某写字楼定位及装修策划方案PPT(共 30张)
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办公空间设计方案展示ppt课件
精选课件PPT
64
目录
Contents
前标期题分一析
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设计定位
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设计调研
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设计风格
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设计元素
Text here
设计过程
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设计元素
精选课件PPT
7
目录
Contents
前期分析
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设标计题定二位
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设标计题风四格
Text here
设标计题元五素
Text here
设标计题过六程
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设计定位
精选课件PPT
5
目录
Contents
前标期题分一析
TTeexxtt hheerree
设标计题定二位
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设标计题调三研
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设标计题风四格
设标计题风四格
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设标计题元五素
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设标计题过六程
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精选课件PPT
21
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Contents
前标期题分一析
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后期制作间立面图
设标计题定二位
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设标计题调三研
TTeexxtt hheerree
设标计题风四格
设标计题定二位
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设标计题调三研
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设标计题风四格
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设标计题元五素
某大厦写字楼产品规划建议方案ppt(48张)
兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要 求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求 高。市场风险相对较大。
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
办 公
结合市场情况比较
公 寓
酒 店 式
裙 业楼
商
产
平
户
配
品
面
型
套
其
定
规
建
建
它
位
划
议
议
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼 西5-25层 约2.5万㎡
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
办 公
结合市场情况比较
公 寓
酒 店 式
裙 业楼
商
产
平
户
配
品
面
型
套
其
定
规
建
建
它
位
划
议
议
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼 西5-25层 约2.5万㎡
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
某大厦写字楼产品规划建议方案PPT(共 48张)
酒店式公寓标准层平面建议
（标准层建议示意图）
配套用房
平面规划建议说明
电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并 适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。
南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长 廊带来的冷漠和疏离感。
配套用房 大户型 中等户型 小户型
装修建议
装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业 主只要购置少量家具即可方便居家。
内部配套装修建议
外立面风格建议
现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构 建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼 和酒店式公寓两座高楼互为映衬。
（部分写字楼外立面参考）
二、酒店式公寓定位及规划建议
在售酒店式公寓产品情况
——区域内酒店式公寓体量及销售情况
凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩 余量集中在200㎡的大户型。
——在售写字楼评价
中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。
南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。
——产品配套及装修情况
——产品外立面表现
凯翔国际广场
酒店式公寓
国际服装城
评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒 店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。
——酒店式公寓市场评价
相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年 相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在 售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店 式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会 有较大的需求空间。
写字楼定位和建议
写字楼策划方案（二）
创业型写字楼
定位及建议
一、定位：
1、创业型写字楼
2、面积7-15平方（实用面积）
3、配套完善
4、服务优质
二、建议：
1、所有户型提供标准装修及配套；
有装修（照明、空调）、办公桌椅、网线、电话线、饮水
2、场内配套前台服务及共用空间；
前台服务：接电话、打印、收发传真等（打印及收发传真设定相关收费标准）
共用空间：会议室（10人左右、收费），会客室（会客、放松），水吧（水、微波炉）
3、价格：150元至200元/平方
4、支付办法：月付、季付、年付
三、亮点：
1、黄金地段、景色开阔
2、周配完善、交通方便
处于地铁站上盖，公交方便，周边有各式餐饮场所、银行、政府办事机构，方便至极；
3、配套齐全、价格优惠
该项目为该区首个创业型写字楼项目，配套齐全，用户只需带上自用办公品即可办公，价格优惠。
四、跟进工作：
1、相关手续、细则明确：小商户办牌、网线、车位等；
2、规划预算：装修投入、配套投入等；
3、招商准备：项目宣传推广计划、宣传资料准备等；
4、实施准备：人员规划管理、实施时的相关文件；
5、样版写字楼准备；
6、正式对外招商。
《办公楼方案设计》课件
结束
《办公楼方案设计》
这是一份关于办公楼方案设计的PPT课件，将介绍办公楼设计的目的与意义， 设计方案的要求和考虑因素，以及具体实现和细节考虑等内容。
介绍办公楼设计的目的与意义
办公楼设计旨在提供一个高效、舒适和有利于工作的办公环境，同时满足组织的需求和员工的期望，提升工作 效率和员工满意度。
设计方案的要求和考虑因素
设计宽敞、明亮的公共区域，如休息区、
餐厅和咖啡厅等，为员工提供愉快的休憩
和社交空间。5ຫໍສະໝຸດ 环境保护设计考虑环境保护，采用节能、环保的设计方 案，如太阳能利用、雨水收集和绿色建筑 材料等。
设计效果的呈现及评估
模型展示
通过建筑模型来展示设计方案， 让人们更直观地了解办公楼的外 观和布局。
渲染效果图
使用渲染效果图展示办公楼的内 部和外部景观，呈现出设计方案 的整体效果和氛围。
细节拍照
通过拍摄办公楼的细节，展示设 计方案的巧妙之处，如材料选择、 灯光设计和装饰元素等。
总结和展望
优点总结
总结设计方案的优点，如创新性、舒适度和环保性，以及对工作效率和员工满意度的提升。
不足之处改进
分析设计方案的不足之处，提出改进建议，如进一步优化空间布局和增强绿化景观设计。
未来发展展望
展望办公楼设计的未来发展趋势，如智能化办公环境、可持续发展和人性化设计等。
空间布局
设计应考虑合理的办公空间布局，包括划分办 公区域和公共区域，提供灵活和舒适的工作环 境。
设备设施
为员工提供完善的设备设施，包括现代化办公 设备、通信设施、网络和安全系统等，以支持 工作需求。
功能配置
根据组织的需求和业务流程，合理配置各个功 能区域，使得工作流程顺畅、高效。
某某大厦写字楼产品规划方案方案51页PPT
自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
某某大厦写字楼产品规划方案方案
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
某某大厦写字楼产品规划方案方案
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
某写字楼定位及装修策划方案
大堂挑高：高端写字楼大堂高度基本在10M左右； 大堂建筑材料：高端写字楼墙面地面以大理石为主。
大堂—典型案例
都市之门 旺座现代城
高新国际 汇鑫IBC
空调—指标
过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和 维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。
特色案例—招商大厦
招商大厦的亮点：
1、招商大厦采用写字楼市场中罕有的“八面体”形式，阐释 城市建筑思想。低辐射镀膜LOW-E玻璃幕墙，为企业创造节 能透光隔音全功效的办公环境。 2、采用“筒中筒”结构，由电梯、楼梯、公共卫生间、部分 设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成筒中筒结构。 3、452个超标准港湾式泊车席位。 4、三大国际品牌构筑极致中央空调系统。 5、24小时无人值守的SIEMENS火灾报警系统选用消防系统行 业领导品牌德国西门子旗下旗舰产品S1151交互智能探测系统， 实现24小时全天候无人值守可靠报警。
销售目标： 目标为实现均价16000元/㎡； 目标为销售为主、租赁为辅； 商业实现分户销售，租赁为辅； 实现财富中心系列50万㎡商务群落； 带动财一、二尾房销售；
2.市场产品分析
2014年西安写字楼楼日趋成熟，丰富多样。我部门就主 流市场的写字楼产品进行产品梳理，装修标准整理，为我项目 进展提出可靠保障。
普通型
电梯—装饰
档次高、灯光柔和、线条流畅
简洁明亮、具有舒适感和空间感
卫生间—指标
西安部分写字楼项目卫生间的指标
较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40㎡，装修一般都有吊顶，地板和墙壁 采用瓷砖
卫生间—示例
高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间的设计比较人性化，墙壁和地面采用较好的 瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配； 低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。
大堂—典型案例
都市之门 旺座现代城
高新国际 汇鑫IBC
空调—指标
过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和 维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。
特色案例—招商大厦
招商大厦的亮点：
1、招商大厦采用写字楼市场中罕有的“八面体”形式，阐释 城市建筑思想。低辐射镀膜LOW-E玻璃幕墙，为企业创造节 能透光隔音全功效的办公环境。 2、采用“筒中筒”结构，由电梯、楼梯、公共卫生间、部分 设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成筒中筒结构。 3、452个超标准港湾式泊车席位。 4、三大国际品牌构筑极致中央空调系统。 5、24小时无人值守的SIEMENS火灾报警系统选用消防系统行 业领导品牌德国西门子旗下旗舰产品S1151交互智能探测系统， 实现24小时全天候无人值守可靠报警。
销售目标： 目标为实现均价16000元/㎡； 目标为销售为主、租赁为辅； 商业实现分户销售，租赁为辅； 实现财富中心系列50万㎡商务群落； 带动财一、二尾房销售；
2.市场产品分析
2014年西安写字楼楼日趋成熟，丰富多样。我部门就主 流市场的写字楼产品进行产品梳理，装修标准整理，为我项目 进展提出可靠保障。
普通型
电梯—装饰
档次高、灯光柔和、线条流畅
简洁明亮、具有舒适感和空间感
卫生间—指标
西安部分写字楼项目卫生间的指标
较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40㎡，装修一般都有吊顶，地板和墙壁 采用瓷砖
卫生间—示例
高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间的设计比较人性化，墙壁和地面采用较好的 瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配； 低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。
《办公室装修方案》PPT课件
2
财 务 部 办 公 室 Accounting office
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
3
会 议 室 Meeting room
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
6
四 楼 局 部 The fourth floor locally
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
7
总 监 室 Director room
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
10
茶 水 间 Tea room
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
11
洗 手 间 Restroom
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
12
女 洗 手 间 Lady bathroom
4
李 总 办 公 室 G e n e r a l M a n a g e r’s O f f i c e
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
5
四 楼 大 厅 The fourth floor hall
The fourth floor offi整ce理pdpetsign & decoration proposal
某写字楼设计方案(PPT45页)
目前，许多国际知名公司的总部已经摒弃了对高大、纪念碑似的建筑形 象追求，转而追求这种孕育其中的平和与大气。这种气质是与清华这一品牌 相衬的。下面是德国西门子公司及奔驰公司的一些资料。
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
我们的方案之所以选择围合式做 为建筑布局的基调，就是希望能够依 靠自身成“势”吸引市场，弥补周边 地区发：围合式布局
对于一个位于城市边缘孤立的地产开发项目，最重要的是尽快创造一种 “势”，能够将市场的注意力吸引到项目自身，而掩盖周围地区不够成熟的弱 点，也就是说，项目自身要创造一种使市场认同的气氛，这对开发的早期是非 常重要的。
一般来讲，建造有两种布局方式：A和B
CONCEPT
CONCEPT
设计构思
优势四：功能分区
方案中的周边布 局也使方案的分区非 因此在建筑常语明汇的确选，择上认必真须区分别析于一清般 商业建筑，在学术气氛与商业形象之间寻求一种平衡点，让二者相辅相承。 我们的方案华巧同妙地方利研用地发势大的高厦差的在基功地西半侧形成一层半的地下停车空间，这样可解决450辆的停车需求，不但节省了建造成本，而 且另结外合 ，车建库筑能的办组设公计单成形元，成呈了南其立北主体向的顺要中坡以心排庭布中园，。采光通风都非常良好。 我们的方案小之型所以企选业择围出合租式做办为公建筑、布局的基调，就是希望能够依靠自身成“势”吸引市场，弥补周边地区发展不成熟所带来的不 足同。时，面对大市企场不业同办层面公的、需求管，理方案用中也提供了少量的个性化办公空间，例如：在顶楼位置设置可改造的跃式办公室空间单元。 除了针对研房发及大楼展面示向中功小能型高四科部技企分业市场的特点，我们基本确定了“围合式的建筑布局”，这为方案本身带来四个方面的优势。 平在面方多 案种构划思组分中成的，可社。能会性性最与大经限济度性地始为终市是场我提们供的了主灵旨活。性，也提供了大量的共性办公空间。 清华同方研发大厦方是案一个中具人有学流术车气氛流的办公地产项目，并且冠以“清华”这个品牌。 对因于此第 ，二我点们主，必要我须们在从也一基从些两对地个立东层的面语侧加汇道以中解做路决出。一系列的选择和平衡。 甲方对设计进单入位提，出建的要筑求自是：然6分00辆成的停车需求，完全靠地面停车是不可能达到的，只有通过大量地下停车空间来解决。 离东侧“公共区域” 及西侧相对私密的 “办公区域”。
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
我们的方案之所以选择围合式做 为建筑布局的基调，就是希望能够依 靠自身成“势”吸引市场，弥补周边 地区发：围合式布局
对于一个位于城市边缘孤立的地产开发项目，最重要的是尽快创造一种 “势”，能够将市场的注意力吸引到项目自身，而掩盖周围地区不够成熟的弱 点，也就是说，项目自身要创造一种使市场认同的气氛，这对开发的早期是非 常重要的。
一般来讲，建造有两种布局方式：A和B
CONCEPT
CONCEPT
设计构思
优势四：功能分区
方案中的周边布 局也使方案的分区非 因此在建筑常语明汇的确选，择上认必真须区分别析于一清般 商业建筑，在学术气氛与商业形象之间寻求一种平衡点，让二者相辅相承。 我们的方案华巧同妙地方利研用地发势大的高厦差的在基功地西半侧形成一层半的地下停车空间，这样可解决450辆的停车需求，不但节省了建造成本，而 且另结外合 ，车建库筑能的办组设公计单成形元，成呈了南其立北主体向的顺要中坡以心排庭布中园，。采光通风都非常良好。 我们的方案小之型所以企选业择围出合租式做办为公建筑、布局的基调，就是希望能够依靠自身成“势”吸引市场，弥补周边地区发展不成熟所带来的不 足同。时，面对大市企场不业同办层面公的、需求管，理方案用中也提供了少量的个性化办公空间，例如：在顶楼位置设置可改造的跃式办公室空间单元。 除了针对研房发及大楼展面示向中功小能型高四科部技企分业市场的特点，我们基本确定了“围合式的建筑布局”，这为方案本身带来四个方面的优势。 平在面方多 案种构划思组分中成的，可社。能会性性最与大经限济度性地始为终市是场我提们供的了主灵旨活。性，也提供了大量的共性办公空间。 清华同方研发大厦方是案一个中具人有学流术车气氛流的办公地产项目，并且冠以“清华”这个品牌。 对因于此第 ，二我点们主，必要我须们在从也一基从些两对地个立东层的面语侧加汇道以中解做路决出。一系列的选择和平衡。 甲方对设计进单入位提，出建的要筑求自是：然6分00辆成的停车需求，完全靠地面停车是不可能达到的，只有通过大量地下停车空间来解决。 离东侧“公共区域” 及西侧相对私密的 “办公区域”。
某写字楼定位及装修策划方案32页PPT
某写字楼定位及装修策划方案
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
某办公楼内装修方案ppt课件
22
筋混凝土框架和局部剪力墙芯筒形式，建筑高度达63M， 总建筑面积49412M2，其中地下部分建筑面积14786M2， 地上部分建筑面积34626M2，地下一层至三层作交易营 业厅用，四层
23
以上作办公楼用，两部分功能设独立的出入口及大小适 宜的中庭地下二层，层高3.4M，地下一层，层高4.2M， 建筑面积均为7393M2，地上一层（首层）层高4.8M，建 筑面积3444M2
32
公大楼的空间性质，与外立面设计保持延续统一，整体 色调为淡雅的高级灰基调，素净大方，营造出良好的国 际大企业形象，室内设计调整摒弃了一切繁杂琐碎的手 法，以工业化的材质结合现代的构成手法
33
，简捷大气，明亮整洁，材料的金属，浅色石材为主， 在观光电梯部分使用不锈钢，素雅中体现了企业的坚实 基础，使得整个空间凸现了独特的企业气质和文脉，中 庭为解决高度较大，日光无法直射的问题
40
地板； 6、栏杆：不锈钢、栏板：亚光铝板、隔断：12厘 弧形钢化玻璃； 7、饰面油漆：聚脂清漆。 2.4气候特征： 地处中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区。为温暖半 湿润季风性气候，
41
春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒 冷干燥。据济南气象台提供的1951年以来的资料，按气 温、降水量、蒸发量、风向风速、湿度和气压等气象要 素和冻土情况简介如下： 1、气温
42
气温七月最高，一月最低，年平均气温为14.3℃，累年极 高气温为42.5℃（发生在1955年7月24日），极低气温为 －19.7℃（发生在1953年1月17日，月平均最冷1.4℃，最
43
热27.6℃，从每年气温统计值来看，其气温呈逐渐增加的 趋势。 2、降水量 济南市年平均降水量为669.30mm，年 最小降水量为320.70mm。年最大降水量为1283.40mm（1
筋混凝土框架和局部剪力墙芯筒形式，建筑高度达63M， 总建筑面积49412M2，其中地下部分建筑面积14786M2， 地上部分建筑面积34626M2，地下一层至三层作交易营 业厅用，四层
23
以上作办公楼用，两部分功能设独立的出入口及大小适 宜的中庭地下二层，层高3.4M，地下一层，层高4.2M， 建筑面积均为7393M2，地上一层（首层）层高4.8M，建 筑面积3444M2
32
公大楼的空间性质，与外立面设计保持延续统一，整体 色调为淡雅的高级灰基调，素净大方，营造出良好的国 际大企业形象，室内设计调整摒弃了一切繁杂琐碎的手 法，以工业化的材质结合现代的构成手法
33
，简捷大气，明亮整洁，材料的金属，浅色石材为主， 在观光电梯部分使用不锈钢，素雅中体现了企业的坚实 基础，使得整个空间凸现了独特的企业气质和文脉，中 庭为解决高度较大，日光无法直射的问题
40
地板； 6、栏杆：不锈钢、栏板：亚光铝板、隔断：12厘 弧形钢化玻璃； 7、饰面油漆：聚脂清漆。 2.4气候特征： 地处中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区。为温暖半 湿润季风性气候，
41
春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒 冷干燥。据济南气象台提供的1951年以来的资料，按气 温、降水量、蒸发量、风向风速、湿度和气压等气象要 素和冻土情况简介如下： 1、气温
42
气温七月最高，一月最低，年平均气温为14.3℃，累年极 高气温为42.5℃（发生在1955年7月24日），极低气温为 －19.7℃（发生在1953年1月17日，月平均最冷1.4℃，最
43
热27.6℃，从每年气温统计值来看，其气温呈逐渐增加的 趋势。 2、降水量 济南市年平均降水量为669.30mm，年 最小降水量为320.70mm。年最大降水量为1283.40mm（1
写字楼定位及装修策划
写字楼定位及装修策划随着城市化的不断深入和人们对办公环境的不断改善要求的提高，写字楼这一类型的房地产市场也得到了迅速的发展。
而作为写字楼的投资方，如何进行定位和装修策划，以满足各种不同的租客需求，提高写字楼的收益率，就显得尤为重要了。
1. 写字楼定位在进行投资之前，我们需要仔细分析市场，从大环境和小环境两方面的角度来定位写字楼。
1.1 大环境定位大环境定位主要是从宏观上分析写字楼所处的城市，行业和经济情况等因素，以便确定写字楼的投资方向。
在市场需求方面，我们需要了解写字楼的活跃度、空置率、租金价格、市场竞争等情况，以便决定投资的方向。
例如，在行业上，我们可以针对一些可持续发展的行业进行投资，比如高科技、医疗保健等。
而在经济方面，我们需要考虑当地政策和税收等因素。
1.2 小环境定位小环境定位主要是从写字楼内部的角度来考虑，分析写字楼的地理位置、交通状况、周边配套等因素。
对于写字楼的地理位置，我们需要考虑其地理位置是否在市区中心、是否离公共交通比较近、是否有便捷的交通路线等等。
同时，周边配套也很重要，如超市、银行、医院、餐厅等等。
2. 写字楼装修策划在定位完写字楼之后，我们需要进行装修策划，以满足各种需求。
2.1 办公空间规划首先，我们需要进行办公空间规划。
在规划时，需要考虑每个人员的工作需要，如何合理利用空间和资源。
要安排好每个人的工作区，确保其办公空间充足，且可以满足其工作的需求。
同时也可以考虑用半隔板或全隔板来划分工作区域。
2.2 空气质量其次，在装修策划中，需要考虑室内的空气质量。
这对写字楼的业绩及租客来说极为重要，因此需要特别关注。
可以通过选择一些低挥发性有机化合物的墙漆或地面材料等低污染材料，以及增加空气净化器等方式来提高室内空气质量。
2.3 设计风格最后，写字楼的装修在设计上也需要注意。
根据写字楼定位以及租客需求不同，可以采用不同的设计风格，比如简约现代风、古典欧式风、复古工业风等等。
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高新二小、高新一中等 医院：高 银行：中国银行、招商银行、中信银行、成都银行、农业银 高新路华润万家、高新二路宜品生活、金
新医院等，属于国家三级甲等医院， 行、兴业银行、民生银行、宁夏银行、建设银行、重庆银行、 鹰国际、世纪金花、唐延路地下购物中心。
距离项目3站路。项目周边的五大 渣打银行等政府公共事业部门：陕西省交通运输厅、西安海 医院：高新医院、省医院邮局：中国邮政
高端写字楼定位及装修建议
1.产品分析与定位 2.市场分析与产品趋势 3.比较分析及装修建议
1.产品分析与定位
项目自建设至今，已实现21层主体的基本建设，在2014年写字楼市场 整体成交低下，2015年将主体完工实现内外装，故此，需要明确其装 修的基本标准以实现既定销售目标。
高端写字楼建筑与销售目标
■ 高库存——办公物业库存风险远大于住宅 从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达 344万㎡，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存 量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较 高。
部分在售写字楼项目装修标准
地面
墙面 天花
板
睿中心
CA 创意中心
万象汇
公园，使本区域的空气质量得到提 关、中科院研究所等休闲娱乐：新纪元高尔夫球场、唐城墙 银行：中国银行、交通银行、建设银行、
升。
遗址公园、新纪元公园学校：高新一中
西安银行、浙商银行、北京银行等
交通状况
公交：261路、260路、324路、411 路、502路、32路
公共交通：107路; 218路; 251路; 261路; 262路; 324路; 331路; 400路; 721路等轨道交通： 1、与地铁8号线无缝连 接； 2、步行3分钟可达地铁3号线延平门站；3、地铁 6号 线木塔寨站。
具有城市坐标的重要意义。 国际5A甲级写字楼单层面积 得WA中国建筑奖的加拿大籍设计大师梁井
约1600㎡，12部国际品牌高速电梯，每部电梯服务面积约为 宇先生担当总设计，其主要的设计作品有：
4000㎡，完全超越国际甲级写字楼标准。采用分户计量变频 北京伊比利亚当代设计中心，上海民生银
中央空调系统、非接触式IC卡感应系统、红外线高定位系统、 行美术馆及中国海关总署博物馆。本项目
2.市场产品分析
2014年西安写字楼楼日趋成熟，丰富多样。我部门就主 流市场的写字楼产品进行产品梳理，装修标准整理，为我项目 进展提出可靠保障。
高新区甲级办公产品分析
户型种类 主推特色 建筑面积 占地面积 最新房价
项目概述
周边配套
摩尔中心(高新)
禾盛京广中心(高新)
高新大都荟(高新)
开间
开间ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一室,两室,三室,四室
■ 区域特征——“高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市
从分区域成交量来看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域， 成交量分别为32.8万㎡、18.2万㎡、12.3万㎡。三区域占全市成交总量的66%。
从分区域成交价来看，高新成交均价10598元/㎡，明显领先其他区域，商务价 值一枝独秀的局面难以改变。曲江以10184元/㎡成交均价位居第二，文化产业的 快速发展，给曲江办公市场带来活力。
公交线路：14、218、219、226、308、312、 400、512、604、60、721、高新1号线、10、 28、40、107、210、游7路等 地铁线路： 地铁三号线延平门站 地铁六号线科技路站
楼宇配套
外墙：铝合金玻璃幕墙，干挂石材幕墙；Low-e中空玻璃； 断桥铝合金型材。大堂及公共部分：豪华精装修禾盛京广中 心本身拥有4万㎡开放式体验商业。
■ 量价表现：受个案影响量价齐升，实际市场不容乐观
2014年西安市办公类物业成交面积96万㎡，较去年相比上涨29.9%，创近年来新高； 成交均价为9142元/㎡，较去年相比上涨4.3%，也达到近几年来较高水平。但需要指出， 2014年较高备案量主要是受部分个案影响，以泰华金贸国际、中登·苏陕国际金融中心、 华商豪盛旺座城等为代表的项目纷纷通过定向团购、定向开发等实现了快速去化，故而推 高办公物业整体成交量。
禾盛京广中心处于西安CBD核心唐延路中轴线上的轴心位置， 项目位于高新区科技路与高新四路十字西
紧邻地铁3号、6号线、8号线，是目前唐延路唯一高品质5A 北角，总占地为91.19亩，总建面约50万㎡，
级写字楼，坐拥城市中心资本优势，是最具竞争力和扩展潜 绿地率35%，由7栋高层和4万余㎡商业围合
力的商务黄金聚点。享有独一无二的城市配套和自然景观， 而成一个城市综合体项目。项目规划由获
摩尔中心
停车场显示系统、宽频网、楼内电话系统、大屏幕信息电视 梁井宇先生采用的是颇具特色的“一街两
系统、闭路电视监控系统等.
心”式L型规划布局。
商业：金鹰国际、世纪金花、卜蜂 商业：卜蜂莲花超市、世纪金花、金鹰百货酒店：香格里拉 中小学：高新第一小学、高新第二小学、
莲花、华润万家 学校：高新一小、 酒店、瑞斯丽酒店、和颐酒店、如家酒店、舒雅商务酒店等 高新第三小学、综合商场： 卜蜂莲花超市、
建筑现状： 建筑面积约19万m2； 每层建筑面积2262m2，楼层数约40层； 建筑高度140米，10米挑空大堂，3.5米层高； 9部高速电梯、地辐热、户式中央空调； 130-400㎡自由分割；
销售目标： 目标为实现均价16000元/㎡； 目标为销售为主、租赁为辅； 商业实现分户销售，租赁为辅； 实现财富中心系列50万㎡商务群落； 带动财一、二尾房销售；
投资地产
投资地产
地铁楼盘,低碳地产,公园地产
115000.00㎡
300000.00㎡
500000.00㎡
48618.00㎡
29970.00㎡
61000.00㎡
(写字楼)均价14000元/㎡
待定
(写字楼)均价11000元/㎡
摩尔中心雄踞高新核心升值地带唐 延路腹地，秉承一种健康、生态、 绿色的具有生命活力的新型商务办 公模式，巨资打造的一个40万平米 超大规模的中央商务集群，超甲级 5A写字楼。 摩尔中心专属定制 120-1560平米办公空间，可自由分 割组合，光纤入户、无线宽带、高 效办公，立显商务便捷。13层停车 塔，5A智能体系。