物业写字楼接管验收工作手册修订稿

物业写字楼接管验收工

作手册

公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

第一节接管验收工作内容和程序

一、物业管理的验收内容

二、接管验收项目及标准

三、公共设施设备交接验收标准

第二节楼宇资料交审核规定

一、目的

二、范围

三、楼宇资料审核

第三节系统竣工验收程序及内容

一、给排水系统

二、火灾自动报警系统

三、卫生系统

四、通风空调系统

五、离心式制冷系统

六、高压设备及变压器系统

七、盘、柜及二次接线系统

八、电梯及电气部份系统

第四节设备观感质量检查项目统计表

一、空调

二、风机

三、给排水、排污

四、消防

五、电气设备

六、建筑装饰

七、公共设施

第五节附件

一、验收接管程序

二、资料移交清单

三、遗留问题统计表

四、公共设施交接验收表

五、相关使用表格

第一?节接管验收工作内容和程序

一、物业管理的验收内容

1?验收项目：

验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。

物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。

移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。

按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。

2?物业验收的基本要求

物业预验收

验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。

验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。

在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。

对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。

预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。

物业验收

在预验收的《验收整改报告》落实实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。

对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。

物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《设备、设施验收交接记录》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证，锅炉需有压力容器合格证。

对公共配套设备进行验收，将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。

验收后的工作

各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。

验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。

竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》，填写《物业验收交接记录》。

业主代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。

验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。

3?资料的移交接管

产权资料

项目批准文件

用地批准文件

建筑执照

技术资料

竣工图包括：

总平面图

建筑图

结构图

水电安装图

设备图

附属工程图

隐蔽管线图

沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图

地质勘测报告

图纸会审记录

永久性水准点位置及基础埋深

设备合格证、设备使用说明书

工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)隐蔽工程验收签证

竣工验收合格证书

市建设工程竣工验收证书

市建筑消防验收合格证

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定证书

水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书电话工程竣工验收证书

有线电视施工合格证书

用电话许可证

用水许可证

供电协议书

用气协议书

砂浆、混凝土块试压报告

供水、供暖试管道压报告

燃气管道工程验收表

其它

建筑位置、建筑面积清单

二、接管验收项目及标准

1?验收项目：

基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智能化系统）；

屋面；

消防设施，水池、水箱；

垃圾箱

车库

沙井、检查井和化粪池

明暗沟；

挡土墙；

踏步、台阶；

2?验收标准：

1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。

新建房屋的接管验收标准

主体结构

梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。

木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。

砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

外墙不得渗水

外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。

块料（如瓷砖）面层