设计阶段成本控制

三、在项目设计过程中 实现成本优化的“重点专业地带”
设计阶段成本控制
流程与计划
规划方案
建筑方案
部品策划方案
景观方案
示范区策划
施工图
设计阶段成本控制
计划管理是时间成本的保障
流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加
概念设计
概念设计
规划设计 单体设计 初步设计 施工图 部品设计
规
单
划
功结设立模 能构备面型
结算
项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约 设计阶段成本控制
百度文库
成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。
1）结构含钢量偏差率； 2）景观造价偏差率； 3）示范区成本偏差率； 4）设计费偏差率 。。。
目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。
公共人防地下室（6级）
公共普通全地下室
公共半地下室
结构部位
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
北京 -
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设计阶段成本控制
各地区含钢量限额指标(kg/m²)
上海
深圳
武汉、东莞
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景观造价
分类及定义
一类景观区
居住区级/小区级公共绿地范围
二类景观区
组团级绿地范围
三类景观区
宅间、宅旁绿地范围
硬景
（元/平米）
软景
（元/平米）
总造价
（元/平米）
控制总价偏差率 分项动态平衡
四类景观区
道路旁绿化
总计
说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；
设计阶段成本控制
结构含钢量
• 保证安全和品质的前提下，减低含钢量；
– 《各地区项目含钢量限额表》
建筑类型
普通多层住宅及公寓(7层及以下)
别墅、双拼、TOWNHOUSE、 花园洋房
(6+1层及以下) 小高层住宅及公寓 (建筑高度＜60M)
中高层住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜80M)
高层住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜100M)
（但示范区室内设计费通常计 入营销费用）
设计阶段成本控制
合理设计费标准：
• 根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如
– 北京、上海、深圳公司：--元/M2
– 其他地区公司：
--元/M2
设计阶段成本控制
谈“成本控制”不如说“成本优化”
，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和 进度
设计阶段成本控制
设计阶段成本控制
含钢量等土建造价
成
景观造价
本
示范区造价
控
设计变更签证率
制
合理的设计费
—对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续
• 避免两种现象：
不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失
设计阶段成本控制
二、在项目开发过程中 “目标成本”是成本控制的前提
设计阶段成本控制
项目论证阶段
设计阶段成本控制
Gemdale Corporation
设计阶段的成本观
规划周期 方案周期 施工图周期
进度
结构含钢量 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费
成本 品质
设计失误率 图纸完善程度 部品封样率
项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出
设计阶段成本控制
示范区造价
费用 分类
1、土建---销售中 心（临建）
建安费
（元/平米）
2、装修---销售中 心、样板房
3、景观---临时
设计费
（元/平米）
底层商业展示 区
总造价
（元/平米）
控制总价偏差率 分项动态平衡
4、包装---临时标 志、道具
总计
集中公建展示 区
设计阶段成本控制
*人均设计管理面积
体
设 面平系体留预计设敲推 设
计
计
部 品
设
初步设计
计
施工图
设计阶段成本控制
施工开始
论证阶段
拿地节点
规划设计
方案报建
方案设计
扩初设计
施工图设计
工程 管理
概念规 划方案
建筑、规划方案 结构、设备 初步方案
部品材料调研
土建扩初
施工图
景观方案
部品材料清单
部品材料定板封样
销售示范区策划
示范区景观、装修施工图
项目立项
项目策划阶 段
营 销
设计管理阶 段
主体结构开
开盘销售
工 工程施工阶
段
竣工
入伙 入伙管理阶段
销售管理阶段
设 计
概念规划设 计管理
方案设 扩初设 计管理 计管理
施 工 图 设 工程施工配合、销售配合及入伙配合 计管理
工 程
成 本 项目成本估算
测算及目标 成本拆分
预算、标底、合同 价
进度款、工程 变更、招标采 购
规划设计阶段的成本控制
设计阶段成本控制
一、如何理解“设计阶段的成本控制”
设计阶段成本控制
设计阶段成本控制管理的宏观影响因素
投资型--------专业化管理型公司的不同 原始积累型--------品牌积累型公司的不同 短平快型--------滚动开发型项目的不同 成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路
设计阶段成本控制
最终成本控制了什么？
项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段
因设计投入的 人力成本 （万平米/人）
项目建安成本 （元/平米）
资金的时间成本 （资金周转率）
项目设计费 （元/平米）
使用阶段的运营成 本 （元/年）
设计阶段成本控制
四、项目规划阶段的成本优化
设计阶段成本控制
规划的标准既作为设计输入条件， 也作为规划方案的评审依据
• 避免两种现象：
为节省成本而压低设计费
为追求效果设计费失控 – 合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积
极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；
• 设计费定义：
– 规划建筑设计、 – 景观设计、 – 室内设计
从概念规划招标到方案、扩初直至施 工图各阶段的设计、咨询、研究、审 图、打印、模型、效果图等费用总和
设计阶段成本控制
内容
分期开发
规
划 结
物业管理
构
卖场安排
方案1
评分
方案2
方案3
方案4
备注
路网规模
停车方式
交
通
系 统
道路断面
规
划
步行系统与配套关 系
消防流线
设计阶段成本控制
内容 商业布局
方案1
评分
方案2
方案3
• 不提倡人海战术
--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架
构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效
率运作。
效能
多项目制下
平衡点 人数
设计阶段成本控制
人均设计管理面积
规划总面积x A%
（ ) ＝∑ 方案总面积x B%
施工图总面积x C%
÷设计
总人数
设计阶段成本控制
合理设计费：