2007年10月北京土地市场分析
《土地估价》实验指导书(新大纲)
《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。
要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。
三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。
市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
房地产市场调查报告
房地产市场调查报告一、调查背景随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。
在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。
那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。
二、调查目的面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩盘亦或是走下坡路呢？本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。
三、调查情况1、我国房地产业的现状自党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。
自2002年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。
这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。
而房价也一直在飙升。
进入2008年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。
由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止？巨大的不确定性笼罩全球。
同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。
次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。
为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。
从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。
北京招拍挂历史回顾
【主持人银鹏】：我们对土地招拍挂以来的政策脉络进行了简单梳理，一起来回顾一下：11号令：时间，2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。
此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。
33号令：时间，2002年6月。
为具体实施11号文，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（简称33号令），该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，但同时为土地协议转让留出了“四个口子”，即：绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地仍可以协议出让。
4号令：时间，2004年1月。
北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》即4号文件，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。
4号令被认为是北京土地交易暗箱操作的终结。
71号令：时间，2004年3月31日。
国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即71号令，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。
开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。
8·31土地大限由此得来！后8·31 时代土地格局：土地招拍挂以后相继出现了诸多天价拿地事件：2003年12月8日，顺驰亿元拍得大兴黄村卫星城项目用地；2005年8月1日，华润亿元将清河毛纺厂地块收入旗下；2005年12月5日，通州马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地经64轮公开竞价，被金地摘得；2007年 7月24日，城开和北辰置业联合投标体以92亿拿下长沙新河三角洲地块，成为全国地王；2007年 8月24日，上海黄浦163地块拍出66900元/平方米楼板价……开发商疯狂拿地的场景在各地上演。
2007年政策盘点
2007年度房地产政策回顾与解析杨红旭过去的2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005年“国八条”和2006年“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，它们在一定程度上改变着、优化着中国房地产业的发展节奏。
值此岁末年初之际，对一年中出台的政策做些分析和盘点，具有非常大的现实意义。
在此，笔者分别针对土地、金融、住房保障、税收、市场整治、限外等六个方面，进行分析和论述。
一、土地政策1、政策说明2007年，土地方面的调控政策主要有三个文件，一是启动第二次全国土地调查，二是出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，三是颁布《土地储备管理办法》。
以下简述这三个政策。
其一，启动第二次全国土地调查。
5月14日，曾培炎主持召开会议，审议并通过了土地调查总体方案。
6月26日，《第二次全国土地调查总体方案》由新华社全文公布。
时间安排是：2007年1月开始启动第二次土地调查工作，1月至6月开展第二次土地调查的有关准备工作，7月1日全面启动调查工作，2009年上半年完成调查工作。
主要任务是：开展农村土地调查，查清全国农村各类土地的利用状况；开展城镇土地调查，掌握城市建成区、县城所在地建制镇的城镇土地状况；开展基本农田状况调查，查清全国基本农田状况；建设土地调查数据库，实现调查信息的互联共享。
在调查的基础上，建立土地资源变化信息的调查统计、及时监测与快速更新机制。
其二，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
2007年9月28日，由国土资源部下发该文件（第39号），规定自2007年11月1日起施行。
从政策出发点分析，主要是为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
国有土地出让使用权价值估价报告范本(word档)
土地估价报告项目名称：XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估受托估价单位：XX资产评估XXX土地估价报告编号：提交报告日期：2013年3月20日第一部分土地估价报告摘要一、估价项目名称XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估二、委托估价方：XX轻工科学研究所有限责任公司三、受托估价方受托估价机构：XXX资产评估XXX估价机构资质级别： B级资质证书编号：B200415023法定代表人：李华四、估价目的为委托方向呼和浩特金谷农村合作银行申请抵押贷款提供参考依据。
五、估价基准日2013年3月16日六、估价作业日期2013年3月16日至2013年3月20日七、地价定义根据现场勘察和委托方提供的资料，估价对象的实际开发程度为宗地外“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通气），宗地内场地平整。
估价对象地类用途为科研用地，现状用途为科研用地，本次估价设定用途为科研用地，土地使用权类型为出让。
故此次估价对象的国有出让使用权价格是指在估价基准日2013年3月16日，现状利用条件下设定的开发程度为宗地外基础设施水平达到“七通”，宗地内场地平整条件下，土地剩余使用年限商业至2055年04月13日，国有出让土地使用权价格。
八、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用成本逼近法和基准地价修正法进行估价，并在综合分析影响土地使用权价值因素的基础上，确定XX轻工科学研究所有限责任公司所拥有的位于新城区海东路南（国有土地使用证号：呼国用（2005）第00133号）的土地使用权在估价时点的评估价值如下：土地用途：科研用地使用权类型：出让开发程度设定：七通一平土地使用权面积：19654.4平方米土地使用权总价: 65429498元人民币大写：陆仟伍佰肆拾贰万玖仟肆佰玖拾捌元整折合亩数=19654.4平方米/666.67平方米=29.48亩每亩单价: 2219454元九、土地估价师：姓名土地估价师证书号程建 2004150021•李华 2006150012XXX资产评估XXX2013年3月20日第二部分估价对象界定一、委托估价方XX轻工科学研究所有限责任公司二、估价对象估价对象为XX轻工科学研究所有限责任公司拥有国有出让科研用地，宗地位于新城区海东路南，土地使用权面积为19654.4平方米，地类用途为科研用地。
房地产开发成本分析(北京地区)
地产开发成本①2008年10月12日北京开发过小户型的东亚新华地产举办房地产开发成本研讨会，呼吁将利润合理化控制在10％左右。
②北京房地产市场成本分析共列举了7大费用类别(土地使用权取得费、建筑安装工程费、税费、营销管理费、等），涵盖了土地成交价格、土建工程、公共配套设施建设在内的37项开发成本目录。
③截至2008年9月,住宅及住宅性质用地地块的成交价格……楼面均价4334.84元/平米,开发企业还要面对上升的人力和建设成本。
截至2008年6月市场建设钢材价格上涨35%~40%，水泥20％，单位平方米建设成本上涨15％。
虽然目前有所下调，但相对去年有不小的增幅. 同时当前作为挂牌上市的土地包含诸如拆迁成本、人工成本等众多费用有不通程度的上升。
④举例说明……（2007年回龙观区域、2008丰台区域成交的两个项目），回龙观项目土地成本为3162元/平米，加上建设费成本（普通高层住宅）、市政配套成本、各种费税、营销管理和销售推广费用等7项之和，算出该楼盘成本已达到7662元/平米，按照均价8300元/平米计算,每平米销售利润为638元，产品利润为7%，按照一个地产项目最低3年的开发销售周期，实际每年的利润还不到3％；位于丰台区域的某项目,包括楼面地价在内的各项开发成本共计11405元/平米，按照销售均价12000元/平米,该项目利润595元/平米，利润为5%。
⑤列举上述案例可直观开发成本的构成,并不代表北京市场所有项目情况，本身在8300元至12000元的在售项目很少，同区域的大部分项目售价都高于此价格，所以消费者应根据成本构成对所关心的项目做客观的判断。
房子虽是特殊商品,却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新.先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。
在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”.楼面,是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
对于消费者而言，避免货币贬值和保证收 益，固定资产投资之一的房产投资就成了 一个不可多得的主要渠道之一。从长远来 看，投资房地产的风险要低于投资股票的 风险。越来越多的有钱人把买房作为自己 的一项长期稳健的投资。2009年期房成 交量涨幅达到112.4%，据统计，1至11 月北京成交商品住宅112015套，期房成 交量涨幅接近2007年水平。
逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和 商品住房体系。加快实施保障性安居工程， “十二五”期间全市计划建设、收购各类保 障性住房100万套，比“十一五”翻一番， 全面实现住有所居目标 。同时大力发展公共 租赁住房。在加大政府投入的同时，2011年 年底前实现配租入住1万户以上。
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市 户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂 住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保 险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，暂停在本市向其售房。 这使得一 大批北京的潜在买房者失去了购房的权利， 有效遏制了炒房等行为，对稳定房价产生 了积极的影响。
因此2008年房价短暂下滑。
在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴随着全球金融危机的 大背景，全球经济不看好的情况下，再加上在一系列的调控政策出 台后，越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态 度。这直接导致北京商品房成交量大幅缩水。 从2008年2月销售 数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅 达54．2％。众多的开放商纷纷打出优惠，降价的牌，吸引消费者。
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究竟是哪些因素 在左右北京的房价呢？
我们小组通过对 2000年以来北京房 价数据的分析，把北 京的房价走势划分为 五个阶段。下面我们 就对这五个阶段分别 进行分析。
2007年中国房地产市场回顾
2007年中国房地产市场回顾2007年中国房地产市场回顾为促进我国房地产市场的健康发展，抵制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的⾸要⽬标。
2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致⼤量资⾦进⼊股市与楼市，结果既推⾼了股指也助推了房价上涨。
因此，打击楼市的投机⾏为仍然是2007年房地产宏观政策的主旋律。
其中，引⼈关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归。
再加上《物业税》实转提速，这⼀切⽆疑将对未来房地产市场产⽣极其深远的影响。
1、国务院“24号⽂”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。
8⽉7⽇，国务院发布《关于解决城市低收⼊家庭住房困难的若⼲意见》（24号⽂）。
《意见》明确要求加快建⽴健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收⼊家庭住房困难的政策体系。
受其影响，住宅结构将发⽣重⼤变化：廉租住房、经济适⽤住房和中低价位、中⼩型普通商品这四种产品将成为供应主流，⼤户型公寓、别墅、⾼档住宅的供应⽐重将⼤幅下降。
“24号⽂”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。
2、国⼟资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。
10⽉9⽇，国⼟资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设⽤地使⽤权规定》（39号令）39号令核⼼内容是，受让⼈必须付清全部⼟地出让⾦后，⽅能领取⼟地使⽤权证书，未按合同缴清⼟地全部出让⾦的，不得按出让⾦缴纳⽐例分期发放建设⽤地使⽤权证书。
这意味着开发商再也不能⽤少量的启动资⾦来撬动⼤额的银⾏贷款，对⽬前过热的房地产市场将起到抑制作⽤。
3、提⾼“第⼆套”住房贷款⾸付和利率，打击楼市投机⾏为。
9⽉27是，央⾏和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
《通知》规定：对已利⽤贷款购买住房、⼜申请购买第⼆套（含）以上住房的，贷款⾸付不得低于40%，贷款利率不得低于中国⼈民银⾏公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
我国现行土地市场的结构分析
我国现行土地市场的结构分析陈晓娣;常焕焕;郭永生【摘要】改革开放初期,基于对现实国情的考量,我国城乡土地市场实行了不同的管理体制,进而形成了二元土地制度格局.文章从土地市场改革的历程入手,分析造成土地市场二元分裂的原因,再将对城乡二元土地制度的危害进行了深度剖析,最后提出城乡土地市场一体化的政策建议.%At the beginning of reform and opening, based on consideration of realistic national conditions, the land market in urban and rural areas in China adopt different management system, which leads to dual land system. This article analyzed reasons caused by land market binary split firstly from the process of land market reform, and then made a depth analysis of the damage of the urban and rural binary land system, finally, put forward the policy suggestion of integration of urban and rural land markets.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2012(031)013【总页数】2页(P109-110)【关键词】二元土地制度;土地市场;建设用地市场【作者】陈晓娣;常焕焕;郭永生【作者单位】延安大学财经学院,延安716000;延安大学财经学院,延安716000;延安大学财经学院,延安716000【正文语种】中文【中图分类】F301.00 引言随着我国工业化、城市化发展战略的逐步推进，各种生产要素向城市集聚，导致了城市建设用地需求急剧增加，以往土地征收、征用与流转过程中的一些弊端也逐渐被暴露出来。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5—1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元,残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额.［例5—1］[解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500(元）［例5—2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡,土地价格1500元/㎡,用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。
[解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）［例6-1］某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20％，余款于半年后一次性支付.假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：[例6—2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
[解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理,包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：(1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则:②统一币种和货币单位.如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
土地流拍现象思考
中国房地信息文/华东师范大学东方房地产学院张传勇土地流拍现象思考[聚焦]G A T H E REY E土地流拍原因分析全国性的土地流拍现象与2007年“地王”频出现象形成了鲜明的对比。
时隔半年，究竟是什么原因致使土地市场出现这么大的变化呢?经分析，我们可以发现，造成这一变化的原因主要有两点:一是受政府宏观调控影响，尤其是关于土地方面的政策;二是开发商自身的理性转变。
开发商在受到外部和内部两方面因素的夹击之下，不得不在拿地时倍加谨慎，理性决策。
1.土地调控政策打压调控土地有效供应，规范用地。
2007年7月在全国范围内全面启动第二次土地调查工作，目的是查清全国土地资源和利用状况，为土地的科学管理和宏观调控管理提供可靠的依据。
《土地储备管理办法》和《土地登记办法》的实施，进一步规范完善了土地使用制度。
此外，07年还在全国范围内开展了以查处“以租代征”为重点的全国土地执法百日行动，以期进一步落实最严格的土地管理制度，坚守18亿亩耕地“红线”。
同时，全国地价监测范围进一步扩大，从原来的50个城市扩大到105个城市。
种种政策和措施都显示出国家期望从根源上进一步完善土地制度的决心，实现土地供应的科学合理，促进土地的节约集约利用。
有关政策对土地的供应方向、供应结构和开发周期也作了进一步规定。
今后土地70%将供应廉租房、经济适用房、两限房、中小套型普通商品房住房建设。
同时明确了要合理控制单宗土地供应规模以缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。
成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。
提高土地费用，打击开发商囤地。
2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
2007年房地产政策分析
2007年房地产宏观调控政策及其效果贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”——到2007年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。
毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。
而2007年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。
（一)针对房地产市场的调控政策措施1.针对房地产开发领域的“一费二税”调整政策。
2007年1月17日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。
2.针对住房消费的调控。
中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。
规定对己利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
对购房者心理预期已经产生了一些影响。
但由于各商业银行对“第二套住房”的解释不同，使这一政策的实际效果打了折扣，对抑制住房投资的切实效果有限。
3.针对土地市场的调控。
2007年1月22日，国土资源部下发了《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，指出在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报。
8月份，国土资源部、监察部、财政部、建设部和审计署等五部委联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。
10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部王地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。
回顾2007房地产市场总结
的数据 ， 在需求不断上涨的推动下， 工业物业市场价格持稳定 北京
上涨。工业用房价格平均租金报价为每平方米 ５．元人民币 ， ２１ 同比 增长了 ６ ％：工业用地价格则较去年同期上升了 １％。覃晓梅认为 ， ９ ２０ 年北京的工业地产发展呈现了新趋势 。 ０７ 一是工业园区办公楼吸
不充足的企业． 目子就十分艰难了。 没有土地储备就没有项 目开发 ，
亿的潜元 ， 土地储备将近 ５０ 万平方米， ００ 其土地规模可以建设一个
随着此轮我国针对房地产业宏观调控的不断深入和调控力度
中型城市了。 而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的地价束手 无策 ， 他们随时面临着断顿的危险。” 中大恒基不动产营销有限公 司总经理赵晨明说：对于那些土 “
的不断加大 ， 外商和外资在我国一线沿海和 中心城市房地产投资成 本上升和具备吸引力的项 目减少的时候 ， 已经开始在进行房地产投 资的战略转移 。据国家统计局的最新统计数据表明 ： 今年进入我国
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引办公型公司进驻。二是物流成为工业地产投资热点。
分析得出 ：０７ ２０ 年北京的租售比一直超过国际最高警戒线 １３０之 ：０ 上运行 ， 即理论上存在着投机行为。
北 京寞地产市场穴大特点 特Ｊ 一 ： ｛ 北囊房产交易娜区化 ｌ 【
２０ 年北京房价上升速度较快 ，持续了去年以来的高位运行 。 ０７
特点兰 ：０ ７ 蠢品魔 销售 “ ２ ０ 年鼍 京 两高一低 ”
２０ 年商品房销售有个明显的特点就是“ ０７ 两高一低”一高是销 ，
售均价高 ：０ ７ ｉ １ ２ ０ 年 一 ０月住宅开盘整体均价为 １２０ 平方米 。 ２９ 元／ 五环内楼盘均价已经高达 １３５ 平方米， ４６ 元／ 五环外的楼盘均价也超 过 １０ ０ 平方米。 ０ ０ 元／ 另外一高是开盘均价同比 ２０ 年涨幅高 ：０７ ０６ ２０ 年开盘均价 １２０ 平方米， ２９ 元／ 同比 ２０ 年上涨了 ５． 涨幅惊人。 ０６ ３ ％， ６
国土资源部关于印发《国有建设用地供应计划 编制规范》(试行)的通知
国土资源部关于印发《国有建设用地供应计划编制规范》（试行）的通知（国土资发〔2010〕117号）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：为指导各地编制国有建设用地供应计划，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）等法律政策规定，部研究制订了《国有建设用地供应计划编制规范》（试行），现予印发，自2010年9月1日起实施。
请各地于2011年3月31日前将2011年度国有建设用地供应计划通过土地市场动态监测与监管系统报部。
二〇一〇年八月八日国有建设用地供应计划编制规范（试行）2010年8月8日发布 2010年9月1日实施中华人民共和国国土资源部发布目次前言........................................................ 错误!未定义书签。
1 适用范围................................................. 错误!未定义书签。
2 引用的标准和文件 ................................ 错误!未定义书签。
3 依据 ......................................................... 错误!未定义书签。
4 总则 ......................................................... 错误!未定义书签。
5 发布编制国有建设用地供应计划通知错误!未定义书签。
6 调查分析国有建设用地供应能力 ....... 错误!未定义书签。
7 预测国有建设用地需求量.................... 错误!未定义书签。
2007年9月北京土地市场分析
囵 窗口 编 ２ Ｏ 辑 Ｏ 符轩 ７ — １ １
口世邦魏理仕
０ ０ ７ 年 ９月 北京±地市场分析
放 国有建设用地 使用权证 书 ， 也不得按 出让 价款缴 纳比例分 割发放 国有建设用地使用权证书” 。 这一条款 引起市场很大反 响。 本来 ， 部分开发商在国内通 过公开竞争所产生的土地单 价 ９ ， ｑ ２ ８ 日， 国土资源部第 ３ ９ 号令 出台 ， 即《 招标 拍卖持 牌出让国有建设用地使用权规定》要 求从 ２ ０ ０ ７ 年１ １ 月 １日 起 所有 “ 工业 、 商业 、 娱乐 、 旅游和 商品住宅 等经营性 用地 中 同一宗地有 两个以上 意向用地者 的 ， 应以招 标 、 拍 卖或挂牌 方式出让” ， 此规定将工业用地及仓储用地 出包 合其中 ， 至此 全国土地主管部门从 ２ ０ ０ １ 年开始下令要 求经营 性用地进行 公开交易的政策完全进入实质性可操作层面 ， 表明中 国土地
于国际资金进入工业地产领域 ， 而且 由于工 业地 产投资回报
９ ， ｑ份 ． 有实力的开发商继续加强从土市场公开交易 市场 取得土地 ，金融建设开发公司在年初在南部亦庄取得大规模 住宅开发 用地之后再 次在大兴黄村 投资 １ ２ 亿元取 得一宗总 建筑规模达 ２ ５ 万平方米的居住用地 ， 体现其正在向综合大型 地产开发商发展的方 向。同时也表明有更多的开发商开始重 视北京南部地区的发展 。北京合生北方房地产公司则通过公 开竞价取得望京一商业项 目用地 ，表现出原本以住宅开发为 重点的本土房地产公司正在 口 强商业地产的开发力度 。另一 重要的交易是重庆龙湖地产联合北京中佰龙置业公司 中标位
市场交易彻底完成了从暗箱交易向公开市场交易的转变。但
或总价新高现象已经在社会上引与很多争论 ， 在一轮高过一
集体土地入市法律问题再探讨——以2019年《中华人民共和国土地管理法》修改为中心
河南财经政法大学学报2021年第3期（总第185期）集体土地入市法律问题再探讨——以2019年《中华人民共和国土地管理法》修改为中心柳经纬1戴国朴2（1.2.中国政法大学比较法学研究院，北京100088）摘要：集体土地入市的“市”包含着两层含义：一是市场的“市”，二是城市的“市”。
2019年《土地管理法》修改，删去第四十三条，改动第六十三条，被认为是“破除”了集体土地入市的法律障碍。
然而，《土地管理法》第四十三条、第六十三条源于《宪法》第十条关于城乡二元土地公有制的规定。
因此，只是修改《土地管理法》并不能满足集体土地入市改革的法律需求，要使集体土地入市改革“于法有 据”，还需修改《宪法》第十条，做到“于宪有据”。
关键词：集体土地入市；土地管理法；宪法依据中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号:2095-3275（2021）03-0017-072019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》⑴'本次《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）修改的“最大亮点”是集体土地入市，具体表现在:删去第四十三条，废弃了关于建设用地必须使用国有土地的规定;修改第六十三条，规定集体经营性建设用地可以出让、出租，集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与、抵押①。
本次《土地管理法》的修改反映了集体土地入市改革的要求,是对集体土地入市改革成效的确认，具有重要的制度价值,也被权威专家解读为“破除”了集体土地入市的法律障碍,2-。
然而，在我国现行法律体制下，原《土地管理法》关于限制集体土地入市的规定并非孤立的存在，它与《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）、《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）等均有密切的联系。
因此，本次《土地管理法》修改是否完全“破除”了集体土地入市的法律障碍，是否满足了集体土地入市改革“于法有据”的需求,值得再探讨。
改革开放四十年中国农村宅基地制度改革的学术史回顾与展望
改革开放四十年中国农村宅基地制度改革的学术史回顾与展望陈胜祥;文志宇【摘要】系统梳理和总结了改革开放四十年来有关中国农村宅基地制度改革的研究进展及其学术贡献,并对今后的研究进行了展望.研究发现:(1)受现实问题和重大政策或法律的影响,四十年的学术探索大致呈现出六个研究阶段.(2)研究取得的共识性成果主要有二:一是普遍认同无偿无限期占用制度是农民滥占耕地建房以及与之相伴随的一户多宅、一户大宅、空心村等问题的制度性根源,对超占部分实行有偿使用是解决它的根本路径;二是在宅基地初始取得、利用过程管理、超占部分退出等基本问题上取得了相当一致的共识,但在具体路径和操作程序上则又有多种不同的思路和办法.(3)持续的学术争鸣是关于宅基地使用权应不应当突破本集体经济组织范围进行市场化流转;争论形成的原因是对下列问题持不同的看法:一是宅基地究竟是社会保障品还是一般性财产,拟或二者兼具?二是农民究竟会不会随意出卖宅基地?从而应不应当限制宅基地流转?今后学界还应继续推进两项研究:一是深入探索宅基地\"三权\"的权利关系及其具体实现形式;二是要在本轮试点改革行将收官之际,对所有试点地区的改革模式进行比较分析和理论提炼.【期刊名称】《金融教育研究》【年(卷),期】2018(031)006【总页数】11页(P3-13)【关键词】农村宅基地制度改革;社会保障;财产权;改革开放四十年;文献综述【作者】陈胜祥;文志宇【作者单位】江西师范大学财政金融学院,江西南昌 330022;江西师范大学财政金融学院,江西南昌 330022【正文语种】中文【中图分类】F301.12018年系中国改革开放四十周年。
四十年来，为应对不同时期农村宅基地利用和管理中出现的问题，中共中央分别推行了不同发展理念的农村宅基地制度改革，相关学术研究也相应呈现出较为明显的阶段性特征。
其中，个别热点问题如宅基地流转在不同时期均有探讨，但各有不同的侧重点，需要分阶段予以理清。