房地产开发名词解释

如何进行房地产定位定位是在房地产领域被较多提及的概念，产品定位，客户层定位，营销主题定位等等，几乎涉及房地产营运过程中的每个节点。

那么究竟什么是定位？按照里斯、特劳特在《定位》中所讲的，定位就是在预期客户头脑里如何独树一帜。

说白了，定位就是要在你的目标客户头脑里找到一个位置。

信息的过度传播，使人们接受信息的模式由“累积”模式转变为“替代”模式，没有一个独特的支撑点，你在消费者头脑中记忆的阶梯上是站不住脚的。

《定位》中提到定位的四个步骤：A：调研；B：细分市场；C：选择目标市场；D：定位。

这四个步骤不是专门针对房地产提出的，但我觉得可以借鉴过来，重新省思我们定位的过程，一定会大有斩获。

一、在定位进行之前我们第一步要做的是调研在调研中所做的最重要的是客户调研，因为我们的产品最终是要卖给消费者，消费者的需求是我们唯一的标准。

要了解消费者现在住得怎样，有什么满意和不满意的地方，他们希冀得到什么样的生活，憧憬什么，能接受什么样的生活方式等等。

灵感的产生也许就是和这个过程息息相关，不知不觉中有了定位的依据、轮廓。

二、细分市场人以类聚，物以群分。

对于复杂的房地产市场也是一样，我们必须对这一市场进行细分。

找出细分市场的标准。

比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。

根据不同的标准就会划分出不同的市场。

三、选择目标市场市场细分之后，各个子市场就清晰地显现出来了，这时再根据地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合自己的开发市场。

有一些项目做得不成功就是没有选定目标市场，总是希望产品能做多种类型，能涵盖不同的客户，这是不切合实际的。

实践证明，一个楼盘只能专注特定的产品满足特定的客户。

四、定位选定了目标市场，接下来就可以定位了。

定位的目的是给市场一个可人的印象，所宣传的主题要能引起人们的兴趣，有较高的参与度。

定位的概念形成以后，在接下来的一段时间内，应持续不断地对项目加以宣传，而不应在短时间内随意改变，随意变动会让消费者无所适从，而且会加大宣传的成本，使以前的宣传积累耗掉。

定位的基本步骤是这样，但不是一成不变的。

这个顺序也可以倒过来。

比如有时我们先有一个定位概念，想做一个细分市场，但心里没有底，不知道是否可行，我们就要倒过来做，最后做市场调研，做消费者调研，来验证概念的可行性，市场的容量有多大。

两个相反的过程代表了两种截然不同的市场行为。

按正常的顺序是项目定位必须要植根于消费者，适应市场；按反常的思路是以开发商为主体，引导市场。

有时觉得引导市场似乎更具竞争力，更具前瞻性，但其前期费用也许会加重一点。

知道了如何定位，但到底要定位什么呢？在制造品牌差异时，有三大元素可以运用：A：我为谁而生？B：我是谁？C：为什么买我？宝洁旗下的四大洗发水中的潘婷、海飞丝、飘柔三种都是运用了C元素：为什么买我？如潘婷的产品理念是为健康闪亮的，唯他命B5等等。

而其中的沙宣则是运用了B元素：我是谁？我是引导全球头发时尚的专家。

运用不同于其它洗发精的元素，使沙宣在洗发精类别中脱颖而出。

这种策略运用的差异导致了空前的营销成功。

时下，许多房地产项目的宣传定位都采用了“为什么买我”的策略，我有会所、中庭、物管，所以买我。

采用了统一的策略，也许是导致同质化的关键原因。

太原的一些地产项目如中保•京华城等就没有采用“为什么买我”的策略，而是另辟蹊径，采用“我是谁”的策略，我是酒店式公寓、水岸商城等广告语，从而形成绝对的差异化，销售亦是空前火爆。

房地产本来就是一个充满创意的行业，我们只有打破常规，突破传统，采用全新的定位策略，形成差异化的定位概念，才能让房地产行业生机勃勃，推动房地产达到一个新的高度。

房地产开发经营】是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

【基础设施建设】是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。

【房屋建设】是指在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物，包括住宅楼、工业厂房、商业楼宇、写字楼以及其他专用房屋。

【单位名称】填写房地产开发企业（单位）在工商行政管理部门登记的名称，要填全称，不得使用简称，即与企业（单位）公章所使用的名称一致。

【企业（单位）代码】采用国家统一规定的企业（单位）法人代码。

代码由8位无属性的数字和一位校验码组成，标识在各级技术监督部门颁发的《单位代码证书》上，并按《单位代码证书》的代码填写。

暂无法人代码的，从临时码段中提取代码。

【详细地址】填写由邮政部门认可的单位所在地地址。

不要填写通讯信箱号。

行政区划代码指企业（单位）所在地的行政区划代码，不是邮政编码。

代码为六位阿拉伯数字，按国家标准《中华人民共和国行政区划代码》填写，其中代码的第一、二位表示省（自治区、直辖市）；第三、四位表示地区（省辖市、州、盟及直辖市所属市辖区和县）；第五、六位表示县（省辖市辖区、地辖市、省辖县级市、旗）。

【通讯号码】包括邮政编码、电话号码、电报挂号、传真号码。

在填写时，从右向左填写方框，空位划“×”。

“－”后方框内填写分机号码，没有分机号码的划“×”，分机超过4 位时，向方框外右面扩充。

电报挂号超过4位时，也向方框外右面扩充。

【隶属关系】指企业（单位）直接隶属于哪一级行政管理单位领导。

按房地产企业（单位）主管上级机关确定。

隶属关系分为：【中央】指中共中央、人大常委会和国务院各部、委、局、总公司以及直属机构直接领导和管理的房地产开发企业（单位）。

【省（自治区、直辖市）】指由各省、自治区、直辖市政府及业务主管部门直接领导和管理的房地产开发企业（单位）。

【地区（州、盟、省辖市）】指地区、自治州、盟、省辖市直接领导和管理的房地产开发企业（单位）。

【县（旗、县级市）】指县、区、自治旗、县级市直接领导和管理的房地产开发企业（单位）。

【乡镇】指乡、镇政府及乡镇企业管理局直接领导和管理的房地产开发企业（单位）。

【其他】不属于以上各级政府及主管部门管理的房地产开发企业（单位）。

【资质等级】企业按建设主管部门颁发的房地产开发资质等级证书填写。

【企业营业状况】指企业的生产经营状态。

【营业】指正常开业的企业，包括部分投产的新建企业。

【停业】指由于某种原因已处于停止生产经营活动状态，待条件改变后仍需恢复生产经营的企业。

“停业”不包括临时性停业、季节性停业。

【筹建】一般指企业未经工商部门登记开工，正在进行生产经营前的筹建工作。

【当年撤销】指当年关闭、撤销的企业。

【其他】指上述情况以外的其他企业。

【本年完成投资】是指从本年1月1日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

其中土地购置费在实际统计工作中如难以区分，可放在“商品房建设投资额”中。

【商品房建设投资额】是指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额（含拆迁、回迁还建用房）。

【商品住宅】是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。

【土地开发投资额】是指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等（也称七通一平）所完成的投资。

一般指生地开发成熟地的投资。

在旧城区（老区拆迁）的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。

未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。

土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。

【国有单位投资】包括登记注册类型中的国有（国有企业）、联营中的国有联营企业、有限责任公司中的国有独资的有限责任公司。

【集体、私营个体投资】包括登记注册类型中集体、集体联营、股份合作、私营、个体经营企业的投资。

【建筑工程】是指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。

这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。

【安装工程】是指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。

【设备、工器具购置】是指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。

【其他费用】是指在固定资产建造和购置过程中发生的，除上述几项以外的各种应分摊计入固定资产的费用，不是指经营中财务上的其它费用。

包括土地出让金、大市政费、四源费（煤、热、自来水、污水）、不可预见费等。

【土地购置费】是指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用。

土地购置费按当期发生数计入投资，如土地购置费为分期付款的，可分期计入投资；不计入新增固定资产。

土地购置费包括：①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金。

【旧建筑物购置费】指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。

【投资额按房屋工程用途分组】指投资额中用于各类房屋建设的投资。

【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。

【经济适用房】是指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收；出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

【办公楼】指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。

【商业营业用房】是指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。

【其他】凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。

【本年新增固定资产】是指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。

是指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。

不是反映房地产开发企业本身固定资产的增加。

【本年资金来源合计】是指房地产开发企业（单位）在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。

【上年末结余资金】是指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。

包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。