二线省会城市地产分析

二线省会城市地产分析（2016年）

背景信息：

1、包头市稀土高新区为当地新楼盘聚集地，但调查发现当地的新楼盘实际停工率已经达到60%--80%，而新房销售价格确并未出现下降，反而有稳步上升的倒挂现象。

2、太原等地手机用户应该近来有感，手机垃圾短信大多为这处、那处新房五证热卖且降价幅度有所显现，基本一天能收十条新房促销短信。

从以上背景信息，我们可以分析得出

1、中小房地产商资金链断裂现象已成事实，大多在建项目都已停工，而在售房屋价格依然坚挺，应该是等待国家房市调控政策松动，并且以房抵债现象已经产生，维持高房价也有利于开发商抵减更多债务。

2、房屋促销信息不断出现，从侧面也反应出开发商手中库存明显增多且急于出售周转资金的心理。

中国楼市的“火热”正从一线城市延伸至部分二线省会城市。与往年春节后的成交淡季不同,一些地方的房价和商品房成交量大幅上涨,甚至出现了消费者连夜排队抢房、开发商“捂盘不卖”“捆绑车位”销售、二手房业主坐地起价等现象。

专家分析指出,后期楼市去库存政策迫切需要从供给侧改革入手,分城市精准施策,避免“统一吃药”,以提高政策的有效性。

合肥、杭州、南京、福州、郑州、西安等省会城市的楼市近期出现“火爆”之势。杭州市区上周(2月22至28日)商品房共成交2894套,环比上涨138%;南京市有市民连夜排队“抢”房;西安房价自开年以来已连续两个月上涨。

在安徽省省会合肥市,家园网统计显示,2月22至28日,合肥市成交住宅商品3188套。其中,市区住宅共成交1880套,环比上涨28%。

一些楼盘见市场活跃,捂盘不卖。位于合肥繁华大道上的某家楼盘已封盘,该售楼部的工作人员告诉记者,接总部通知暂时不向市场销售。“具体什么时间再卖房还不能确定,但开盘以后的价格应该比之前要高。”

二手房市场也出现“坐地涨价”。合肥一家连锁房产中介公司业务经理王勇告诉记者,最近二手房市场十分走俏,“业主随时改价格成了家常便饭”。

与之截然相反,绝大多数三四线城市库存依旧形同“坚冰”,成交量萎靡,价格不涨反降。国家统计局日前公布今年1月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,绝大多数三四线城市的房价同比下降,同比跌幅最大的三个城市湛江、蚌埠和襄阳跌幅都超过3.5%。

去年底,中国将化解房地产库存列入2016年经济社会五大任务之一。近期,中国相继出台包括降低个人按揭贷款首付成数、降低住房交易契税和营业税等多项政策,促进居民购房需求,推动房地产去库存。但从市场来看,不同城市去库存效果冷热不均,相去甚远。

分析说,部分省会城市楼市火爆的原因有几点,一是这些区域经济中心城市由于人口“虹吸效应”,楼市库存原本就不大,甚至局部优质供给规模还不足,市场需求相对旺盛;二是去库存购房宽松政策使更多购房者在更低的门槛下得以进入楼市,市场交易活跃反过来推动房价上涨;三是在“买涨不买跌”心态下,会有一部分“恐慌心理”存在,进而推高房价非理性上涨。

业内专家指出,2008年以来,很多房地产企业受到低地价的吸引转战三四线城市。但是这些城市的人口近年来处于流出状态,向中心大城市集中,当地政府能提供的基础设施和公共服务有限,库存量很难去除。

对于“领涨”的一些一二线城市来说,去库存压力并不明显,未来不仅要把满足新市民住房需求作为主要出发点,还要探索建立购租并举的住房制度。对于三四线城市来说,地方政府要与开发商一起完善已有楼盘的公共设施配套,将乏人问津的库存转化为“优质供应”。还可以考虑直接使用价格杠杆,加大对三四线城市的减税、补贴力度,同时在产城融合、户籍制度方面

共同发力,从根本上令“去库存”产生源源不断的动力。

结论:如果此轮房市调控，国家不是打雷阵雨，那么必然会出现开发商洗牌，中小开发商将退出舞台，投机的下降，应该可以带来房价下降，考虑到滞后性，估计还需两到三年时间可以有所显现。