企业物业服务管理的定义

物业管理100问

编写说明

随着国民经济的发展和人们生活水平的提高，人们对居住提出了更高的要求，日益关注居住环境整洁、有序、优美；同时，房屋日渐成为大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋的使用、管理、维护和保值提出了更高要求，除了住得好，还要求房屋的保值增值。因此，物业管理与人们的生活日益密切。

本手册按照国务院《物业管理条例》和国家及本市有关法规政策编写，目的是帮助业主、业主大会，业主委员会了解和掌握物业管理知识，维护正常的物业管理秩序。

本手册容主要分为七个部分，对物业管理的基本概念，买房时应关注的物业管理事项，入住后的业主大会制度、选聘和解聘物业管理企业、物业服务和费用、专项维修资金、物业使用和维护等方面知识和政策作了介绍。

目录

一、物业管理基本概念

二、购房时应关注的物业管理事项

三、业主大会及业主委员会

四、如何选聘和解聘物业管理企业

五、物业服务和费用

六、专项维修资金的归集、使用和管理

七、物业的使用和维护

附：物业管理条例（国务院令第379号）

市国土资源和房屋管理局关于印发《市贯彻<物业管理条例>的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知（京国土房管物【2004】338号）

一、物业管理基本概念

问1、什么是物业管理？

答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序。

问2、为什么要实施物业管理？

答：主要有三方面原因客观上要施物业管理：

（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。

（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家

庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。

（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。

问3、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？

答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。

业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。

业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，

执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。

二、购房时应关注的物业管理事项

问4、为什么购房时要关注物业管理事项？

答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。

问5、购房时应注意哪些物业管理事项？

答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。

购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务容和质量要求等容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。

问6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？

答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。

问7、业主临时公约具有什么作用？

答：业主临时公约要求物业管理区域全体业主共同遵守，能起到规业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

问8、业主临时公约包括哪些主要容？

答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。

问9、违反业主临时公约怎么处理？

答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。

对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

问10、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？

答：2003年12月9日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。