第8课绿城客户敏感点

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客户敏感点——精选推荐

.客户敏感点：客户敏感点：

1.样板示范区样板示范区

2.规划方案规划方案

3.配套设施配套设施

4.外立面设计外立面设计

5.户型设计户型设计

6.园林景观园林景观

7.房屋质量房屋质量

8.社区安全社区安全

一．样板示范区：一．样板示范区：

• 样板示范区是客户来到孔雀城，首先要接触的地方，所以样板示范区的打造是非常

重要的。重要的。

• 样板示范区是给客户体验未来在孔雀城的生活方式的。样板示范区是给客户体验未来在孔雀城的生活方式的。

• 样板示范区的主要功能是销售洽谈，样板间展示，园林景观展示，物业服务展示。 • 如何能吸引住客户呢？如何能吸引住客户呢？

• 1.在样板示范区要充分体现建筑的空间感，景观园林的空间感，尺度要大气。在样板示范区要充分体现建筑的空间感，景观园林的空间感，尺度要大气。 • 2.要将室内室外的设计相融合，要通透，视觉效果好。要将室内室外的设计相融合，要通透，视觉效果好。

• 3.室内，室外的动线要体现舒适，便捷，通达性要好，达到一步一景，每个细节都

要体现。要体现。

• 由于我们的客户，应该绝大部分都没有住过类似的住宅，所以样板示范区打造的好，

让客户体验出与以前完全不同的高尚的生活方式，这对客户的震撼力是很强的。结论：结论：

• 1.销售洽谈区最好设置在会所，会所空间感强，尺度大，视野好。周边园林景观空

间足，可以做出有特色有品质的效果，使室内室外融成一体。间足，可以做出有特色有品质的效果，使室内室外融成一体。

• 2.样板间应与会所有良好的客户动线，使客户能舒适的到达，动线中的景观和道路

杭州绿城桃李春风房地产项目客户研究报告

周边竟品成交分析
桃李春风及周边竞目品成交分析：
■ 〃桃李春风〃 15・16年推出时，在同期别墅产品中产品面积最小，IEI 均价最高，面积段在185I平EI 米以内，但市场成交量显著领先于同期竞品,主力成交
在420W左右。 ■ 16年，〃桃李春风〃起势，成交量高达553套，临安市青山湖片区别墅成交量也相应高涨，主力户型面积越小，楼盘去化量越大，区域内主力成交总价在
D2 ■约155就庭院面积约 170-180或
客群分类解读一养老投资（第一居所）
产品核心打动点：精装修
＞特别省心；＞有地暖，跟现在的居住习惯匹配; ＞细节做得比较到位。
浴室警报系统
适度降低吊灯的高度以满足起居舒适度
厨房的操作台和橱柜较平常低，方便老人使用
客群分类解读一养老投资（第一居所）产品核心fr动点：满足生活和兴趣的小镇配套体系
■占地面积IE约I 61万nf ,总建面约26万血，容积率仅0.36。
■ 2015年4月10日，绿城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基房地产开发有限公司的51%股权，共同合作开发“青山湖板
块颐养小镇"项目。从〃颐养"概念定位转换为〃颐乐"，后续逐步拓展客群。
［临安市
杭州绿城桃李春风
★—
-T V \ •青山精蚌*! 1
10280
18236

客户敏感点质量管理指引

（试行）

编制日期

审核日期

批准日期

修订记录

提高工程感观质量，提升客户满意度，减少投诉，提高一次交房成功率；响应品质地产理念，扩大集团知名度。

2适用范围

适用于知名地产公司集团所有开发项目的现场质量检查工作。

3术语及定义

3.1客户敏感点是指业主在收房时普遍关注及投诉较多的方面，如天地墙抹灰面的空鼓、裂

纹、起砂，门窗的渗水、开启灵活等。

3.2检查要求：监理公司连同施工单位应按分户对所有房间进行100%检查并建立分户/分层实

查档案；一线公司对实测档案按不低于10%的比例进行复查；集团工程管理部在现场检查

时按随机抽样原则进行检查。

4管理原则

4.1全面原则：一线公司在工程管理中应遵储全面检查的原则。根据现场情况具备条件的必须

全部进行实测，不能有遗漏。

4.2可追溯原则：对检查的各项目结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

4.3真实原则：检查记录及测量数据应反映项目的真实质量，避免检查和实测取点时故意规

避一些部位。

4.4公正原则：出现违法职业操守、职业底线的行为，集团将视情节严重程度，采取整体扣

减项目合格率、工程条线内通报、直至开除等手段。

5职责

5.1集团工程管理部

5.1.1制定管理办法及模板，指导、监督一线工程的执行。

5.1.2按管理办法对一线公司的项目实体质量进行抽查。

5.2一线公司，总经理/工程分管领导

5.2.1对检查结果、整改结果进行审核。

5.2.2对整改方案进行审核。

5.3一线公司，项目部

5.3.1根据施工进度及时组织监理公司连同施工单位进行检查，建立检查档案。

杭州绿城桃李春风房地产项目客户研究报告

110
1 17
7
78
均价（元/ ㎡）
10500 16500 12114 10975 12475 23553 25052 25857 8536 7401 7667 6746 6273 9947
交易金额（万）
879 1381 2645 25879 1471 51794 167752 6282 1691 22329 2637 3921 36079 16151
桃李春风月度供销量价走势
70000 60000 50000
23452
23568
22515
22434
23429
6028521674 49998
25324
25930
26117
24957
24122
25827
40000
30000 20000
17575
10000 0
2819 201511
19172
7626
30119626
客群分类解读——养老投资（第一居所）
基本情况：40岁以上，子女成年或将成年，已退休或即将退休，家境殷实
自己养老
现实养老：年龄：50岁以上职业背景：多为公务员、事业单位退休/半退
休人员；教育背景：大多受过良好的教育；家庭背景：三口或四口之家，子女已成年，已
为子女购房或计划购房
一期

3、房地产项目客户敏感点解析介绍

房地产项目客户敏感点解析

客户服务管理中心

2014年5月

“以人为本、客户至上”是我们的服务理念“替客户想的多一点”是我们基本的思维方式”

————宋董

园区周边园区出入口园区道路地下车库景观绿化房屋室内

1、园区周边

1.1园区周边丌利因素

噪声：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等恶臭：垃圾场、污水河塘、屠宰场、皮革厂、养禽/畜场、劢物园等

污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站等

其他：宗教场所、高压线路等

建议：

1、对园区周边丌利因素进行梳理

2、在销售案场对丌利因素进行公示

3、对丌利因素制定统一的说辞并告知客户

红线外丌利因素红线外丌利因素

展示实景

地下车库入口地下车库入口

沙盘展示现场实景

垃圾暂存点垃圾暂存点

沙盘展示现场实景

创造城市的美丽

CREATING BEAUTIES FOR CITIES

销售时未告知业主箱变位置，业主提出存在视觉污染，电磁辐

射影响健康

项目丌利因素公示（示意图）创造城市的美丽

CREATING BEAUTIES FOR CITIES

项目丌利因素、周边利好公示（示意图）创造城市的美丽

CREATING BEAUTIES FOR CITIES

项目地下室配套公示（示意图）创造城市的美丽

CREATING BEAUTIES FOR CITIES

2、园区出入口

2.1园区出入口是否设有与用人行通道

绿城强标3.8.1：园区应人车分流，设置与用人行出入口

2.2园区出入口、车库出入口是否有转角，转角处视野是否开阔方便行车;

建议：

1、园区出入口、车库出入口转角处设置减速标志

2、园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜

浅谈客户敏感点分析与成本规划

【摘要】房地产企业需要在总成本可控的情况下，提高产品品质，创造销售溢价，为此需对客户敏感点进行分析，满足客户诉求，对成本精细化管理。本文主要针对客户敏感点对成本

的影响进行探讨，并就成本规划评价提出建议。

【关键词】客户敏感点；成本规划

近些年来，土地价格走高，房地产开发企业的盈利形势愈发严峻。房企已将成本管控视为企

业的核心竞争力之一。随着成本管控重心前置，成本规划已经成为开发过程中前期的重要内

容之一，本文通过客户敏感点分析，提出成本规划的思路，为项目的盈利提供支持。

一、成本规划的现状

房地产开发企业的土地通过招拍挂的方式获取，价高者得。随着土地价格的走高，利润空间

进一步压缩。在行业成本控制日趋严格的趋势下，业内提出了成本规划的概念，即在成本总

指标固定的基础上，对成本指标中结构、设备、外立面、内装修、景观等部分所占比例进行

平衡，将成本总指标压缩在合理范围。

成本规划是在销售导向的基础上，为保证利润而采取的管理手段，起到了分解成本管控目标，落实责任的效果，但是对于产品必要成本的强行压缩，往往会造成质量隐患，而且后期存在

失控风险，故需对原有的成本规划办法进行改进。与房屋质量相关内容为必要成本，可以适

当优化但不得强行压缩，如结构、防水等；对于客户关注程度较高内容，由于对销售有促进

作用，业内认为不仅不能压缩，反而要适当倾斜；对于客户关注度不高，对销售影响较小的

内容，可以进行压缩。其中对于客户关注度高，对销售有促进内容的研究，对成本规划的影

响起到决定性的作用。

二、客户敏感点分析

绿城客户维护之道——群诉应对与服务

破题

群诉

的应对

群诉的预控

群诉的解析群诉的解决

破题

群诉

的应对

群诉的预控

群诉的解析群诉的解决

群诉的解析

何为“群诉”？

群诉的解析

群诉

群体投诉

群诉的解析 | 群体的特征

1.群体的冲动、易变和急燥。所有刺激因素都对群体有支配作用，并且它的反应会不停的发生变化。群体最大的特点是永远也不会深思熟虑，更容易受到一些短期目标的蛊惑而冲动行事。不负责任的愤怒宣泄。

2.群体易受暗示和轻信。群体受暗示所左右，它把头脑中产生的幻觉当做现实，这些幻觉对组成群体的每一只动物来说都是一样的，群体中有教养的动物和无知的动物没有任何区别。键盘侠永远不会出现。

3.群体情绪的夸张与单纯。

群体不允许怀疑和不确定，他们的感情总是走极端。4.群体的专横、偏执和保守。群体面对强权时卑躬屈膝，对变化和进步持本能的敌视态度。——《乌合之众》勒庞绿城无良，欺压百姓，我要退房，我要赔偿！骗子，有业主听说了，你们早就私下达成协议了！不用狡辩了，你们开发商没一个好东西！我不听，我不听，我们要维权！

注：个体的模糊，导致责任的缺席，人性本质显露。

绿城物业客户敏感点解析100条

条100绿城物业客户敏感点解析．一、园区出入口

、园区应人车分流，设置人行出入口；1

、园区出入口、车库出入口有转角设置减2设置反园区出入口转角有视线遮挡的，速标志；光镜。

二、园区道路

、小区道路入口设置小区总平面图；指引3标识设置应清标识分人行及车行两个指示

体系；晰，不应有遮挡物。

、人车交汇区域设立警示标志（斑马线、 4 限速、慢行等）

、根据道路转弯半径及视线情况在行车道5转角处设置反光镜。

、园区车行道宽度6

；组1（）设计规范：小区路面宽6m-9m

；宅间小路面宽不宜小于3m-5m团路面宽；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪2.5m 的面积，道路宽度可酌情放宽。

（便于必要时）小区级道路27.5m-8m （（满组团级道路：5-6m沿道路顸停一排车位）；；车行；宅间道路：不宜小于3m足双

车对行）及预留绿化，5m道路边界不建筑物间距丌小于用地减少道路通行带来的噪音。

）园区内车行道路若为双车道并考虑单3（。侧停车的，路宽丌得小于7.5m

7、车行道路面材料

半柔性路行车道道路路面应采用沥青路面、面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。

、雨天园区道路、活动平台、出入口交接8平台等处无积水影响通行

）硬质场地、园路不绿化交接面的覆土（1，并设置有组织排水应低于硬质完成面

50mm系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡，保度、管径、集水井数量、滤水层透水性等）证雨天时，道路积水不影响客户通行。

）景观设计时应考虑：景观工程中绿化2（室外景观堆坡不铺装之间应考虑设置排

水设施；低（在不建筑交接的地方）回土和硬质铺装高度于室内地坪标高。

202212-客户敏感点整理

太阳能热水器、阳台封闭、水电问题双开间阳台洗衣机位置尽量避免在客厅一侧，使用感美观度相对差
24
户型设计没有敞开式阳台，没有独立晾晒空间
25
封闭阳台防水设计
26
有消防连廊的户型，中间户的采光通风
27 28
采光通风
样板间的北向飘窗，卧室及餐厅部分飘窗较为认可，卫生间飘窗部分客户认为难以打理大窗户设计（如落地窗）
5
非机动车对非机动车停车区域的要求（三轮车）
6
高得房率关注得房率
7
私密入户，每户能实现独立电梯前室入户
8
单元相邻户型避免对视问题
9 10
入户体验
户门高度，颜色及品质避免户门内开，占用户内面积
11
有独立的玄关空间
12
避免餐厅或卫生间对着玄关入口
13 14
起居储藏
房间过小，功能受限关注储藏空间，储藏空间使用便利
29
空调外挂机位置，是否存在视线遮挡；且侧吹房间影响感受
30
挑空楼板搭建方案
31
上叠业主关心4层花架大小问题，诉求花架尺寸进行适当增大。目前为出挑950，净尺寸750
32
赠送合理上叠业主关心露台荷载问题
33
装配式顶跃产品首层精装二层毛坯交付存在抗性，建议跃层产品统一装修标准
34
未设置半地下赠送，附加值较少

住宅户型设计敏感点附图表

住宅户型设计敏感点

随着房地产市场不断发展，购房者也日益成熟，对住宅户型的要求也越来越高，这就需要我们根据客户的要求来进行设计，开发出市场能够接受、又经得起时间检验的户型。

客户的要求是户型设计的客户敏感点，需要从营销角度分析产品，从功能性、舒适性和经济性等多个维度来满足。换句话说，只有根据客户敏感点做出的户型设计，才能符合市场需求。

那么，究竟现在客户的敏感点是什么？我们该怎样做户型设计呢？主要想和大家分享，如何更好地把握户型各功能空间和整体两大客户敏感点，以及如何界定哪些户型更好卖。

7个常见功能空间的客户敏感点

我们常见的户型功能空间，主要包括玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台七个区域。自从近几年房地产市场进入改善时代后，每个区域的客户敏感点都变得更加突出。

1、玄关

玄关是房屋入口的一个过渡区域。

设置玄关的目的是为了保护房屋的私密性，避免一进门就对整个房屋一览无余，玄关也是方便客人脱衣、换鞋的地方，因此户型是否有玄关也成为营销中的客户敏感点之一。

2、客厅

客厅是家人日常起居的公共场所，设计必须宽敞、明亮，要有较好的朝向和观景视野。

客厅要有一个相对独立的空间，这个相对独立的空间是相对餐厅而言的，即最好不要和餐厅共用一个空间，从而形成“模糊双厅”，不利于家人的休闲、团聚。从客厅的开门要少，避免不必要的交通穿越所干扰。

客厅的面积要合理，一般客厅面积不小于18平米，大户型不小于20平米，这样可以轻松地放置必要的家具和设备。

客厅尽可能与景观阳台相连，视野更开阔，有更好的景观。

客厅的开间要合理，一般不少于3.6米左右，舒适的客厅开间在4.0米左右，这种舒适型的客厅一边摆放沙发，一边摆放电视，是一种两边都靠墙的布置格局，中间留出了一个空间，但最大不要超过4.5米，超过这个开间，看电视的距离就会显得有点远，不仅浪费了面宽，而且舒适性反而降低了。

客户敏感点(建筑)

序号

敏感点1

进入车库的道路设计。2

地下车库道径深过长，噪音大。3

大堂入口采用平开门：由于投资型物业人员出入频繁，在使用上有所不便，容易损坏，且冬夏空调使用时不利节能。4

当楼栋因立面需要出现高低错落当时候，较低屋顶的烟道、卫生间下水排气孔等应在视觉和气味上不干扰楼上的居民。5

注意底商与相邻户的关系，女儿墙的高度不能阻挡相邻住户的视线。6

因楼栋平面的顶层不在同一平面，造成高楼层的能够看见低楼屋顶楼上的排气道。7

尽可能的让电梯下车库，据售场接待顾客的反应来看，客房是愿意为这个成本买单的。8

顶跃露台中间烟道位臵影响使用。9因客户对定制别墅的理解存在误解，总想更多的参与到房屋设计中去，这样无疑大大地增加了公司的各项成本，耗费了

大量的人力、物力、财力。

10对讲门机安装在靠入户门的卫生间或厨房的墙面，业主装修一般对卫生间和厨房改动相对较大，或打墙作鞋柜、或将卫生间改大，均要移动门机。

11卫生间的开窗在有相对视的可能时开高窗，在无对视的面上避免高窗。

12餐饮层层高低于3米，过低。

13临大道沿线虽有城墙阻隔，但是客户怀疑其隔音质量。14高层楼道内未充分考虑生活垃圾收设施的摆放位臵，后期物业不能很好解决。

15私家花园后门的有无需事先确定，尽量避免在同种地形条件下，出现一家的后花园开后门，而另一家不开后门的情况，会带来后期的解释难度。

16同一社区内相同的套型设计。同时相同的套型户型，大面积应比小面积有更多的功能设计，如衣帽间，储藏间，保姆房等。避免100平米下的三房有衣帽间，而最大的110平米的三房没有衣帽间。17电梯井与住户客厅相邻不合理，如不能有效解决和振动栋干扰会成为后期栋投诉点。

户型设计的客户敏感点分析

作者：宁晓峰

来源：《中国房地产业》 2018年第24期

【摘要】我们在户型设计的过程中，应站在营销的角度去分析产品，从功能空间、舒适性

和经济性上满足各项客户敏感点的要求来进行户型设计，应尽可能按重要性排序满足户型的客

户敏感点，这不仅仅是设计上的技术问题，同时还需要营销理念上的突破, 只有这样的户型才

是符合市场需求的，也才是经得起时间检验的户型。

【关键词】户型设计；功能空间；客户敏感点；重要性排序

随着房地产市场的不断发展，购房者也日益成熟，对住宅户型的要求也越来越高，这就需

要我们站在营销的角度分析产品，从功能性、舒适性和经济性上满足客户敏感点的要求，根据

客户敏感点的要求来进行户型设计，才能设计出符合客户需求户型。

1、户型各功能空间的客户敏感点

玄关是房屋入口的一个过渡区域，设置玄关的目的是为了保护房屋的私密性，避免一进门

就对整个房屋一览无余，玄关也是方便客人脱衣、换鞋的地方，因此户型是否有玄关也成为房

地产营销中的客户敏感点之一。

客厅是家人日常起居的公共场所，设计必须宽敞、明亮，要有较好的朝向和观景视野；客

厅要有一个相对独立的空间，这个相对独立的空间是相对餐厅而言的，即最好不要和餐厅共用

一个空间，不利于家人的休闲、团聚；从客厅的开门要少，避免不必要的交通穿越所干扰；客

厅的面积要合理，一般客厅面积不小于18 平米，大户型不小于20 平米，这样可以轻松地放置必要的家具和设备；客厅尽可能与景观阳台相连，视野更开阔，有更好的景观；客厅的开间要

合理，一般不少于3.6 米左右，舒适的客厅开间在4.0 米左右，这种舒适型的客厅一边摆放沙发，一边摆放电视，中间留出了一个空间，是一种两边都靠墙的布置格局，但最大不要超过

客户敏感点与成本效益敏感点汇总(龙湖)

空调空调空调空调管路楼间对视门窗过大
建筑建筑建筑建筑建筑建筑
空调的安装避免管道从邻居家穿越的情况出现。空调的室内冷媒管避免牵过长的距离或穿越衣帽间，卫生间等空空调外机位置设置不合理，某些外机位置放置在阳台上，降低了阳台的实用性； 12栋、13栋全部户型，4、5栋C1-1、E-2、E-3户型次卧均有空调冷凝管和冷媒管从飘窗上穿过某些楼间距较近，对视严重，是否可以考虑错开布局，尽量避免对视；门洞预留过大，未采取加固措施直接安装，导致使用时门框松动。内开内倒的窗户不便于安装窗帘，特别是中厨里的内开窗影响空间使用。建议今后过道处的单扇内开窗改为双扇窗的滑拉窗，另外中厨内开窗外的铁艺适当调整位置，改为外开窗。客户使用舒适性与外立面美感度两者间的平衡及侧重，建议更多地考虑业主居住后的居住感受。无会所，缺少文化娱乐设施大社区内自行车没有室外摆放位置，后期物业在管理与业主使用的方便性上矛盾较突出。建筑垃圾转运站在前期未能充分考虑位置或功能，后期物业管理中经常变换地点，产生很高的管理成本。大堂水牌、楼层水牌及楼宇电视系统（分众传媒）的安装位置与选型：最初出现部分漏项，经补做后，部分设施因位置不合适、尺寸较小或不符合使用习惯等，效果仍不理想（大堂水牌已确定整改中）。生活阳台与公共楼道窗户过近，有安全与火灾隐患项目资源配置问题。临江部分应尽量放置大户型，如：2、3、4 号楼应将四房放在前端。入户门内开，占用室内使用面积，业主比较敏感，若门外通道宽度不足，向外开困难，可在入户门外设置前室解决；西岸属山地别墅，高差起伏大，堡坎多，花园被分割开来，真正能用的是后花园，侧花园基本上无法使用。从观感上客户总是怀疑面积不够，虽然最后的面积测绘出来是够的，但业主真正的花园使用面积确实不多。底跃入户门廊上阶梯处顶部是二楼至五楼的入户花园的栏杆，栏杆上现在挂有花篮，一旦浇水，水就会滴到底跃入户门廊上，地面湿滑极易摔交。建议在入户门廊顶部做一屋檐并设置天因重庆多雨，而西岸入户门的门檐设计较短且设置的是批水板，当下雨时，业主必须撑伞开门，如果手上正提着东西则极为不便。另外，在客餐厅或卧室外有露台的地方，原本业主可开门窗透气，但一旦下雨刮风，雨水容易飘进室内，打湿室内地砖或地毯卧室有两面采光，其中一扇条形窗附加了一层百叶木板，业主可能会提出采光、影响美观度。清洁问题。整个小区的定位于推广主题吻合得不是太好，希望可以赋予更多的推广元素在小区的规划中西岸西班牙风格的别墅使用的是水泥基涂料，手工痕迹较重，墙面较花，遇水颜色会变深。而意大利风格使用的丙烯酸涂料效果较好，业主较易接受。临崖没有考虑围墙设计，是否存在安全隐患；

房地产项目客户敏感点解析

住宅设计规范7.3.5 起居室（厅）丌宜紧邻电梯布置。受条件限制起居室（厅）紧邻电梯布置时，必项采取有敁的隔声和减振措施
绿城强标5.3.1: 电梯井道和机房丌得不卧室、起居室和书房紧邻布置，无法做到的，必项要进行噪音测试和隔音设计
6.3电梯轿厢是否设置空调绿城强标5.3.3：精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调
8、园区围墙 8.1园区围墙的安全性
小区围墙设计时应考虑： 1、小区围墙的高度不形式应满足安防需要；另外小区围墙选用材料项不销售说辞保持一致
住宅小区安防与顷标准: 住宅小区周界应设置围墙、栅栏等屏障进行封闭式防护，高度丌低于1.8米，栅栏的竖杆间距丌应大于15厘米
绿城强标3.9.1: 小区围墙应为全实面设计，如有景观面的，可釆取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。绿城强标3.9.2: 别墅庨院分户围墙应釆用实体形式，高度丌应低于2.8m 绿城强标3.9.3: 法式合院的分户实体围墙高度丌应低于6m
3.8车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦
建议：园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要
汽车库建筑设计规范 Design Code for Garage JGJ100-98： 4.1.7车库出入口坡道坡度： 1、微型车、小型车直线纵坡丌大于15%，曲线纵坡丌大于12%（曲线坡道坡度以车道中心线计） 2、当坡度大于10%时，坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度丌应小于3.6m，缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度丌应小于 2.4m，曲线的半径丌应小于20m，缓坡殌的中点为坡道原起点或止点 3、环形坡道除纵向坡度外，还应于坡道横向设置超高，超高即横向坡度，宜为 2%～6%

绿城产品八大逆天细节教学文案

绿城产品八大逆天细节

阅读引语宋卫平充满匠人精神与理想情怀，绿城的楼盘也向来以产品制胜，绿城股权争端平息后，绿城在宋总的领导下，又创出了震惊业界的8大逆天细节，今天分享给大家......第一部分：绿城的树经常听到有人夸绿城的景观营造好，堪称业内教科书。什么是景观？从大类上说，景观可以分为硬景和软景。硬景包括园路、构筑物与小品、泳池、水景等，软景包括乔木、灌木、地被、草坪等。今天，小绿叶就以绿城·杭州蘭园这个项目的软景营造为例，带大家看看绿城的园区景观。在绿城园区中，每一株草、每一棵树，都有着它们的态度。1全国寻树，原产地直选江西、江苏、辽宁、安徽、湖南……小绿叶知道，为了在园区内营造一个“植物园”，绿城的景观工程师往往会考察数十个苗木种植基地，亲自去原产地挑选精品苗木，选择适合项目当地水土条件的优良树种，并在适应水土之后再带回项目所在地。2选择大胸径、大规格，成树全冠移植冠幅和树径，是选树的两大标准。在绿城·杭州蘭园，选择了“全冠移植”。虽然“全冠移植”大大增加了营造的难度和成本，但却能让业主在入住伊始，就能领略到一个全成品的园林，这些“成年”树木可以让入住蘭园的业主提前30年享受社区景观。3反复挑选树

形，每一个角度都是最美树形是另外一项重要的选树标准，孤植、成对、成队，均有各自标准，尤其是一系列大树需要保持相似树形时，力求拥有一致的视觉感。在种植的时候，还反复调整树木方向，确保不同的角度，从每一个家庭的窗口望过来，看到的都是最美的。4堆坡式造景，隔绝城市喧嚣高落差的堆坡式造景，丰富的大乔木、中乔木、灌木、草花、地被草，营造丰富的层次感，不仅提高负氧离子含量，而且隔绝喧嚣，为业主强调隐蔽、私密的尊贵生活。5144株/㎡的种植密度，保证不露土绿城园区的地被灌木营造标准，必须不露土。在绿城·杭州蘭园，类似春鹃、夏鹃类种植密度高达144株/㎡，小叶栀子类种植密度达136株/㎡，这些灌木都是园艺工人一棵一棵植入，有工人坦言：“我们从来没有种过这么密的，在绿城的辛苦程度远远超出其他项目！”

物业客户敏感点解析

物业客户敏感点解析100条

一、园区出入口

1、园区应人车分流，设置人行出入口；

2、园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。

二、园区道路

3、小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设置应清晰，不应有遮挡物。

4、人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）

5、根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。

6、园区车行道宽度

（1）设计规范：小区路面宽6m-9m；组团路面宽3m-5m；宅间小路面宽不宜小于2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情

放宽。

（2）小区级道路7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m（满足双车对行）；宅间道路：不宜小于3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音。

（3）园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m。

7、车行道路面材料

行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。

8、雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行

（1）硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排水系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等），保证雨天时，道路积水不影响客户通行。

（2）景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高。