容积率与土地价格附加值

模型
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例表明， 容积率对项目利润的影响并非完全成正比，我们总结了容积率与项目利润 之间的关系如下：
相
对
土
地
容积率
价
最大化
格
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
本项目最可能
12
的选择
34
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
在满足列表物业功能配比 的情况下，推介方案基准容 积率1.36，预计在1.3—1.4 之间可实现上述产品配比和 品质；
回迁区部分按照容积率 1.50—1.55之间计算，实际 商品房区域容积率1.33；
从市场角度以及项目的整 体战略角度，本方案符合项 目定位，是首选方案。
产品类型 叠加别墅 退台洋房 花园洋房 电梯洋房 回迁住宅 沿街商业 社区商业街 配套幼儿园 配套会所
合计 地下车库
建筑面积（m2） 18000 30000 190000 60000 70000 8500 1500 2000 1500 381500 45000
比例 约6% 约10% 约64% 约20%
功能分析 提升形象，树立标杆 提升形象，树立标杆 盈利主题，展示体验 提高容积率，提升价值
回迁 邻里服务功能 文化风情商业街
合计 地下车库
建筑面积（m2） 29000 31000 170000 70000 70000 8500 1500 2000 1500 373500 45000
比例 约10% 约10% 约60% 约20%
功能分析 提升形象，树立标杆 提升形象，树立标杆 盈利主题，展示体验 提高容积率，提升价值
回迁 邻里服务功能 文化风情商业街
风情会馆
不计容积率
本报告是严格保密的。
10
项目容积率确定——较符合市场和项目定位 的物业组合方案推介方案三
在满足列表物业功能配比的 情况下，推介方案基准容积 率1.33，商品住宅区域容积 率1.30；
本方案适当增加了叠加别墅 的比例，使之总套数达到160 套左右。
产品类型 叠加别墅 退台洋房 花园洋房 电梯洋房 回迁住宅 沿街商业 社区商业街 配套幼儿园 配套会所
不过份追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
容积率确定的最终目的 ——在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证实现利润最大化
本报告是严格保密的。
3
利润最大化和市场可实现 度是确定物业组合和容积 率的追求目标；
企业自身资源状况和资金 状况是限定条件；
企业战略导向和项目品牌 因素是兼顾因素。
本报告是严格保密的。
5
较高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度 案例分析——武汉金地格林小城A地块
占地15.3万平方米，总建面23万 平方米，容积率约1.5，其中包含 建筑面积1万多平方米的商业中心；
Townhouse : 多层 : 小高层面积 比约5 : 55 : 40，全部采用板式布 局或板式升级；
1.9—2.2 新淮中花园
以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； 以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主； 容积率的高低并不能直接与品质高低成比例关系，规划设计师的处理手法对容 积率高低起到至关重要的作用。
本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：
较低密度的德式风情花园洋房小镇
本报告是严格保密的。
7
本地容积率实现度参照——淮海第一城，在 品质上我们项目要高于该项目
北侧地块用地约160亩，容积率约1.45； 主要产品类型叠加 : 多层 : 小高层约为20 : 50 : 30； 项目整体建筑排布较密，缺少大的景观体系。
本报告是严格保密的。
8
项目容积率确定——较符合市场和项目定位 的物业组合方案推介方案一
世联研究模型
容积率确定模型
本报告是严格保密的。
[关键字]： 容积率
[简介]： 此模型给出了在一般情况下，容积率与土地价格、附加品质提升 与售价提升的内在关系，并以某项目为例，对该模型的应用进行 了详细的分析。
本报告是严格保密的。
2
容积率与项目利润关系——借鉴众多项目经 济测算的经验，建立容积率高低的影响因素
合计 地下车库
建筑面积（m2） 16000 30000 168000 70000 70000 8500 1500 2000 1500 389500 45000
比例 约5% 约10% 约55% 约30%
功能分析 提升形象，树立标杆 提升形象，树立标杆 盈利主题，展示体验 提高容积率，提升价值
回迁 邻里服务功能 文化风情商业街
建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率
4、5层叠加 5层退台
0.7—0.8 0.8—1.0
Leabharlann Baidu0.8—0.9 淮海第一城
1.0—1.2
0.9—1.1 1.2—1.4
6层多层 11层小高层
1.1—1.2 1.5—1.7
1.2—1.4 日月星城 1.7—1.9 淮海第一城
1.4—1.6 金伦汇景园
武汉日照间距系数要求约1.2左 右，较之本地要低；
按照同类产品布局、同类规划形 式，在满足合肥日照间距的情况 下，项目类似的物业组合可实现 的容积率不超过1.5。
本报告是严格保密的。
6
较高品质容积率实现度参照——合肥绿城桂 花苑，本项目品质上与之趋同
总用地480亩，总规划建筑面积41万平方米，容积率约1.22； 合肥日照控制条件略高于淮安； 主要产品类型多层 : 小高层约为80 : 20； 多层洋房的建筑层数以五到六层为主，包含少量的点式多层住宅。
本项目容积率确定模型——确定合理的开发 方案，进行方案变量分析，对比利润和可实 现度
依据战略、定位
对基准测算方案进行 变量分析
基准方案推荐
满足容积率上下指标 下的组合方案
合理方案推荐
上下极限方案
进行经济效益对比
进行市场实现评估
确定主推组合方案并 进行优化
本报告是严格保密的。
4
淮安纯物业类型的容积率指标可实现度
风情会馆
不计容积率
本报告是严格保密的。
9
项目容积率确定——较符合市场和项目定位 的物业组合方案推介方案二
在满足列表物业功能配比的 情况下，推介方案基准容积 率1.39，商品住宅区域容积 率1.37；
从市场角度以及项目的整体 战略角度，本方案适当增加 了后期小高层的比例。
产品类型 叠加别墅 退台洋房 花园洋房 电梯洋房 回迁住宅 沿街商业 社区商业街 配套幼儿园 配套会所