房产中介未来的发展模式

第一章：国内房产中介发展的几个阶段

中国房地产中介的四个阶段论

一、沿街店面，职介、婚介、房介混合阶段(初级阶段1995-2005)

二、独立店面与网络共存阶段(中级阶段-2008-2012)

三、房产事务所和独立经纪人结合以网络为主导的阶段(逐步形成中……)

四、网络为在载体，经纪人个人品牌的建立和推广阶段。

前两种模式已经或者正在成为历史，在此不再过多阐述，重点探讨后两种模式。房产事务所，顾名思义就是解决各种与房产相关的工作平台，每个经纪人都是独立的个体，熟悉各种与房产有关的法律知识、财经知识和税务知识，同时又以房产事务所的名义开展业务的组织。类似于现有的律师事务所和律师的合作关系。这样主要是基于经营性组织和个人身份的需要，也是施展个人才能的一个平台和对外交流沟通的需要。

第二章：现行中介模式——用第三只眼看

一、国内房产中介运作模式

国内房产中介现行的运作模式就是上述第三个阶段，运作模式就是通过店铺收集房源和客源信息，再利用信息不对称的优势促成成交。随着网络媒体的普遍应用，这种优势渐渐失去。

如果介绍房源到客户下单成交的过程比喻为一场战争的话，那么我们现行中介模式就是战争中用【高射炮打飞机】的模式。以前在战争中，地面防空主要以高射炮阵地来打击来轰炸的飞机，有很多高炮群，分布在一定的范围内等待飞机飞过，飞机一进入阵地就开火。一般来说命中率很低。据了解：越南战争中大约500发炮弹才有一发击中飞机，二战中一般都是2000发才可以打下一架战斗机，1000发左右可以打下来一架轰炸机。如果飞机没被击中，这个高射炮群也就不打了，因为飞远了，超出射程。国内中介的模式与高射炮打飞机很类似。数家公司争抢一套房源和一个客户的情景几乎每天都在上演。

十几家或者几十家中介店面扎堆在一起形成了壮观的中介一条街如：丽春路、行署路、天津路、西苑路和景华路等，别的城市亦是如此。就像一个高炮群矩阵，卖主把房源多家代理给很多家中介出售。房源就是飞机，而买主就是炮弹，多家中介带很多买主去看房，但只有一个买主买到这个房子（即便是有多个买主看中了此房），就像只有一发炮弹击中飞机一样，别的炮弹都浪费了，因为打中的机会很随机，也许有的打了很多炮弹也没击中，而有时候，打了一两发就击中了。很明显，这种方式对开炮之人(经纪人和中介公司)来说是很头痛的。

综上所述，这种模式的适用条件是：

1、飞机多才行，飞机多，每个高射跑击中的机会就高，不一定要打得

准，乱打的也同样会打到飞机，就像09、10年一样，洛阳近500家中介店面。

2、炮弹要充足，飞机(房源)很多，但没有炮弹(买主) ，就成立买方市场，就像目前的国内很多城市一样，很多公司店面就撤了，只剩下300家左右中介店面。

3、如果飞机(房源) 很少，炮弹(买主) 很多，所以就靠增加高射炮阵地(开分店) 的方法来提高击中率，即增加的高射跑数量越多，击中飞机的机会就越大，因为炮弹充足。

4、如果飞机(房源) 不多，炮弹(买主) 也不充足，那么高射炮阵地就没有必要存在了，国内各大城市的下一步就是这种状态，很多中介店面就收兵了

二、向先进模式学习：用导弹打飞机

榜样之所以成为榜样是因为他总是在探索，而别人是在摸索，虽然只有一字之差，但结果往往是大相径庭。榜样不一定经历了你所有的经历，而在于他善于因时因地调整策略。

每一次商业模式的变革都是因社会环境、人文环境和市场环境的变化而变化的。如：曾经的钱庄票号，百年长盛不衰，但最终还是因为时代的进步而销声匿迹。人是环境的产物，而商业模式是市场发展的产物。房产中介是近几年兴起的新型行业，纵观全球新型行业的引领者还是美国，美国的中介模式也许能给我们带来一些启发。

在美国，经纪人不在店面里等客户而是活动于大街小巷里发展自己的客

户群，同时机械化程度非常高，都是以车代步，活动范围较大，一般是直径60英里(90公里) 。当一个房源出现，所有的经纪人(几千，上万)都在房源共享系统(MLS) 中看到，房源是属于其中的一个经纪公司的，信息是99%准确，经纪人们先研究这个房源的所有信息再决定是不是自己的客户所要的，同时经纪人也会把房源信息发给客户，听取客户的意见，如果是正面的回答，就带领客户去看房，就像在雷达上先把飞机的情况弄清楚之后，再去发射导弹打飞机一样，所以准确命中率会很高，据NAR(美国经纪人协会)2004年的统计，买主平均看9个房子就成单，同时对于拥有房源的经纪人来说，不管谁打下来的，卖主都付佣金，所以卖主的经纪人的佣金是100%有保证的。

第三章：中国模式VS美国模式

一、国内中介：阵地战和人海战术

由于受港台模式的影响，国内的中介是采用大规模的店面式占领市场，一般为5-10人，多数是步行和骑行，机械化程度低，作战半径小，所以只有阵地越多，客源和房源才越多，成单就越多，谁的店面越多，谁就占领了市场，各大公司都在比谁的店多少，不考虑效益好坏，甚至到了亏钱也要开店的地步，三步一岗，五步一哨，同时各自为政，互不合作，扎堆开店，恶性竞争，最终是两败俱伤。市场好就大召新兵，开新店，市场不好，就裁军关店。

二、美国中介模式：专业和高科技

美国的中介行业非常侧重与经纪人的专业知识和道德法规的培养，入门的专业课要求越来越多，取得执照后的继续教育课程越来越广，因为只有经纪人的业务水平提高了，才会增加经纪人的成单率，也就是：兵不在于多而贵于精的道理。

同时职业道德的要求更是极为重要的环节，在美国没听说过别的行业有如此严格的道德要求的，就像洗脑一样，每两年全美130万经纪人(Realtor,并不是所有的房地产经纪人都加入全美房地产经纪人协会)差不多都要培训一次，有时州里也单独培训，培训是必须的，不参加培训的，不能更新执照。高科技在中介行业的应用使得经纪人的效率大大提高，在1975之前，房源共享系统还是印刷品，厚厚的几大本，从1975后就开始在计算机上了，在2000年做经纪人时还要把软件按装在家里的计算机里才能上MLS（房源共享系统），到了2003年就改成在互联网上了。所以现在在任何的地方都可以上MLS（房源共享系统）。近两三年高科技的渗透更快，GOOGLE EARTH，全球定位系统，无线技术，手上计算机都很快的加入到中介行业。同时，激光打印机，复印机，传真机，扫描机，数码相机的普及使得很多经纪人不再像以前到公司里办公了。

第四章：目前国内房产中介模式SWOT分析

一、优势分析STRENGTH