物业案例分析课件ppt
合集下载
物业管理的案例分析-PPT课件
3
案例二、外墙开一窗 大楼留一疤
案情：住在 19 楼的业主卫某，在自己物业 内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物 业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继 续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆 污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权随意破墙？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内 拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底 层因破墙开窗引起的墙面污染。
物业管理案例分析
1
房屋结构改造维修方面
案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动 抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业 主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾 某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。 问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？ 判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水 马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管 恢复原状。
6
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条 规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规 定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原 则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、 环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九 条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动 进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为， 应当劝阻制止。” 公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使 用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合 理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的 有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度 及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。 同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益 和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
物业服务案例分析 ppt课件
灵活变通，寻求有效化解矛盾的良方。 摆明物业公司的立场，明确管理处的态度； 但站在业主的角度，代替本户业主请了一位技术
高、信誉度好的维修玻璃的师傅； 客服本户业主多次沟通，终于该业主同意由其自
己出资，对炸坏的玻璃进行了更换。
29
ppt课件
案例六 小区养鸡
小区7号楼1103室的业主给物业客服中心打来电话说：小区 内有业主饲养大公鸡，每到半夜时都会听到鸡叫声，因为她 们家的小孩子才三个月，所以每到半夜的时候都会被鸡叫声 吵醒而哇哇大哭，因此这户业主就会全家总动员照看小孩子， 因为睡眠不好，所以该业主上班时就会没有精神，而且开车 上班的路上还会很危险，因此，该位女业主向物业客服中心 打来电话，请求帮助。
26
ppt课件
解决问题的原则和思路？
物业公司有没有监管不到位的责任？ 到底谁该为那块炸坏的玻璃买单？
27
ppt课件
物业公司有没有监管不到位的 责任？到底谁该为那块炸坏的 玻璃买单？
此事件属于突发事件，物业公司倡导禁止在小区内燃放烟花爆竹，并 不代表就没有业主燃放；
物业公司是要起到一个良好的引导作用，但物业公司对业主的行为不 具有强制性；
39
ppt课件
案例8 销售承诺未兑现
某小区1、2单元1层业主连续两年未缴纳物业服务费，原因是： 大厦是商住混合设计，即1层业主楼下还有2层商铺，所以1层 业主的窗外形成一个外露台。据业主反映当时房屋销售时承诺， 此外露台将种植花草或铺设绿色地毯。
物业服务投诉案例分析PPT(共35页)
• 2、××先生/女士，您所反映的问题是××××，对吗？
（业主确认）
• 3、谢谢您的来电，再见！
接待投诉的注意事项
• 微笑
• 微笑是一种国际礼仪，可以缓
解对方的情绪。
接待投诉的注意事项
• 安抚
• 失控的情绪下，听不进去任何
的意见。
接待投诉的注意事项
• 认真聆听
• 尊重对方，详细了解事情的整
个过程。
接待投诉的注意事项
• 眼神对视
• 沟通时的眼神聚焦点在双眉之
间
接待投诉的注意事项
• 耐心解释
• 解释工作要循序渐进，避免事
态恶化。
接待投诉的注意事项
• 回访
• 根据事情的进展，及时回访，
帮助化解矛盾，增进业主对物 业的理解。
案例一：你们保洁经常在我上班时间用电梯 运垃圾影响我出行，而且电梯里面很臭，怎 么回事？
• 现场查看 • 确定责任 • 表示歉意 • 协助业主找相应的单位处理
案例二十：最近多次有推销的人来敲门，你们物管是怎样管 理的，是不是和他们一伙的，故意放他们进来卖东西，便于 你们提成？今天物管要把此事给我说清楚。
• 表示歉意 • 介绍门岗工作流程 • 及时反映、及时跟进 • 加强巡查力度
案例二十一：现在小区有很多租户，他们常常乱按电梯面板，损坏后又用大修 基金去修，还有乱丢垃圾，整个园区乱糟糟的。你们说这个事情没得办法管， 现在把你们领导叫来，我们业主都是缴了物管费的，总之要有个说法啥。
（业主确认）
• 3、谢谢您的来电，再见！
接待投诉的注意事项
• 微笑
• 微笑是一种国际礼仪，可以缓
解对方的情绪。
接待投诉的注意事项
• 安抚
• 失控的情绪下，听不进去任何
的意见。
接待投诉的注意事项
• 认真聆听
• 尊重对方，详细了解事情的整
个过程。
接待投诉的注意事项
• 眼神对视
• 沟通时的眼神聚焦点在双眉之
间
接待投诉的注意事项
• 耐心解释
• 解释工作要循序渐进，避免事
态恶化。
接待投诉的注意事项
• 回访
• 根据事情的进展，及时回访，
帮助化解矛盾，增进业主对物 业的理解。
案例一：你们保洁经常在我上班时间用电梯 运垃圾影响我出行，而且电梯里面很臭，怎 么回事？
• 现场查看 • 确定责任 • 表示歉意 • 协助业主找相应的单位处理
案例二十：最近多次有推销的人来敲门，你们物管是怎样管 理的，是不是和他们一伙的，故意放他们进来卖东西，便于 你们提成？今天物管要把此事给我说清楚。
• 表示歉意 • 介绍门岗工作流程 • 及时反映、及时跟进 • 加强巡查力度
案例二十一：现在小区有很多租户，他们常常乱按电梯面板，损坏后又用大修 基金去修，还有乱丢垃圾，整个园区乱糟糟的。你们说这个事情没得办法管， 现在把你们领导叫来，我们业主都是缴了物管费的，总之要有个说法啥。
物业案例分析 ppt课件
ppt课件
20
• 客服中心主管考虑，若简单放行，可能损害业主利益；若拒不放行，
又会让住户感到不便（租户跟业主同样都是物业公司的服务对象，兼
顾二者利益应为物业管理所必须，绝不能只对业主关心倍至，而对租
户冷若冰霜）。于是鉴于租户只是搬出部分家私，提出了一个变通办
法：租户列出所搬家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处
(一)项之规定，判决如下：
1、驳回上诉，维持原判；
2、本案件诉讼费同意李某免交；
3、本判决为终审判决；
ppt课件
11
本案焦点有两个：第一，小区内栽种铁树究竟恰不恰当；第二，物业公司是 否尽到了安全防范责任。此案中，被告在小区内栽种铁树的事实客观存在， 但其目的主要是为了进行绿化，美化环境，提高业主生活质量。同时，作为 被告的物业公司己考虑到可能存在的安全隐患，在水池旁立有警示牌，并在 法庭上出示了警示牌生产厂家开具的正式发票，证明警示牌安装时间是在原 告被铁树伤害之前。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理 企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的应 该依法承担相应的法律责任。”从本案来看，物业公司尽到了安全防范义务， 不存在管理上的疏漏和缺陷。而原告李某系无行为能力人，因监护人监护不 力，造成李某受伤，故物业公司不应承担赔偿责任。
ppt课件
23
1、提醒业主楼道无监控设施，容易出现物品丢失； 2、小区环境需要大家维护，楼道乱堆乱放影响邻里关系； 3、楼道属于公共区域归全体业主共有，任何个人不可擅自占用； 4、楼道属于消防通道，消防通道要保证随时畅通。
物业案例分析PPTPPT课件
依
按照本条第二款的规定处以罚款，所得 收益，用于物业管理区域内物业共用部
据
位、共用设施设备的维修、养护，剩余 部分按照业主大会的决定使用。”行为
人为个人的，处1000元以上1万元以下
的罚款，行为人为单位的处5万元以上
20万以下的罚款。
.
17
法
律
3.《物业管理条例》第46条第1 款规定“对物业管理区域内违反
内，物业管理公司应当对此行为进行制止。
02 对物业管理区域内的违规行为进行制止是物业管理公司的职责范围。
03
因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。
.
15
1.《物业管理条例》第50条
法
规定“物业管理区域内按照规划 建设的公共建筑和共用设施，不
律
得改变用途。业主依法需要改变
13
案例
某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方 便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算 堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公 司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发 生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内， 双方就此问题产生了矛盾。
.
14
案例分析
01 消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯
人员进入检修。
2010年9月，物业公司将刘先生告上法
物业管理案例分析ppt[1]
![物业管理案例分析ppt[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/4ea4987c650e52ea54189843.png)
物业管理案例分析ppt[1]
5
案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重
案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9 平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装 在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的 强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询， 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制 止顾某吊装巨型浴缸。
案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业 内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物 业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继 续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆 污染。物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己的物业是否就有权随意破墙？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内 拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底 层因破墙开窗引起的墙面污染。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？ 判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水 马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管 恢复原状。
物业管理案例分析ppt[1]
2
依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定： “住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用 性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相 邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、 县房地产管理部门审批。”
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消 除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。
物业管理案例分析ppt[1]
物业管理案例分析.课件
20
法院———经审理查明，原告接受开发商旳委托， 从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面 积 2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核 定旳这一收费原则收缴。所以被告以原告收费不规范 而拒付物业管理费旳理由不能成立。有关诉讼时效， 原告称其曾屡次向被告催讨拖欠旳物业管理费及水、 电费，被告也认可原告催讨过，故视为诉讼时效旳中 断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、 水费、电费及部分诉讼费。
13
• 案例六、蚌埠市物业管理第一案？没有 交电费，供电部门停供电……
• 2023年6月17日，在有关部门旳推荐下， 悦来物业企业与中区青年街华丰街小区业 主委员会签定了为期三年旳物业管理委托 协议。去年10上旬，该小区顾客因长久没 有交电费，供电部门停止了供电，致使该 小区7层以上依托增压水泵供水旳住户没 有水吃。
2
根据：《上海市居住物业管理条例》第三十条要求： “住宅不得变化使用性质。因特殊情况需要变化使用性 质旳，应该符合城市规划要求，其业主应该征得相邻 业主、使用人和业主委员会旳书面同意，并报区、县 房地产管理部门审批。”
房屋全部权人使用其房屋时，必须遵守有关旳法律 法规，不得私自变化房屋旳使用性质和功能。顾某私 自在自己房屋旳储备室内私装电动抽水马桶和洗脸盆， 转换了废水立管旳下水三通，使储备室成了卫生间， 变化了房屋旳使用性质，使得楼下业主王某旳房屋渗 水，顾某应该承担民事责任。
法院———经审理查明，原告接受开发商旳委托， 从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面 积 2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核 定旳这一收费原则收缴。所以被告以原告收费不规范 而拒付物业管理费旳理由不能成立。有关诉讼时效， 原告称其曾屡次向被告催讨拖欠旳物业管理费及水、 电费，被告也认可原告催讨过，故视为诉讼时效旳中 断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、 水费、电费及部分诉讼费。
13
• 案例六、蚌埠市物业管理第一案？没有 交电费，供电部门停供电……
• 2023年6月17日，在有关部门旳推荐下， 悦来物业企业与中区青年街华丰街小区业 主委员会签定了为期三年旳物业管理委托 协议。去年10上旬，该小区顾客因长久没 有交电费，供电部门停止了供电，致使该 小区7层以上依托增压水泵供水旳住户没 有水吃。
2
根据：《上海市居住物业管理条例》第三十条要求： “住宅不得变化使用性质。因特殊情况需要变化使用性 质旳，应该符合城市规划要求，其业主应该征得相邻 业主、使用人和业主委员会旳书面同意，并报区、县 房地产管理部门审批。”
房屋全部权人使用其房屋时，必须遵守有关旳法律 法规，不得私自变化房屋旳使用性质和功能。顾某私 自在自己房屋旳储备室内私装电动抽水马桶和洗脸盆， 转换了废水立管旳下水三通，使储备室成了卫生间， 变化了房屋旳使用性质，使得楼下业主王某旳房屋渗 水，顾某应该承担民事责任。
物业管理专业之案例分析PPT课件
.
1
.
Байду номын сангаас
2
.
3
.
4
.
5
.
6
.
7
.
8
.
9
.
10
1
.
Байду номын сангаас
2
.
3
.
4
.
5
.
6
.
7
.
8
.
9
.
10
物业管理典型案例分析(共71张PPT)
4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。《条 例》颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是 市场化的必然，物业公司必须靠自身实力才能赢得市场。
04.02.2019
10
物业管理典型案例分析
二、因新买房屋漏水业主拒交物业管理费
案情介绍：
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款 后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。 入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有 水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步。于是，胡女士找 到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工 单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房 屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨 造成损失的赔偿问题产生了争议。
04.02.2019
8
物业管理典型案例分析
2、销售合同中明确的物业管理服务条款，应包括服务内容、 标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业 管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事 宜产生质疑，产生不必要的矛盾。
04.02.2019
9
物业管理典型案例分析
3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会 做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。
04.02.2019
2
物业管理典型案例分析
案例分析：
物业管理案例分析一j课件
•31
•物业管理案例分析一j
•32
•物业管理案例分析一j
•33
•物业管理案例分析一j
•34
•物业管理案例分析一j
•35
•物业管理案例分析一j
•36
•物业管理案例分析一j
•37
•物业管理案例分析一j
•38
•物业管理案例分析一j
•39
•物业管理案例分析一j
•40
•物业管理案例分析一j
•21
•物业管理案例分析一j
•22
•物业管理案例分析一j
•23
•物业管理案例分析一j
•24
•物业管理案例分析一j
•25
•物业管理案例分析一j
•26
•物业管理案例分析一j
•27
•物业管理案例分析一j
•28
•物业管理案例分析一j
•29
•物业管理案例分析一j
•30
•物业管理案例分析一j
•41
•物业管理案例分析一j
•42
•物业管理案例分析一j
•43
•物业管理案例分析一j
•44
•物业管理案例分析一j
•45
•11
•物业管理案例分析一j
•12
•物业管理案例分析一j
•13
•物业管理案例分析一j
•14
•物业管理案例分析一j
物业服务案例分析讨论(PPT 33页)
19
用户变用电的处理方式：
供电协议 公摊、电耗处理方式 预付费 停电约定
20
自行车丢失可拒交物业费吗? 一、案件经过: 小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多
次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。
二、审理及判决: 庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保
安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只 负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、 交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事 案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。 最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。
三、法律评析: 本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含保安费,但并不意味着
住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范 围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为 人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责 任不应由物业公司承担。
10
参与竣工验收、移交验收，组织承接验收及相 关整改的跟进。
11
早期介入案例
存在问题：由于原空调室外机机位设计在阳台上， 业主封闭阳台时移至外侧，影响美观。
建议：设计时避免把空调室外机位设置在阳台上。
用户变用电的处理方式：
供电协议 公摊、电耗处理方式 预付费 停电约定
20
自行车丢失可拒交物业费吗? 一、案件经过: 小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多
次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。
二、审理及判决: 庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保
安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只 负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、 交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事 案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。 最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。
三、法律评析: 本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含保安费,但并不意味着
住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范 围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为 人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责 任不应由物业公司承担。
10
参与竣工验收、移交验收，组织承接验收及相 关整改的跟进。
11
早期介入案例
存在问题：由于原空调室外机机位设计在阳台上， 业主封闭阳台时移至外侧，影响美观。
建议：设计时避免把空调室外机位设置在阳台上。
物业管理案例ppt42页
问题：如何才能改变承重主体？
建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条第四款规定：变 动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等 级的设计单位提出的设计方案。可见，业主变更大梁的决定权不在业 主，也不在物业服务企业而在具有相应资质等级的设计单位。
既然变更大梁的决定权在具有相应资 质等级的设计单位，企业可以要求业主按 法规规定去做设计变更。如果申请变更成 功，业主变更装修是符合法规规定的，企 业可以不必管理Βιβλιοθήκη Baidu如果申请变更不成功， 企业就可以此为据阻止业主进行变更装修。
本案中业主违章搭建的行为影响了小区这 个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身 行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行 监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做 法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解 决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的 方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解 与支持
雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间外出。有一天，雷小姐发现天花板开始 滴水，意识到三楼邻居家 可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况，公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越 来越糟，雷小姐的屋子里像下雨。 天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损 相当严重， 而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司 砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。
建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条第四款规定：变 动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等 级的设计单位提出的设计方案。可见，业主变更大梁的决定权不在业 主，也不在物业服务企业而在具有相应资质等级的设计单位。
既然变更大梁的决定权在具有相应资 质等级的设计单位，企业可以要求业主按 法规规定去做设计变更。如果申请变更成 功，业主变更装修是符合法规规定的，企 业可以不必管理Βιβλιοθήκη Baidu如果申请变更不成功， 企业就可以此为据阻止业主进行变更装修。
本案中业主违章搭建的行为影响了小区这 个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身 行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行 监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做 法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解 决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的 方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解 与支持
雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间外出。有一天，雷小姐发现天花板开始 滴水，意识到三楼邻居家 可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况，公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越 来越糟，雷小姐的屋子里像下雨。 天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损 相当严重， 而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司 砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
02
法院一审判决，支持原告（物业公司）全部 诉讼请求
-
5
1.《物业管理条例》第七条：业
主在物业管理活动中，履行的义务中的
法
第1条：遵守业主公约、业主大会议事
律
规则。刘先生未履行其遵守业主公约的 义务。
依
2.《物业管理条例》第五十六条： 物业存在安全隐患，危及公共利益及他
据
人合法权益时，责任人应当及时维修养 护，有关业主应当给予配合。
3.《物权法》第七条：物权的取
得和行使，应当遵守法律，尊重社会公
德，不得损害公共利益和他人合法权益。
-
知识点
签署《确认书》后，对于《前期物业管
理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容
生效，业主应严格遵守条款内容。
-
案例二 楼上坠物砸车谁负责？
-
wk.baidu.com例
A先生居住的某个小区对机动车辆的停 放采取统一管理，即规划固定的车位并收 取一定的管理费用。某日，A先生下班回家 将车停放在固定车位。当晚，物业公司的 人上门告知，A先生的车被8层B住户阳台上 跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的损 失是由B住户还是物业公司来负责呢？
依
按照本条第二款的规定处以罚款，所得 收益，用于物业管理区域内物业共用部
据
位、共用设施设备的维修、养护，剩余 部分按照业主大会的决定使用。”行为
人为个人的，处1000元以上1万元以下
的罚款，行为人为单位的处5万元以上
20万以下的罚款。
-
法
律
3.《物业管理条例》第46条第1 款规定“对物业管理区域内违反
物业管理案例分析
授课人：
-
案例一 业主是否可以阻止物业入室检修？
-
案例
某物业公司2010年3月与开发商签署 《前期物业管理服务合同》，管理河东某 小区。该小区8号楼5门101业主刘先生，自 购房后始终入住。由于该楼层其他邻居的 生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检 修带来不便，而每次接到其他业主报修， 物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到 拒绝。后来物业和燃气公司发现该楼门燃 气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关 人员进入检修。
内，物业管理公司应当对此行为进行制止。
02 对物业管理区域内的违规行为进行制止是物业管理公司的职责范围。
03
因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。
-
15
1.《物业管理条例》第50条
法
规定“物业管理区域内按照规划 建设的公共建筑和共用设施，不
律
得改变用途。业主依法需要改变
-
案例分析
1.A先生的遭遇中，B住户的花盆与房屋相连的位于高处 的附属物，属于典型的搁置物，除此之外还有空调等。事实上， B住户作为居住在高层的住户，应当注意到没有任何防护措施 或保护措施不够完善的情况下，在阳台上放置花盆，一旦遇到 较大的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况。因此，B 住户在此事中是有过错的，应当对A先生损失承担全部责任。
某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方 便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算 堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公 司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发 生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内， 双方就此问题产生了矛盾。
-
案例分析
01 消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯
依
有关治安、环保、物业装饰装修
和使用等方面法律、法规规定的
据
行为，物业管理企业应当制止，
并及时向有关行政管理部门报
告。”第47条规定“物业管理企
业应当协助做好物业管理区域内
的安全防范工作。”
-
THANK YOU
-
没有过错的除外。
01
《郑州市物业管理条例》第38条： 物业服务企业应当按照物业服务 合同的约定提供相应的服务。
- 02
启示
作为住户，在阳台等地 方放置物品时一定要做好保护措 施，如焊接防护栏等；作为物业 公司，则应当在规划停车位或其
-
案例三
物业管理公司必须对阻塞疏散通 道的行为进行制止!!!
-
案例
2.A先生按规定缴纳管理费并停放车，与物业公司形 成一种保管关系，物业公司对A先生的车负有妥善保管的义务 和危险告知的义务，但在此事件中，花盆的跌落，是物业公司 所无法预见和避免的，因此，物业公司不承担责任。
-
法律依据
《民法通则》126条的规定：建筑 物或其它设施以及建筑物上的搁置 物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落 致人损害的，他的所有人或管理人 应当承担民事责任。但能证明自己
2010年9月，物业公司将刘先生告上法 庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋 内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、 养护与管理。
-
即时自测
1.业主是否可以阻止物业入室检修？ 2.法院会支持谁？
-
案例分析
01
1.案例中，燃气泄漏，存在安全隐患，而刘先 生不配合维修保养，侵犯了其他业主的合法 权益。所以，业主没理由不让物业入室检修。
依
公共建筑和共用设施用途的，应 当在依法办理有关手续后告知物
据
业管理企业，物业管理企业确需
改变公共建筑和共用设施的，应
当提请业主大会讨论决定同意后，
由业主依法办理相关手续。
-
2.《物业管理条例》第66条违反本条例
的规定，擅自改变物业管理区域内按照
法
规划建设的公共建筑和共用设施用途的
律
“由县级以上地方人名政府房地产行政 主管部门责令限期改正，给予警告，并