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长租公寓产品方案

1、概述

长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。

在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。

2、收费模式

该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。

保理服务费用标准为：月费率1%。

举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则：

保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金

11000*3%=330元（终止合作后退回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。

3、租客违约

租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。

当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。

当公寓运营方代偿时，运营方需要按照原合同约定每月代替租客向盈潽保理支付应付房租。

当保理协议提前终止时，公寓运营方需要按比例退还保理公司代垫的后续租金，并补偿保理公司半个月房租。退还资金计算公式为：垫付总金额*待付租金月数/应付租金月数+半个月租金。以上述案例计算，若租客在保理公司收取了3个月房租后退租，则公寓运营方需要退还保理公司金额为：11000*（11-3）/11+500=8000+500=8500元。如果公寓运营方延期退还垫付租金的，需要按照每天千分之一的费率支付违约金。

公寓运营方需要预留垫付房租1%—5%的资金，建立风险资金池用作房租代偿及合同终止退租。以避免运营方与保理公司之间频繁的账务往来，简化操作。

4、签约模式

该项业务签约分两部分：

第一份协议为公寓运营方与盈潽保理签署保理业务合作协议，确定保理服务时长、保理服务费率等。

另一份协议为租客承租房屋时签署的租赁协议，需要将应收账款转让条款加入原租赁协议，并在协议中通知租客房租由盈潽保理代收，在租金逾期后，盈潽保理有权向租客进行催收。同时需要租客签署银行卡代扣协议以及征信授权协议。