“以房养老”在中国的可行性研究

. . .目录摘要 (1)一、问题的提出 (2)二、国内外研究现状 (3)三、研究目的和意义 (5)（一）研究目的 (5)（二）研究意义 (5)1.缓解有房老年人的经济困难 (5)2.减轻子女养老的压力 (6)3.推动不同行业之间的合作，开展混业经营 (6)四、史密斯政策执行模型 (6)五、“以房养老”政策执行的因素及问题分析 (7)（一）理想化的政策 (7)（二）政策执行机构 (8)（三）政策的目标群体 (9)（四）政策环境 (10)六、“以房养老”政策试点的案例分析 (11)（一）国内首个案例：汤山留园养老公寓 (11)1.案例详情 (11)2.案例分析 (11)（1）缺少“理想化政策”的支撑 (11)（2）缺少政策执行机构的配合 (12)（3）目标群体对政策的认可度低 (12)（4）实施的环境对政策执行阻碍 (12)(二)国内“以房养老”第一人 (12)1.案例详情 (13)2.案例分析 (13)七、结论及讨论 (14)参考文献 (16)“以房养老”在中国的可行性研究——基于史密斯政策执行模型分析摘要：“以房养老”作为一种新型养老政策,开始得到人们的关注，为了探究其在中国实施的可行性，本文运用史密斯政策执行模型，从理想化政策、执行机构、目标人群和环境因素四个方面入手，结合中国国情及试点案例，对“以房养老”政策在中国的可行性进行论证与分析。

本文所得结论认为，“以房养老”作为现有养老方式的补充而提出具有积极意义，但由于目前相应条件不完善使该政策的实施有一定的困难。

关键词：史密斯政策执行模型以房养老可行性Feasibility study Reverse Mortgage in China-- based on Smith Policy Implementation Process ModelAbstract: Reverse Mortgage as a new type of pension policy and people beginning to pay close attention to it. In order to explore the feasibility of the China Implementation, this text used Smith Policy Implementation Process Model, from the four aspects of ideal policy, the target population, implementation mechanism, and the environmental factors, be based on the Chinese conditions and pilot , to analysis and discussion the feasibility of Reverse Mortgage policy in China. The conclusion of this t text, the Reverse Mortgage as a supplement to existing pension which is of positive significance, but because of the imperfect conditions make the Implementation of the policy have certain difficulties.Key words: Smith's Policy Implementation Process Model Reverse Mortgage Feasibility一、问题的提出目前，随着我国经济的快速发展，人民生活水平和医疗卫生保健事业的巨大改善，以及计划生育政策的贯彻执行，我国老年人人口数量不断增加。

我国在尚未进入发达国家之列的情况下已经进入了老龄化社会，但由于应对老龄化的能力较弱，养老制度较不健全，进而使我国面临着较大的考验。

老年人人口不断增加是符合社会发展规律的，伴随着经济的发展，人们可以拥有更好的衣食住行等生活条件，医疗技术的发展使人们在面对疾病困扰时治愈率大大提高，这些因素促使人口的寿命逐渐增加。

我国目前仍处于发展中国家的行列，人均GDP与发达国家仍有较大差距。

再加之人口众多、计划生育政策以及地区经济发展不平衡的多重影响，使我国的老龄化进程尤为迅速。

自20世纪90年代以来，我国社会养老保险制度，经历了从无到有、从城镇到农村、从职工到城乡居民的发展过程。

但从总体上来看，依然存在着缺陷和不足，比如我国的养老保障发展不平衡，存在城乡、区域和行业的制度性分割问题，不同群众之间养老待遇水平、政府投入等差异较大，基本养老保障水平偏低，多支柱养老保障体系尚不完善等问题，同时，近年来多次有媒体报道一些省市养老金入不敷出的现状，让人们不禁对养老制度表示担忧。

从20世纪70年代开始，计划生育政策的全面推行，使我国的家庭规模不断缩小，“四二一”结构的家庭不断增加，已经成为我国目前主要的家庭结构。

两个孩子需要共同赡养四位老人以及抚养一个孩子，对当今的年轻人而言无疑是压力巨大的。

二、国内外研究现状“以房养老”最早起源于荷兰，现多以住房反抵押贷款形式存在于许多西方发达国家。

纵观国外关于“以房养老”的相关文献，我们发现国外更多的是对于“以房养老”所涉及或相关联的专业领域有着较多、较全面的研究。

中国与其他发达国家相比，对于“以房养老”仍处于探索阶段，理论和实践的研究均起步较晚。

我国学者开始逐渐研究住房反向抵押贷款是从20世纪90年代开始，最早引入反向抵押贷款的学者是曾祥瑞、胡江涛，他们较为详细地介绍了美国住房反向抵押贷款养老模式的贷款要素、种类、贷款市场情况、贷款风险及防范对策。

在文章的最后总结到，虽然住房逆抵押贷款存在消费者知晓度底，成本费用高，参与机构少，专门的会计处理方式及对消费者保护法规不完善等问题。

①浙江大学柴效武教授从我国人口老龄化问题日益严重、“四二一”家庭大量出现、家庭空巢化日益加剧和我国社会保障体系尚不健全等方面论述了反向抵押贷款在我国开展的迫切性，从大部分家庭拥有独立产权住房，金融法规的完善与出台能够起到联结住房与养老的纽带的功用，各项相关法规制度不断建立健全为反向抵押贷款的推出提供了法律保障，以及居民思想观念的改变使他们能够较快地接受这一新型养老模式等多个方面论述了反向抵押贷款在我国的可行性。

②李智芬认为，住房反向抵押贷款可以在社会养老问题上实现老年人与青年人之间的代际双赢，可以改变理财观念，体现“财富为人服务”而不是“人为财富服务”，同时有利于激活沉淀资产促进经济发展。

③三、研究目的和意义（一）研究目的目前我国养老问题逐渐凸显，家庭养老和社会养老的负担不断加重，在这种状况下,我们应当在不断提高原有养老保障的同时积极开拓养老的新渠道，不断完善养老方式。

我国近年来提出的“以房养老”模式，可以在一定程度上缓解养老难的问题，为我国养老保障提供新的思路。

为了了解和探索“以房养老”政策在中国的可行性，是否适应中国现有的国情以及能否发挥应有的作用，因此通过史密斯政策执行模型对我国的“以房养老”政策进行研究与分析。

（二）研究意义1.缓解有房老年人的经济困难①曾祥瑞，胡江涛.住房逆抵押贷款研究[J].中国房地产,1995,6:61-64.②柴效武.反向抵押贷款在我国开办的迫切性和可行性的评析[J].城市,2008,1:61-64.③李智芬.以房养老:加固养老保障[J].时代金融,2006,8:129-130.自1980年邓小平同志提出住房商品化的房改构想，1988年开始分期分批推行房改实施方案到1994年国务院下发房改决定再到今天，拥有自主产权住房的城市老年人比例不断上升。

在这样的一个前提下，“以房养老”政策作为养老方式的一种补充，给予有房老年人一种新的选择，可以在一定程度上缓解养老资金不足的困境。

2.减轻子女养老的压力计划生育政策使我国家庭规模不断缩小，随着老年人医疗和生活的开支不断加大，青年人的养老负担也日益加重。

“以房养老”政策增加了老年人的收入，房屋反向抵押所得的资金很好的填补了老人的日常开支，这在很大程度上减轻了子女的养老经济负担。

3.推动不同行业之间开展合作对于银行业，保险业，房地产等多个部门而言，“以房养老”政策的提出为其提供了一定的机会，在国家政策的引导和鼓励下，不同行业之间相互合作，不断加强各部门的业务往来和经济联系。

四、史密斯政策执行模型如何正确地制定和如何有效地执行公共政策，一直以来是备受关注的问题。

各国政策研究者从各个不同角度研究影响公共政策执行的因素，政策执行模型对政策执行过程中相关重要因素彼此之间的关系进行了理论上的概括与总结。

但对于公共政策的研究重点大多数集中在如何制定理想化的政策，以及如何优化政策规划及分析的方法，而史密斯政策执行模型更多的从目标群体、执行机构及环境因素方面对政策执行的影响进行了分析。

美国学者史密斯（T.B.Smith）在《政策执行过程》一书中提出了公共政策执行过程的模型，称为“史密斯模型”。

史密斯模型包括四大因素：理想化的政策、执行机构、目标群体以及环境因素。

同时，各要素之间也相互作用，共同影响着政策的执行效果。

图1-1史密斯政策执行模型①运用“史密斯模型”从“以房养老”政策的理想化政策，执行机构，目标群体，环境因素四个方面进行分析，可以在满足系统整体性的前提下，将政策执行中的要素进行个别和综合的分析，更好地解决政策执行中的实际问题，促进政策的实践意义。

五、“以房养老”政策执行的因素及问题分析依据史密斯模型有关政策执行研究的方法，将“以房养老”政策执行划分为四个变量进行分析，通过对这四个变量的分析及之间的影响效果，来研究“以房养老”政策在我国的可行性。

（一）理想化的政策史密斯模型中理想化的政策，指合理、正确的政策。

“以房养老”在我国首次进入人们的视野、引起人们的重视是在2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险。

但目前为止，我国“以房养老”政策尚未有具体的规定，由于牵扯的部门较多，需要不同部门和机构共同制定具体的政策和细则才可能得到开展。

对于该政策中所涉及到的房屋产权，老年人的寿命，房屋价格等具有不确定和较大变化的因素，保险机构和金融领域对此普遍担忧，虽然“以房养老”可能会给这些机构带来一定的经济利益和混业经营的机会，但由于不可控的因素太多，目前大都持观望态度。

“以房养老”是为缓解①Thomas B. Smith. The Policy Implementation Process[J], Policy Sciences4(1973):197-209当今我国社会的养老压力，作为现有养老保障政策的补充而提出的，是一种新模式的尝试和方法上的创新。