某生态老年公寓建设项目可行性研究报告

某生态老年公寓建设项目可行性研究报告一、项目概况及特点1.1项目概况本项目拟建在**市**区**河畔，环山旅游路以南500米处，占地面积约1000亩，社区内涵括养老院、普通公寓（自助老人）、多层老年住宅（介助老人）、高级公寓（介护老人）、温泉疗养院、颐年活动中心、老年大学、健身俱乐部、服务人员培训中心、老年病专科医院及别墅、度假酒店等。

各项目建设规模见《老年社区建设项目规模一览表（投资建议）》1.2项目特点本项目将借鉴国内外成功经验，借助**的良好发展机遇，形成其独特的经营理念与环境。

本项目以养老院、养老公寓为核心，与老年病医院、酒店互为补充，发展成为养老、疗养、休闲度假景区。

特点：本项目试图打破传统的白天一间房、晚上一张床的养老模式，按照时代的发展创造全新的住区休闲养老理念，如本项目的温泉养老公寓以别墅形式出现、高层养老公寓更像一个大型居住社区，同时配备疗养会所、培训中心、菜场、超市等，使老年人住在这里就像在家里一样有强烈的归属感并继续向年轻时代一样享受丰富多样的社会生活，同时又可享受了、养老院专业护理及全方位的专业服务。

此外，社区式养老亦可提供相对私密空间，为探亲访友、子女看护提供人性化空间。

1.2.1环境优越，配套齐全。

1.2.2 社区功能齐备，高端物业。

1.2.3星级服务，最贴近的优质医护资源，为客户提供24小时医护服务，疗—养结合。

由于养老院的特殊性质，护理是其重要的一个组成部分，本项目建有老年病院，为养老院中的护理项目提供了优质的资源（可与当地著名的三甲医院合作或由其独资经营），医院除了提供病房护理，还提供上门护理（养老院与医院相连），对老人十分方便。

而养老院又可为部分到此疗养的老人提供温馨的环境、细微的服务。

1.2.4 丰富多样的休闲生活（借鉴美国太阳城中心的经验），酒店及度假别墅除了面向社会客源，还为部分不需要护理的养老客户提供租售服务（别墅分为销售与租赁两种），以满足其对高端养老服务的需求。

同时酒店与别墅还可以接待养老客户的亲友，为养老客户提供各种休闲活动（俱乐部功能）。

1.2.5中国式养老与现代生活的有效结合（借鉴新加坡养老模式）。

考虑到中国传统的养老观念、家庭伦理。

中国老人喜欢与子女住一起，但由于工作原因，子女无法与父母同住、无暇照顾父母。

老人与子女同城或同社区居住，通过专业养老机构有效解决这一难题。

**市的房地产产业比较成熟，为这一模式提供了良好的基础：老人住在养老院，子女住在几个街道外的社区，工作之余，家人可很方便的联系。

二、行业概况及前景分析2.1行业外部因素人口因素是老年产业的基本因素，是养老院投资建设的依据，通过对人口状况及趋势，可预判行业发展的前景。

与本项目有直接关系的人口状况即是老年人口的状况。

2.2、中国老年型人口状况：改革开放以来，随着经济的发展、生活水平及医疗卫生的进步，人口生育率的下降，中国开始面对老龄化带来的问题。

根据联合国国际人口协会编著的《人口学词典》对人口老龄化的定义：当一个国家或地区达到60岁以上的人口所占的人口比例达到或超过总人数的10%，或65岁以上人口达到或超过人口总数的7%，这样的社会即称之为“老年社会”。

自1999年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例呈高发态势。

截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。

中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。

下表是对中国近年人口的统计及未来趋势的判断，原始数据表格列表如下（单位：万人）：从上表可看出，中国老人人口每年都在增加，到2015年，65岁以上人口将比2010年增加2000多万，老年产业市场需求越来越大。

2.3、 **60岁以上老年人占总人口的14.83% 快速步入老龄化社会近日，**市老龄委、市老年学学会和市社科院联合发布了《**市2009年老龄工作调查研究成果》，通过组织专家、学者对**市13个区县、161个行政村和社区采取问卷调查、个案访谈和召开座谈会等形式，对老年人生存养老状况和居家养老服务进行全面调研。

数据显示7个**人1个是老人据**市一项统计数据显示，截至2008年底，**市常住人口837万人，60岁以上的老龄人口达到124．21万，老龄人口占总人口的14．83％。

**市老龄人口比例已经超过了全省、全国老龄人口12％的平均水平，接近北京市老龄人口15％的水平。

**正在快步走向重度老龄化社会。

专家观点人口老龄化来势猛据了解，从世界发达国家人口老龄化的进程看，老龄化的决定因素主要是生育率下降，欧美等发达国家生育率伴随着工业化、城镇化和现代化而自然下降，人口老龄化发展速度非常缓慢，是逐步到来的，是先富后老。

而我国的情况则不同，国家控制人口的政策对生育率下降起着特别重要的作用，因而人口老龄化来势猛，发展快。

产生影响老龄化给社会带来啥影响快速到来的老龄化浪潮，将会给经济增长和社会发展带来什么影响？有关专家表示，首先，老年人口在总人口中的比重上升，被抚养人数的增加，将直接导致抚养系数的提高和劳动年龄人口的负担加重。

老年抚养系数的提高，说明劳动年龄人口除了为自身生存和发展进行生产劳动的同时，还要负担更多的老年人口生存和发展的费用。

其次，需要由社会赡养的老年人越来越多，退休费、福利费、医疗费随之增加，社会负担日益加重，这些费用的支出同老龄人口增加成正比。

第三，由于家庭规模越来越小，传统的家庭养老功能受到影响。

尤其是现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加，因时间、精力有限，子女在经济上虽能供养，但在生活照料方面却力不从心。

解读大多数城市老年人有基本生活保障记者从**市老龄委采访了解到，城市养老主要分为社会供给、政府财政供给和家庭供给三种途径。

目前，绝大多数城市老年人已经获得了基本的生活、医疗、住房、出行方面的经济保障。

据调查显示，**市79％的城市老年人有稳定的经济收入来源，包括退休工资和城市低保；城市94．1％的老年人参加了职工医疗保险、城镇居民医疗保险和其他保险，大病住院医疗费用大部分由社会医疗保险承担；有64．5％的城市老年人拥有全产权住房，有17．3％的老年人居住在国家分配的公有住房，有5．7％的老人住儿女的房子，仅有3％的老人租赁私房居住；在出行方面，**市对老年人出行乘车、旅游等方面出台了不同程度的免费优惠政策。

同时，**市政府不断推出社会救助性与扶助性政策，解决了部分城市贫困老人、高龄老人、原集体企业退休老人的基本生存与保健问题。

应对建立和完善多元化的养老保障体系**已进入重度老龄化社会，旧的养老保障制度已经远远不适应市场经济条件下老年人口的生活需求，如何解决好养老问题迫在眉睫。

**市老龄委表示，首先要建立和完善养老保障体系，要走多元化的道路，形成以居家供养为基础、以社区福利服务为依托、集体养老、自己养老等多种形式的养老模式，再辅以社会福利机构为补充的老年福利服务体系。

同时，要创造保障老年人权益的良好社会环境，建立健全保障老年人权益的法律法规和政策，打击虐待、遗弃、迫害老年人的违法行为，保障老年人的经济供养、医疗保健、照料慰藉、学习教育、文化娱乐等。

另外，应大力发展老龄产业，研制、开发、生产适宜老年人物质和精神需求的产品，鼓励和引导老年用品市场的发展。

同时，采取税收、信贷等优惠措施，多渠道筹资，充分利用社会资源，发展老龄产业。

现状**城市养老服务水平较低与此同时，**市城市养老服务的社会化水平还相对低下，**城市居家养老服务处于低层次化水平在生活照料服务方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式为主，子女照料弱化，社区与社会居家服务供给缺乏。

根据调查结果，有57．2％的城市老人居住方式是独居或夫妻同居，**城市空巢老人家庭比例略高于全国大众城市56．1％的平均水平。

据估计，近5年内**市将有3万张社会机构养老床位的需求，而实际上，目前全市养老福利机构有97家（正在建设的14家），社区养老服务站24个，社会福利设施508个，拥有机构养老床位数9516张，还不能满足需求。

在精神文化服务方面，多数社区已建立起了老年人活动室和活动广场，老年人以自发活动为主，集体文化活动偏少。

调查中，有三分之一的老人偶尔或经常有孤独寂寞感，心理问题以自我排解为主，老年人协会与正规的心理服务机构干预较少。

心声听听老人们都需要啥根据调查结果，城市老年人具有强烈的社会化养老服务需求。

部分城市老年人有居家养老服务需求，并具备了一定的居家服务经济承受能力，比如社会化生活照料服务、社区日常照料服务等。

同时，在选择住养老机构的老人中，大多数希望将养老机构开办在社区内。

城市老年人有对医疗卫生保健服务的需求，去社区医疗机构看病、就近看病、方便看病是老人们喜欢的医疗保健方式。

同时，老年人对降低医疗费用、定期进行体检、大病住院全部报销与掌握保健知识也有迫切的需求。

城市老年人还有对精神文化生活服务的需求。

不少老年人希望建设多层次、广覆盖的老年人活动室或活动中心，并组织开展丰富的问题活动，比如文艺演出、老年人运动会、旅游、书画摄影展、棋牌比赛等。

另外，部分老年人还有心理慰藉、被接纳、被关怀的需求。

近年来某省人口增长势头不减，某老年人口以每年3．3％～3．5％的速度递增。

2010年，全省人口将突破3800万人，其中老年人口将超过450万；到2020年，某老年人口将达到690万，全省老龄化程度将进一步加剧。

2.4、社会、人口结构的变化：家庭养老一直是中国传统的养老方式，但中国实行计划生育政策以来，家庭结构小型化，大家庭减少，小家庭增多。

过去家庭养老的功能随之弱化，由于社会竞争的加剧，子女工作压力越来越大，无暇照顾老人。

家庭养老的功能，随着经济的发展，伦理观念的改变，部分老人乐意选择专业的养老机构颐养天年。

2030年到2050年，中国人口总抚养比和老年人口抚养比将分别保持在60－70％和40－50％，是人口老龄化形势最严峻的时期。

一方面，这一阶段，老年人口数量和老龄化水平都将迅速增长到前所未有的程度，并迎来老年人口规模的高峰。

另一方面，2030年以后，人口总抚养比将随着老年抚养比的迅速提高而大幅度攀升，并最终超过50％，有利于发展经济的低抚养比的“人口黄金时期”将于2033年结束。

2.5政策因素A、本项目将得到当地政府相关的鼓励与支持。

在基建方面及土地成本等均会得到政府方面的优惠。

B、区域规划因素的影响：本项目定位为高端的养老、度假景区，对所在地区的经济、规划、产业布局比较敏感。

2.6**市方面的政策**市政府先后与2008年和2009年颁布了《**市人民政府关于加快实现社会福利社会化的实施意见》和《**市人民政府关于加快养老事业的意见》两个文件，积极鼓励社会力量参与老龄服务工作，促进我市养老事业的发展。