探索_代理经租_模式扩大公租房筹措规模

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栏目编辑 林爱庆
住房保障
体产业用地建设租赁房模式，即将建成的租赁住房整体作为公租房进行统一配租、管理和运营，并纳入全市保障性住房建设体系，但项目产权、经营权、收益权归集体所有。

目前，北京市在唐家岭、温泉镇、西北旺镇等地区试点集体经济组
按照工作部署，上海于2010年建立公共租赁住房制度。

上海公共租赁住房的制度设计主要有四方面特点：一是面向在沪稳定就业且住房困难的常住人口供应，不限本市户籍，准入标准不设收入线。

二是“只租不售”，并实行有限期租赁，租赁合同一般2年一签，租赁总年限不超过6年，期满后退出，着重解决阶段性居住困难。

三是租赁价格按略低于市场租金水平确定，形成与住房租赁市场良性互补、协调发展的格局。

四是采取“政府支持、企业运作”的管理模式，政府投入部分资本金，支持发展一批专业公租房运营机构，在集中新建、收购部分房源的同时，通过长期包租社会存量住房以及在商品住房项目中无偿配建等方式降低房源筹措成本，实现可持续运营。

2012年以来，为推动外来人口聚集区域的群租整治、规范租赁市场，以及促进社会存量房源的有效利用、扩大公共租赁住房筹措规模，长宁区等一些区县探索由公租房运营机构长期包租动迁安置房小区闲置的居民存量住房等作为公共租赁住房使用，统称为“代理经租”。

一、代理经租实施情况
长宁区在新泾北苑、剑河家苑两处动迁安置房小区开展“代理经租”工作。

这两个小区居民以动迁回搬户为主，区公
租房运营机构在动迁安置入户阶段提前介入，包租居民闲置的动迁安置房源；公租房运营机构与居民签订包租合同的租赁期限为5到6年，并根据公租房装修标准统一对所有包租房屋进行装修和家具家电配置，再按照公共租赁住房准入条件向保障对象出租。

在开展“代理经租”工作过程中，政府各相关部门密切配合，并给予政策支持。

区房管局对公租房进行项目认定、备案和监管；区财政对装修费用及空置期部分租金给予专项财政补贴；区人社局和商务委对区内企业租赁需求进行摸底，并对承租的引进人才给予一定幅度的租金补贴；项目所在地街道、居委会、派出所、物业等相关部门在房源收集阶段同步加大对“群租”危害的宣传力度和对群租户的整治力度。

截止目前，长宁区在两个动迁安置房小区包租房源近300套，并及时装修和安排出租。

从效果看，两个小区的群租现象得到了有效遏制，小区治安和环境卫生状况均得到了明显改善；相关房源也受到区内企业和引进人才的欢迎，基本出租完毕。

与此同时，上海青客时尚生活服务股份有限公司、上海房屋置换股份有限公司等社会机构从事社会存量房源市场化“代理经租”工作，其中，上海青客时尚生活服务股份有限公司还吸引了社会风投资本投资，通过代理经租方式筹集房源约1万间。

探索“代理经租”模式 扩大公租房筹措规模
■ 上海市住房保障和房屋管理局
织利用产业用地建设租赁房项目，累计可提供房源7100套，在全国尚属先例。

例如，唐家岭租赁房项目将由集体出资建设，土地和房屋的所有权以及租赁房的经营权和收益权归村集体所有，但租赁房由政府统一出租，租赁所得租金由村集体向村民以“分红”的形式派发。

近年来，海淀区住房保障工作实现了从“以售为主”向“租售并举、以租为主”再到“租、补、售”三位一体的保障方式转型，成为全市住房保障工作发展的先行者和探路者。

通过不断鼓励并引导保障家庭通过“公租民用”的筹集社会存量房源、“民租公补”的市场化租赁补贴等多种保障方式享受保障，推进住房保障工作的可持续发展。

海淀区将坚定不移地实行多元化的房源筹集和配租模式，使百姓通过“点餐”模式享受保障常态化，进一步助力海淀区实现宜居
宜业。

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栏目编辑 林爱庆
住房保障
二、推进计划
从长宁等区实践来看，“代理经租”模式具有投资少、见效快的特点，适合在土地资源稀缺、存量闲置房源较多、产业职工租赁需求突出的区域推广。

但是“代理经租”运作模式的推广也面临一些具体问题需要解决，如：市场价包租、略低于市场价出租模式下项目实现收支平衡的难度比较大；室内装修工程招投标和建设管理程序较复杂，延长了空置时间；社会上一些“黑中介”、“二房东”恶意竞争，哄抬包租价格。

为引导和规范代理经租工作的积极开展，上海市计划在今年内出台关于代理经租社会存量住房作为公共租赁住房使
用的指导意见，着重强化以下三方面工作要求：
一是明确房源筹措、装修配置的条件和标准，优化室内装修工程招投标和建设管理审批流程，提高运作效率，缩短房屋装修空置期；
二是明确代理经租运营机构、物业管理机构、社区管理机构、房屋出租人、实际承租人及相关政府主管部门在代理经租各个环节各自的权利、义务和职责，规范项目运营管理，健全退出机制和风险处置；
三是明确财政扶持等政策，尽可能使代理经租项目实现收支平衡，并在面上得到有效推广，同时引导社会机构将代理经租房源面向公共租赁住房对象供应。

在住房保障制度建设中，天津市细化住房租赁补贴层次，完成租房补贴与公租房有效衔接，实现困难群众梯次保障，截至目前，全市已累计发放租房补贴12.5万户，累计发放补贴资金18.5亿元。

一、分层发放租房补贴
天津按照“区别对待、分层补贴、租补分离”的原则，向最低收入、低收入和中低收入三个不同收入层面住房困难家庭，发放三种标准的住房租赁补贴，资助其市场租房或者租赁公租房。

一是最低收入家庭租房补贴—廉租住房实物配租补贴。

该政策源自2004年起实施的廉租住房实物配租政策。

2011年，天津市结合公租房政策，将实物配租改为发放补贴，利用公租房解决这部分家庭住房困难。

符合条件的家庭（以“低保”、“优抚”中住房困难家庭为主）承担的租金标准（每月每平方米1元）和物业费（每月每平方米0.35元）不变，差额部分由财政补贴。

将实物配租改为发放补贴，将政府原来对保障家庭的“暗补”变为“明补”，节约了保障房资源，实现了廉租房与公租房的并轨，促进了退出机制的落实。

目前，已累计保障6000余户家庭，政府投入补贴资金9400余万元。

二是低收入家庭租房补贴—廉租住房租房补贴。

该政策自2006年起施行，目前面向人均月收入低于1260元的住房困难家庭。

政府根据申请家庭现住房面积与保障面积的差
额进行补贴，在执行中实行保底政策，即家庭最低月补贴额为540元。

目前，全市累计发放补贴9.91万户、15.89亿元。

为充分利用存量住房资源，鼓励有空置房的家庭将空置房出租给低收入家庭，自2008年起，对房屋出租人实施奖励政策，即根据房屋出租人向补贴家庭出租房屋期限长短给予定额补贴。

对一次性出租期限满1年、2年、3年及以上的，分别可享受每年600元、800元、1000元补贴。

目前已累计发放约4万户、3670万元。

三是中低收入家庭租房补贴—经济租赁房租房补贴。

该政策自2011年起出台实施，目前人均月收入低于2400元（相当于低收入家庭的一倍）的住房困难家庭，补贴发放标准参照廉租住房租房补贴标准减半执行。

目前月最低补贴额为285元。

截至目前，天津市累计发放补贴1.98万户、1.3亿元。

分层补贴 租补分离 构建可持续住房保障政策体系
■ 天津市国土资源和房屋管理局。