王霁虹以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与防控
土地一级开发的风险与规避
土地一级开发的风险与规避
宋安成
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2011(000)011
【摘要】房地产开发一般由土地一级开发和土地二级开发两大部分构成。
所谓一级土地开发．是指土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，达到土地出让标准的土地开发行为。
【总页数】2页(P39-40)
【作者】宋安成
【作者单位】盈科（上海）律师事务所
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.资金风险管理防范——土地一级开发企业投融资风险管理防范举措 [J], 云巧洁
2.谈土地一级开发中风险的分析与规避 [J], 谢洋斌
3.规避风险加强土地一级开发项目管理 [J], 郭雪峰
4.国有企业参与土地一级开发的风险及规避 [J], 王欣
5.土地一级开发法律风险与规避 [J], 宋安成
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基于风险视角的 ESG评级价值相关性再思考
基于风险视角的 ESG评级价值相关性再思考作者：沈洪涛李双怡林虹慧王徐来源：《财会月刊·上半月》2022年第03期【摘要】投資者对可持续发展的关注推动了ESG评级的快速发展。
ESG评级能否提供价值相关的信息成为研究热点，但结论并不一致。
基于实践中更为普遍的ESG负面筛选策略，本文创新性地从风险角度检验ESG风险评级与投资价值之间的关系，以重新审视ESG评级的价值相关性。
具体地，本文借助评价ESG风险暴露程度的RepRisk评级数据，验证ESG风险评级对公司股票回报率与波动性的影响，并进一步对比分析ESG正面评级的价值相关性。
研究发现， ESG风险越高的公司，其股票回报率越低，股价波动性越大，但ESG正面评级的价值相关性并不稳定。
在此基础上，本文提出我国ESG信息披露与ESG投资未来发展的建议。
【关键词】ESG评级;价值相关性;负面筛选;ESG投资【中图分类号】 F275 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2022）05-0011-9一、引言环境、社会和治理（简称“ESG”）是以人与自然和谐共生为目标的可持续发展价值观。
随着可持续发展思想的深入， ESG成为政策制定者、监管者、企业、投资者等利益相关方密切关注的话题。
ESG理念高度契合了我国“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以及“十四五”规划和二○三五年远景目标中“推动绿色发展，促进人与自然和谐共生”的可持续发展战略。
2006年，联合国负责任投资原则组织（Principles for Responsible Investment， PRI）成立，旨在帮助投资者理解环境、社会和治理等要素对投资决策的影响，并支持投资者将这些要素融入战略决策中。
自此，责任投资的受关注度迅速提升，截至2022年2月14日，全球已有超过4700家机构加入PRI，其中中国有90家①。
ESG评级作为评估ESG表现的重要工具，可帮助资本市场各参与方了解和判断企业及金融产品的ESG表现。
企业参与土地一级整理的思考
企业参与土地一级整理的思考作者：杨哲来源：《消费导刊》2018年第15期摘要：本文就企业参与土地一级整理项目进行分析，通过其成因、模式特点等评价其模式优劣，并探讨该模式企业需注意的重点工作。
关键词：企业土地一级整理中共十九大胜利召开，“房子是用来住的”被写入报告。
受此影响房地产市场进入新一轮调控，房价得到有效遏制。
而在此之前，许多企业通过与地方政府合作，进入土地一级整理市场，参与土地一级整理工作，通过土地出让获得收益。
本文将对这类企业与政府在一级土地整理的合作进行回顾，分析其中的优势与弊端，并探讨该模式企业需注意的重点工作。
一、成因我国房地产行业发展经历了三大阶段，即78年以前的计划模式阶段，78至98年的商品化开发试点阶段，以及98年之后的金融化开发阶段。
在第三阶段中，特别是进入21世纪以来。
我国房地产业进入高速发展期，不仅解决了人民群众的住房问题，同时也拉动了将近多个产业的发展，从而成为国家经济命脉的重要依靠。
在此背景下，地方政府将房地产作为重要的财政收入来源大力发展。
同时地方政府需要向房地产企业提供重要的原材料——建设用地。
因此对地方政府来说，在过去二十多年的时间里，一项重要的任务是怎样高效的完成土地“生产”，即将集体用地征为国有用地，将农用地转为建设用地。
在这个过程中，地方政府遇到了一定的资金问题。
主要是土地征转过程中征地拆迁、基础设施修建、出让前的土地养护等工作需要大量资金垫付。
于是政府借助于社会力量，出现很多企业参与土地整理的工作中，比如较为常见的BT、BOT模式等。
本文将重点分析自总规控规编制。
到征地拆迁，再到基础设施修建及养护，最后完成土地出让——即土地一级整理全过程参与的企业，在项目开发中遇到的问题。
二、模式特点首先，政府与企业达成协议，确定开发区域、双方权责、土地成本确认方式、收益分配及资金回流方式等重点分工。
其次，企业通过自筹资金，代政府完成征地拆迁，编制规划，进行基础配套设施的修建，并负责相关设施政府回收前的各种养护。
私募资金的挑战-中伦律师事务所
私募资金的挑战中伦律师事务所的王霁虹律师和林泽军律师分析了在中国使用以及当中国企业到境外投资时利用私募资金投资基础设施时所面对的法律挑战1. 过去12个月，项目、能源及基础设施方面出台了什么主要法规？过去一年涉及项目、能源及基础设施领域的立法非常活跃，其中最值得注意的是在城市基础设施投融资领域，十八大提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营。
此后国家发展改革委于今年5月发布首批80个基础设施等领域鼓励社会投资参与建设经营的示范项目，鼓励和吸引社会资本特别是民间投资以合资、独资、特许经营等方式参与建设及运营。
示范项目涵盖交通基础设施、新一代信息基础设施、重大清洁能源工程、油气管网及储气设备、现代煤化工和石化产业基地等方面。
国家发展改革委目前正加快推进《基础设施和公用事业特许经营法》的起草工作，预计在本届人大常委会任期内通过。
与此同时，作为占全球在建核反应堆40%的核大国，由工信部牵头的《原子能法》也正在起草过程中,本人有幸作为起草小组成员直接参与其中。
2. 我国民间资本参与国内基础设施投资建设的趋势如何？主要以什么方式参与？根据我们在这个行业的法律实践，一方面我国民间资本以及外资这几年参与的国内基础设施投资建设领域呈现多样化的趋势。
以往较为集中的领域为交通（如高速公路、桥梁）、环保、（如污水处理、垃圾处理）等，现在在基础设施投资建设大部分领域都或多或少都可以看到民间资本和外资的影子，如海水淡化、大型运动设施场所建设等等。
另一方面，传统上较为吸引民间资本的领域，如高速公路等，目前呈现民间资本减少的趋势。
这应该是因为经过过去一段时间高密度的投资，目前可预期的回报率高的新建高速公路项目较少了。
一个较为可喜的变化是以往国内民间资本参与基础设施投资建设大多凭借资金优势，而非技术和管理优势，但近年来内资企业凭借技术和管理优势参与投资建设的项目越来越多。
我们在提供法律服务的一个垃圾焚烧发电项目就是一个很好的例子。
王霁虹 以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与防控
随着中国经营性用地必须进行招拍挂的政策日益严厉，越来越多的开发商开始把目光投向土地一级开发市场。所谓土地一级开发，是指政府组织并委托一级开发实施主体，对纳入土地储备范围的土地，按照各项规划条件进行征地拆迁、土地整理、适当的市政配套设施建设，使土地达到出让标准的土地开发行为。土地一级开发获得收益的方式有两种，一为固定收益率，如北京市规定企业参与土地一级开发最高利润率为8%；二为参与土地收益分成。即开发商与政府约定，双方按一定比例对土地出让收入超出双方约定金额以上的部分进行分配。本文将针对土地收益分成的土地一级获益方式进行分析和评论。
土地收益分成的方式，对地方政府来说，是以将来的收入向开发商支付土地一级开发费用，可以大大减轻政府短期内的财政压力；对开发商说，可以提高土地一级开发的投资收益，并且有利于在土地出让时摘地。
?
虽然采用土地收益分成模式听起来极为诱人，但是基于当前国家对房地产市场的严厉调控政策，以及全国上下均对地方政府负债极为担忧的情况下，在土地一级开发项目中采用土地收益分成的方式，开发商要特别注意土地收益分成能否实际落实、土地出让时间过长无法及时收回投资以及各地对能否进行土地收益分成规定不一的系列法律风险予以高度重视并进行谨慎防范。
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根据规定，土地出让收入的规定使用范围为五大方面，分别是征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其它支出。其中“土地开发支出”，包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出， 按照财政部门核定的预算安排。“城市建设支出”，包括完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出，具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。
土地一级开发企业涉税问题研究
土地一级开发企业涉税问题研究作者：何佳颖来源：《中国乡镇企业会计》 2021年第4期何佳颖摘要：随着经济社会的持续快速发展，土地一级开发事业迎来了前所未有的重大发展机遇，如何采取有效方法与策略，切实优化土地一级开发企业涉税问题，成为业内广泛关注的焦点课题之一。
基于此，本文首先介绍了土地一级开发业务相关内容，分析了土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题，提出了优化土地一级开发企业涉税工作的有效措施，阐述了个人对此的几点浅见，望对涉税问题处理实践有所裨益。
关键词：土地一级开发；企业财务；涉税问题；方法对策引言当今社会，经济发展质量显著提升，土地一级开发实践面临着更多的不确定性因素，使涉税问题处理面临着更为严峻的挑战与考验。
当前形势下，必须宏观审视土地一级开发企业涉税处理现状，准确把握涉税问题的处理技巧与方法，切实规避税务风险。
本文就此展开了探讨。
一、土地一级开发业务分析土地一级开发是在城市总体规划和土地利用规划约束范围内，由政府相关部门或委托相关企业，对国有土地资源进行统一征收和管理的特定行为与活动，使目标土地区域由“生地”转换成为“熟地”，满足土地出让条件，为土地资源的后续开发利用奠定坚实基础。
长期以来，国家相关部门高度重视土地一级开发业务的创新与实施，在征地拆迁和安置补偿政策制定、一级开发流程优化、土地利用总体成效评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为高质高效地开展土地一级开发提供了基本遵循与方向引导，在国有建设用地储备领域取得了令人瞩目的现实成就，为新时期激发国有土地资源潜力注入了强大动力与活力。
同时，广大土地一级开发企业同样在创新开发模式，优化开发流程等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，使土地一级开发的“政府主导”和“资金密集”等特征进一步凸显，极大程度上满足了城市建设与经济发展对土地资源产生的强烈需求。
在上述背景下，土地一级开发企业所面临的涉税问题也开始逐渐浮出水面，只有及时有效、科学合理地采取涉税问题处理策略，才能确保土地一级开发企业实现未来长远发展。
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。
而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。
在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。
首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。
其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。
然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。
然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。
首先是土地使用权的确权和保护问题。
一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。
因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。
其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。
土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。
因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。
再次是土地交易和合同管理问题。
土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。
如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。
因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。
最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。
土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。
这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。
因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。
综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。
只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。
12-郭艳萍：项目总必知开发全过程法律风险识别与防范
项目总必知开发全过程法律风险识别与防范鉴于，房地产行业开发周期长，开发环节多，涉及金额大，每一个环节出现法律风险，都会产生巨额损失的背景下，本课程从土地获取阶段、规划设计及报建阶段、施工建造阶段、销售阶段的法律风险与防范进行梳理和案例讲解。
课程大纲：模块一：土地获取阶段的法律风险防控一、土地使用权出让的风险及控制1、经典案例解析2、土地交付时应注意的事项3、法律风险分析与防范二、土地使用权转让的风险及控制1、资产转让取得建设用地使用权经典案例解析2、资产转让取得建设用地使用权法律风险分析与防范3、股权转让取得建设用地使用权经典案例解析4、股权转让取得建设用地使用权法律风险分析与防范5、合作开发经典案例分析6、合作开发法律风险分析与防范三、土地使用权抵押的法律风险1、土地使用权抵押权与优先权的冲突与处理2、关于破产案件中对土地抵押权的限制问题模块二：规划设计和报建阶段的法律风险防控一、规划设计阶段成本控制的法律方法二、签订设计合同时的注意事项三、城市规划变更的法律风险及防范四、代建市政工程的法律风险及防范模块三：施工建造阶段的法律风险防控一、施工招标过程中的法律风险及防范二、签订监理合同的注意事项三、施工单位转包行为的认定及防范四、工程签证的注意事项五、工期延误损失的约定六、工程款结算法律风险防范1、工程款结算典型案例分析2、工程款结算法律风险分析与防范七、施工合同纠纷应诉策略模块四：商品房销售阶段的法律风险防控一、商品房销售前期事宜的法律风险防范1、关于诚意金的收取2、关于认购协议3、关于销售广告二、开发商在银行按揭贷款中的法律风险防范1、开发商与银行、购房人之间的按揭办理流程2、开发商再按揭中的法律风险3、风险防范措施三、规划、设计变更的法律风险防范与控制1、规划局部变更的常见情形2、变更规划的法律风险3、风险防范措施四、房地产交付的法律风险防范1、房地产交付的经典案例分析2、风险防范措施五、商品房包销法律风险防范1、商品房报销的经典案例分析2、风险防范措施讲师介绍：郭艳萍老师◆法律硕士、工学学士◆曾供职于北京盈科（上海）律师事务所◆房地产法律事务部资深律师，高级讲师◆曾供职于绿地集团京津房地产事业部、新城控股（股票代码：900950）。
企业参与土地一级开发的法律风险与规避探析
高盈利 的特性 ， 企业 必定 会尽可 能地 在保证 项 目工程 的高效 率的 律 ， 因此 ， 政府 的诚信 问题 因为没 有 明确 可行 的法律 监督 ， 企 业直 基 础上考 虑最 大 限度 地 降低成本 ， 这 样就很 大程度 地减 轻 了政 府 接 受政 府 机构 相关部 门的管制 ， 政策 的透 明度 也 有很大 的缺 失 。
的负 担 。除此 以外 ， 土 地开 发还 需要 大量 的 资金支 持 ， 主 要用 于 这 样 一 旦政 府 的政策 发生 了变动 ， 就直 接对 企业 参与 土地 一级 土 地 征购 、 拆 迁 安抚 以及 后期 基础 设施 的建 设方面 。 而企业 作 为 单 独 的组织 或 团体 内部 有一 套 完整 的切 实可 行 的资金 周转 和 筹 开发过 程 中的利 益产 生影 响 。
： ｌ Ｉ ｛ Ｉ ｝ Ｉ Ｊ 占 缸 金
２ ０ １ ３・９ （ 上） ◆ 城 乡建 设
企业参与土地一级开发的法律风险与 规避探析
苏子茗
摘 要
段希霞
土地一 级 开发是 政府 机构 相 关部 门在 国有 建设 用地 的使 用权 转让之 前对 该地进 行 的 包括 土地 征 购、整 治以及储
（ 二） 政 府 的政策缺 乏稳 定性 在企 业 参与土地 一级 开发过程 中由于是受 政府 委托开发 的 ， 开 发过程 很 可 能因为 时 间周期 较 长而 需要 跟 随政府 不 断修 改的
集 方案 以保 证 该企业 能够在 激烈 的 市场竞 争 中立 于不 败之 地 。
这 样就 有效 地解 决 了政府 资 金筹 集 困难 的 问题 。这也 是政 府希 因此 需要 一系 列的政府 的相 关政策 审批 之后方 可执行 ， 这样企 业
王霁虹 石杰--环境治理企业境外发债项目法律业务浅析
环境治理企业境外发债工程法律业务浅析王霁虹石杰北京市中伦律师事务所摘要：环境治理工程前期需要投入大量资金，融资就成为了工程的首要问题，因境外发债的融资本钱低，对于资金使用约束性小，越来越多有实力的中国环境治理企业也开始考虑将境外发债作为融资方式。
本文以境外发债的流程为主线，结合最新的相关政策法规，对该业务中的法律效劳要点进行了简要分析，以与各位同仁进行分享和业务交流。
关键字：环境治理企业融资境外发债工程律师业务目前，中国的环境治理工程大多采用PPP模式进行，而环境治理企业作为社会投资人，除了承当常规的工程建设及运营管理责任外, 还需承当投资及融资义务。
在PPP工程相关合同中，均有对社会投资人融资能力的要求，“融资交割"也成为了考核社会投资人融资能力甚至是否继续PPP工程合作的重要指标。
通常而言，环境治理PPP工程中，社会投资人可采用银行工程贷这一传统融资方式的是工程资本金之外的局部，而工程资本金局部（包括环境治理PPP工程的工程公司注册资本）那么需由作为社会投资人的环境治理公司来自行投资。
目前环境治理工程的总投资额动辄几十个亿，20%的工程资本金也要十几个亿，环境治理公司的投资压力很大，故亦考虑以融资方式予以解决。
在实践操作中，很多环境治理PPP工程的资本金通过环境治理公司与财务投资人经由基金、信托等路径以“明股实债”方式予以解决。
但该等融资方式的融资本钱较银行工程贷高出很多，且因政府方大多对社会投资人的投资能力及环境治理工程PPP工程公司的稳定性有要求，无论财务投资人在设立时进入工程公司还是在工程公司设立后以增资方式进入，均需取得政府方的认可，故该等融资方式在很多工程中难以实现。
而近期，因“外保内贷”政策松动等原因，很多环境治理企业开始考虑将境外发债作为融资的另一新途径。
境外发债的融资本钱不仅远低于目前的基金、信托等路径、且大多比银行工程贷的本钱低，而且对于资金使用没有限制，优势较为明显，但其对于效劳律师的业务能力有较高的要求，很多律师因此在承接此类业务时亦因此有所犹豫O 现本文将以作者承当的某环境治理公司境外发债工程为例，以境外发债的流程为主线，对环境治理企业境外发债工程中国环境资源律师的效劳要点做简要介绍，以与各位分享该类业务的一些心得和体会。
最新(王达)运用法律方法完成土地一级开发及棚改
王达简介
宪法与行政法学博士，原最高人民法院行政审判庭资深法官，在最高人民法院工作十多 年，先后从事过刑事审判、民事审判、行政审判工作。起草几十部司法解释，参与几十部立法， 办理过许多大案要案。曾担任高级法院院长助理、审判委员会委员，曾担任广州大学公法研究 中心副主任、研究员，研究生导师，曾担任中国房地产产权产籍协会常务理事、北京市房地产 法学会常务理事。现任北京朗仕律师事务所律师、征收拆迁法律服务中心主任。多次在国家行 政学院、清华大学、北京大学给中央国家机关司局长和县市长培训班授课，在国家法官学院给 全国三分之二以上的法院院长授过课。精通征收拆迁、不动产登记、行政执法等领域法律，发 表相关论文一百多篇，出版专著多部，征收拆迁的专题研究五次获得国家部委相关部门奖励。 领导的法律服务团队先后担任十几个省几十个市县区政府的法律顾问，为三百多个棚户区改造 项目提供法律咨询服务，破解许多征收拆迁难题，取得和谐拆迁快速拆迁的良好效果。
SWOT
分析
一 当前棚改遇到的瓶颈
企业自行拆迁标准随意 开口子致使钉子户占便宜 缺乏依法强制的威慑 打击非法信访管理不够 职能部门履行职责不到位
二 部分典型案例
（一）暴力拆迁与不作为的教训 （二）部分成功案例
案例
分析
（一）
部分典型案例
暴力拆迁与不作为的教训
1、大连甘井子区保利项目施工企业故意伤害一案 2、衡水市大庙城中改造故意毁坏财物罪案 3、北京市门头沟违法注销房产证违法拆迁案 4、抚顺开发商抵押安置房 5、南阳不作为酿成艾滋病拆迁队事件 6、南阳市检察院处级干部危险方法危害公共安全 7、郑州市惠济区黑拆被确认违法的善后
6、纳入城市规划区的集体土地上的合法房屋， 参照国有 中纪委8号文及最高法解释
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
房地产开发法律风险防范
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险； 由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料 供应商等方面产生的法律风险； 由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产’ 生的法律风险； 由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险； 设计变更、签证和索赔产生的法律风险； 因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法 律风险；
TEL：2 EMAIL：
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险 1、房地产融资和资金方面的法律风险 国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险； 因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议 的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多 法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业 带来灾难性的影响。）； 利用虚假文件融资的风险； 盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
TEL：2 EMAIL：
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
TEL：2 EMAIL：
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
三、关于房地产销售阶段的法律风险 3、与销售行为相关的法律风险 违规销售产生的法律风险； 取得商品预售证书的相关法律风险； 预售房款的收取和使用的相关法律风险； 促销方案的相关法律风险； 销售现场布置和样版房相关的法律风险； 销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险； 认购书、购房合同书相关的法律风险。
我国城镇建设有关土地制度创新研究
我国城镇建设有关土地制度创新研究
吕康娟;关为泓
【期刊名称】《工程管理学报》
【年(卷),期】2004(000)001
【摘要】目前我国土地管理中存在着土地市场不完善,国土基金管理不到位等问题.应完善我国土地市场和加强国土基金使用管理.应加快土地资源的市场配置,完善国有土地有偿使用制度,推进国有土地使用权的招标、拍卖和挂牌出让.建立土地收购储备制度,以促进土地的可持续利用.完善城镇土地的出租制,采取长租,短租或临时出租等方式,以保证土地的长期收益.建立集体土地流转制度.成立国土基金专户,国土基金专款专用,收支两条线,实行国土基金的计划管理制度和监管制度.
【总页数】3页(P34-36)
【作者】吕康娟;关为泓
【作者单位】上海大学悉尼工商管理学院;哈尔滨工业大学建设经济管理研究所【正文语种】中文
【中图分类】F293.2
【相关文献】
1.我国农村土地制度运行及管理创新研究 [J], 安春明
2.现阶段我国农村土地制度创新研究 [J], 申红卫
3.农村土地制度创新研究的新进展——评《"三农"难题与中国农村土地制度创新》[J], 郑贵斌
4.我国新农村土地制度改革创新研究 [J], 魏波;
5.小城镇建设中的土地制度缺陷与土地制度创新 [J], 张华松
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
农村集体经营性建设用地流转增值收益分配机制刍议
农村集体经营性建设用地流转增值收益分配机制刍议王克修;徐娅婕【摘要】农村集体经营性建设用地属于农村集体产权,但一直以来由于产权归属不明晰、权与责不明确、权益保障不到位等问题,农民权益受到了损害,这也给农村社会带来了不稳定因素.建立兼顾国家、集体和农民三者利益的分配机制,赋予农民更多的财产权利,保障农民分享土地增值收益,让广大农民平等参与现代化进程,分享现代化成果.【期刊名称】《中共郑州市委党校学报》【年(卷),期】2016(000)003【总页数】3页(P47-49)【关键词】农村集体经营性建设用地;流转;财产权利【作者】王克修;徐娅婕【作者单位】中共湖南省委党校决策咨询中心,湖南长沙410006;中共湖南省委党校经济社会发展研究中心,湖南长沙410006【正文语种】中文【中图分类】F321.1《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“建立城乡统一的建设用地市场”。
建立兼顾国家、集体和农民三者利益的分配机制，赋予农民更多的财产权利，让农民分享土地增值收益，是建立城乡统一的建设用地市场的核心问题，也是深化土地制度改革的根本。
因而，农村集体经营性建设用地入市流转的增值收益分配问题亟待解决。
1.建立增值收益分配机制是解决收入分配不公平问题的有效手段。
农村集体经营性建设用地入市流转过程中存在分配不公平现象，拥有使用权的农民获得的增值收益较少。
虽然目前我国有些地方规定土地首次流转增值收益的90%归于土地所有者，但由于农村集体经济组织与农民之间没有具体分配细则，缺乏明确的农民权益保障机制，实际分配到农民手中的收益较少。
因而，构建农村集体经营性建设用地流转增值收益分配机制势在必行。
2.建立增值收益分配机制是实现共享发展的重要途径。
“农民利益不受损”是我国农村土地制度改革必须坚持的“三条底线”之一，但在我国城乡二元土地制度的框架下，由于各种原因，农民的承包地、宅基地等不能作为资本流动，长期以来损害了广大农民的利益。
【违规判定】片区开发的常见合规与违规判断要点
【违规判定】片区开发的常见合规与违规判断要点七公片区开发写在前面任何创新模式，都必须遵守既有法律法规。
包括模式创新在内的任何因素，都不是违规举债等行为的合理借口。
一、片区开发中的违规举债行为(一)文件中常见的规定地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为。
金融机构为融资平台公司等企业提供融资时，不得要求或接受地方政府及其所属部门以担保函、承诺函、安慰函等任何形式提供担保。
地方政府不得以借贷资金出资设立各类投资基金，严禁地方政府利用PPP、政府出资的各类投资基金等方式违法违规变相举债，除国务院另有规定外，地方政府及其所属部门参与PPP项目、设立政府出资的各类投资基金时，不得以任何方式承诺回购社会资本方的投资本金，不得以任何方式承担社会资本方的投资本金损失，不得以任何方式向社会资本方承诺最低收益，不得对有限合伙制基金等任何股权投资方式额外附加条款变相举债(财预[2017]50号文)。
(二)实操中常见的违规情形主要是兜底承诺、固定回报：完全建设工程的片区开发都是违规举债01完全建设工程的片区开发，必须依照相关法规的规定，按照施工(形象)进度支付工程款，不能由施工单位垫资建设，否则即属于违规举债行为。
当然，按期支付工程款的情况下，不可能发挥筹融资功能；或者如我们常说的，在完全建设工程情形下，不可能实现合规融资。
没有土地开发的片区开发都是违规举债02不包含土地一级开发的大体量片区开发项目，不可能不绑定地方财政的刚性(或相对刚性)支出责任，不可能解决合规性的问题。
没有产业导入的片区开发都是违规举债03没有产业导入运营考核的片区开发模式，是固定回报的违规举债行为；虽然，土地一级开发的加入，使得它比较易于整改，但这并不影响对于它在整改前违规性质的判定。
(三)不设置地理边界：通常为违规举债5年前的土地综合开发项目中，无论是在管理库还是库外，都存在泛泛使用土地出让收入的情况。
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以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与防控
随着中国经营性用地必须进行招拍挂的政策日益严厉，越来越多的开发商开始把目光投向土地一级开发市场。
所谓土地一级开发，是指政府组织并委托一级开发实施主体，对纳入土地储备范围的土地，按照各项规划条件进行征地拆迁、土地整理、适当的市政配套设施建设，使土地达到出让标准的土地开发行为。
土地一级开发获得收益的方式有两种，一为固定收益率，如北京市规定企业参与土地一级开发最高利润率为8%；二为参与土地收益分成。
即开发商与政府约定，双方按一定比例对土地出让收入超出双方约定金额以上的部分进行分配。
本文将针对土地收益分成的土地一级获益方式进行分析和评论。
土地收益分成的方式，对地方政府来说，是以将来的收入向开发商支付土地一级开发费用，可以大大减轻政府短期内的财政压力；对开发商来说，可以提高土地一级开发的投资收益，并且有利于在土地出让时摘地。
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虽然采用土地收益分成模式听起来极为诱人，但是基于当前国家对房地产市场的严厉调控政策，以及全国上下均对地方政府负债极为担忧的情况下，在土地一级开发项目中采用土地收益分成的方式，开发商要特别注意土地收益分成能否实际落实、土地出让时间过长无法及时收回投资以及各地对能否进行土地收益分成规定不一的系列法律风险予以高度重视并进行谨慎防范。
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一、各地对土地收益分成规定不统一的风险及防范
目前中国在法律、行政法规以及部门规章层面，均未禁止企业参与土地出让收益分成，但具体到各地则存在不同的规定。
例如海南省2006年7月19日颁布实施《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》规定，土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，土地一级开发商可分成的比例最高达70%。
而在四川省，根据2011年5月10日实施的《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》(川国土资发〔2011〕36号)，四川省境内禁止企业以任何方式参与土地出让收益分成。
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因此，在国家未禁止企业参与土地出让收益分成的前提下，企业能否参与土地出让收益的分成，主要取决于各地方政府的规定及态度，故建议开发商在具体参与土地一级开发项目前，注意了解、熟悉当地土地一级开发的相关政策法规，以及当地政府的态度和底线，以便在谈判过程中争取更大的利益。
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二、土地收益分成无法实际兑现的风险及防范
根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》以及《国有土地使用权出让收支管理办法》等规定，从2007年1月1日起，各地建立土地出让收支预决算制度，土地出让收入要全部缴入当地国库，支出一律通过基金预算安排，未列入预算的各类项目一律不得通过土地出让收入支出。
因此，能否将土地收益分
成列入土地出让支出预算，是决定能否采用土地出让收益分成方式的关键，也是开发商面临的主要风险之一。
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根据规定，土地出让收入的规定使用范围为五大方面，分别是征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其它支出。
其中“土地开发支出”，包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。
“城市建设支出”，包括完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出，具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。
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土地一级开发项目的投资成本部分可以分别纳入“城市建设支出”与“土地开发支出”的范围，列入土地出让支出预算。
但对于投资收益部分是否可列入土地出让支出预算存在一定的不确定性，在实践中根据各地财政部门的掌握不同而不同。
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因此，我们建议开发商要与当地政府提前核实土地收益分成能否列入该市的土地出让收入支出预算，并要求政府就此出具正式的确认承诺文件。
在项目实施过程中，开发商要特别注意核实相应的预算程序是否履行。
否则，开发商将面临无法实现土地出让收益分成，投资无法收回的风险。
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三、土地长期不出让或无法出让，开发商难以收回投资的风险及防范
由于中国实行土地利用计划管理及建设用地总量控制，土地出让要依据年度用地供应计划进行，纳入供应计划的土地才能上市出让。
若土地预计未来上市出让时间不确定或超出预期，开发商不能及时收回投资，融资成本将会随之增加，难以实现既定的项目投入产出比。
因此，我们建议开发商在与各地政府协商土地出让收益分成事宜时，注意确认项目土地的上市出让时间，并考虑该上市出让时间是否与投资人的预期投资回报周期相符。
否则，开发商的投资将存在商业上的风险，建议重新评估采用土地出让收益分成模式收回开发成本的可行性。
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