三层为办公用房；3#楼三层为办公、酒店大堂，五层~三十一层为办公区，其中十八层、三十二层设有避难间及部分设备用房，三十三层~四十四层为酒店区，客房以标准间及套间为主。
1.2设计内容、范围以及与有关专业的分工：1）舒适性空调设计；2）通风和防排烟设计；3）柴油发电机油路系统概念设计；4）人防由专业单位另行设计2.设计依据2.1设计规范及标准1）采暖通风与空气调节设计规范GB50019－20032）高层民用建筑设计防火规范GB50045－95（2005年版）3）大型商业建筑设计防火规范DBJ50-054-20064）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067－975）公共建筑节能设计标准GB50189-20056）重庆市工程建设标准-公共建筑节能设计标准DBJ50-052-20067）声环境质量标准 GB3096-20088）旅馆建筑设计规范 JGJ-62-909）商店建筑设计规范JGJ 48－8810）办公建筑设计规范JGJ67-200611）电影院建筑设计规范 JGJ58-200812）锅炉房设计规范GB50041-200813）锅炉大气污染物排放标准 GB13271-200114）城镇燃气设计规范 GB50028-200615）人民防空地下室设计规范》GB50038-200516）全国民用建筑工程设计技术措施暖通•动力 200917）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇暖通空调•动力 2007 2.2业主要求2.3建筑及其他专业提供资料3.设计参数3.1室外设计参数（选自《实用供热空调设计手册》）3.1.1地理位置：纬度： 29.35经度： 106.28海拔高度： 259.1m3.1.2气象参数夏季：空调室外计算干球温度: 36.3℃空调室外计算湿球温度: 27.3℃通风室外相对湿度: 58%通风计算干球温度: 32.4℃平均风速： 2.1 m/s主导风向： NW大气压力： 973.1hPa极端最高温度 41.9℃冬季：空调计算干球温度: 3.5℃空调计算相对湿度: 82%平均风速: 0.8m/s主导风向： N通风计算干球温度: 5.2℃大气压力： 993.6hPa极端最低温度 -1.7℃3.2. 室内设计参数3.2.1 五星级宾馆3.2.2 商业、办公3. 通风设计参数注1 变电室按设备发热量计算通风量4.冷热源系统设计4.1 1、2号塔楼办公根据业主意向，1、2号塔楼办公层建成后将分单元出售，其设备为基本配置。
0319_渝北冉家坝项目整体定位报告
229313
133400 29154 21147
43000
174729 207932 101384
3.5
1.3 5.8 2
花园洋房
别墅 高层 高层
在售
在售 在售 待售
均价12000
均价13000 均价9200
2014.03 预计均价7100
项目住宅市场分析>>案例分析
项目位于渝北北环出口，由国有控股大型投资集团、上市公司—云南城投重庆首发项 目，115万方后现代公园城，绿化率约为33%，是一个低密度、高绿化率生态住所。
北 碚
机场
北环一站公交 车次：245路、
288路、465路、
北环 立交
502路、537路、
洪湖西路
602路、621路、
826路、832路、
银 杉 路 余 松 路 新牌坊、观音桥
852路； 红星美凯龙站
本案
新南路
公交车次：245
路、502路、
江 北
红星美凯龙站
2014.03
北环1站
530路、537路。
2013与2012年普通住宅物业对比表（万方、元/㎡）
年份
2012 2013 增长幅度
套数
160713 163923 2%
套内面积
1171.04 1190.16 1.63%
套内均价
7476 8409 12.48%
帄均面积
（帄方米/套）
2013年普通住宅成交163923套，环比上涨2% ；
套内成交面积1190.16万方，环比上涨1.63% ； 套内成交均价8409元/帄方米，环比上涨12.48%； 帄均每套成交面积72.6帄方米，环比下降0.37% 。
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目录第一篇项目市场定位 (5)第一部分定位前提及定位说明 (5)一、项目概况 (5)二、市场情况及项目机会点分析 (5)1、项目市场环境总结 (5)2、项目初步发展方向 (8)第二部分项目定位基础解析 (10)一、项目地块条件概要 (10)二、项目SWOT分析 (10)1、优势 (10)2、劣势 (11)3、机会——共享机会 (12)4、威胁分析 (12)三、项目核心竞争力分析 (12)1、核心竞争力说明 (12)2、本项目核心竞争力提炼 (13)第三部分项目市场定位 (15)一、项目定位原则和定位思路 (15)（一）项目定位原则 (15)（二）项目定位思路 (15)二、项目核心竞争力定位分解 (17)1、产品力 (17)2、品牌力 (17)3、价格力 (17)4、服务力 (18)5、创新力 (18)1、定位说明 (19)2、硬性定位 (19)3、定位解析及依据 (19)四、项目形象定位 (19)１、形象定位的原则 (19)２、定位形象定位 (20)3、定位依据 (22)五、项目物业形态定位 (22)1、定位说明 (22)2、形态定位 (22)3、定位依据 (23)六、项目物业功能定位 (23)1、定位说明 (23)2、功能定位 (23)3、定位依据 (24)七、项目档次定位 (24)1、定位说明 (24)2、档次定位 (24)3、定位依据 (25)八、项目（总体）目标客户群定位 (26)１、区域目标客户构成分析 (26)2、本项目目标客户群定位 (26)3、目标市场定位分解 (28)第二篇项目产品设计建议 (31)第一部分项目总体建筑策划 (31)一、建筑策划前提说明 (31)1、项目地块条件 (31)二、建筑策划原则及其说明 (32)1、项目规划设计的系统性 (32)2、项目规划设计动态化 (32)3、环境设计特色化、融合性 (32)4、合理的交通系统 (33)5、智能化系统运用 (33)6、建筑设计中的人本位意向 (33)三、项目整体规划布局建议 (33)（一）整体规划理念和目标 (33)（二）综合规划布局建议 (34)四、建筑风格设计建议 (43)1、建筑风格 (43)２、建筑色彩设计提示 (44)3、建筑单体外立面设计提示 (45)4、其他建筑局部特色设计提示 (46)五、园林景观设计建议 (46)1、园林景观设计的原则 (46)2、本项目园林景观总体设计建议 (47)3、项目三级台地的景观规划建议 (48)六、项目建筑单体设计建议 (52)1、建筑形式 (52)2、户型面积及比例控制建议 (53)3、户型设计要求 (54)七、配套设施建议 (59)1、教育类配套 (59)2、医疗配套 (60)3、商业服务类配套 (60)4、运动类配套 (61)6、交通服务类 (61)八、智能化配臵建议 (62)1、综述 (62)2、具体建议 (62)九、物业管理建议 (63)1、建议前提 (63)2、管理方式建议 (63)3、物业管理服务内容 (63)十、交房标准建议 (64)1、用材标准 (64)2、装修标准 (65)3、门厅等公共部位装修 (66)4、一楼住宅私家花园设臵 (67)十一、关于本项目节能环保措施的建议 (67)第二部分项目市场价格定位 (69)一、均价计算方法说明 (69)二、套内均价计算表 (69)三、项目平均价格水平 (70)第三部分项目开发强度及序列 (71)一、开发序列建议 (71)1、开发周期 (71)2、开发序列 (71)二、开发强度 (71)1、总体量预期 (71)2、一期产品规模预期 (71)第一篇项目市场定位第一部分定位前提及定位说明一、项目概况本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。
从区位来看，本项目地处**地区域的南部，为目前**市市热点开发区域，项目所处大环境良好。
但项目地块紧邻石油小区和天然气储气站，周边多数房屋建筑物较为老化，地块周边局部环境较为杂乱，对于地块价值的提升具有一定的抗性。
目前地块周边交通状况相对较差，但在周边支路改造完成后会有较大改观，尤其是规划的嘉华大桥延伸线的建成将会使地块交通状况和通达程度进一步得到提升。
目前地块周边配套设施较为齐全，离项目地块不远处就有多路公交车到达主城各区。
地块离在建的沃尔玛和百安居仅5分钟路程，建成后本项目的配套设施将会更加完善和丰富。
同时，菲律宾SM集团的意向性地块距离本项目不远，该项目的开发将会使本项目具备较强的配套设施优势。
本项目占地面积68亩，容积率3.5，总建筑面积约15.8万㎡，整体规模相对较小，是一个适合快速操作回笼资金的项目。
根据项目容积率和区位状况，项目的产品形式将主要为高层或小高层产品。
二、市场情况及项目机会点分析1、项目市场环境总结◆从项目地块条件来看，整体规模有限，地块内部缺乏较为显著的自然人文景观资源，周边局部环境较为杂乱，加之**市市天然气储气站紧邻地块，对目标客户具有一定的心理抗性。
综合项目地块规模、地块内部景观资源条件、周边环境、天然气站负面影响等因素综合考虑，我司认为本项目开发高总价（在**市而言，单套总价40万元及以上）产品是具有较大市场风险的。
◆从区域发展来看，由于距离主城较近，同时配套设施完善，对于中青年购房人群的吸引力较强。
同时，随着沃尔玛、百安居、紫城天街、菲律宾SM集团购物中心的相继进入，区域商业配套设施的优势将会得以明显体现，对于中青年居家人群的吸引力极强。
◆从区域房地产市场状况来看，**地板块由于自身地理位臵和配套设施的优势，受到大量中年年主力购房人群公务员、企业白领的追捧。
区域内产品供应也以紧凑型居家产品为主，尽管各项目存在较强的同质竞争，但由于受众目标客户总量巨大，各项目均取得了不错的销售业绩。
这表明紧凑型居家产品的发展方向是符合区域特性和区域发展的。
◆从各种户型的销售状况来看，整体而言，面积较小的户型消化状况相对销售较好，其中区域内一房和60-70㎡两房的整体销售状况最好，而大面积三房和四房的整体销售状况较差。
我司认为，对于本项目开发而言，有效控制产品总价至关重要。
◆同时多数项目由于自身规模、产品品质和开发商实力的限制，价格水平还相对较低，多数中小项目价格水平保持在3100-3500元/㎡。
如何在现有市场环境、本项目自身资源相对受限的情况下提高产品售价成为制约本项目发展的主要问题。
◆从竞争项目的产品发展方向来看，现有竞争项目春风城市心筑、劲力五星城、升伟新意境以及潜在竞争项目后期主要发展方向均为紧凑型居家产品，虽各项目存在较强的同质竞争，由于从整个**市市场而言以进入青年购房为主力，购房基数相对较大，不妨碍本项目在开发过程中对紧凑型居家产品市场进一步细分。
◆从竞争项目来看，考虑到利润最大化的需要，用材用料、建筑立面及园林设计方面综合品质感相对较差；从本项目目前的主要成本构成（土地成本）来看，具备可以提高项目性价比的条件；同时结合发展商的实力背景和在**市市场的发展目标，我司认为单个项目利润最大化不是本项目开发的目标，如何打造一个高性价比的优质项目，树立发展商成为优质项目的创造者的同时，又能考虑一定的合理利润是本项目开发的主要目标。
◆目标客户学历构成相对较高，具有较高的审美能力和品位追求，爱慕虚荣，追逐时尚，喜欢品牌消费。
本项目在开发过程中树立独特项目品牌形象、在推广上应注重对时尚、品位以及精神层面的诉求；而本项目周边较为杂乱的环境会使本项目在竞争中处于非常不利的地位，如何在内部景观、产品创新上加以弥补至关重要；◆近期出现的一些小户型项目的营销来看，单一的低总价在未来将难以满足市场需求，注重对青年群体个性化的需求考虑，以成为未来小户型项目的重要的竞争手段，个性化已不能单从营销概念入手，而是在个性化营销概念推出的同时，在产品上要予以配合，才能让目标受众觉得言之有物，才能在市场竞争中立于不败之地。
综上所述，我司认为：◆本项目的初步发展方向为中青年紧凑型居家产品，严格控制产品总价的同时，更要提高项目的综合品质感，提升项目的舒适度。
◆考虑到项目差异化的竞争和目标客户心理需要，通过产品的创新来打造项目差异化的个性空间。
◆通过合理的规划设计和配臵标准，降低成本，提升利润率。
2、项目初步发展方向◆大的区域市场环境和项目地块条件决定了项目发展方向为中青年紧凑型居家产品;◆本项目在配套设施上与同期竞争项目具有一定优势，但配套设施（例如交通、生活配套等）对于目标客户群而言只是一个基础需求，并不是影响购买决策的关键；◆目标客户比较追求生活品质和环境，而本项目周边较为杂乱的环境会使本项目在竞争中处于非常不利的地位，如何在内部景观、产品创新上加以弥补至关重要；◆目标客户学历构成相对较高，具有较高的审美能力和品位追求，爱慕虚荣，追逐时尚，喜欢品牌消费。
本项目在开发过程中树立独特项目品牌形象、在推广上应注重对时尚、品位以及精神层面的诉求；◆目标客户整体较为年轻，首付承受能力较弱但收入水平相对较高，他们关注品质的同时还注重性价比，喜欢在对各个项目进行充分比较后下单，因此本项目在不影响其基本使用功能和舒适度的前提下应尽量控制户型面积，使本项目在总价上具备一定的优势。
图：项目价值体系构建◆紧凑型居家产品是本项目的总体发展方向；◆舒适实用的使用功能是项目基础；◆项目品质（规划、景观、外立面）是项目应具备的基本要素；◆独特的产品创新和项目品牌形象是吸引目标客户眼球的有效工具；◆控制户型面积，保持总价竞争优势是影响目标客户选择购买本项目的重要因素；◆对客户精神层面的诉求是提升项目价格和价值的关键。
第二部分项目定位基础解析一、项目地块条件概要项目地处**市市房地产热点开发区域**地板块南部，板块距离城市中心较近，同时自身配套设施完善，从出台的相关潜在规划来看，**地板块发展前景良好，区域辐射能力和区域价值面临快速提升，项目所处区域环境良好。
同时项目地块内部无显著的自然及人文景观资源，项目周边局部环境较为杂乱，多为年代较为久远的住宅建筑，加之项目地块紧临**市市天然气储气站，对目标客户具有一定的心理抗性，使项目价值提升受到一定的限制。
二、项目SWOT分析1、优势1.1企业优势——独享优势项目开发企业贵司**具有强大的资金实力、较为丰富的房地产开发经验和一定的品牌优势，已经在中国内地成功开发了北京名都园、沈阳**广场、上海**公寓、厦门鹏源中心、广州鹏源大厦等知名物业，开发企业的背景对于本项目产品品质的保证和整体开发具有较强的支撑。
需要注意的是本项目为贵司**在**市的第一个房地产项目，目前**市市消费者对于贵司**品牌的认知度相对较低，在本项目前期推广中应加强对贵司**品牌的异地嫁接。
从市场部分对潜在竞争项目的分析来看，虽然潜在竞争项目数量众多，但真正具有品牌知名度的项目相对较少，而贵司**品牌将有助于本项目与其他非品牌项目差异化，贵司**品牌在进行异地嫁接后完全可以成为本项目的核心优势之一。