房地产资金管理体系及融资模型实战培训(253页)
房地产资金运作模式培训资料
资式模作运金产地房精品文档房地产开发的资金运作开发一个项目流程大体为：物业入住----销售--完工--拿地勘察、规划、设计----施工--封顶--开盘其间涉及到五重主要的合同关系，这五重合同关系都牵连着资金走向：土地出让方的合同关系；一、开发商与二、开发商与建筑方的合同关系；三、开发商与银行的合同关系；四、购房人与开发商的合同关系；五、购房人与银行的合同关系。
其余什么开发商与水、电、暖方面的合同关系，与监理方面的合同关系、与设计所方面的合同关系、环境评估什么的，因较少涉及到资金问题，此处就了。
不讨论开发商与土地出让方的合同关系:国内并没有一个法律、或规则，来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。
实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后，就开始关进行开发了，项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。
系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了，都未必能开得了工呢。
开发商与建筑方的合同关系:建筑方早年间牛气，现在，都是看开发商的脸色度日，为了早日拿到一个先垫付工程款。
建设项目，基本上都是主动承诺开发商与银行的合同关系收集于网络，如有侵权请联系管理员删除．精品文档很多开发商和银行的关系是非常密切的，有的银行会和开发商形成默契关系，我给你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务。
购房人与开发商的合同关系:在从意向到正式合同的、这一不确定的时间段里，你给付的资金，便被开发商无偿占用了。
有的可能会在意向合同中注明，其间按照银行存款利率，给你结算利息。
这对开发商来说，也是非常上算的，如果开发商不是从您手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2%到3.5%左右呢，开发商等于按存款利率从您这贷了一笔款。
附带着说一下期房但期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁到了购房人身上。
【广州】房地产企业金融体系建设与资本运营实战培训
【广州】房地产企业金融体系建设与资本运营实战培训（2014年2月22日）【课程背景】房地产业对金融市场具有高度的依赖性，尽快建立健全多渠道、多层次融资体系，已成为房地产企业发展速度和生存质量的关键。
如何做到优化企业金融环境、制定领先战略、拓展投资视野，是企业家们必须面对的课题。
本次培训特邀乔志杰老师将从理论到操作流程做详细的剖析，让学员知悉地产金融、融资策略的秘诀帮助企业高层管理者掌控资本转型期企业投资、融资发展方向，提升企业资本竞争力。
【讲师介绍】乔志杰，金融服务领域享有盛名的金融谋划大师，永安信国际投资公司总裁，中国房地产培训网特约培训师，清华大学、北京大学房地产总裁班特聘培训师，致力于地产领域的投融资研发与顾问，兼并收购、资产管理、资产重组、产权交易、资金融通等资本运营业务；发起成立了首期规模10亿元的永安信机会投资基金。
2007年，永安信促成交易的土地超过2万亩，包括五星级酒店出售和优质企业的私募融资。
他长期坚持以中国实践改写全球金融格局与产业发展，运用企业金融建设及资本运营改变中国企业成长现状、并提升企业可持续发展的能力。
他创造性的提出了企业金融建设的系统理论和企业金融力的概念，对中国传统的企业经营与发展模式进行了颠覆性的变革，对中国企业发展和金融力提升产生了广泛的影响，找到了从根本上解决困扰中国企业几十年的两大痼疾一一寿命短与融资难的办法，对中国企业的快速发展与健康成长起到了积极的推动作用。
为此，永安信董事长乔志杰先生还被联合国教科文组织、全国政协、全国工商联、中国企业联合会、中国工业经济联合会等联合评为“ 2007中国十大财智英才”。
乔志杰先生创立的永安信私募股权投资基金管理公司，是中国政府批准的首批人民币私募股权投资基金管理公司，发起并管理了清华-华房（天津）基金和北大黄埔-汇亿鑫（天津）基金在内的多只房地产股权投资基金。
正在发起中国安居事业基金等。
服务客户：中建股份，阳光股份，华瀚集团，金地集团，珠江地产，恒大地产，海尔地产，首开集团，碧桂园，万集地产，卓达地产，招商地产，世茂股份，中新地产，金科地产，茂华集团，远洋地产，颐中地产，百荣地产，天津万事兴房地产开发集团等【课程收益】充分理解中国房地产企业的金融发展背景和基础；让学员清晰认识地产的本质与核心、理解地产企业与金融行业的关系；学习掌握房地产企业资本运营的核心技术和企业的资本规划；学会如何全面整合融资源，充分利用所有融资条件，为事业发展奠定金融基础。
超经典房地产项目资金管理培训讲义
03
房地产项目融资管理
融资方式与选择
银行贷款
股权融资
利用银行贷款是房地产项目融资的常用方 式，但需考虑贷款利率、还款期限和抵押 物要求等因素。
通过引入战略投资者或发行股票等方式筹 集资金，具有资金量大、风险共担等优点 ，但会稀释原有股东的股权。
债券融资
超经典房地产项目资 金管理培训讲义
目录
• 房地产项目资金管理概述 • 房地产项目资金计划与预测 • 房地产项目融资管理 • 房地产项目资金风险管理
目录
• 房地产项目资金内部控制与审计 • 案例分析与实践经验分享
01
房地产项目资金管理概述
资金管理的定义与重要性
资金管理定义
资金管理是对企业资金来源和资金使用进行计划、控制、监督和考核等工作的 总称。在房地产项目中，资金管理涉及从项目启动到销售及后期物业管理的全 过程。
其他融资方式
发行债券筹集资金，具有低成本、使用灵 活等优势，但需关注债券评级和市场接受 度。
如信托、基金等，可根据项目特点和资金 需求选择合适的融资方式。
融资成本与风险控制
融资成本
包括贷款利率、手续费、担保 费等，是项目融资需要考虑的 重要因素，直接影响项目的经
济效益。
利率风险
随市场利率波动而产生的风险 ，可通过合理安排还款计划和 运用金融衍生工具进行控制。
资金内部控制体系的基本原则
全面性、重要性、制衡性、适应性。
3
资金内部控制体系的要素
控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、 监控。
资金审计流程与内容
审计准备阶段
确定审计对象、审计范围 和审计时间，收集相关资 料，了解项目概况。
房地产培训资料：房地产融资与财务管理
房地产培训资料：房地产融资与财务管理随着中国房地产市场的快速发展，房地产融资与财务管理变得越来越重要。
本文旨在为读者提供一份全面的房地产融资与财务管理培训资料，帮助读者了解和掌握房地产融资与财务管理的知识和技能。
银行贷款是房地产融资的主要方式之一。
根据贷款用途、期限和利率的不同，银行贷款可以分为多种类型。
在申请银行贷款时，需要注意以下几点：股权融资是指通过发行股票或引入战略投资者来筹集资金。
股权融资的优点在于可以筹集到大量的资金，并且可以降低企业的资产负债率。
但是，股权融资也存在一些缺点，如会稀释企业的控制权和降低企业的盈利能力。
债券融资是指企业发行债券来筹集资金。
债券融资的优点在于利率较低、期限较长、筹资风险较小。
但是，债券融资也存在一些缺点，如发行成本较高、需要定期偿还本金等。
除了上述几种融资方式外，还有许多其他的融资方式，如资产证券化、REITs等。
这些融资方式各有优缺点，需要根据实际情况选择合适的融资方式。
预算管理是房地产财务管理的重要环节之一。
通过预算管理，可以预测企业的未来经营情况，制定合理的财务计划和预算方案。
在制定预算时，需要注意以下几点：成本控制是房地产财务管理的核心环节之一。
通过成本控制，可以降低企业的成本支出和提高企业的盈利能力。
在成本控制时，需要注意以下几点：税务管理是房地产财务管理的重要环节之一。
通过合理的税务管理，可以降低企业的税收负担和提高企业的财务效益。
在税务管理时，需要注意以下几点：风险管理是房地产财务管理的关键环节之一。
通过风险管理，可以预测和应对各种可能出现的风险情况，保障企业的财务安全和稳定。
在风险管理时，需要注意以下几点：财务报告与分析是房地产财务管理的重要环节之一。
通过财务报告与分析，可以了解企业的经营情况和财务状况，为决策提供重要的参考依据。
在财务报告与分析时，需要注意以下几点：（4）对未来的财务状况进行预测和分析。
房地产财务管理是房地产企业运营的核心，它涉及到企业的投资决策、资金运作、成本控制以及收益管理等重要环节。
房地产企业的资本运营培训课程
房地产企业的资本运营培训课程房地产企业的资本运营培训课程一、课程简介房地产企业的资本运营是指通过管理和配置资金，实现房地产项目的投资、建设、销售和运营的全过程。
本课程旨在帮助房地产企业的员工和管理人员全面了解和掌握资本运营的基本概念、原理和方法，提升企业资本运营的效率和盈利能力。
二、课程内容1. 资本运营概论- 资本运营的定义和重要性- 资本运营与企业战略的关系- 资本运营的目标和要素- 资本运营的风险与挑战2. 资本运营的基本原理- 时间价值和资金时间价值- 风险与收益的权衡- 资本成本与投资回报率的计算- 资本运营的决策方法和模型3. 资本运营的方法与工具- 资金筹措的途径和方式- 资本结构的优化和调整- 资金运作和投资组合管理- 资本流动性和风险管理4. 资本运营的实践案例分析- 投资项目的选择与评估- 建设项目的资金管理- 销售项目的资金回收- 运营项目的资金利用5. 资本运营的管理与控制- 资本运营的组织架构和流程- 资本运营的绩效评价和考核- 资本运营的风险管理和监控- 资本运营的信息化和智能化三、教学方法1. 理论讲授：通过讲解理论概念、原理和方法，帮助学员建立起对资本运营的基本认识和理解。
2. 案例分析：通过分析实际案例，让学员了解和掌握资本运营在房地产企业中的应用。
3. 小组讨论：组织学员进行小组讨论，通过交流和合作，加深对资本运营问题的思考和理解。
4. 模拟演练：通过模拟真实情况的演练，培养学员在实际操作中进行资本运营决策的能力。
5. 实地考察：组织学员前往房地产项目现场，深入了解实际投资、建设和运营过程中的资本运营问题。
四、教学资源1. 教学材料：提供详细的资本运营教材和案例分析资料，供学员学习和参考。
2. 实验室设备：提供计算机、投影仪等设备，方便学员进行模拟演练和实际操作。
3. 专家讲座：邀请房地产行业的专家，给学员进行资本运营的专题讲座，分享实践经验和行业动态。
五、培训目标1. 理论素养：使学员掌握房地产资本运营的基本概念、原理和方法，具备系统的理论素养。
房地产培训资料+房地产融资与财务管理
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制定明确的成本控制目标，将成本控制在各项成本支出。
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定期进行成本分析和评估，及时发现和解决成本问题。
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推行成本管理体系，提高全员成本意识和参与度。
资金运作与管理
总结词：资金运作与管理是房地产企业稳定发展的关键 ，通过合理的资金安排，企业能够降低风险、提高资金 使用效率。 制定科学的资金计划，合理安排资金流入和流出。
房地产培训资料 房地产融资 与财务管理
汇报人： 202X-01-05
contents
目录
• 房地产融资概述 • 房地产财务管理 • 房地产投资分析 • 房地产企业融资案例分析 • 房地产财务管理最佳实践 • 房地产融资与财务管理的未来趋势
01
房地产融资概述
融资方式与渠道
银行贷款
通过向银行申请贷款来 筹集资金，是房地产融
失败因素：融资结构不合理、
债务负担过重以及市场环境变
化。
03
案例二：华夏幸福的债务危机
04
华夏幸福在快速发展过程中，
未能有效控制债务规模，导致
债务违约。
05
失败因素：过度扩张、债务管 理不善以及行业政策调整。
06
案例分析与启示
成功案例启示
01
加强企业管理和风险控制，确保资金安全 。
03
02
建立健全的融资渠道和多元化的融资方式， 降低融资成本。
随着政府对房地产市场的调控政策不断加强，房地产企业将面临更加严格的融资环境，需要加强风险管理和资金 运作的灵活性。
政策对财务管理的影响
政府对房地产税收政策的调整将直接影响企业的税负和财务管理，企业需要关注政策变化，合理规划税务安排。
房地产金融与投资培训
02
房地产投资基础知识
房地产投资概念及特点
房地产投资定义
指投资者将资金投入到房地产市 场，通过购买、开发、经营等方 式获取收益的行为。
房地产投资特点
具有长期性、高风险性、高收益 性、专业性等特点。
房地产投资风险与收益评估
房地产投资风险
包括市场风险、政策风险、经营风险 、财务风险等。
房地产投资收益评估
银行贷款融资
商业银行贷款
银团贷款
商业银行是房地产企业最主要的贷款 来源，提供包括项目开发贷款、土地 储备贷款、并购贷款等多种形式的贷 款。
多家银行组成的银团向单一借款人提 供的大额贷款，通常用于超大型房地 产项目。
政策性银行贷款
国家开发银行、中国农业发展银行等 政策性银行也提供房地产贷款，通常 用于支持符合国家政策导向的房地产 项目。
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02
03
土地使用权获取
介绍土地使用权的出让、 转让、划拨等方式及相关 法规政策。
土地规划与开发
阐述土地规划的原则、程 序以及土地开发的要求和 限制。
土地市场监管
分析土地市场的监管措施 、土地价格的形成机制及 影响因素。
房地产开发建设法规政策
房地产开发企业资质管理
讲解房地产开发企业的设立条件、资质等级及业务范围。
相互依存
房地产市场和金融市场之间存在紧密的相互依存关系。房地产市场需要金融市 场的资金支持，而金融市场则需要房地产市场的稳定收益和风险控制。
互动关系
房地产市场和金融市场之间的互动关系体现在多个方面，如房地产开发贷款、 个人住房贷款、房地产投资信托等。这些互动关系使得两个市场之间的联系更 加紧密。
房地产金融市场主要参与者
房地产金融政策
房地产资金管理保利地产总经理培训材
有效的资金管理可以提升企业的核心竞争力，实现企业战略目标。通过合理的资金安排和运作，企业可以提高项 目开发的效率和质量，降低成本，增强市场竞争力。同时，良好的资金状况也有助于企业抓住市场机遇，实现可 持续发展。
02
房地产资金流入管理
销售回款管理
总结词
销售回款是房地产企业重要的资金来源，加强销售回款管理对于保障企业现金流的稳定具有重要意义 。
资金管理体系建设
建立完善的资金管理体系， 明确各级职责，确保各项 资金管理措施的有效执行。
资金风险管理
加强资金风险管理，建立 风险预警机制，及时发现 和应对各种财务风险。
谢谢观看
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03
04
土地购置支出概述
土地购置是房地产开发的重要 环节，涉及大量资金流出。
土地购置计划
制定合理的土地购置计划，确 保资金分配的合理性和有效性
。
土地购置成本控制
通过多渠道获取土地信息，进 行充分的市场调研和风险评估
，降低土地购置成本。
土地购置合同管理
严格遵守合同约定，确保资金 支付的及时性和准确性。
资金计划
制定详细的资金计划，包括收入、支 出、融资和投资等方面的安排，确保 资金流动的合理性和有效性。
预算管理体系
建立健全的预算管理体系，包括项目 预算、部门预算和公司总预算，通过 预算的编制、审批、执行和调整，实 现对资金的精细化管理。
资金集中管理与调配优化
资金集中管理
通过集中管理的方式，将分散的资金归集到总部或指定账户，实现资金的统一调配和监 控，提高资金使用效率。
04
房地产资金风险管理
市场风险及应对策略
市场风险
由于房地产市场价格波动、政策 调整等因素导致的投资收益不确 定性。
【地产投拓课】房地产金融核心培训
主要针对融资 方收购商业，对其 进行改造后，直接 经营持有；
商业改造持有 类项目
资产增值 卓越金融
目前资管项目的融资渠道
银行渠道
地产公司旗下 投资机构
私募基金渠道
通过表外理财资金，以信托或者资管计划形式投 向存量房改造项目；
自有资金加外部融资，直接投向项目；
发行私募基金，投向存量房改造项目或公司；
方名下
总结
1、未来的房地产行业将深入与金融和互联网结合，金融为房地产带来的利润远 大于房地产开发利润，房地产金融将逐步成为开发商的主要发展转型； 2、未来逐步将演变成专业地产金融机构+开发商纯运营施工的开发模式（美国 的私募基金投资房地产占比70%以上），开发商将转型为品牌输出、管理输出、 强调服务和产品创新的房地产运营商； 3、互联网技术将继续深入运用于房地产金融以及房地产实体，我们已经坐上了 这发展潮流的大船，只有不断创新，不断创造价值，才能推动我们这艘大船一 30 直往前开。
担保公司
直接自有资金放款
目前资管项目的资金方主要投资方式
抵押融资模式
合作收购模式
融资方收购首期 房源，抵押给资 金方放款，支付 第二笔款，滚动
循环
融资方与资金方 共同成立项目公 司，合作出资购 买物业，固定利
息加分红
29
资金方主导模式
资金方直接代表 融资方出资收购， 过户到资金方名 下，融资方把部 分出资打入资金
26
存量资产管理
一手房源包销 项目
项目指经纪公司 或其他单位承销了 开发商的部门一手 可销售房源，并支 付一定的保证金；
此项目通常指工业 厂房进行升级改造， 或重建为写字楼、公 寓等工业或商业性质 的物业；
工业厂房改造 项目
房地产项目总培训讲义之项目资金管理
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房地产项目总培训讲义之项目资金管 理
2.1 房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？
中国第一烂尾楼—中诚广场： 烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建
广州第一烂尾楼--麓景台 烂尾时间：13年 地址：广州麓苑路 开发商：广州辉煌房地产公司
羊城大厦 烂尾时间：11年 地址：西湾路86号 开发商：广州羊城集团
编制资金平衡计划包括两个层面： 一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即
在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一 阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。
二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、 施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确 保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。
资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财 务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务 风险，保证企业持续稳定的发展。
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房地产项目总培训讲义之项目资金管 理
•33Ⅱ 财房财房务地务地在产在产企行企开业业发经相经项营关营目管税管的理法理资中中金的的平重重衡要要计作作划用用
1、资金平衡计划主要内容
签约10 亿元
本年回笼8 亿元
上年认购 未签约2
亿元
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房地产项目总培训讲义之项目资金管 理
（3）税费的计算要依据有关要求。 例如：某项目全年预计销售回笼10亿元，假设该项目当年尚未完工
交楼，安排各种税款支出0.6亿元。
营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63%，所得税 预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项目当年尚未完工交楼，无 需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款 支出应在1亿元左右比较合理。
房地产投资的资金融通学习教案
第17页/共26页
第十八页，编辑于星期二：四点 一分。
四、个人住房抵押贷款
1.政策性(住房公积金)住房抵押贷 款
2.商业性住房抵押贷款 3.组合贷款
第18页/共26页
第十九页，编辑于星期二：四点 一分。
融资决策
具有综合性、政策性和调节性 1.发现问题是融资决策的起点 2.确定融资决策目标是决策的前提 3.拟定决策方案是融资决策的基础 4.融资方案选优是融资决策的关键 5.组织方案实施 6.信息反馈,调整融资方案
第21页/共26页
第二十二页，编辑于星期二：四点 一分。
第五节 金融机构对项目贷款的审查
房地产金融特点： 较强的政策性、 受宏观经济影响大 很强的地域性.
第2页/共26页
第三页，编辑于星期二：四点 一分。
房地产项目融资相关概念
1.股本金 2.权益融资、债务融资 3.直接融资与间接融资
第3页/共26页
第四页，编辑于星期二：四点 一分。
股本金
投资者对其所投资项目投入的资本金,通常 来自投资者的自有资金
二、但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元------则他可承担总投资额为1亿元的开发项目。 假设开发周期为3年,则其开发利润为 10000(万元)*20%*3=6000(万元),扣除贷款利息7000(万 元)*[(1+10%)1.5-1]=1076(万元)之后,得净利润4924万元, 开发商的自有资金年平均收益率为
第11页/共26页
第十二页，编辑于星期二：四点 一分。
第三节房地产项目贷款 种类
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于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁
止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对 房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。
细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则
2、总投资16亿，每期大约5-6亿元
3、1期、2期四证齐全，3期不全
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
贷款门槛：
与中小开发商一样，项目A 必须符合政策要求 1、四证齐全：只能1期、2期申请贷款，3期不行 2、自有资金：
必须提供地价款付清证明，防止以贷款支付地价；
各期土地与工程款投入量必须达到该期总投资的35％， 且提供书面的已付款凭证和发票；
比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为
你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行 很可能就会釜底抽薪。
感言
五、现金为王，而且是大王
严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管 已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹
尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。
香港银行对于发展商的贷款分为两种：
1、地盘贷款 2、建筑贷款
商业银行房地产项目融资
外资银行项目贷款
• 香港房地产项目贷款介绍
1、地盘贷款
银行对该类贷款持保守态度，发放该类贷款的必要条 件包括项目明确的发展计划和发展商的一定实力。即使这 样，地盘最高贷款金额也不得超过地价的50%。 拍卖交易的土地，由于拍卖资料非常详尽正确，而且 参加拍卖的公司实力较强，因此取得此类底盘贷款相对容 易，但仍受地价50%的金额限制。
贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有 其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款 贷后管理： 1、款项支付 2、销售回款 3、书面形式：承诺函或监管协议
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款 国内某品牌开发商实例——项目A
项目A简况： 1、建筑面积40万平米，分3期开发
信嘉华等，但规模较小；汇丰、花旗、渣打等规模较大的
银行均以制造业、原有的国际客户为主，基本不涉及国内 的房地产信贷。 但2007年开始，大部分外资银行开始进入这一领域。 主要是给予对大陆房地产市场的认识和未来的机遇判断。
商业银行房地产项目融资
外资银行项目贷款
• 香港房地产项目贷款介绍
国内外资银行（其实就是永亨、中信嘉华等几家）对 房地产项目贷款的做法，多数是将香港的模式搬进来，然 后根据国内政策要求做了一些变通。
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
品牌房地产集团公司的优势： 银行贷款业务在执行中的灵活性 集团公司的议价能力
以该项目为例，一些灵活性的特殊做法：
商业银行房地产项目融资
外资银行项目贷款
2006年以前，国内外资银行基本不涉及房地产业务， 只有少部分银行有该业务。 比较了解内地市场并比较进取的银行主要是永亨、中
1、四证齐全 土地使用权证、用地规划许可证、 工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基）
2、自有资金 包括地价付清证明、工程投入的凭证， 自由资金达到35％以上， 3、分期开发的项目，按各期衡量
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款
贷款方式：抵押或者担保 普通开发商、品牌开发商各不同 贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等， 最低也是 基准利率； 品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须 是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。 市场化现象越来越明显。
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
贷款方式：
集团公司为项目公司提供担保。
贷款利率： 贷款金额：
1、2期各2-3亿不等，但每期都没超过当期总投资的65％
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
贷款期限：
两年，主要是根据竣工时间来定。
其他条件：
1、个人住房贷款业务和工程预、结算业务、人民币、外 币资金结算业务、开发项目的代收代付业务等，甲方全 部交由乙方办理，不得交由其他金融机构办理。 2、 专款专用、销售款的监管与使用（见协议）
还没有显示威力。
感言
六、各融资渠道点评
房地产业自诞生之日起，就是金融密不可分的。
房地产业的问题，一定程度上就是金融问题 内资银行信贷——瑕不掩玉、长期看好 各类企业债券——望穿秋水的长期利好 各类信托产品——成长期的补充渠道 众多海外资本——潮起也有潮落
第一讲 房地产融资模型和案例
感言
三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式
1、公司的实际根本的还是 抗御风险的要求。 2、国家的政策要求 主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策
感言
四、寻根溯本求自我
——保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本
从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将 随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就 保持了持续融资的可能。
感言
二、资金管理的专业性越来越高
随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样 性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就 越来越高。 比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识； 其次是会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关 部委的相关规定等等（比如外管、商务部门）
房地产资金管理体系及融资模型
实战培训
感言
一、告别灰色的融资年代
90年代及其以前，企业融资依靠银行贷款，其他途径基本被 戴上非法融资的帽子； 当时计划经济下的银行信贷管理模式，导致了获得银行贷款 的灰色途径。只要找到负责审批的关键人，就可以拿到银行贷款。 随着信贷审批权力的上收和银行内部信贷审批机制的不断完 善，加上市场经济的不断发展，现在获得银行贷款，主要靠的是 企业自身，即自身的经营状况和经济实力。
一． 二． 三． 四． 五． 六．
房地产一般银行项目融资 房地产集团银行授信管理 房地产信托项目融资 房地产项目境外融资 房地产债券融资 表外负债设计
一．房地产一般银行项目融资
• • 内资银行一般项目融资、案例及分析 外资银行一般项目融资、案例及分析
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款
贷款门槛：