房地产估价
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
第五章--房地产评估
(三)土地使用权 在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和 城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、 自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入 房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入 房地产市场流转。
在我国实行国有土地所有权与使用权相分 离的制度，土地使用权可以拥有和转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。土 地使用权价格可因土地使用年限的长短 区分为各种年期的使用权价格，其出让 的最高年限由国务院确定。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 一、土地与土地使用权 (一)土地 土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附 着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使 用的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土 地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使 地价发生变更。地产和房产均属不动产。
(二)土地的经济特性 (1)供给的稀缺性。 (2) 可垄断性。在土地所有权或使用权让渡时， 要求实现其垄断利益。 (3)土地利用多方向性。客观上要求在地产估价中 需要确定土地的最佳用途。 (4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不 同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有 级差性。
3．行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。 4．心理因素。
(二)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然 条件与社会、经济、行政、技术等因素 相结合所产生的区域特性，对该区域内 的各块土地的价格水平产生影响。
3．土地具有增值性。 4．地价与用途相关。 5· 地价具有个别性。 6．地价具有可比性。
二、房地产评估程序
房地产估价的五大常用原则
房地产估价的五大常用原则我跟你说啊，房地产估价这事儿，那可有五大常用原则呢。
咱先说第一个原则，合法原则。
这就像做人得守规矩一样，房地产估价也得在合法的框架里来。
我就见过这么个事儿，有个小年轻想把他家老房子估价高点儿好卖出去，就想让估价师把他私自搭的那个违建也算进去。
那估价师能答应吗？估价师一脸严肃，那眉毛就像两条拧巴的麻绳，眼睛瞪得老大，说：“这可不行，违法搭的东西就不能算在估价里头，这是原则问题。
”这合法原则啊，就像一把尺子，量着整个估价的事儿呢。
再说说最高最佳使用原则。
啥叫最高最佳使用呢？就好比一块地，它是用来盖写字楼能赚大钱呢，还是盖住宅更划算？这得好好琢磨琢磨。
我有个朋友，他家有块地在城边儿。
一开始他想着，就盖个普通住宅得了。
结果找了个懂行的人一看，说：“你这地啊，要是规划规划，盖个带小花园的那种高档住宅，或者干脆建个小型商业中心，那价值可就翻番儿了。
”你看，这就是得按照最高最佳使用原则来。
那时候我朋友那表情啊，眼睛里满是惊讶和懊悔，嘴巴张得能塞下个鸡蛋，直拍大腿说：“哎呀，我咋没想到呢。
”替代原则也很重要。
这就好比买东西，你得货比三家吧。
房地产也一样。
有一回我陪人去看房子，那卖房的把自己房子夸得天花乱坠，说这房子独一无二，值老多钱了。
结果那买家也不傻啊，他就跟我说：“我看了附近好几套房子呢，户型都差不多，人家价格可比这低不少。
”这就是替代原则在起作用。
周围类似的房子价格就像一群小伙伴，互相制约着，谁也不能太离谱。
还有估价时点原则。
这就像给房地产拍张照片，照片啥时候拍的，那房地产在那个点就值那个价。
我记得有个小区，在没通地铁之前，房价也就那样。
结果地铁线一通，好家伙，房价就像火箭似的往上蹿。
这前后价格差了好多呢。
你要是按照通地铁之前的价格去估通地铁之后的房子，那可就大错特错了。
就像你不能拿夏天的衣服价格去衡量冬天的衣服一样，时间不一样，价值就不一样。
最后就是供求原则了。
这市场上房子多了，供大于求，那价格自然就往下走；要是房子少，想买的人多，那价格就蹭蹭往上涨。
房地产的估价方法
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
房地产行业的房地产估价与房产评估
房地产行业的房地产估价与房产评估房地产估价和房产评估是房地产行业中两个重要的概念，它们在房地产市场中具有重要的作用。
本文将从房地产估价与房产评估的定义、目的、方法以及其在房地产市场中的应用等方面进行论述，以帮助读者更好地理解和应用这两个概念。
一、房地产估价与房产评估的定义1. 房地产估价的定义房地产估价是对特定的房地产资产进行估算其价值的过程。
这个价值通常是通过市场上类似房地产资产的交易价值来确定的。
通过房地产估价，人们可以对房地产的价值有一个相对准确的认识，从而更好地指导购房、出售或投资等决策。
2. 房产评估的定义房产评估是指通过专业的方法，对特定的房地产进行综合评估，包括对其经济、法律、市场等各种因素进行分析和评价。
评估结果通常会得出一个评估价值，帮助人们更好地了解该房产的真实价值，为相关方提供依据以做出决策。
二、房地产估价与房产评估的目的1. 房地产估价的目的房地产估价的主要目的是为了确定房地产资产的价值，为相关方提供参考，例如房地产投资者、开发商、金融机构等。
通过准确的房地产估价，可以为权益交易和金融交易等提供可靠的依据，确保交易的公平合法性。
2. 房产评估的目的房产评估的目的是为了综合评估某一房地产的各种因素，帮助人们更好地了解其真实价值。
该评估结果可以用于购房、贷款、法律纠纷、税务评估等方面，对相关方具有重要的意义。
房产评估帮助各方更好地了解房地产的投资价值，从而做出明智的决策。
三、房地产估价与房产评估的方法1. 房地产估价的方法房地产估价可以采用多种方法，常见的有比较法、收益法和成本法。
- 比较法：通过与类似房地产资产的交易价格进行对比，来确定该房地产的估价。
该方法适用于市场上有大量类似物件可以进行比较的情况。
- 收益法：通过对房地产产生的收入进行评估，计算其资产价值。
该方法适用于投资性房地产，尤其是租赁物业。
- 成本法：通过计算购买或重建该房地产所需的成本，再考虑折旧和损耗等因素来确定其估价。
房地产估价术语标准
房地产估价术语标准房地产估价是指根据一定的标准和方法，对房地产的价值进行评估和估算的过程。
在房地产交易、抵押贷款、税收评估等方面都需要进行房地产估价，因此对于房地产估价术语标准的了解是非常重要的。
下面将介绍一些常用的房地产估价术语标准，希望能够帮助大家更好地理解和应用。
1. 市场价值。
市场价值是指在一定的市场条件下，根据买卖双方自愿交易的价格来确定的房地产的价值。
市场价值是房地产估价的核心概念，也是最常用的估价标准之一。
2. 折旧。
折旧是指房屋、建筑物等房地产物业由于使用年限、技术陈旧等原因所减少的价值。
折旧通常分为物理折旧、功能折旧和经济折旧三种类型，对于房地产的估价有着重要的影响。
3. 土地价值。
土地价值是指房地产中土地的价值，通常是通过比较法、收益法和成本法等方法进行估算。
在房地产估价中，土地价值占据着重要的地位，因为土地的价值通常是不断增值的。
4. 收益法。
收益法是一种通过房地产未来的经济收益来确定其价值的方法。
这种方法通常适用于商业地产和投资性房地产的估价，通过对未来租金收益、增值收益等进行预测，来确定房地产的价值。
5. 成本法。
成本法是一种通过房地产的重建成本或替代成本来确定其价值的方法。
这种方法通常适用于新建房地产或者特殊目的房地产的估价，通过对建筑物的建造成本、土地成本等进行估算，来确定房地产的价值。
6. 评估报告。
评估报告是房地产估价过程中的重要成果，它是评估师对房地产价值估算的结论和说明。
评估报告通常包括估价目的、估价方法、估价结果、估价师的资质和签名等内容，是房地产交易和贷款审批的重要依据。
7. 市场调查。
市场调查是房地产估价过程中的重要环节，通过对房地产市场的供求关系、价格走势、政策法规等方面进行调查，来确定房地产的市场价值和未来发展趋势。
以上就是关于房地产估价术语标准的一些介绍，希望能够帮助大家更好地理解和应用。
房地产估价是一个复杂而又重要的领域，需要对各种估价方法和术语有着清晰的认识和理解，才能够做出准确的估价和判断。
最新房地产评估、土地评估、资产评估收费标准
最新房地产评估、土地评估、资产评估收费标准引言概述：近年来，随着房地产市场的快速发展和土地、资产交易的增多，评估行业也逐渐兴起。
评估收费标准作为评估行业的重要组成部分，对于评估机构和客户来说都具有重要意义。
本文将详细介绍最新的房地产评估、土地评估和资产评估收费标准。
一、房地产评估收费标准：1.1 评估报告费用：根据评估报告的复杂程度和规模，收费标准有所不同。
通常以每平方米或每套房屋的价格计算，价格在每平方米50-200元之间。
1.2 评估咨询费用：评估咨询费用主要根据评估师提供的咨询服务内容和咨询时间来计算。
一般以每小时或每天的费用计算，价格在每小时200-1000元之间。
1.3 评估服务费用：评估服务费用包括评估师的差旅费、办公费、材料费等。
这些费用通常以百分比或固定金额的形式计算，价格在评估总费用的5-10%之间。
二、土地评估收费标准：2.1 土地评估费用：土地评估费用主要根据土地面积、土地用途、土地位置等因素来计算。
通常以每亩或每平方米的价格计算，价格在每亩500-5000元之间。
2.2 土地评估报告费用：土地评估报告的复杂程度和规模决定了收费标准。
通常以每份报告的价格计算，价格在每份500-5000元之间。
2.3 土地评估咨询费用：土地评估咨询费用主要根据评估师提供的咨询服务内容和咨询时间来计算。
一般以每小时或每天的费用计算，价格在每小时200-1000元之间。
三、资产评估收费标准：3.1 资产评估费用：资产评估费用主要根据资产规模、复杂程度和评估方法来计算。
通常以总资产价值的百分比计算，价格在0.1-2%之间。
3.2 资产评估报告费用：资产评估报告的复杂程度和规模决定了收费标准。
通常以每份报告的价格计算，价格在每份500-5000元之间。
3.3 资产评估咨询费用：资产评估咨询费用主要根据评估师提供的咨询服务内容和咨询时间来计算。
一般以每小时或每天的费用计算，价格在每小时200-1000元之间。
房地产评估土地评估资产评估收费标准
房地产评估土地评估资产评估收费标准房地产评估、土地评估和资产评估收费标准一、引言房地产评估、土地评估和资产评估是为了确定房地产、土地和其他资产的价值，为投资者、金融机构、政府部门等提供决策依据的重要工作。
为了规范评估行业，确保评估结果的客观、公正和准确，制定了相应的收费标准。
本文将详细介绍房地产评估、土地评估和资产评估的收费标准。
二、房地产评估收费标准1. 住宅评估收费标准根据住宅的类型、面积、地理位置等因素，评估收费标准如下：- 小型住宅（建造面积小于100平方米）：每套评估费用为500元。
- 中型住宅（建造面积100-200平方米）：每套评估费用为800元。
- 大型住宅（建造面积大于200平方米）：每套评估费用为1000元。
- 豪华住宅（建造面积大于500平方米）：每套评估费用为2000元。
2. 商业地产评估收费标准商业地产评估收费标准根据物业类型、租赁情况、地理位置等因素而定，普通按照物业租金的百分比进行收费。
具体收费标准如下：- 零售店铺：评估费用为租金的0.5%。
- 商业写字楼：评估费用为租金的0.3%。
- 商业综合体：评估费用为租金的0.4%。
3. 工业用地评估收费标准工业用地评估收费标准根据土地面积、用途、地理位置等因素而定。
普通按照每亩土地面积进行收费，具体收费标准如下：- 轻工业用地：每亩评估费用为2000元。
- 重工业用地：每亩评估费用为3000元。
- 高新技术产业用地：每亩评估费用为5000元。
三、土地评估收费标准1. 城市土地评估收费标准城市土地评估收费标准根据土地面积、地理位置、用途等因素而定，普通按照每亩土地面积进行收费。
具体收费标准如下：- 商业用地：每亩评估费用为5000元。
- 住宅用地：每亩评估费用为4000元。
- 工业用地：每亩评估费用为3000元。
2. 农村土地评估收费标准农村土地评估收费标准根据土地面积、地理位置、用途等因素而定，普通按照每亩土地面积进行收费。
房地产评估标准
房地产评估标准一、背景介绍房地产评估是指对房地产项目进行价值评估和风险分析的过程，是房地产交易、贷款和投资决策的重要依据。
为了保证评估结果的准确性和公正性，需要制定一套科学合理的房地产评估标准。
二、评估对象1.住宅类房地产：包括独立住宅、公寓、别墅等。
2.商业类房地产：包括商铺、写字楼、商业综合体等。
3.工业类房地产：包括工业厂房、仓库、物流园等。
4.农业类房地产：包括农田、农庄、农业用地等。
三、评估方法1.市场比较法：根据市场上类似房地产的成交价格，通过比较来确定被评估房地产的价值。
2.收益法：根据房地产的租金收益或者未来现金流量，计算其现值来确定价值。
3.成本法：根据房地产的重建成本或者复制成本，减去折旧等费用，来确定价值。
4.综合法：综合运用以上三种方法，根据实际情况确定房地产的价值。
四、评估要素1.地理位置：包括区域经济发展水平、交通便利程度、配套设施等。
2.土地属性：包括土地面积、土地用途、土地产权等。
3.建造物状况：包括建造物年限、结构状况、装修程度等。
4.租金收益：包括当前租金水平、租约情况、租户信用等。
5.市场需求：包括供需关系、竞争情况、市场前景等。
五、评估报告内容1.评估目的和范围：明确评估的目的和范围，确保评估结果的准确性和可靠性。
2.评估方法和依据：详细介绍采用的评估方法和依据，包括市场调研数据、成交记录等。
3.评估结果和价值：给出被评估房地产的市场价值、租金价值等评估结果。
4.风险分析和建议：分析评估过程中发现的风险因素，并提出相应的风险防范和改进建议。
5.评估师资质和声明：介绍评估师的资质和背景，并声明评估过程的独立性和公正性。
六、评估标准的重要性1.保障交易安全：评估标准能够确保房地产交易的公正性和合法性，保护各方的权益。
2.提供决策依据：评估标准能够为房地产投资、贷款和交易提供科学合理的决策依据。
3.规范市场秩序：评估标准能够规范市场行为，减少不正当竞争和信息不对称的情况。
房地产市场中的房地产评估与估价
程序和方法不同
评估和估价在程序和方法上存在 一定的差异。评估通常需要遵循 更为严格的程序和标准，方法也 更加科学和规范。而估价则可能 更加灵活，根据不同的估价目的 和情况采用不同的方法和标准。
价值观念不同
评估通常注重房地产的客观价值 或市场价值，而估价则更加注重 房地产的个别价值或使用价值。
评估与估价的重要性
03
需要积极拓展国际市场，提高评估与估价行业的国际
知名度和影响力。
THANKS
03
专业标准的制定与 执行
需要制定更加科学、规范的专业 标准，并加强执行力度，提高评 估与估价的质量和公信力。
评估与估价的信息化发展
信息技术的应用不够广泛
01
目前评估与估价行业的信息技术的应用尚不够广泛，需要加强
信息化建设和升级。
信息共享与交流机制不完善
02
需要建立更加完善的信息共享与交流机制，提高信息的透明度
评估方法包括市场比较法、重置成本法、修复成本法等，根据保险合同约 定的条件选择合适的方法。
评估结果可以为保险公司提供参考，确定保险费率、赔偿额度等条件，降 低保险风险。
房地产税收价值评估
房地产税收价值评估是指对房 地产在税收征收过程中的价值 进行评估。
评估方法通常采用市场比较法 、收益还原法、成本法等，根 据税收征收的具体情况选择合 适的方法。
为房地产交易提供参考依据
为金融机构提供抵押物价值评估
通过对房地产进行评估或估价，可以为交 易双方提供参考依据，帮助双方达成公平 合理的交易价格。
在抵押贷款等金融活动中，通过对房地产 进行评估或估价，可以为金融机构提供抵 押物价值评估，降低金融风险。
为政府税收提供依据
为司法鉴定提供参考
房地产评估土地评估资产评估收费标准
房地产评估土地评估资产评估收费标准房地产评估、土地评估和资产评估收费标准一、引言房地产评估、土地评估和资产评估是对房地产、土地和其他资产进行评估、估值和定价的过程。
为了确保评估服务的公正性、客观性和准确性，制定相应的收费标准是必要的。
本文将详细介绍房地产评估、土地评估和资产评估的收费标准。
二、房地产评估收费标准1. 房地产评估报告费用根据房地产评估的复杂程度、评估对象的价值和所需的工作量，收费标准如下：- 住宅类：每套房产评估报告收费1000元至5000元不等。
- 商业类：每套房产评估报告收费2000元至10000元不等。
- 工业类：每套房产评估报告收费3000元至15000元不等。
2. 房地产市场调研费用为了获取房地产市场的最新信息和数据，进行市场调研是必要的。
收费标准如下：- 市区内调研：每次调研收费500元至2000元不等。
- 市区外调研：每次调研收费1000元至5000元不等。
3. 房地产评估咨询费用如果客户需要额外的咨询服务，例如评估报告解读、市场分析和投资建议等，将收取相应的咨询费用。
收费标准如下：三、土地评估收费标准1. 土地评估报告费用根据土地用途、土地面积和土地位置等因素，收费标准如下：- 农用地评估报告：每亩土地收费200元至500元不等。
- 商业用地评估报告：每亩土地收费500元至1000元不等。
- 工业用地评估报告：每亩土地收费1000元至2000元不等。
2. 土地规划咨询费用如果客户需要土地规划方面的咨询服务，例如土地用途规划、土地开辟方案等，将收取相应的咨询费用。
收费标准如下：- 每小时咨询费用：500元至2000元不等。
四、资产评估收费标准1. 资产评估报告费用根据资产类型、价值和评估对象的复杂程度，收费标准如下：- 设备和机械评估报告：每份报告收费1000元至5000元不等。
- 股权评估报告：每份报告收费2000元至10000元不等。
- 知识产权评估报告：每份报告收费3000元至15000元不等。
房地产估价基本术语标准
房地产估价基本术语标准房地产估价是指根据市场需求和供求变化、投资环境、土地位置等因素，通过可靠估价方法对房地产产权价值进行测算的过程。
我们在进行房地产估价时需要了解一些基本的术语标准，本文将为大家详细介绍这些术语及其定义和计算公式。
1. 相对市场比较法相对市场比较法是一种比较常用的房地产估价方法，其基本原理是根据与该处房地产物件相似的其他物件的市场价格和条件，确定该处物件的估价范围。
2. 成本法成本法是一种估价方法，根据房地产物件采用的材料、劳动力、机械设备等成本，加上规划和设计费用，再折旧和补贴，最终确定物业的市场价值。
3. 收益法收益法是指通过资产产生的收益和增长来衡量物业的价值。
这些收益包括物业出租收益、资产价值增值、投资收益率和财务指标。
4. 土地估价土地估价是指对用于建设的土地进行估价的过程。
不同的区域、土地类型和用途都会对估价产生影响。
在进行土地估价时，需考虑土地规划、采购、开发和市场要求等因素。
5. 残值残值是指在使用期结束后，房地产物件的剩余价值。
在进行房地产估价时，需考虑房地产物件的残值，这将直接影响最终评估结论。
6. 单位面积估价单位面积估价是指对于房地产物件的每个单元面积，进行估价的过程。
这将直接影响最终的估价结果和市场价格。
7. 预估市场租金预估市场租金是指通过对市场租金情况的考察和分析，计算出房地产物件的合理租金的过程。
这将直接影响房地产物件的出租收益和市场竞争力。
8. 价格指数法价格指数法是指通过价格指数趋势分析和预测的方法，对房地产物件进行估价的一种方法。
价格指数趋势和预测分析是根据不同的指数和走势趋势分析，确定房地产物件的市场价格趋势，进行估价的过程。
9. 建筑面积建筑面积是指建筑物的室内面积，而不包括外墙和其他非建筑空间。
在房地产估价中，建筑面积是确定房地产价格的重要因素。
以上为房地产估价基本术语标准，这些标准将为大家提供科学和合理的房地产估价依据，使我们在进行房地产交易和出租时，能够做到全面和客观地考虑各种因素，避免因为不合理估价而出现交易错失，从而保证我们的经济投资获得更大的价值。
房地产估价收费标准
房地产估价收费标准房地产估价是指对房地产进行评估、估价的活动，是为了确定房地产的市场价值和使用价值，以便进行购买、出售、租赁、抵押等交易活动。
房地产估价收费标准是指对于房地产估价服务所收取的费用标准，是房地产估价机构和从业人员进行估价工作时的收费依据。
下面将介绍一些常见的房地产估价收费标准。
首先，房地产估价收费标准通常根据估价对象的价值来确定。
一般来说，房地产估价收费是按照估价对象的价值来计费的，通常以估价对象的价值的一定比例作为收费标准。
比如，对于价值在100万元以下的房地产，收费比例为1%，价值在100-500万元之间的房地产，收费比例为0.8%，价值在500-1000万元之间的房地产，收费比例为0.6%，价值在1000万元以上的房地产，收费比例为0.5%。
这样的收费标准可以根据估价对象的不同价值来进行灵活调整，既能保证估价机构的收入，又能满足客户的需求。
其次，房地产估价收费标准还与估价工作的难易程度相关。
房地产估价工作的难易程度通常与估价对象的复杂性、估价数据的获取难易程度、估价方法的选择等因素有关。
因此，对于难度较大的估价工作，通常会有相应的加收费用。
比如，对于需要进行大量现场勘测和数据采集的估价工作，通常会加收一定的现场勘测费用；对于需要使用复杂的估价方法和模型的估价工作，也会加收一定的专业技术费用。
这样的收费标准能够激励估价机构和从业人员提高工作质量，同时也能够保障客户的利益。
另外，房地产估价收费标准还应该考虑到市场竞争和行业规范。
随着房地产市场的不断发展和竞争的加剧，估价机构和从业人员之间的竞争也越来越激烈。
因此，合理的收费标准不仅能够吸引客户，还能够提高估价机构和从业人员的竞争力。
同时，行业规范也是制定收费标准的重要参考依据，合理的收费标准能够使整个行业更加规范和有序。
总的来说，房地产估价收费标准是一个综合考量估价对象的价值、估价工作的难易程度、市场竞争和行业规范等因素的结果。
合理的收费标准能够保证估价机构和从业人员的收入，同时也能够满足客户的需求，促进整个行业的健康发展。
第四章房地产评估
自
土地面积的有限性
然
土地空间位置的固定性
特
土地使用价值的永续性和增值
性
土地的不可替代性
（2）经济特性
用途多样性
经济地理位置的可 变性 可垄断性
（三）土地资产价格体系
1．土地资产价格类型
（1）基准地价
基准地价是指城镇国 有土地的基本标准价 格。是各城镇按不同 的土地级别、不同的 地段分别评估和测算 的商业、工业、住宅 等各类用地土地使用
3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式， 通过搜集市场上相同或相似的 土地纯收益、价格等资料，反 推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险 调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
4．土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估 土地从评估时点开始，其收 益能力延续的时间长度，通 常以年为单位。土地的收益 年限一般是以其出让年限减 去已使用年限获取。
（4）转让价格
是使用者将已取得的 土地使用权转让给第 三者，由第三者向转 让者所支付的一种价 格。由于转让的本身 是土地使用者之间的 交易，其价格形成也 是由交易双方来决定 的。
（5）出租价格：
地产出租价格亦称 土地使用权租金价 格
目前我国的城市地 产市场按土地使用 权流转方式，可划 分为一级市场和二 级市场。
3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限
按用途分别确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化 、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐 用地40年； （5）综合或者其他用地 50年。
（二）企业资产重组与改制中 土地权属的处置
土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。
房地产估价的方法
房地产估价的方法房地产估价是指根据一定的评估方法和原理，对不动产进行评估从而确定其市场价值或者其他特定价值（例如租金价值、抵押价值等）。
房地产估价方法主要包括比较法、资本化收益法和成本法等。
下面将详细介绍这些方法及其应用。
一、比较法比较法是房地产估价中最常用的方法之一，主要将被估价房产与市场上类似的已售出或悬垂在市场上的房产进行比较。
通过比较房地产的各项特征，如地理位置、建筑面积、楼层高低、配置设施等，来确定合适的估价水平。
该方法有以下几个步骤：1. 收集市场上同类型房产的交易信息，包括售价、房产特征、交易日期等。
2. 对交易信息进行整理分析，筛选出与被估价房产相似特征的房产。
3. 对筛选出的房产进行价格调整，考虑其与被估价房产之间的差异。
例如，被估价房产与已售房屋的面积差异、地理位置差异等。
4. 通过与市场上的房产的价格相比较，得出被估价房产的市场价值。
比较法的优点是直观、易于理解，并且可以利用市场上实际交易信息进行估价。
但是也存在一定的局限性，例如市场上房产信息的稀缺性、特殊性等可能影响估价准确性。
二、资本化收益法资本化收益法是一种根据房地产产生的预期经济收益来决定其价值的方法。
此方法适用于投资房地产的估价，特别是对商业用途的房产。
该方法有以下几个步骤：1. 预测房地产未来一段时间的收益情况，包括租金收益、经营成本和未来的市场租金增长率等。
2. 根据收益情况计算出净现值和资本化率。
资本化率可以通过市场调研或者类似房产的资产交易信息确定。
3. 根据净现值和资本化率计算出房地产的市场价值。
资本化收益法的优点是其综合考虑了投资回报率和风险等因素，适用于商业用途的房产估价。
但是其缺点是对未来收益的预测有一定的不确定性，在数据收集和分析过程中可能出现错误。
三、成本法成本法是根据房地产的成本进行估价的方法。
该方法适用于新建或重建的房产，主要考虑房地产的建造成本和折旧费用。
该方法有以下几个步骤：1. 计算房地产的建造成本，包括土地费用、建筑材料费用、人工费用等。
房地产评估收费标准
房地产评估收费标准一、背景介绍房地产评估是指对房地产进行价值评估和估价的过程，为房地产交易、抵押贷款、税务评估等提供依据。
为了规范房地产评估行业的发展，制定统一的收费标准是必要的。
本文将介绍房地产评估收费标准的制定原则、具体收费项目及标准，并提供一些示例数据供参考。
二、制定原则1. 公平公正原则：评估机构应根据工作量和复杂程度合理确定收费标准，确保评估费用与评估工作的实际价值相符。
2. 透明公开原则：评估机构应向客户明示收费标准和收费方式，并在评估合同中明确列明相关费用。
3. 合理合法原则：评估机构的收费标准应符合相关法律法规的规定，不得存在价格垄断、不合理提价等行为。
三、具体收费项目及标准1. 基本收费项目(1) 评估报告费：根据评估对象的价值和复杂程度，收取一定比例的评估报告费，普通为评估对象价值的0.1%至0.5%。
(2) 勘察费：根据评估对象的位置、面积和周边环境等因素，收取一定比例的勘察费，普通为评估报告费的10%至20%。
(3) 资料费：根据评估对象所需资料的数量和获取难度，收取一定比例的资料费，普通为评估报告费的5%至10%。
2. 额外收费项目(1) 出差费：评估机构因评估对象所在地与其所在地不同而产生的差旅费用，根据实际情况收取。
(2) 加急费：若客户要求加急评估，评估机构可根据实际情况收取一定比例的加急费。
(3) 法律咨询费：评估机构在评估过程中需要咨询法律问题时，可根据实际情况收取一定比例的法律咨询费。
四、示例数据以某房地产评估机构为例，其收费标准如下：1. 评估报告费：根据评估对象的价值和复杂程度收取，如评估一套价值为100万元的住宅，收取评估报告费为100万元×0.3% = 3000元。
2. 勘察费：根据评估对象的位置、面积和周边环境等因素收取，如勘察费为评估报告费的15%，则勘察费为3000元×15% = 450元。
3. 资料费：根据评估对象所需资料的数量和获取难度收取，如资料费为评估报告费的8%，则资料费为3000元×8% = 240元。
房地产纠纷估价
房地产纠纷估价在房地产交易中，常常会发生各类纠纷，如买卖合同纠纷、产权归属纠纷、租赁合同纠纷等。
为了公正、准确地解决这些纠纷，进行房地产估价显得尤为重要。
本文将探讨房地产纠纷估价的相关问题。
一、房地产估价概述房地产估价是指通过对不动产进行综合分析、研究和测算，确定其在特定时间和特定条件下的经济价值，包括市场价值、使用价值等。
在房地产纠纷中，估价的目的在于判断纠纷标的物的价值，为法院、仲裁机构等提供依据。
二、房地产纠纷估价的方法1.市场比较法市场比较法是房地产估价中常用的一种方法，它通过对附近相似房地产市场交易数据进行比较，以确定被估价房地产的市场价值。
在纠纷估价中，可以通过寻找类似纠纷案例的市场交易数据，结合被估价房地产的具体特征，进行合理估价。
2.收益法收益法是一种基于产权投资回报预期的估价方法，适用于商业地产和投资型房地产纠纷。
通过分析被估价房地产的收益潜力、租金收入、运营成本等因素，计算其未来现金流的折现值，确定其价值。
纠纷估价中，可以通过调查相关市场数据，确定租金水平、成本费率等参数，进行预测和推算。
3.成本法成本法是一种基于房地产的建造成本来确定价值的估价方法。
该方法适用于新建房地产或房地产改造等情况。
通过计算房地产的建造成本，再考虑折旧、磨损等因素，确定其价值。
在纠纷估价中，可以通过调查相关建造成本、工程量等数据，进行成本估算。
三、房地产纠纷估价的重要性房地产纠纷估价对于解决纠纷、保护各方权益具有重要作用。
1.维护公正性和合理性通过房地产估价确定房地产的价值，可以确保纠纷中各方得到公正评判和合理赔偿。
依据科学、准确的估价结果，纠纷各方可以更好地理解房地产的价值，达成公平和谐的解决方案。
2.为法院和仲裁机构提供依据房地产估价结果可以作为证据，为法院和仲裁机构判决提供科学依据。
估价师的专业意见和估值报告可以被作为房地产纠纷案件的重要证据，进而影响判决结果。
3.保护市场秩序和稳定通过房地产纠纷估价，可以促进市场合理流转和规范发展。
房地产价格评估
第二节 房地产价格的成本法评估一、成本法理论 MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算（一）重置成本的构成（二）重置成本估算方法1、工料测量法2、分部分项法3、单位比较法4、指数调整法（三）土地（重置）价格估算土地价格=土地取得费+土地开发费+利息&#进行个别因素修正8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法五、比较法应用举例第四节 收益法一、收益法的基本理论二、净收益估算 1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算
三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 4. 债务保证率法四、残余法 A = VL * rL + Vb* rb VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb五、收益法应用举例第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围
三、建筑物贬值（折旧）的估算（一） 贬值原因（二）贬值的估算第三节 房地产价格的市场法评估一、 比较法基本原理二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正
（二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算二、应用举例第六节 在建工程评估一、在建工程的特点二、在建工程评估方法
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第三节 房地产评估的收益法
一、 基本思路
二、 适用范围：用于有收益的房地产价格评估
三、 纯收益 四、 资本化率 五、 计算公式 下一页
（一） 纯收益的含义：注意区分实际纯收益和 客观纯收益
（二） 客观总收益：正常情况下，最佳利用状态下的客观总收益
3 假设开发法（实际完成工作量较少的工程） 在建工程价格=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工 程费用+正常利税）
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第四节 房地产评估的市场法
一、 基本思路
二、 适用范围：有合适的类似房地产交易实例即可
三、 计算公式 四、 操作步骤 五、 应用举例 下一页 例5-8
100 100 P P A B C D P 100
' '
100
A
100
返回
（一） 地租理论 绝对地租、级差地租、垄断地租、建筑地段地租
（二） 地价理论 地价是地租的资本化 （三） 地价的特征 1 地价是地租的资本化； 2 地价是权益价格； 3 土地具有增值性； 4 地价与用途有关； 5 地价具有个别性； 6 地价具有可比性； 返回
1 2 3 4 5
供需原则 替代原则 最有效使用原则 贡献原则 合法原则
（三） 客观总费用：取得该收益所必需的各项支出
返回
（一） 资本化率的实质：投资项目的收益率
（二） 求取资本化率的方法 1 纯收益与售价比率法 例5-1 2 安全利率加上风险调整值法 3 各种投资风险、收益率排序插入法
（三） 资本化率的种类 1 综合资本化率 2 建筑物资本化率 3 土地资本化率 三者的关系： rLr B
标定地价是在正常的土地市场中、 在正常经营管理条件下具体宗地在一定 使用年限内的价格。标定地价评估可以 以基准地价为依据，根据土地使用年限、 地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估。
评估宗地地价： 被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数 ×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
其中： 1 需要计算投资利息的是土地取得费和土地开发费，注 意的是两者计息期不同； 2 土地增值收益的基础是前四项成本之和； 返回
成本法评估新建房地产： 新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资 利息+销售税费+正常利润 注意：新建房地产不存在价值损耗，所以不需要计贬值
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建筑物价格=重置成本 – 年折旧×已使用年限 这里的重置成本是指采用新的建筑材料和工 艺建造功能结构相同的建筑物所费成本； 即更新重置成本；
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 房地产评估的收益法 房地产评估的市场法 房地产评估的成本法 房地产评估的剩余法 基准地价修正系数法 路线价法 在建工程评估
第一节 房地产评估概述
一、 土地与土地使用权
二、 地租与地价理论
正常交易情况指数 参照物交易情况指数
评估基准日价格指数 参照物交易时指数
B
100
C
D
100 被估对象区域条件指数 参照物区域条件指数
100 被估对象个别因素指数 参照物个别因素指数
返回
（一）交易资料收集 （二）可比交易案例确定
（三）因素修正 1 交易情况修正 2 交易日期修正 例5-5 3 区域因素修正 4 个别因素修正 5 容积率修正 例5-6 6 土地使用年限修正 例5-7
返回
第八节
一
路线价法
路线价估价法的含义和理论依据
二
路线价估价法的计算公式
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其它条件修 正率 下一页
第九节 在建工程评估
一
在建工程的含义与特点
二
三 四
在建工程评估的资料收集与分析
在建工程评估的主要方法 在建工程评估方法的选择
形象进度法（工程已经 完工或接近完工） 在建工程价格=建造完成后的市场价格 ×工程形象进度百分比×（1-折扣率） 1 2 成本法（实际完成工作量较少的工程） 在建工程价格=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+ 正常利税
三、 房地产及其特性 四、 房地产评估的原则 五、 房地产评估程序
下一页
1
2
位置固定性
供求区域性
3
4
长期使用性
大量投资性
5
6
保值增值性
投资风险性
7
8
返回
难以变现性
政策限制性
（一） 土地 土地的自然供给； 土地的经济供给
（二） 土地的特性 土地的自然特性 1 位置固定性； 2 质量的差异性； 3 不可再生性； 4 效用永续性； 土地的经济特性 1 供给的稀缺性； 2 可垄断性； 3 土地利用多方向性； 4 效益级差性； （三） 土地使用权 土地使用权的出让、转让、出租、抵押等
目前，通用的具体计算式为： 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率 利润=（地价+建筑费+专业费）×利润率 返回
第七节 基准地价修正系数法
一 二 三 四 五 六
下一页 基准地价的含义 基准地价测算的基本思路 基准地价的特点与作用 基准地价修正系数法的基本思路 基准地价修正系数法的适用范围 基准地价修正系数法估价的程序
r
1 2
LB
返回
（一） 评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
（二） 单独评估的土地的价格 1 由土地收益评估土地价格（适用于空地） 土地价格=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金
（四） 房地产价格的确定 返回
第五节
一、 基本思路
房地产评估的成本法
二、 适用范围
三、 土地评估中成本法操作步骤
四、 新建房地产评估中成本法操作步骤
五、 旧建筑物评估中成本法操作步骤 六、 应用举例 例5-9 下一页
由于土地的价值具有自然增值性， 与投入成本关系不大，所以， 成本法在土地评估中的应用受到限制。 当应用成本法评估土地价值时， 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地 增值收益
返回
第二节 房地产价格及其影响因素
一、 房地产价格的种类
二、 房地产价格的影响因素
下一页
（一） 一般因素 （二） 区域因素
（三） 个别因素
返回
1 根据权益不同，分为所有权价格、
使用权价格、其它权利
2 按价格形成方式，分为市场交易价格 和评估价格 3 按房地产的实物形态可分为土地价格、建筑物价格、房 地产价格
1 R 直线法折旧： C S D C N N
成新折扣法：建筑物价格=重置成本×成新率
返回
第六节
一
基本思路
房地产评估的剩余法
二
三 四
适用范围：待开发土地、生地开发成熟地、待拆迁 的土地
计算公式 操作步骤 例5-10
五
应用举例 例5-11
下一页
基本计算公式：
V A ( B C D E) 其中 V——购置土地的价格； A——开发完成后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——投资利息； D——开发商合理利润； E——正常税费；
下一页
由房地产收益评估土地价格 （1） 土地价格=房地产价格-建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费*已使用年数 年折Βιβλιοθήκη 费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限
2
（2） 土地价格=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率 建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率 （三） 单独评估建筑物的价格 1 建筑物价格=房地产价格-土地价格 2 建筑物价格=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率 例5-2、5-3、5-4