商业地产成功运营的十大要素
房地产销售中的十个关键要素
房地产销售中的十个关键要素在房地产销售中，成功的关键要素通常是至关重要的。
通过深入研究和实践经验的累积，我们可以确定以下十个关键要素，它们对于房地产销售行业的成功起着决定性的作用。
1. 地段：无论是住宅还是商业房地产，地段始终是最重要的要素之一。
地理位置、邻近设施、交通便利等都会直接影响房地产的价值和销售能力。
一个好的地段可以吸引更多潜在购房者或租户，并使房地产成为热门选择。
2. 质量：房地产的质量是客户选择购买的关键因素之一。
高品质的建筑、装饰和材料将直接影响房屋的寿命和舒适度。
购房者常常会优先选择质量上乘的房地产，因为他们希望能够获得长期的投资回报。
3. 定价策略：正确的定价策略是成功销售房地产的关键。
过高的价格可能会吓跑潜在购房者，而过低的价格则可能导致亏损或被认为是次品。
通过市场调研和综合考虑供需关系，制定合理的定价策略将有助于吸引购房者并促成交易。
4. 营销活动：房地产销售离不开有效的营销活动。
通过广告、宣传、线上线下推广等手段，将房地产项目推介给潜在客户。
营销活动应该针对目标客户群体，传递清晰、吸引人的信息，以吸引他们的兴趣并促使购买决策。
5. 销售团队：一个专业、高效的销售团队对于房地产销售至关重要。
销售团队应该具备良好的沟通能力、市场洞察力和谈判技巧，以便与客户建立良好的关系并促成销售。
6. 客户服务：优质的客户服务是确保客户满意度和口碑的关键。
提供及时、准确的信息、解答客户的疑问、高效处理客户投诉等，将有助于建立良好的品牌形象，并赢得客户的信任与忠诚。
7. 市场调研：定期进行市场调研对于了解目标客户需求和竞争环境至关重要。
通过市场调研，销售团队可以更好地把握市场动态，调整销售策略，以满足客户的期望并保持竞争优势。
8. 法律合规：在房地产销售中，合法合规是不可忽视的要素。
销售团队必须熟悉相关法律法规，并遵守合同、土地出让和规划等方面的规定。
遵守法律将使销售活动更加安全、稳定，并增加客户的信任和满意度。
提高商业地产销售效果的个关键要素
提高商业地产销售效果的个关键要素商业地产销售是一个具有挑战性的领域，为了提高销售效果，存在一些关键要素。
本文将深入探讨这些要素，帮助业主和销售人员在商业地产销售中取得更好的成果。
一、市场调研和定位在商业地产销售中，市场调研和定位是至关重要的。
首先，了解目标市场的需求和趋势对于确定适当的销售策略非常重要。
这包括研究目标客户的购买行为、偏好和所面临的挑战。
此外，商业地产的定位也是成功销售的基础，业主和销售人员需要确定自己的产品或服务在市场中的定位以及与竞争对手的差异。
二、品牌建设和市场营销在商业地产销售中，品牌建设和市场营销是取得成功的关键要素之一。
建立一个独特而有吸引力的品牌形象可以提高客户的认知度和忠诚度。
通过市场营销活动，如广告、促销和公关活动，可以将产品或服务推向目标客户，并激发他们的购买决策。
此外，使用各种数字营销工具和社交媒体平台也是必不可少的，以便更好地与客户进行互动并提高销售转化率。
三、专业化销售团队和培训一个专业化的销售团队对于商业地产销售至关重要。
拥有经验丰富且熟悉产品或服务的销售人员能够更好地理解客户需求，并提供个性化的解决方案。
此外，提供定期的销售培训和技能提升也是必要的，以确保销售人员具备最新的知识和技巧，能够应对市场变化和客户需求的挑战。
四、客户关系管理和售后服务客户关系管理和售后服务对于商业地产销售的长期成功至关重要。
建立良好的客户关系可以帮助提高客户满意度和忠诚度，并为未来的销售提供良好的口碑和推荐。
此外，提供优质的售后服务和持续的支持将确保客户对产品或服务的信任和满意度，促使重复购买和口碑传播。
五、创新和技术应用创新和技术应用可以帮助提高商业地产销售的效果。
例如，利用虚拟现实和增强现实技术可以提供逼真的展示和交互体验，增强客户对产品的兴趣和购买意愿。
此外，数据分析和智能化营销工具也可以帮助销售人员更好地了解客户需求，并制定个性化的销售策略。
六、建立合作伙伴关系与行业内的合作伙伴建立良好的关系可以帮助商业地产销售人员获得更多的销售机会和资源。
房地产公司成功的关键要素
房地产公司成功的关键要素随着城市化进程的不断加速，房地产行业的竞争也变得越来越激烈。
在这个行业中，房地产公司要想取得成功，除了市场调研和精准定位以外，还需要具备以下关键要素。
一、卓越的领导力和管理团队领导和管理团队是房地产公司成功的关键要素之一。
优秀的领导能够引领公司发展，制定正确的战略和目标，并且能够激励员工为实现这些目标而努力。
管理团队需要有足够的经验和专业素养，以便能够把握市场变化，及时调整公司策略，有效管理资源。
二、全面的市场研究和分析市场研究和分析是房地产公司成功的基础。
只有深入了解市场的需求和竞争情况，才能精准定位产品和服务，满足客户的需求。
在市场研究和分析方面，房地产公司需要运用多种工具和方法，如调研、数据分析、竞争情报收集、市场营销等。
三、优秀的产品和服务产品和服务是房地产公司成功的核心竞争力。
一方面，产品需要符合客户的需求和喜好，另一方面，服务需要给客户提供全面的支持和保障。
在产品和服务方面，房地产公司需要注重品质，不断创新，提高附加值，以便在市场中获得竞争优势。
四、灵活的营销策略和渠道市场竞争激烈，房地产公司需要有灵活的营销策略和渠道。
除了传统的广告、宣传和推销方式以外，房地产公司还需要善于利用互联网、社交媒体、手机应用程序等新型媒介，开展精准的营销活动，提高品牌认知度和销售业绩。
五、注重创新和技术改进创新和技术改进是房地产公司成功的关键要素之一。
房地产行业不断向智能化、数字化、可持续发展方向发展，房地产公司需要紧跟这些趋势，不断改进产品和服务，以便在市场中保持领先地位。
同时，房地产公司还需要注重节能减排、环保，推进绿色发展。
综上所述，房地产公司成功需要具备卓越的领导力和管理团队、全面的市场研究和分析、优秀的产品和服务、灵活的营销策略和渠道、注重创新和技术改进等关键要素，只有这样，才能在市场中获得竞争优势，取得成功。
商业地产项目运作成功要素分析
商业地产项目运作成功要素分析1.项目策划和选址：一个成功的商业地产项目需要进行充分的市场调查和分析，确定适合项目发展的地点和定位。
选址的成功与否直接影响到项目的客流量和利润。
项目策划包括确定项目定位、目标市场和商业模式，在发展过程中需不断进行市场调研和调整。
2.强大的开发团队和管理团队：商业地产项目需要有专业的开发团队进行项目设计、施工和验收，并有高效的管理团队进行项目运营和管理。
开发团队需要具备丰富的开发经验和专业技术，能够把握市场需求和投资风险。
4.与政府的合作和支持：商业地产项目在选址、规划、建设和运营过程中，需要与政府部门进行合作，并获得相关政府政策和支持。
政府的支持可以为项目提供便利的审批流程、减少税收负担，同时政府的规划和配套设施建设也会对商业地产项目起到积极的推动作用。
5.市场需求和竞争分析：商业地产项目运营成功的关键在于准确把握市场需求，提供符合消费者需求的产品和服务。
同时还需要对竞争对手进行准确的分析和评估，制定相应的竞争策略。
6.优质的租户和合作伙伴：商业地产项目的运营需要吸引优质的租户和合作伙伴，提供多样化的商品和服务，满足消费者的各种需求。
合作伙伴的选择需要考量其品牌影响力、运营实力和市场拓展能力。
7.良好的运营和管理体系：商业地产项目需要建立健全的运营和管理体系，包括物业管理、客户管理、供应链管理等。
高效的运营和管理可以提高项目的盈利能力和客户满意度。
8.不断创新和提升：商业地产项目需要不断进行创新和提升，引入新的商业模式和科技手段，满足消费者的新需求。
同时需要进行定期的市场分析和竞争分析，及时调整和优化项目策略。
9.风险管理和控制：商业地产项目需要加强风险管理和控制，包括市场风险、投资风险、运营风险等。
建立风险管理体系，制定相应的风险防范措施，及时应对和调整，降低风险带来的损失。
综上所述，商业地产项目的运作成功要素包括：项目策划和选址、强大的开发团队和管理团队、充足的资金和良好的融资渠道、与政府的合作和支持、市场需求和竞争分析、优质的租户和合作伙伴、良好的运营和管理体系、不断创新和提升、风险管理和控制。
商业地产成功运营的十大要素
商业地产成功运营的十大要素第一，理念决定成败目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。
套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。
尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。
第二，要规划更要策划从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。
俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。
整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。
第三，整体布局事关开发成败商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。
商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。
重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。
由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!"第四，招商成功不等于万事成功不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。
因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。
现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。
商业地产成功运作四定位
商业地产成功运作四定位－功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位因遵循戴欣明工作室－戴氏商业地产“七合一”定位法则要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作：定位为先。
商业地产的定位包括功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等。
功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。
功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。
业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。
综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。
如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。
如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。
档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。
消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。
另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。
商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。
前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。
一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。
商业地产项目运作要素分析
商业地产项目运作的要素分析商业地产项目是指以商业性质为主的房地产项目，通常包括购物中心、办公楼、酒店等不同类型的商业用途。
商业地产项目的运作过程中，存在着许多关键要素，对于项目的成功运营至关重要。
本文将对商业地产项目运作的要素进行详细分析。
1. 位置选择商业地产项目的位置选择是项目运作的首要要素。
一个理想的位置能够吸引更多的客户和租户，同时也能够提高项目的价值。
位置选择时需要考虑到目标市场的需求，周边人口和消费能力的分布，交通便利性等因素。
合理的位置选择能够帮助项目获得更高的租金收益和销售额。
2. 市场调研在商业地产项目运作过程中，进行市场调研是至关重要的。
通过对目标市场的需求和竞争情况进行了解以后，能够更好地制定出项目的定位和发展战略。
市场调研还可以帮助项目运营团队了解目标客户的购买习惯、消费能力和偏好，从而更好地满足他们的需求。
3. 设计规划商业地产项目的设计规划直接影响着项目的吸引力和商业价值。
设计规划需要考虑到项目的定位和目标市场，同时也需要考虑到功能性、美观性和舒适性。
合理的设计规划能够为项目提供良好的空间布局，使得客户和租户在其中得到更好的体验。
4. 资金筹措商业地产项目需要大量的资金投入，因此资金筹措是项目运作的重要环节。
资金筹措方式有多种，可以通过自有资金、银行贷款、投资合作等方式来满足项目的资金需求。
在资金筹措过程中，需要进行充分的可行性分析和风险评估，以降低项目运作过程中的风险。
5. 施工与装修商业地产项目在设计规划确定后，需要进行施工和装修工作。
施工和装修的质量直接关系到项目的形象和品质。
在进行施工和装修时，需要按照相关法规和标准进行操作，确保施工质量和进度能够符合预期。
同时，还需要确保施工和装修过程中的安全性，为项目的正常运营提供保障。
6. 租户招募商业地产项目的租户招募是项目运作中的一个重要环节。
通过租户招募，可以为项目引入稳定的收入来源，同时也能提升项目的知名度和吸引力。
成功运作商业地产的十大要素
成功运作商业地产的十大要素德兰集团作为商业地产开发的领军企业，无论在哪里开发，在理念上，首先考虑的是投资者和发展商之间怎样才能实现共赢的关系，打破了中国商业地产起步晚、运营模式不规范、损害投资者利益的先例，从长期的开发运营中过程中总结出了自己独特的专业市场运营模式。
很多传统的商业地产商在开发项目时，前期往往打出返祖、每年给投资者多少回报的概念来销售房子，由于消费者不了解其中的真相，盲目购房，他们哪里知道这些开发商根本就没有运作专业市场的经验；导致后期招商不成功，这样就形成了开发商卖掉房子套现走人，留下业主苦守空房无人经营的惨淡局面。
而德兰在这方面确作了深入的研究，摸索出了一套完善的商业地产开发的是大基本要素。
一、先进的设计理念，适合投资自用由于商业地产开发过程中硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。
不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果盲目的设计出只适合投资者购买的房子，未能够考虑到未来租户需求的差异性和针对性，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大的限制，从而导致项目难以实现成功经营。
而德兰却在长期的开发过程中深入了解消费者需求，开发出既适合老百姓投资和经营者租赁的合理化物业，两者兼顾，项目初期对所开发的专业市场进行仔细了解与调查，根据不同类别的专业市场，选择世界顶级的设计大师设计出合理的商铺提供给消费者购买，这样投资者买到了价位合理的商铺，经营者租到了自己想要的商铺。
实现了两者之间的有机结合。
二、项目运作，投资第一商业地产开发的成功与否，直接取决于后期招商的成败，德兰在这方面与传统的商业地产开发不同，实现运作项目、招商先行的策略，传统的开发往往是首先把项目开完毕，销售一空再去研究二次招商的方案，这样就形成了所开发的物业根本不适合经营者经营的现象，由于硬件设施已成定局，无法调整，所以限制了经营者的经营要求。
而德兰在项目建设之初期，招商就已经开始，实现先招商，后建设的模式，在招商的过程中根据投资者和经营者的不同意见反馈来调整物业的结构，做到两者的有机结合，尽可能满足他们的需求，真正实现为投资者定做，为经营者量身，解决了销售完毕再进行第二次招商而不成的极大痛苦，为市场的启动提供了保障。
商业地产成功运营的十大要素
商业地产成功运营的十大要素商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心，写字楼，酒店，餐厅，娱乐场所等。
要成功运营商业地产，需要考虑许多因素。
以下是商业地产成功运营的十大要素：1.位置商业地产的位置是成功运营的关键要素之一、它应该位于人口稠密的区域，并易于访问，交通便利。
此外，商业地产的位置也应符合客户群体的需求和偏好。
一个良好的位置将有助于吸引更多的顾客和租户，提高商业地产的收入。
2.设施商业地产的设施对于顾客和租户很重要。
购物中心应提供舒适的购物环境，包括设备齐全的商店，清洁的公共区域和充足的停车位。
写字楼应提供现代化的办公室设施，如高速互联网，安全设施和停车位。
提供良好的设施将吸引更多的租户和顾客。
3.租户组合商业地产的租户组合也是成功运营的关键因素。
一个多元化的租户组合可以吸引更多的顾客，提高商业地产的收入。
租户组合应该包括各种类型的商店和服务，以满足不同顾客群体的需求和兴趣。
4.宣传和市场营销宣传和市场营销是成功运营商业地产的重要组成部分。
有效的宣传和市场营销活动可以吸引更多的顾客和租户。
这可以包括广告，促销活动，网络营销等。
同时，还应与租户合作进行合作宣传，共同推广商业地产。
5.客户服务提供优质的客户服务是成功运营商业地产的关键要素之一、这包括及时响应顾客的问题和需求，解决租户的问题，提供租户所需的支持和服务等。
良好的客户服务将有助于建立良好的声誉和保持租户的满意度。
6.财务管理有效的财务管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括准确的预算编制，收入和支出的跟踪，经济效益的评估等。
有效的财务管理将帮助确保商业地产的盈利能力和可持续发展。
7.运营管理良好的运营管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括有效管理商业地产的运营活动，如维护，保安，清洁等。
有效的运营管理将有助于提供良好的环境和服务，吸引顾客和租户。
8.持续改进持续改进是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括根据客户和租户的反馈进行调整和改进，引入新的服务和设施，以及不断提高运营效率。
商业房产项目成功的十大要素
商业房产项目成功的十大要素1.选址：选址是商业房产项目成功的关键要素之一、能否吸引到足够的人流量和客户，直接影响项目的盈利能力。
选址要考虑到周边市场潜力、人口密度、交通便利度和竞争情况等因素。
2.市场调研：在商业房产项目启动前，进行市场调研是必要的。
了解目标市场的需求、消费习惯和竞争对手的情况，有助于明确项目的发展方向和战略定位。
3.定位与策划：根据市场调研结果，确定商业房产项目的定位与策划。
明确项目的核心竞争力、目标客户群和品牌识别度，以及市场推广和销售策略等，为项目发展提供方向。
4.建设与设计：商业房产项目的建设与设计要考虑到功能性、美观性和环保性，以满足目标客户的需求，并提供良好的用户体验。
5.投资与融资：商业房产项目需要大量的资金投入，因此，合理的投资与融资策略至关重要。
通过多元化的融资渠道，确保项目的资金供应和风险控制。
6.品牌与营销：在商业房产项目建设完成后，品牌和营销是吸引客户和提升知名度的关键。
有效的品牌宣传和营销活动，能够吸引更多的目标客户群体，提高项目的收益。
7.管理与运营：商业房产项目的成功需要优秀的管理与运营团队。
良好的运营模式、完善的服务体系和高效的管理流程，能够提高项目运营效益，确保项目的长期盈利能力和持续发展。
8.商业配套：商业房产项目的成功还需考虑到周边商业配套的完善程度。
丰富多样的商业设施、便利的交通、餐饮和娱乐等配套设施，有助于吸引更多的目标客户群体。
9.社交活动：商业房产项目的社交活动是项目成功的关键因素之一、通过组织各类社交活动，增加项目的社交属性和用户黏性，提升项目的知名度和影响力。
10.持续创新：商业房产项目的成功还需要持续创新。
不断满足客户需求的变化和市场的竞争，通过引入新的商业元素、优化业务流程和提升用户体验，保持项目的竞争力和长期发展。
王建：商业地产成功的八大要素
王建：商业地产成功的要素下面为王健林谈话正文整理：一、商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。
商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。
在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。
二、找到人才做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。
三、只租不售商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。
凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。
商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招：（1) 在购物中心旁边规划开发一些住宅。
假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。
（2) 如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。
（3) 如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。
四、商业定位具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。
商业有两句名言。
一句是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。
还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。
这些语言都形容了商业定位选址的重要性。
商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。
1、定地址2、定规模3、定主力店；关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。
我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。
国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。
商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华
商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产开发、经营和管理（一）编者按：姜新国全国著名商铺专家、中国商业地产理论奠基人、“在行”首席投资咨询策划师、中国城市商业网点管委会专家委员会高级专家、清华大学企业培训中心商业地产主讲教授，具有丰富的实践经验和理论知识，他先后出版的书籍《商铺投资》、《商铺韬略》是中国商业网点规划的授课课本。
先后发表论文有“动态租金成本”、“一铺养三代”、“商铺开发的郊区化趋势”、“商铺投资风险一面倒的形势被颠覆”、“社区商铺的投资价值”等对全国商业房地产有影响力的文章。
从本期《旺铺掘金》开版起，将连续刊登由姜新国日前在清华大学职业经理人训练中心授课的“商业地产开发、经营和管理”精华内容，希望能给商铺投资者带来启发。
文／特约撰稿人姜新国一、前期研究“土地肥沃的程度，果树最有发言权”前期研究是项目投资、开发、决策的基础，没有这个基础，任何决策都是不科学的，作为房地产开发商、投资者在决策前肯定会对土地进行研究。
对商业地产而言，围墙之内的因素都是次要因素，围墙之外的才是最重要的因素，那么，商业地产的研究是从围墙之外因素，如商业环境、商业资源等因素开始着手的。
１、城市类型：对商业地产前期而言，主要研究这个城市的经济类型，同样是大城市，北京是政治、科教文化中心，而上海则是金融、商贸、航运中心。
不同经济类型，就有不同的产业构成，不同的产业就有不同行业收入，不同的收入就有不同的消费水平。
城市消费总量决定了这个城市的商业地产的总价值量。
２、人口：一个城市的商业物业的当年价值量是这个人口×消费支出×商业利润率×租金成本。
人口是基数，消费是变量，一个城市大而消费水平高，那么这个城市的商业物业的最高价值是很高，如上海、深圳、宁波等地方就属于这种类型的城市。
３、消费是拉动产业发展的主要动力之一。
分享商业地产营运
分享：商业地产运营成功关键因素一个成功商业地产发展模式为品牌化、模式化、资产化；一个商业地产如何运营成功？有哪些关键因素？一、学会融资。
规避风险，资本运作。
新型商业物业开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。
如果商业定位不准确、商业人气很淡，就势必造成投资的风险，为规避风险，1.是商业和地产在开发初期牵手商业，形成地产大鳄+商业巨头的商业地产开发模式，引起了众多企业和消费者的关注。
只有商业和地产的有机结合，才能支持商业地产健康发展。
2.是先融资后投资。
商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，从初期到旺盛期五年是不可少的，在中国商业地产的融资渠道很单调，所以在项目立项的时候就开始融资。
第一是卖掉一部分，边卖边开发，这是一个融资渠道。
第二利用一些商业机构和商业地产代理机构和施工企业的合作，转嫁一部分风险。
同时根据融资的情况来决定投资的额度和投资的速度。
3.是业态组合规避风险。
前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。
要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险二、建立复合型商业运作模式。
商业运营模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合性运营模式。
尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局去推动物业市场化，一是要充分的规划好各业态之间的在一个市场中的比例。
二是所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；三是特色定位。
因为项目的定位是开发的前提；特色是可以体现在很多方面的，比如业态与档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。
三、建筑风格的良好合理设计(商业规划一定要在建筑规划之前完成）。
由于国内建筑设计界没有现代零售业态卖场的设计规范与施工标准，国内的许多开发商在产品规划过程中，往往缺乏与零售商充分的前期沟通合作，许多大型商用物业存在设计硬伤，如物业净空层高偏低，楼面荷载力不够，货梯不够吨位，未考虑自动斜行电梯安装位等等，以致众多商用物业根本无从谈起商业空间与实际经营需求的匹配了。
商业地产运营
商业地产运营商业地产运营一、引言商业地产是指用于商业活动的房地产，包括商场、写字楼、酒店等。
商业地产运营是指对商业地产进行管理和运营，以实现稳定的租金收入和资产增值。
本文将介绍商业地产运营的要点和方法。
二、商业地产运营的要点1. 租金管理：商业地产的主要收入来源是租金。
租金管理包括租金收取、租金调整、租金逾期管理等。
运营者需要建立完善的租金管理制度，确保租金及时收取，并根据市场情况进行调整。
2. 客户管理：商业地产的客户主要是租户和消费者。
运营者需要建立健全的客户管理系统，与租户和消费者建立良好的关系，了解他们的需求和意见，及时解决问题，提升客户满意度和忠诚度。
3. 物业管理：商业地产的物业管理对于整个运营非常重要。
物业管理包括维修、保洁、安全等方面的工作。
运营者需要与物业管理公司合作，建立良好的合作关系，确保物业管理的质量和效率。
4. 租赁招商：商业地产的租赁招商是运营的关键环节。
运营者需要具备良好的市场分析能力和招商谈判能力，与潜在租户进行有效沟通，促成租赁合同的签订。
5. 品牌推广：商业地产的品牌推广对于吸引租户和消费者非常重要。
运营者需要进行市场调研，确定目标客户群体，制定品牌推广计划，通过广告、活动等方式提升品牌知名度和影响力。
三、商业地产运营的方法1. 整合资源：商业地产运营需要整合各种资源，包括资金、人力、技术、市场等。
运营者需要与各方合作，优化资源配置，提高运营效率和竞争力。
2. 创新服务：商业地产运营需要不断创新服务，满足客户日益增长的需求。
运营者可以引入物联网、人工智能等新技术，提供更智能化、便捷化的服务，提升客户体验。
3. 多元化经营：商业地产运营可以通过多元化经营来降低经营风险。
运营者可以引入不同类型的商业业态，如娱乐、餐饮、教育等，吸引更多的租户和消费者。
4. 合理定价：商业地产的租金定价是运营的关键。
运营者需要根据市场供需关系、物业品质和地理位置等因素，合理定价，既保证租金收入，又吸引租户和消费者。
商业地产成功运营管理
商业地产成功运营管理商业地产的成功运营管理是一个综合性的任务，要求运营管理团队具备全面的能力和知识，以确保商业地产的运营高效、稳定和盈利。
本文将从以下几个方面详细介绍商业地产的成功运营管理。
1. 市场分析与定位商业地产的成功运营管理首先要进行市场分析与定位。
团队需要深入了解当地的经济情况、人口结构、消费水平等因素，以确定商业地产的最佳定位。
在市场分析过程中，需要考虑各种因素，如竞争对手分析、人流量预测、租金水平评估等，以确定商业地产的规模、业态和定位策略。
在确定定位后，团队需要制定相应的市场营销策略，包括广告宣传、促销活动、品牌建设等，以吸引更多的租户和客户。
2. 租户管理租户是商业地产的重要组成部分，租户管理是商业地产运营管理的关键环节之一。
租户管理包括租户招募、租金管理、租户关系维护等方面的工作。
首先，团队需要制定租户招募策略，包括通过各种途径招募租户，如招标、招商等。
在租户招募中，要注重租户的品牌形象、经营实力、租期与租金等方面的要求。
其次，租金管理是租户管理的核心内容之一。
团队需要制定合理的租金政策，包括租金水平的确定、租金支付方式的规定、租金增长方式的约定等，以确保商业地产的租金收益。
此外，团队还需要积极维护租户关系，做好与租户的沟通与合作，帮助租户解决经营中遇到的问题，满足租户的需求，提升租户满意度，从而维护商业地产的稳定运营。
3. 设施与设备管理商业地产的设施与设备管理对于运营维护至关重要。
团队需要建立科学的设施与设备管理系统，以确保商业地产的设施和设备处于良好的状态。
设施和设备管理包括设施设备巡检、维护保养、故障处理等方面的工作。
团队需要制定设施设备巡检计划，定期对商业地产的设施与设备进行检查、保养和维修，以及制定合理的设备故障应急预案，确保设施和设备能够正常运行。
此外，团队还需要与相关供应商建立合作关系，及时采购和更换设备，确保商业地产的设施与设备符合市场需求和安全要求。
4. 成本控制与财务管理商业地产的运营管理需要注重成本控制与财务管理。
商业地产的新特点与成功核心要素
商业地产的新特点与成功核心要素商业地产是指用于商业活动的地产，包括商业中心、购物中心、商业街区、办公楼等。
随着经济的发展和城市化的进程，商业地产的发展也越来越受到关注。
下面将讨论商业地产的新特点及成功的核心要素。
一、商业地产的新特点1.多元化功能：商业地产不再只是一个单一功能的空间，而是集购物、娱乐、办公、居住等为一体的综合性建筑。
商业地产通过提供多元化的功能和服务来满足不同人群的需求。
2.定制化服务：商业地产根据消费者需求提供定制化的服务，以增加顾客的满意度。
例如，购物中心可以提供免费停车、送货上门、专属VIP服务等，为消费者提供更加便捷的购物体验。
3.核心定位与特色打造：商业地产通过核心定位和特色打造来与竞争对手区分开。
例如，一些购物中心通过引入高端奢侈品牌与顶级餐厅来打造豪华形象，吸引更多高收入人群。
4.智能化和数字化：商业地产利用智能化和数字化技术来提高运营效率和服务水平。
例如，通过人脸识别技术来推送个性化的广告，提供自动导航系统等。
5.可持续发展：商业地产越来越注重环保和可持续发展。
例如，采用节能、环保的建筑材料和技术，建设可再生能源系统以减少碳排放。
1.优越的地理位置：商业地产的地理位置至关重要。
要选择位于人口密集地区、交通便利、容易获得目标客户的地方。
2.丰富的租户组合：商业地产的成功与租户的多样化和质量有关。
要吸引多样化的租户，包括知名品牌、高品质的商家和创新的特色店铺。
3.超越期望的服务：商业地产需要提供高品质和个性化的服务，为消费者创造出色的购物体验。
提供安全、便捷的停车服务、舒适的环境和良好的清洁服务是成功的关键。
4.战略合作伙伴关系：商业地产需要与各种合作伙伴建立战略合作伙伴关系，包括租户、供应商和政府机构等。
通过与合作伙伴紧密合作，商业地产可以提高运营效率、减少成本，并共同创造价值。
5.不断创新：商业地产业务环境变化快速，需要不断创新以赢得市场竞争。
商业地产可以通过引入新的技术、服务和业态来吸引和留住消费者。
提高商业地产销售业绩的10个技巧
提高商业地产销售业绩的10个技巧在竞争激烈的商业地产市场中，销售人员需要具备一系列的技巧和策略来提高销售业绩。
本文将介绍10个有效的技巧，帮助销售人员在商业地产领域取得成功。
1. 深入了解客户需求了解客户需求是成功销售的关键。
销售人员应该花时间与客户沟通，了解他们的业务模式、目标和挑战。
通过深入了解客户需求，销售人员可以提供更加个性化的解决方案，满足客户的期望。
2. 建立良好的人际关系在商业地产销售中，人际关系至关重要。
销售人员应该积极主动地与潜在客户、业内人士和合作伙伴建立联系。
通过参加行业活动、社交聚会等方式，销售人员可以扩大人脉圈子，增加销售机会。
3. 提供专业知识和建议作为销售人员，你应该成为客户信赖的专家。
通过持续学习和研究，了解商业地产市场的最新趋势和发展动态。
在与客户交流时，提供有价值的专业知识和建议，展示你的专业素养，增强客户对你的信任感。
4. 制定明确的销售目标销售目标对于提高销售业绩至关重要。
销售人员应该制定明确的销售目标，并将其分解为可操作的步骤和时间表。
通过设定具体的目标，销售人员可以更好地衡量自己的进展，并采取相应的行动来实现目标。
5. 建立有效的销售流程建立一个有效的销售流程可以提高销售效率。
销售人员应该了解销售流程中的每个阶段，并制定相应的策略和工具来支持销售活动。
通过建立标准化的销售流程，销售人员可以更好地管理客户关系，并提高销售转化率。
6. 善于倾听和沟通倾听和沟通是销售人员必备的技巧。
销售人员应该善于倾听客户的需求和关切，理解他们的问题，并提供相应的解决方案。
同时，销售人员还应该清晰地传达自己的观点和建议，与客户建立良好的沟通和信任关系。
7. 关注客户体验客户体验是商业地产销售成功的关键因素之一。
销售人员应该关注客户在整个销售过程中的体验，提供个性化的服务，解决客户的问题和困惑。
通过提供卓越的客户体验，销售人员可以增加客户的忠诚度和口碑推荐。
8. 不断寻找销售机会销售人员应该时刻保持警觉，寻找销售机会。
x浅析影响商业地产开发的十大要素
浅析影响商业地产开发的十大要素经过与商业地产一段时间的接触，以及阅读了部分相关的报刊杂志报道以后，发现今天的商业地产开发或多或少都存在着这样或那样的问题，制约着这片市场的发展成熟。
针对于此，在这里提几点简单粗浅的认识，相信各商业项目在实际开发运作中，会发现更多更关键的要素，这里的十点，仅供抛砖引玉罢。
一、地块素质要过硬相比较住宅地产，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素，所以在选择地块的时候有必要引起充分的重视。
比如土地：位置一定要好，最好是在传统商业区域或靠近交通要道。
因为在人们长期的消费习惯沉淀下，已经形成了一定的消费思维定式，某块地方就是做什么的或不是做什么的，在人们心里有时候已经有了根深蒂固的认识，与其改变这种认识，另外开辟一块处女地重新引导人们接受，当然不如就近在传统商业区域开发，能够收到立竿见影的效果。
再比如区域消费能力：周边地区要有足够的消费群体以及购买能力。
对此，国外的商业开发已经形成了一套相应的体系，区域内人口达到多少、人均可支配收入超过多少才能开一个多大规模、什么档次的商业消费中心都有明确的参比规律，当这些基础的条件都不能满足时，项目的开发无疑是有很大风险的。
又比如交通：要求一定要流畅、方便，要有尽可能多的交通工具存在。
对于中国农村有句话说：要想富，先修路；对于商业项目，同样可以说：要想旺，道路畅；这是不言自明的道理。
此外，我们知道，一般大型连锁店在选址时都有严格的要求，比如店址与市中心的距离、市场需求趋势、周边人口密度、客流车流、停车设施、交通条件、建筑状况、使用年限、规划限制、周边店铺数量、规模等等，只有这些基本条件符合了他们的要求，他们才会考虑是否进驻的问题，可见，项目地块的质素高低彻彻底底影响着以后的招商及存活问题。
二、确定项目财务分析与目标商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。
包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。
商业地产项目运作成功要素分析
近年来我国商业地产发展势头迅猛,成为许多开发商的投资重点。
商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二:第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能,政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机;第二，就全国的二、三线等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期,政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。
而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。
那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？第一、完善确实的市场调查房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。
也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。
至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了.但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的,几乎没有成功的可能.市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易发展情况)，市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、经营户构成、辐射范围、货源渠道、损益情况等）。
第二、稳重理性的效益分析如果光看当地合作方提供的可行性报告或招商手册来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的.那么拿着自己公司搞的或由外提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。
这也是由商业地产的特性决定的。
以中小型小商品专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、设施不完善、管理水平不高，而其租金却偏高.参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。
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商业地产成功运营的十大要素
第一，理念决定成败
目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。
套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。
尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。
第二，要规划更要策划
从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。
俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。
整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。
第三，整体布局事关开发成败
商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。
商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。
重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。
由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!"
第四，招商成功不等于万事成功
不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。
因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。
现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。
有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。
许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。
只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。
第五，商业地产开业需要好策略
开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。
有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业"开坏头"，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。
开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。
好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。
第六，商业地产需要复合型团队
商业地产是十分复杂的复合地产，"住宅地产是小学生;商务地产、写字楼、度假村是中学生;商业地产是大学生。
"商业地产迫切呼唤高素质专业人才。
商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。
既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。
开发商业地产可谓得人才者得"天下"，妒人才者失"天下"。
商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备商业地产开发运营成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。
从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。
第七，以市场为导向重视培育商场
商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。
不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。
第八，订单商业地产并非"灵丹妙药"
近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。
表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。
这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说
从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。
对此，订单商业地产的倡导者也认为，"如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是'毒药'，利用跨国企业救项目就是'毒方'"。
开发商为此付出的巨大学费和教训已经有不少。
第九，商业地产策划不可纸上谈兵
综观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划的，对商业地产可说是半路出家。
往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。
如果片面相信这种故弄玄虚，有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家，那么商业地产开发将成纸上谈兵的"实验室"。
这种打着"策划大师"幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见，他们严重影响了商业地产全程策划的健康发展。
第十，增强事前风险防范意识
古人云"上工治未病"，针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在的现象，高回报诱惑之下潜在的高风险。
不仅要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通，以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。