基于特征价格模型的土地价格微观影响分析的因变量选择——以烟台市牟平区为例
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以烟 台市 牟平 区为例
曲奘帜 ， 夏英 晓 ， 夏艳玲 ， 赵 文武
（ １ ． 北京 师范大学 资源学院 ， 北京 １ ０ ０ ８ ７ ５ ； ２ ． 烟 台高新 区规划 国土局 ， 山东 烟台 ２ ６ ４ ６ ７ ０； 地理与规划学院 ， 山东 烟台 ２ ６ ４ ０ ３ ９ ） ３ ． 烟台市 国土资源局牟平分局 ， 山东 烟台 ２ ４０ ６ ０ ０； ４ ． 鲁东 大学
域 因素 、 个 别 因素 ． 一 般 因素在 宏观 上对 地 区整体 的地价 水平 产生 全 局 性 影 响 ， 区域 因 素对 地 区 的 地 价水 平有 决定 性 的影 响 ， 个 别 因素是 决 定 同一 均质地 域 内地块 差 异性 的重要 因素 ． 本文 在烟 台 市基 准地 价 评 估 基 础上 ， 调查 了 牟平 １ ８ ５个 各类 型 土地 出让 地 块样 本 数 据 （ 见 表 １ ） ， 选取 ２ １个 区域 因素 和个 别 因 素 作 为 特 征 变
连续变量
连续 变 量
景点
小 学
中学
到小学 的距离
到 中学 的距 离
软件测量
软 件 测 量
连续变量
连续 变 量
到幼儿 园的距离 到医院的距离
幼 儿 园
ｋ ｍ
ｋ ｍ
－
软件测量
／＋
＋
－
连续变量 连续变量 连续变量 虚 拟变 量 虚拟变量
曲奘帜 ， 等： 基于特征价格模型 的土地价格微观影 响分析 的因变量选择
２ ３ ５
Ｍ 腼
砒
阱： 金 聊
到商业 中心距离 到中心 区距离
到景 点 的距 离
商业 中心
中心 区
ｋ ｍ ｋ ｍ ｋ ｍ ｋ ｍ ｋ ｍ
软 件 测 量
连续 变 量
软件测量
软 件 测 量
摘要： 在构建牟平 区土地特 征价格模 型过程 中， 分别采用 总地 价 、 单 位地价 、 楼 面地 价 ３种不 同的因变量建 立
特征价格模型 ， 进行判定分析 ， 发现因变量为土地总价 的特征价格模型最能解 释土地 价格微 观影响因素．
关键词 ： 特征价格模型 ； 土地价格 ； 因变量 ； 土地总价
在研 究牟 平 区 土地 价 格 过 程 中， 构 建 特征 价 格模 型 ， 能够较 好 地 筛 选 分 析影 响土 地 价 格 的微 观 因素 ， 进而 分析 牟平 土地 价格 的变化 ． 在模 型 构 建过 程 中 ， 因变 量 的确 定 是 构建 土地 价 格 模 型 的 关键 所 在．
中图 分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ 文献标志码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ６ ７ ３ — ８ ０ ２ ０ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３ — ０ ２ ３ ４ — ０ ５
土地价 格影 响 因素 多且 复 杂 ， 就 某 一 区域 而 言， 宏 观 因素 是一 定 的 ， 但微 观 因素也 与城 市宗 地 价格 的高低 密切 相 关 ． 研 究 微 观影 响 因素 的一 个 重要方 法是 特征 价 格 模 型 的 构建 ． 特 征价 格 模 型
分别 是线 性 函数 、 对数 函数 、 半 对 数 函数 ． 经 众 多 学 者研 究发 现 ， 对数 函数拟 合程 度最 好 ． 本 文 中采
取对数 函数进行分析 比较．
Ｌｎ Ｐ ＝０ ｃ ０＋ Ｌｎ Ｘ ＋ ．
是一个广泛应用于房地产领域的计量经济模型 ， 该模 型 以特 征 价 格 理 论 （ ｈ ｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ ｐ ｒ ｉ ｃ ｅ ｔ ｈ ｅ ｏ ｒ ｙ ） 为
鲁东大学学报 （ 自然科 学版 ）
Ｌ ｕ ｄ ｏ ｎ ｇ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ （ Ｎ ａ ｔ ｕ ｒ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ Ｅ ｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ ）
基 于特 征 价 格 模 型 的 土地 价 格 微 观 影 响分 析 的 因 变 量 选 择
量分别选取土地总价、 土地单价 、 楼面地 价（ 见表
２ １ ．
作者简介 ： 曲奘帜（ １ ９ ７ ８ 一） ， 男， 山东牟平人 。硕 士研究生 ， 研究方 向为土地经济。Ｅ － ｍａ ｉ ｌ ： ｘ ｉ ａ ｙ ａ ｎ ｌ ｉ ｎ ｇ １ ０ ５ ＠１ ６ ３ ． ｃ ｏ ｎ。百度文库ｒ
第 ３期
量（ 见表 ２ ） ， 距离数据测量采用 Ａ Ｕ Ｔ Ｏ Ｃ Ａ Ｄ软件
进行 分 析． 为 了 比较特 征价格 模 型 的解 释力 ， 因变
１ 特 征 价 格 模 型
特 征价 格模 型较 为 常 用 的有 ３种 函数 形 式 ，
收稿 １ ３期 ： ２ ０ １ ３ ． ０ ３ — ２ ８； 修 回 日期 ： ２ ０ １ ３ — ０ ４ — １ ５
基础 ， 特 征价格 理 论 认 为 产 品 的价 格 是 该 产 品具
式中， Ｐ为 因变 量 ， 。为 常 数 ， 置 为 自变 量 ， 为 残差 ， 为变 量数 ， ｉ 为 回归 系数． 特征价 格模 型 的 函数 在选 用过 程 中 ， 不 同 的函数 形式 代 表 的含
置等会 影响 土地价 格 ． 特 征价格 模 型 在 房 地 产价 格 指 数 编 制 、 房 地
产评估 、 环境质量、 公共服务等非市场评估 中得到 广泛应用 ， 尤其是在房地产价格指数 编制 上 ， 美 国、 英 国、 法 国、 德国、 芬兰、 挪威 、 瑞典等欧美国家
均采 用 特 征 价 格 法 ， ２ ０ ０ ４年 ， 中 国指 数 研 究 院引 入特 征价 格模 型．
义也 不 相 同．
有的每一项特征所隐含 的价格 的总和 ， 产品价格 并非单纯依赖于市场供求关系 ， 产 品中隐含的特
征会 影 响产 品 的价 格 ， 如土地 的面积 、 土地所 在位
２ 特 征 变 量 及 因 变 量 的 设 定 及 数 据
处 理
土地价格的影 响因素通常分 为一般 因素 、 区
以烟 台市 牟平 区为例
曲奘帜 ， 夏英 晓 ， 夏艳玲 ， 赵 文武
（ １ ． 北京 师范大学 资源学院 ， 北京 １ ０ ０ ８ ７ ５ ； ２ ． 烟 台高新 区规划 国土局 ， 山东 烟台 ２ ６ ４ ６ ７ ０； 地理与规划学院 ， 山东 烟台 ２ ６ ４ ０ ３ ９ ） ３ ． 烟台市 国土资源局牟平分局 ， 山东 烟台 ２ ４０ ６ ０ ０； ４ ． 鲁东 大学
域 因素 、 个 别 因素 ． 一 般 因素在 宏观 上对 地 区整体 的地价 水平 产生 全 局 性 影 响 ， 区域 因 素对 地 区 的 地 价水 平有 决定 性 的影 响 ， 个 别 因素是 决 定 同一 均质地 域 内地块 差 异性 的重要 因素 ． 本文 在烟 台 市基 准地 价 评 估 基 础上 ， 调查 了 牟平 １ ８ ５个 各类 型 土地 出让 地 块样 本 数 据 （ 见 表 １ ） ， 选取 ２ １个 区域 因素 和个 别 因 素 作 为 特 征 变
连续变量
连续 变 量
景点
小 学
中学
到小学 的距离
到 中学 的距 离
软件测量
软 件 测 量
连续变量
连续 变 量
到幼儿 园的距离 到医院的距离
幼 儿 园
ｋ ｍ
ｋ ｍ
－
软件测量
／＋
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连续变量 连续变量 连续变量 虚 拟变 量 虚拟变量
曲奘帜 ， 等： 基于特征价格模型 的土地价格微观影 响分析 的因变量选择
２ ３ ５
Ｍ 腼
砒
阱： 金 聊
到商业 中心距离 到中心 区距离
到景 点 的距 离
商业 中心
中心 区
ｋ ｍ ｋ ｍ ｋ ｍ ｋ ｍ ｋ ｍ
软 件 测 量
连续 变 量
软件测量
软 件 测 量
摘要： 在构建牟平 区土地特 征价格模 型过程 中， 分别采用 总地 价 、 单 位地价 、 楼 面地 价 ３种不 同的因变量建 立
特征价格模型 ， 进行判定分析 ， 发现因变量为土地总价 的特征价格模型最能解 释土地 价格微 观影响因素．
关键词 ： 特征价格模型 ； 土地价格 ； 因变量 ； 土地总价
在研 究牟 平 区 土地 价 格 过 程 中， 构 建 特征 价 格模 型 ， 能够较 好 地 筛 选 分 析影 响土 地 价 格 的微 观 因素 ， 进而 分析 牟平 土地 价格 的变化 ． 在模 型 构 建过 程 中 ， 因变 量 的确 定 是 构建 土地 价 格 模 型 的 关键 所 在．
中图 分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ 文献标志码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ６ ７ ３ — ８ ０ ２ ０ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３ — ０ ２ ３ ４ — ０ ５
土地价 格影 响 因素 多且 复 杂 ， 就 某 一 区域 而 言， 宏 观 因素 是一 定 的 ， 但微 观 因素也 与城 市宗 地 价格 的高低 密切 相 关 ． 研 究 微 观影 响 因素 的一 个 重要方 法是 特征 价 格 模 型 的 构建 ． 特 征价 格 模 型
分别 是线 性 函数 、 对数 函数 、 半 对 数 函数 ． 经 众 多 学 者研 究发 现 ， 对数 函数拟 合程 度最 好 ． 本 文 中采
取对数 函数进行分析 比较．
Ｌｎ Ｐ ＝０ ｃ ０＋ Ｌｎ Ｘ ＋ ．
是一个广泛应用于房地产领域的计量经济模型 ， 该模 型 以特 征 价 格 理 论 （ ｈ ｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ ｐ ｒ ｉ ｃ ｅ ｔ ｈ ｅ ｏ ｒ ｙ ） 为
鲁东大学学报 （ 自然科 学版 ）
Ｌ ｕ ｄ ｏ ｎ ｇ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ （ Ｎ ａ ｔ ｕ ｒ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ Ｅ ｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ ）
基 于特 征 价 格 模 型 的 土地 价 格 微 观 影 响分 析 的 因 变 量 选 择
量分别选取土地总价、 土地单价 、 楼面地 价（ 见表
２ １ ．
作者简介 ： 曲奘帜（ １ ９ ７ ８ 一） ， 男， 山东牟平人 。硕 士研究生 ， 研究方 向为土地经济。Ｅ － ｍａ ｉ ｌ ： ｘ ｉ ａ ｙ ａ ｎ ｌ ｉ ｎ ｇ １ ０ ５ ＠１ ６ ３ ． ｃ ｏ ｎ。百度文库ｒ
第 ３期
量（ 见表 ２ ） ， 距离数据测量采用 Ａ Ｕ Ｔ Ｏ Ｃ Ａ Ｄ软件
进行 分 析． 为 了 比较特 征价格 模 型 的解 释力 ， 因变
１ 特 征 价 格 模 型
特 征价 格模 型较 为 常 用 的有 ３种 函数 形 式 ，
收稿 １ ３期 ： ２ ０ １ ３ ． ０ ３ — ２ ８； 修 回 日期 ： ２ ０ １ ３ — ０ ４ — １ ５
基础 ， 特 征价格 理 论 认 为 产 品 的价 格 是 该 产 品具
式中， Ｐ为 因变 量 ， 。为 常 数 ， 置 为 自变 量 ， 为 残差 ， 为变 量数 ， ｉ 为 回归 系数． 特征价 格模 型 的 函数 在选 用过 程 中 ， 不 同 的函数 形式 代 表 的含
置等会 影响 土地价 格 ． 特 征价格 模 型 在 房 地 产价 格 指 数 编 制 、 房 地
产评估 、 环境质量、 公共服务等非市场评估 中得到 广泛应用 ， 尤其是在房地产价格指数 编制 上 ， 美 国、 英 国、 法 国、 德国、 芬兰、 挪威 、 瑞典等欧美国家
均采 用 特 征 价 格 法 ， ２ ０ ０ ４年 ， 中 国指 数 研 究 院引 入特 征价 格模 型．
义也 不 相 同．
有的每一项特征所隐含 的价格 的总和 ， 产品价格 并非单纯依赖于市场供求关系 ， 产 品中隐含的特
征会 影 响产 品 的价 格 ， 如土地 的面积 、 土地所 在位
２ 特 征 变 量 及 因 变 量 的 设 定 及 数 据
处 理
土地价格的影 响因素通常分 为一般 因素 、 区