深圳市城市更新办法实施细则(2011年12月最新)
深圳城市更新政策时间线

深圳城市更新政策时间线200410月22日《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》:拉开旧改序幕,大规模城中村改造启动20084月9日《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》探索旧工业区改造路径200911月12日《深圳市城市更新办法》将旧改统一为城市更新,提出三类更新模式20122月8日《深圳市城市更新办法实施细则》明确项目实施主体确认程序20136月13日深圳市城市更新历史用地处置暂行规定20158月19日城市更新单元规划审批操作规则201611月20日深圳市城市更新清退用地处置规定201610月18日《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》:调整配建比例为12%201711月21日《深圳市城市更新“十三五”规划》提出“优化更新结构、提倡有机更新、加大配套及保障性住房供应”理念201712月6日深圳市城市更新办法(首次修订)强区放权,简化地价体系20171月17日《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》:提高人才住房、保障性住房配建比例(来源:智信研究院据公开信息整理)一、深圳城市更新政策梳理(一)深圳模式城市更新l 2009年11月12日,深圳市政府发布《深圳市人民政府令(第211号)深圳市城市更新办法》,正式将旧改统一为城市更新,提出了“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三类更新模式。
城市更新单元l 《深圳市城市更新办法》(2009)即首创“城市更新单元”概念。
l 2015年8月19日,深圳市规土委发布《城市更新单元规划审批操作规则》,明确了城市更新单元规划的审批职能分工,旨在规范流程、提高效率。
强区放权l 2015年,深圳市政府在罗湖试点开展城市更新改革,由此拉开全市“强区放权”的大幕。
l 2016年12月发布的《深圳市城市更新办法》(首次修订)强化规划引领、强区放权等措施,在城市更新项目中给予区政府更多权力,简化地价体系。
(二)深圳理念l 2016年11月21日,深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》,提出了“优化更新结构、提倡有机更新、加大配套及保障性住房供应”的理念。
深圳市各区城市更新实施办法(修订可编辑版)

深圳市各区城市更新实施办法2017年5月各区城市更新实施办法1、罗湖区城市更新实施办法2、福田区城市更新实施办法3、南山区城市更新实施办法(征求意见稿)4、盐田区城市更新实施办法5、大鹏新区城市更新实施办法(征求意见稿)6、龙华区城市更新实施办法(征求意见稿)7. 《宝安区城市更新暂行办法》及配套文件(征求意见稿)城市更新单元内非独立占地的公共服务设施总建筑面积不小于1500平方米。
权利主体自行申报 权利主 体委托 单一市 场主体申报 企业街道 原旧工业区 升级改造试 点项目结转 为更新计划 项目申报 实施主体确认 计划与规划草案同时公 示,区政府审批通过计 划后,进行更新单元规 划审批 规划及竣工验收 办联合申报 (含部分旧 住宅区) 1、权利主体:形成单一主体后向 区更新局提交相关材料,申请实 施主体资格确讣。
【规划验收】实施主体 提交材料向区更新局申 请建设工程规划验收。
区更新局向实施主体核 发《建设工程规划验收 合格证》 2、区更新局:核查申报材料幵公示。
公示无异议的,会同区物业办(区产经促局)不申请人签订项目实施监管协议。
区更新局:汇总幵处理 规划草案公示意见 申报主体:向区更新局申报计划同时,可同步申 报专项规划及土地、建筑物信息核查 【竣工验收】实施主体 提交材料向区住建局申 请竣工验收。
区住建局 对符合条件的予以备案。
用地行政许可区领导小组 审批情形 建环委审 批的情形 1、实施主体:完成建筑物拆除工作,向房地产登记部门申请办理房地产权属证书注销登记。
2、实施主体:向区更新局申请城市更新项目用地审批 区更新局:初审不合 格的,书面答复申请 人幵说明理由 区更新局:初审合格 的,征求各职能部门 意见 区更新 局:符 合图则 强制性 内容的, 在计划 批准后 报区领 导小组 审批 项目监管 3、区更新局:向实施主体核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》各职能部门: 1、区更新局:将项目 搬迁补偿方案及实施监 管协议的履行情况报房 地产预售审批部门。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知

深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.08.17•【字号】深府办[2012]45号•【施行日期】2012.08.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知(深府办〔2012〕45号)各区人民政府,市政府直属各单位:《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意,现予印发,请认真组织实施。
深圳市人民政府办公厅二○一二年八月十七日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻《中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》(深发〔2011〕8号)和深圳市人民政府《关于深入推进城市更新工作的意见》(深府〔2010〕193号),落实“十二五”期间城市更新各项工作目标,加快土地二次开发利用,推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展,制定以下暂行措施。
一、加快城市更新历史用地处置(一)对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但未进行补偿,用地行为发生在2007年6月30日之前,用地手续不完善的建成区,可按照以下规定进行历史用地处置:1.原农村集体经济组织继受单位(以下简称继受单位)自行理清处置土地范围内的经济关系,自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2.继受单位应当与政府签订完善处置土地征(转)用手续的协议,政府不再另行支付补偿费用。
3.政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新,其余20%纳入政府土地储备。
在交由继受单位进行城市更新的土地中,应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。
前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4.处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设,其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价,其中的10%用作对历史用地行为的处理。
深圳市城市更新办法细则解读

❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后,可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。
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3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村(旧村)改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村(旧村)全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限,
而通过对零散土地进行整合,予以综合考虑,以此获取更 多的‘腾挪’余地,保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村; ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村; ❖ 因其他公共利益需要,市(区)政府决定进行改造的城中村。
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一、办法制定的目的、依据和适用范围
深圳市城市更新办法(2009)

深圳市城市更新办法深圳市人民政府令(第211号)深圳市城市更新办法文号:第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过,现予发布,自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动,进一步完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新,是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动:(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施;(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则,保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划,服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费,对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设,应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的,根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作,依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策,统筹城市更新的规划、计划管理,制定城市更新相关技术规范,组织制定城市更新单元规划,负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
城市更新部分指标的确定文件

1、土地贡献率《深圳市城市更新办法实施细则》(深府〔2012〕1号)第十二条(一)城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
(三)城市更新单元内可供无偿移交给政府,用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3,000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%,2、容积率深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)(2015-09-01)(一)商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时,按密度二区基准容积率取值;位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时,按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时,按密度三区基准容积率取值。
(二)新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时,地块容积率按6.0取值;位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时,地块容积率按5.0取值;位于上述地区之外时,地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
3、城市更新项目中新型产业用地可建设研发用房及配套商业、单身宿舍。
《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3号)第九条之相关规定:城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让,其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%,则研发用房占总建筑面积的70%。
第四条第五款:产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让。
《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》第三条:创新型产业用房的配建比例为研发用房的12%;研发用房占新型产业用地项目计容建筑总面积的70%,故创新型产业用房占项目计容总建筑面积的8.4%。
4、保障性住房的配建《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
深圳市城市更新办法实施细则

深圳市城市更新办法实施细则关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔〕1号各区人民政府,市政府直属各单位:《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》),规范本市城市更新活动,建立规范、有序的城市更新长效机制,制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门),负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会,下同)及其相关职能部门,应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传,加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务,经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则,推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备,在满足使用功能的前提下,优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度,对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度,严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定

深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.10.15•【字号】深圳市人民政府令第288号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第288号《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》已经2016年9月29日深圳市人民政府六届五十一次常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。
市长许勤2016年10月15日深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定为了进一步推进城市更新领域强区放权,经研究,市政府决定在全市施行城市更新工作改革,具体内容如下:一、原由市规划和国土资源委员会(以下简称市规划国土委)及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权,除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理等事项外,调整至各区政府(含新区管理机构,下同)行使。
其中,属于法律、法规规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权,由市规划国土委委托各区城市更新机构行使,法律、法规规定不得委托的除外;属于市政府规章及规范性文件规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权,授权各区政府及其城市更新机构行使。
二、原由市住房和建设局(以下简称市住房建设局)行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能(绿色建筑)施工图抽查及专项验收、超限高层建筑抗震设防审批、质量安全监督等职权,调整至各区建设主管部门行使。
其中,属于法律、法规规定由市住房建设局行使的职权,由市住房建设局委托各区建设主管部门行使,法律、法规规定不得委托的除外;属于市政府规章及规范性文件规定由市住房建设局行使的职权,授权各区建设主管部门行使。
三、城市更新单元计划由各区政府审批,报市规划国土委备案。
四、本决定自发布之日起施行,《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》(深圳市人民政府令第279号)同时废止。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件

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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价,扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改(或制定)程序
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容?
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能; 一般不加建附属设施,加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁?
《深圳市城市更新办法实施细则》

《深圳市城市更新办法实施细则》新颁布的深圳市城市更新的实施内容有什么?它的亮点又是什么呢?下面为大家一一解答。
深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》),规范本市城市更新活动,建立规范、有序的城市更新长效机制,制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门),负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会,下同)及其相关职能部门,应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传,加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务,通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则,推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备,在满足使用功能的前提下,优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理,对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度,严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划,定期组织编制全市城市更新专项规划,指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》(草案)

目录第一章 总则..........................................- 1 -第二章 城市更新单元规划内容及深度要求................- 3 -第三章 城市更新单元规划成果构成与格式要求...........- 33 -第四章 城市更新单元规划各阶段汇报文件要求...........- 51 -《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》(草案)第一章总则第一条【目的和依据】为规范深圳市城市更新活动,明确城市更新单元规划编制的相关要求,根据《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)规定,结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府(2009)78号)精神,制定本规定。
第二条【适用范围】本规定适用于本市行政区域范围内的一切城市更新活动。
第三条【城市更新单元定义】城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域。
城市更新单元是确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标和责任的基本管理单位。
第四条【城市更新单元规划定义】城市更新单元规划是指依据已经批准的城市总体规划、城市更新专项规划以及城市更新统筹片区规划,在法定图则的基础上,对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出的更新改造方案。
第五条【城市更新单元规划制定原则】城市更新单元规划应充分体现城市规划的公共政策属性,在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上,充分尊重相关权利人的利益,有效实现公共利益和市场利益的平衡。
第六条【城市更新单元规划效力】城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改(或制定)程序,由市规划国土主管部门负责将相关内容纳入法定图则。
第七条【城市更新单元规划时效】城市更新单元规划期限一般为3年,新的城市更新单元规划批准后,旧的城市更新单元规划自动失效。
深圳市城市更新办法实施细则解读.

《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
城市更新实施细则

深圳市城市更新办法实施细则(征求意见稿)第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章综合整治类城市更新第四章功能改变类城市更新第五章拆除重建类城市更新第一节一般规定第二节单元规划制定计划的申报与审批第三节单元规划的编制与审批第四节项目实施主体确认第五节项目实施计划及相关审批事项第一章总则第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》),规范本市城市更新活动的实施与管理,根据有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本细则。
第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本,保障社会和谐稳定,推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设,促进经济发展方式转变,支持战略性新兴产业发展,加强民生工程建设,实现公共服务均等化,推进文化遗产融入城市发展,改善生态环境和人文环境,实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。
第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组(以下简称“市领导小组”)负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构,具体负责组织、协调全市城市更新工作。
市城市更新办公室设在市规划国土部门。
市领导小组实行例会制度,市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。
第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。
市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责:(一)组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。
(二)组织拟订全市城市更新专项规划。
(三)组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。
(四)组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。
(五)组织城市更新单元规划的审批或报批,审批综合整治类城市更新项目规划,批准功能改变类城市更新项目。
(六)负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。
(七)指导、协调和监督各区城市更新工作。
深圳经济特区城市更新条例(草案)

(内部资料,请勿外传)深圳经济特区城市更新条例(草稿)第一章总则第一条【立法目的和依据】为了促进深圳经济特区(以下简称特区)土地再开发利用,完善城市功能,优化人居环境,增进公共利益,推动社会经济全面发展,根据国家有关法律,结合特区实际,制定本条例。
第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。
第三条【城市更新定义】本条例所称城市更新,是指符合规定的主体对城市存量建设用地根据城市规划和规定程序进行综合整治或者拆除重建的活动。
城市更新基于城市发展需要开展、致力提高存量建设用地利用效率,建立以盘活存量建设用地为主,以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。
第四条【城市更新对象】城市更新的对象以城市建成区为主,具有以下情形之一的区域,可以进行城市更新:(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施;(四)法律、法规和规章规定的以及经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第五条【城市更新方式】城市更新采取综合整治和拆除重建的方式。
鼓励通过综合整治进行城市更新。
进行综合整治的,可以按照规定进行适当加建、改建和扩建。
第六条【原则】城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则。
城市更新应当贯彻绿色节能、低碳环保的要求,优化资源配置、提升用地效能、保障发展空间、促进社会发展。
第七条【总体要求】城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划,服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新应当注重产业结构调整和产业转型升级,不断拓展产业发展空间、整合优化产业布局。
城市更新应当注重保护历史文化遗产。
历史文化街区、历史建筑、重点风景名胜保护区以及经认定的特色风貌区不得采用拆除重建方式进行城市更新,确有更新需要的,应当通过综合整治方式实施。
城市更新应当保护城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统。
深圳市城市更新办法

深圳市人民政府令(第211号)深圳市城市更新办法文号:第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过,现予发布,自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动,进一步完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新,是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动:(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施;(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则,保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划,服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费,对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设,应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的,根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作,依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策,统筹城市更新的规划、计划管理,制定城市更新相关技术规范,组织制定城市更新单元规划,负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订

《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订编者按自2009年开始实施的《深圳市城市更新办法》作为深圳城市更新的纲领性文件已经走过了近7个年头了,近日,深圳市规划和国土资源委员会网站上出现了一则“关于征求《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》公众意见的通知”。
关于征求《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》公众意见的通知为落实市委市政府关于城市更新工作的有关部署和要求,进一步完善城市更新政策,高效、有序推进我市城市更新工作,我委拟提请市政府对《深圳市城市更新办法》进行修改,并草拟了《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》(征求意见稿)。
现公开征求社会公众意见,请将有关意见或建议于2016年8月20日前以电子邮件形式反馈至公共邮箱:csgxb@。
特此通知。
附件:《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》(征求意见稿)深圳市规划和国土资源委员会 2016年8月12日附件内容:深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更新办法》的决定(征求意见稿)为进一步完善城市更新政策,高效、有序推进我市城市更新工作,现决定对《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)作出如下修改:一、第四条进行如下修改:(一)第一款修改为“城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划,服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和计划管理制度”。
(二)第三款修改为“城市更新计划应当与城市建设与土地利用实施计划相衔接”。
二、第七条修改为“市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作,负责城市更新政策法规、技术规范和工作规则的拟定,全市城市更新中长期规划的制定与报审,城市更新单元计划、规划审查,城市更新项目用地审批及其他行政许可和服务事项,负责城市更新专项资金管理,组织开展城市更新项目实施监督和考评”。
三、第八条修改为“各区政府(含新区管理机构,下同)是推进本辖区城市更新工作的责任主体,负责本辖区城市更新工作的区域评估、城市更新单元计划初审、实施主体确认、搬迁安置协调和组织实施等工作。
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深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》),规范本市城市更新活动,建立规范、有序、稳步推进城市更新的长效机制,制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门),市领导小组在主管部门设立市城市更新办公室,负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则的规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管理机构,下同)及其相关职能部门,应当根据《办法》及本细则的规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传,加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务,通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则,推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备,在满足使用功能的前提下,优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度,对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度,严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划,定期组织编制全市城市更新专项规划,指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
第十一条实施以拆除重建为主的城市更新,应当以城市更新单元为基本单位、以城市更新单元规划为依据,确定规划要求,协调各方利益,落实更新目标与责任。
第十二条城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划,充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性,并符合以下条件:(一)城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米;(二)城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区(橙线)、城市基础设施管理控制区(黄线)、历史文化遗产保护区(紫线)等城市控制性区域管制要求;(三)城市更新单元内可供无偿移交给政府,用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。
城市规划或者其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的,从其规定。
不具备前款规定的条件,但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的,应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究,在计划审批过程中予以专项说明。
第十三条划定城市更新单元时涉及下列用地的,依照以下规定分别处理:(一)政府社团用地、特殊用地,不单独划定为城市更新单元;(二)全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元;(三)除通过城市更新实现用地清退的外,被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元;(四)福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元,鼓励其他各区参照执行。
按照整村范围划定城市更新单元的,不受前条第一款第一项限制;(五)未建设用地不划入城市更新单元,但符合本细则第十四条规定的除外。
第十四条未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元,属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的,总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分,可以作为零星用地一并出让给项目实施主体;超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换,在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。
未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元,属于已批未建用地的,在征得土地使用权人同意后,可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。
第十五条城市更新单元规划的编制应当符合以下原则:(一)优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目;(二)充分尊重相关权利人的合法权益,有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡;(三)研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量,深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地;(四)鼓励增加公共用地、提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度、节约集约利用土地;(五)推进文化遗产融入城市发展,保护城市肌理和特色风貌,改善生态环境和人文环境,鼓励节能减排,促进低碳绿色更新。
城市更新单元规划的编制技术规范由主管部门另行制定并组织实施。
第十六条城市更新单元规划的制定实行计划管理。
城市更新单元规划制定计划(以下简称更新单元计划)实行常态申报机制。
单独实施的综合整治项目,按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划进行管理;按照已批准城市更新单元规划,纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域,不单独进行计划申报,由拆除重建类项目的实施主体一并实施。
第三章综合整治类城市更新第十七条综合整治类城市更新由市、区政府统筹推进。
市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。
发改、财政、住房建设、规划国土、公安消防、环保、水务等部门,按照各自职责分工承担综合整治类城市更新具体管理工作。
各区政府及其相应的职能部门负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。
第十八条区政府应当按年度制订本区综合整治类项目和资金安排计划草案,由市城管部门统筹平衡并按程序报批后组织实施。
已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目应当优先纳入计划。
综合整治类项目涉及的改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境的工程,根据政府投资项目管理有关规定申报立项,该部分费用按照市、区政府投资事权划分有关规定承担。
第十九条在综合整治类项目纳入计划并经批准立项后,区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范,开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作,形成实施方案。
区政府在组织编制实施方案过程中,应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保、水务等部门的意见。
涉及市、区政府财政投资的,市、区发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。
第二十条市规划国土部门对综合整治规划进行审批,并将审批结果抄送市城管部门。
综合整治类项目一般不增加建筑面积。
确需加建城市基础设施和公共服务设施的,相应的建筑面积部分免收地价。
第二十一条依照有关法律、法规等规定须办理有关建设、消防、环保、水务等许可的,实施单位应当依法申请并取得许可方可实施综合整治。
第二十二条综合整治类项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定,由市城管部门会同市发改、财政、规划国土、住房建设等部门另行制定。
第四章功能改变类城市更新第二十三条按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划,土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下,现有建筑物的使用功能需进行调整的,权利主体可以向主管部门申请实施功能改变类城市更新。
具有以下情形之一的,不得实施功能改变类城市更新:(一)申请将配套服务设施改变功能,改变后无法满足相关配套要求的;(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能,改变后不符合保护要求的;(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的;(四)建筑物改变使用功能后,不符合建筑结构安全、城市景观设计,或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的;(五)申请建筑物部分改变使用功能,但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的;(六)建筑物由业主区分所有,未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的;(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的;(八)其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。
第二十四条申请人申请实施功能改变类城市更新,应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。
建筑物由业主区分所有的,申请人应当提供本栋建筑物内其他业主或者同一宗地内其他能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请的证明文件。
第二十五条主管部门受理申请后,根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。
不符合功能改变条件的,应当书面答复申请人并说明理由;符合功能改变条件的,应当在项目现场、深圳特区报或深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示,公示费用由申请人承担。
第二十六条公示结束后,主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。
有关异议经核实成立或者暂时无法确定的,应当书面答复申请人并说明理由;公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的,应当向申请人核发规划许可文件,并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订出让合同补充协议(或者增补协议)的方式完善用地手续。
第二十七条申请人办理完成相关规划和用地手续后,可以实施功能改变类城市更新,实施费用全部由申请人自行承担。
项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的,由申请人按照有关规定进行办理。
第二十八条项目实施完成后,相关权利主体应当及时向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。
第二十九条功能改变类项目一般不增加建筑面积,因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的,应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条的规定补缴地价。
加建城市基础设施和公共服务设施的,相应的建筑面积部分免收地价。
第五章拆除重建类城市更新第三十条特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一,且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以以拆除重建方式实施城市更新。
第三十一条《办法》第二条第二款第(一)项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”,是指城市基础设施、公共服务设施严重不足,按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第(二)项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”,主要包括下列情形:(一)环境污染严重,通风采光严重不足,不适宜生产、生活;(二)经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定的危房集中,或者建筑质量有其他严重安全隐患;(三)消防通道、消防登高面等不满足相关规定,存在严重消防隐患;(四)经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。