上海绿地住宅产品线研究【精选】

Chapter 1—研究综述
选题原因 研究目标 主要问题
第4页

选题原因
 初入地产行业第一次看到令人振奋的公寓项目是浦东新区高行镇的绿地崴廉公寓，那 一瞬间的冲击力至今记忆犹新。两个月前写过保利珍品系列下的香槟国际产品研究，初 次接触了产品线的概念。当得知需要写专题报告时，脑子里就蹦出了几个词。  和带教人沟通商量之后，淘汰了几个范围过窄的题目最终确定写地产商产品线，于是 脑子中的那几个词就又变得清晰起来，又考虑到绿地是上海起家的开发商，在上海的项 目会多一些，可供参考的信息相对较多，于是确定写绿地产品线的方向。  众所周知绿地集团在地产方面涉及的产品种类繁多，形成了多个成熟的赢得良好口碑 的知名产品线，自知小小一个专题报告不会对绿地整体产品线有什么透彻的研究，于是 综合考虑下来确定题目定为上海绿地住宅产品线研究，从区域范围和产品类型两个方面 框定研究范围，以求有所总结。
第12页

绿地产品系列- 住宅产品线成熟，尚未形成普遍认可的别墅产品线，基本都为中端 或者中高端品牌，高端品牌少

绿地住宅

郊区栖居、郊 区改善系列

城市改善系列

高端系列

特定系列

老街

新里

绿地集团中端 品牌，以多层 和小高层为主， 也有部分项目 会有少量高层、 洋房甚至联排。 建筑风格源自 上海石库门。 定位中等收入 阶层。
第11页

绿地产品系列- 三类产品

绿地地产

住宅类

商业办公类

现代服务业

住宅地产方面，绿地集团经过多年积累，形成了数个针对不同目标客户的知名品牌。 近年来，绿地不断拉长商业地产战线，在全国开发不同规模、档次的商业街、高档商场、 豪华酒店、经济型酒店、写字楼以及及多种业态为一体的综合体等。 现代服务业方面，绿地开发了吉盛伟邦国际家具村等项目，打造主题性行业中心。

•为中小企业提供小额贷款
Байду номын сангаас
汽车
•各品牌汽车4S店 •保险理赔 •定点上牌 •理赔定损

第9页

绿地开发模式

“新城开发+地标”
南京绿地中心 江苏第一高楼，集超五星级洲际酒店、甲级办公 楼、高档商场等业态为一体的超高层现代化商务 城
南昌绿地中心 246米的超高层标志性组合建筑，包含国际甲级写 字楼、五星级酒店和商业综合体

海珀
绿地集团高端 品牌，以小高 层、高层为主。 建筑风格新古 典主义，外墙 装饰多用石材， 体现尊贵感。 定位追求荣耀 与奢华的城市 富裕阶层。

启航社
针对青年人追 求时尚、个性 的特点打造的 小户型、低总 价、全装修产 品品牌。建筑 风格现代风格 结合新古典主 义元素符号， 大气、个性鲜 明。
在2011中国企业500强中位列第87位，在以房地产为主业的企业集团中排名第1位，在上海市属企业集团中排名第3位。

房地产

能源

金融

•商业地产&住宅地产
•住宅地产已形成诸多知名 品牌，如世纪城、新里、 老街等等
•商业地产已在多个城市建 有地标性建筑，如南京绿 地中心、大连绿地中心等 等

•成品油批发、零售，燃料 油批发、零售，煤炭批发， 石油海上运输、陆上运输， 杂货水上运输，加油站经 营，石油、煤炭储存，能 源开发利用，咨询服务等
上海绿地住宅产品线研究

前言
 绿地是一家起步于上海、进而走向全国的开发企业，如果对于其理解仅来自于上 海市场的话，必然会不甚全面。因此本报告将从全国绿地说开去，进一步细化到上 海绿地，以求有提纲挈领之效。  本报告所截取数据均为从2005年至今。

总目录CONTENT
1 研究综述 ………………………………………………… 4 2 初识绿地 ………………………………………………… 8 3 上海绿地研究 …………………………………………… 15 4 上海绿地住宅产品线研究 ……………………………… 23 5 绿地90墅分析 …………………………………………… 39
第5页

研究目标

Ⅰ理解绿地

Ⅱ总结上海绿地住宅产品线

• 作为提供咨询服务的行业从
业者，只有在充分理解客户的 基础上才能充分理解客户需求， 才能提供使客户满意的服务。

• 本报告旨在在理解上海绿地 的基础上进一步理解其在上海 房地产市场上、在住宅产品方 面的产品线规律。

第6页

主要问题
由本报告的研究目标可以得出本报告将要解决的主要问题如下：
大连绿地中心 东北第一高楼，包含国际甲级写字楼、五星级酒 店和商业综合体、全球富豪专属海景公寓于一身 的518米超高层城市综合体及6幢超豪华海景公寓

目前绿地集团已与多个地方政府 签订协议，为提升城市形象在开发 新城的同时辅以超高层地标建设。

第10页

绿地发展战略
“做最懂得政府的开发商”
绿地集团善于“做政府想做当地企业又做不了或者不容易做的事的事”，自称“最 懂得政府的开发商” 地方政府出于政绩方面的考虑，会青睐于引进超高层建筑建设专家-绿地集团。 除了低价出让土地之外还给予政策优惠，造就了绿地集团实际开发超高层的成本相 对于收益并不高。 良好的政商关系是绿地成功走向全国的关键。
Ⅰ 理解绿地
绿地操作项目的模式是什么？发展战略是什么？有哪些成熟的产品线？ 绿地在上海地产市场主要面向哪些目标客户？其产品的市场占有量如何？未来发展趋势又如何？
Ⅱ 总结绿地在上海的住宅产品线
绿地在上海操作过什么物业类型的住宅项目？市场表现如何？ 形成了哪些产品线？
第7页

Chapter 2—初识绿地
绿地简介 绿地开发模式 绿地发展战略 绿地产品系列
第8页

绿地简介

绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。创立20年来，绿地集团始终坚持“绿地，让生活 更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能 源、金融、汽车等相关产业并举发展”的产业布局，

绿地集团中高 端品牌，以多 层和小高层为 主，也有部分 项目会有少量 高层、洋房甚 至联排。建筑 风格新古典主 义。定位城市 新兴中产阶层， 认同西方文化 艺术，讲求生 活格调、品味。

世纪城
绿地集团中高 端品牌，以小 高层、高层为 主。一般为大 型项目，位于 市中心外围区 域，生活便利 度高。定位希 望享受市中心 便利生活的中 高收入阶层。