物权法 文档
物业管理法律法规
物业管理法律法规物业管理法律法规一、简介本文档旨在对物业管理相关的法律法规进行详细介绍和解析，以指导物业管理机构和从业人员进行合规操作。
二、物业管理法律法规概述1.《中华人民共和国物权法》（简称物权法）- 第一章物权的基本规定- 第二章不动产权- 第三章动产权- 第四章登记制度- 第五章契约制度- 第六章物权的取得- 第七章物权的变动- 第八章物权的限制和消灭- 第九章物权的保护和救济- 第十章附则2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称房地产管理法） - 第一章总则- 第二章房地产开发- 第三章住房- 第四章设施物业管理- 第五章城市土地- 第六章房地产经纪- 第七章住房政策- 第八章监督检查- 第九章法律责任- 第十章附则3.《中华人民共和国物业管理条例》（简称物业管理条例）- 第一章总则- 第二章定义- 第三章物业服务合同- 第四章物业服务的内容与标准- 第五章物业费- 第六章业主大会和业主委员会- 第七章业主的权利和义务- 第八章物业管理机构的权利和义务- 第九章裁判程序和违法行为的处理- 第十章附则4.《中华人民共和国消防法》（简称消防法） - 第一章总则- 第二章消防设施- 第三章消防组织- 第四章消防宣传教育和培训- 第五章消防监督检查- 第六章法律责任- 第七章附则5.其他相关法律法规- 《中华人民共和国物业管理行业标准》 - 《中华人民共和国城市市容环境条例》 - 《中华人民共和国城市规划法》- 《中华人民共和国建设工程质量管理条例》- 《中华人民共和国预防侵权责任法》- 《中华人民共和国保险法》三、附件1.物权法全文2.房地产管理法全文3.物业管理条例全文4.消防法全文5.其他相关法律法规全文四、法律名词及注释1.物权：指个人或单位依法对特定的物的支配和利用具有排他性的权利。
2.不动产权：指对土地、房屋等不动产所享有的所有权。
3.动产权：指对动产（如车辆、家具等可移动财物）所享有的所有权。
物权法第一章节物权法概述
物权是权利人对物的直接支配权利，无须他人行为的介入。
支配性
物权的种类、内容、效力等均由法律规定，当事人不得自行约定。
法定性
物权的特征
物权具有排除他人干涉和侵害的效力，任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务。
排他效力
优先效力
追及效力
归一力
在同一物上存在数种权利时，物权具有优先于债权的效力，有担保债权具有优先于无担保债权的效力。
公平原则
总结词：诚信原则是指在物权关系的设立、变更和终止中，各方当事人应当诚实守信、严守承诺，不得以欺诈、胁迫等方式损害对方的利益。
诚信原则
04
物权的种类与特征
指权利人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
所有权
指权利人依法对他人的不动产或动产，享有占有、使用和收益的权利，如土地承包经营权、建设用地使用权等。
平等保护原则
总结词
自愿原则是指物权主体有权根据自己的意愿自由地设立、变更和终止物权关系，不受其他任何人的干涉。
详细描述
自愿原则是物权法的核心原则之一，它强调物权主体有权自主决定物权的设立、变更和终止。在物权关系中，权利人可以根据自己的意愿设立、转让、抵押等权利，不受政府、其他组织或个人的干涉。这一原则有利于充分发挥市场机制的作用，促进资源的优化配置。
自愿原则
总结词
公平原则是指在物权关系的设立、变更和终止中，应当公平合理地确定各方的权利和义务，避免一方获得不正当的利益或遭受不公平的损失。
要点一
要点二
详细描述
公平原则是物权法的重要原则之一，它要求在物权关系的设立、变更和终止中，应当根据公平合理的原则确定各方的权利和义务。这一原则有助于维护社会的公平正义，防止出现权利滥用或利益不公的情况。在实践中，公平原则要求在确定权利和义务时，应当综合考虑当事人的实际情况、社会公共利益等因素，以确保结果的公正性和合理性。
中华人民共和国《物权法》（3）
中华人民共和国《物权法》（3）中华人民共和国《物权法》第十六章抵押权第一节一般抵押权第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
2020年整理中华人民共和国物权法.pdf
中华人民共和国物权法《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。
中华人民共和国主席胡锦涛2007年3月16日目录第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附则第一编总则第一章基本原则第一条（立法宗旨）为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条（适用范围与物权概念）因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条（坚持社会主义基本经济制度）国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条（平等保护原则）国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条（物权法定原则）物权的种类和内容，由法律规定。
第六条（物权公示方法）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
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一《物权法》的起草过程：历时十四年；经历八次审议；收到民众意见十余万条二、《物权法》的体例（一）总分式主线（二）所有权与他物权的主线三、物权法的任务（调整物的归属和利用）归属法：定分止争保护私人财产；利用法：物尽其用四、对新法之评价（一）物权法的遗憾（二）物权法的亮点：1.私有财产法律地位的明确2.政治文明的进步3.制定民法典的重大突破第二讲一、物权的概念:物权是直接支配物并且排除他人干涉的权利注意：物权主要是对有体物的权利，包括动产和不动产，物权是财产权的一种表现形式，物权＜财产权（物权法与财产法之争）二、物权与债权—物权之性质（一）对物权和对人：物权的客体是特定的物，债权则指向特定人的给付。
（二）支配权与请求权：物权人可以直接对物进行管领支配，债权人只能请求特定人为特定行为，以实现债权之利益。
（三）绝对权和相对权：物权的义务主体是不特定的第三人，他人负有尊重物权人权利的义务，而债权的义务主体是特定的相对人。
三、特征（一）物权具有优先性：在同一物上物权和债权并存时，物权优先于债权受偿（二）物权具有追及性：物权成立后，无论标的物辗转于何人之手，物权人均可直接追及物之所在，行使其物权。
四、物权的效力—物权请求权（一）含义：物上权利遭受侵害、或有遭受侵害之虞时，得请求恢复其完满状态或防止妨害之权利。
（二）构成：1、返还原物请求权：对于无权占有或侵夺其物权客体者，可请求返还。
2、妨害排除请求权：对于占有侵夺或占有扣留之外的其他妨害物权情形，物权人的请求妨害人排除。
3、妨害防止请求权：对于物权有妨害之虞者，得请求消除该危险。
4、损害赔偿请求权：《物权法》第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。
”（三）物权请求权是否适用诉讼时效？以下学说，以第一种观点为目前的通说。
1、否定说，以王利明为代表，认为物上请求权不应适用诉讼时效：(1)物上请求权与物权不可分离，它与物权同命运，既然物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用之。
物权法全文2020
物权法全文2020
中华人民共和国物权法是为了维护国家基本经济制度和社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权而制定的法规。
该法的性质是私法，其调整的基本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。
物权法是财产法，强行法，普通法和固有法。
其基本原则包括物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。
该法于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五
次会议通过，并于同年10月1日起施行。
然而，在2020年5
月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共
和国民法典》，自2021年1月1日起施行，同时废止了《中
华人民共和国物权法》。
这一举措旨在进一步完善我国民法体系，更好地保护人民的合法权益。
《中华人民共和国物权法》
中华人民共和国物权法〔2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过〕第一编总则第一章基本原则[立法目的和依据]第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
[调整范围]第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
命题题眼1、因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。
需要明确的是，物权法并不一般性地调整所有物的归属和利用关系，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
2、物的理解“物”系民法上的一个基本概念，理解时要注意以下问题：(1)不能在“物”这一语词的通常意义上来理解民法上的物，也不能把物等同于“财产”。
通常所称之物，泛指一切物理学上的物，包括动物、植物、矿物、日月星辰等，而且人体自身也被包含在物之内。
但是，民法学上所称之“物”，必须具有能为私权客体的属性，既涉及一般意义上的有体物，也涉及某些法律规定的权利，如可以转让的不动产使用权、债权、知识产权中的财产权利等由法律确认的适用物的规则的财产权利。
(2)作为物权客体的物的法律特征：①物具有非人格性。
人自身不能作为民法上的物，除法律允许外如脱离人身的毛发等，不得以人身作为物权的客体。
即使是某个人自己，也不得认为对自己的身体的整体或者部分享有物权法上的权利。
②作为物权客体的物原则上须为有体物或者有形物。
所谓“有体物”或者“有形物”是指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。
所谓“有体物”或者“有形物”主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法标准的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整③作为物权客体的物须为独立物。
【物权法】2024物权法全文
引言概述：2024年物权法是对当前物权法律制度进行修订和完善的法律文件。
本文将按照引言概述正文内容的结构，对2024年物权法的全文进行详细的阐述和解读。
通过分为五个大点，每个大点分别包含五至九个小点对各个章节和条款进行详细解析，以期能够全面和深入地理解该法律的内容和作用。
总结本文，回顾2024年物权法的主要特点和意义。
正文内容：大点一：物权的基本原则1.1物权法的修订背景和目的1.2物权法的适用范围1.3物权的概念与属性1.4物权的主体和客体1.5物权的取得与终止1.6物权的保护与限制1.7物权的登记与公示1.8物权的质权与留置权1.9物权的转让与抵押1.10物权的遗传与继承大点二：不动产权2.1不动产的概念和属性2.2不动产权的取得与转让2.3不动产登记与注销2.4不动产的限制与保护2.5不动产的纠纷处理大点三：动产权3.1动产的概念和分类3.2动产权的取得与转让3.3动产登记与公示3.4动产的限制与保护3.5动产的索赔和追回大点四：担保物权4.1担保物权的概念和种类4.2担保物权的设立和变更4.3担保物权的优先权和竞价4.4担保物权的行使和消灭4.5担保物权的范围和效力大点五：其他规定5.1物权法与合同法的关系5.2物权法与知识产权的关系5.3物权法与侵权责任法的关系5.4物权法与公共利益的调整5.5物权法与国际法的关系总结：通过对2024年物权法全文的详细阐述，我们可以看到该法律在物权的基本原则、不动产权、动产权、担保物权和其他规定等方面都进行了系统和细致的规范。
该法律的修订和完善将进一步保护公民和法人的物权，促进社会经济的稳定和发展。
在实际应用中，还需要进一步做好宣传和解释，以确保法律的正确理解和有效实施。
物权法关于物业管理规定
物权法关于物业管理规定物权法关于物业管理规定第一章：总则第一条：为了明确物业权利人、物业服务企业和物业管理人之间的权利和义务，规范物业管理行为，提高物业服务的质量和水平，保障业主的合法权益，根据《物权法》制定本规定。
第二条：本规定所称物业管理，是指物业服务企业和物业管理人为物业权利人提供的物业服务和物业管理。
第三条：物业权利人是指房屋或者其他不动产的所有权人。
在物业服务合同中，物业服务企业的服务对象是物业权利人或者物业权利人委托的代理人。
第四条：物业服务企业是指依法取得物业服务资质并提供物业服务和管理的企业。
物业服务企业无权在未经委托的情况下，代表物业权利人向任何单位或者个人购买或者出售任何物品或者服务，并不受物业权利人任何指挥。
第五条：物业管理人是由物业服务企业或者物业权利人聘用的，负责对物业进行日常保洁、保养、修缮、治安、消防、秩序维护、设施维护等管理工作的人员。
第六条：物业服务企业和物业管理人不得干涉物业权利人与房屋、土地的权属争议，不得侵害物业权利人的合法权益。
第七条：物业服务企业和物业管理人应当尊重物业权利人的合法权益和隐私，对物业权利人的个人信息和房屋情况保密。
第二章：物业服务合同第八条：物业服务企业与物业权利人签订物业服务合同时，应当明确物业管理范围、服务内容、服务期限、服务标准、服务费用及其支付方式、物业权利人与物业服务企业各自的权利和义务等事项。
第九条：物业服务企业应当及时接受物业权利人的委托，履行承诺完成物业服务，对业主提出的合理建议和意见进行必要处理和反馈。
第十条：物业服务企业应当对物业管理人进行实名认证和进行催促管理，物业服务企业不得安排未经培训的人员从事物业管理工作。
第十一条：物业服务企业和物业管理人应当按照合同约定的服务内容和服务标准，保证物业服务的质量并定期进行检验、评价。
第十二条：物业服务企业不得以任何形式向物业权利人强制收取费用。
第三章：物业管理第十三条：物业服务企业应当制定物业管理制度和服务标准，对业主的投诉、建议等情况及时回复，并及时在物业服务企业的官方网站、物管APP等平台公示物业服务内容和服务标准、投诉处理流程和结果等信息。
经济法课件第二章 物权法(80页)精选全文
– 在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权 也随之移转。
– 根据《合同法》的规定，在买卖合同中，因标的物的主物不符合 约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物 不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
• 认定标准
– 二者在物理上互相独立 – 二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损A物的独立用途，
• 法定孳息：当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明 确的，按照交易习惯取得。
– 【相关链接】
• 在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付 之后产生的孳息，归买受人所有。
• 标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。
（二）物权的类型
• 物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利， 包括所有权、用益物权和担保物权
– 《物权法》规定的占有制度，是以事实上的管领为规 范对象的，不以有权利来源为前提。
– 对于占有制度的适用，只有在其他法律没有规定的情 形下，才能适用《物权法》的规定。
• （一）占有制度
– 1、事实推定
• 首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且 是善意、和平及公然占有；其次在占有前后的两个 时期，有占有证据的，推定其为继续占有。
– 2）若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，则其物权足 以对抗第三人。
– 3）若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，则其物权不 得对抗第三人。
• 【案例1】甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房 产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲 背着乙而与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并 与甲一起办理了房产过户登记。过一段时间后乙才得知此事，诉至人 民法院，要求丙返还房屋。问：法院应如何处理？
2024年中华人民共和国物权法
物权法对于保护民事主体的财产 权利，维护社会经济秩序，促进 社会主义现代化建设具有重要作 用。
4
物权法的基本原则
平等保护原则
物权法对于所有民事主体的物 权给予平等保护，无论其所有
制性质、经济实力等因素。
2024/2/29
自愿原则
民事主体在设立、变更、转让 和消灭物权时，应当遵循自愿 原则，按照自己的真实意愿进 行。
拆迁补偿中的争议解决
在拆迁补偿过程中，可能会出现各种争议和纠纷。应建立 有效的争议解决机制，包括协商、调解、仲裁、诉讼等方 式，确保争议得到公正、合理的解决。
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小区车位、车库归属问题
车位、车库的产权归 属
小区内的车位、车库属于小区公共配 套设施，其产权归属应根据规划批准 文件和房屋买卖合同等确定。如果车 位、车库计入公摊面积，则其产权归 全体业主共有；如果车位、车库未计 入公摊面积，则其产权归开发商所有 。
2024/2/29
28
THANKS
感谢观看
2024/2/29
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拾得遗失物制度
01
拾得遗失物的法律性质
拾得遗失物属于法定之债，拾得人负有返还义务。
2024/2/29
02 03
拾得遗失物的处理程序
拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。权利人领 取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要 费用。
拾得遗失物的法律后果
拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥 善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承 担民事责任。
2024/2/29
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农村土地承包经营权流转问题
农村土地承包经营权流 转的方式和程序
物权法演示文稿
有经济价值的财产。
❖ 物的特点如下：
❖ 1.物须存在于人体之外——非人格性
❖ 但人体的组成部分与人体相脱离则可以成为物，如与身体分 离的牙齿、血液、毛发、精子等；人死亡后的遗体也属于物； 器官移植、捐赠虽以活人的器官为物，但须以移植人的同意 为前提，决不能由他人强行取走，更不能成为强制执行的标 的。而且，要符合公序良俗这一民法基本原则的要求。
❖ （二）物之范围 ❖ 法上的物究竟包括什么？学界争议较大。核心争点是：物仅限于有
体物，还是也包括无体物。物在民法上亦有广义与狭义之分，前者称 为“广义物主义”，后者称作“狭义物主义”。 ❖ 1、“狭义物主义”与“广义物主义” ❖ 前者以德国、日本等国为代表，奉行“物必有体”的观念；采“广义 物主义”的以法国、意大利、奥地利为代表，物包括有体物和无体物 。 ❖ 2、我国的态度 ❖ 多认为所有权的客体原则上应限于有体物；他物权的客体既可以是有 体物，也可以是作为无体物的权利。对此，我国《物权法》第2条第2 款有明确规定。 ❖ 在民法史上，民法“物”的范围不是恒定的，而是与时俱进不断变化 的。近现代以来，随着科学技术的发展，产生了一些新的现象，社会 的价值观念也发生了变化，一些特殊的物，如货币、有价证券，亦可 为物权的客体；电、热、光、磁、频道、射线等自然力也是物。其他 诸如胎盘、人体移植器官、遗体、死胎、骨灰等人身遗存物；特定空 间，虚拟财产等等，是否属于民法之“物”，理论和实践中存在争议。
主要参考文献
❖ （日本）近江幸治：《民法讲义（2）物权法》，王茵译，北京大学出 版社2006年版；
❖ （德国）鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法（上、下）》，张双根译，法 律出版社2004年版；
物权法关于物业管理规定
物权法关于物业管理规定物权法关于物业管理规定第一章：总则第一条：本规定依据《中华人民共和国物权法》制定，旨在规范物业管理活动，保护物业所有权人的合法权益，促进社区和谐发展。
第二章：物业管理机构和物业管理服务第二条：物业管理机构应当依法设立，并具备相应的管理能力和经验。
物业管理机构可以是专门机构、企事业单位以及业主委员会等形式。
第三条：物业管理服务包括物业项目的设施设备维护管理、环境卫生清洁、安全防范措施等内容。
物业管理机构应当根据物业项目的特点和需要，制定相应的服务标准和管理办法。
第四条：物业管理机构应当与物业所有权人签订物业管理合同，明确各方的权利和义务。
物业管理合同应当包含以下内容：物业管理范围、服务内容、费用标准、违约责任等条款。
第五条：物业管理机构应当定期向物业所有权人及住户提供物业管理服务报告，公开管理信息，接受监督。
第六条：物业费用由物业所有权人按照法定比例分摊支付。
物业管理机构应当依法制定物业费用的收取标准，并向物业所有权人及住户明示。
第七条：物业管理机构应当按照约定及时向物业所有权人及住户收取物业费用，并向其提供明细账目和发票。
第八条：物业所有权人及住户应当按时交纳应付的物业费用，不得拖欠或逃避支付。
第四章：物业设施设备管理第九条：物业管理机构应当定期检查和维护物业设施设备，确保其正常运行。
对于出现故障或损坏的设施设备，应当及时修复或更换。
第十条：物业管理机构应当加强对物业设施设备的保养和维修，确保其安全性和可用性。
第五章：物业环境卫生管理第十一条：物业管理机构应当定期清洁物业环境，保持其整洁和卫生。
第十二条：物业管理机构应当定期检查垃圾处理设施的运行情况，及时清理垃圾，并采取措施防止垃圾滋生恶臭。
第十三条：物业管理机构应当制定物业安全管理制度，确保物业项目的安全。
第十四条：物业管理机构应当加强对物业项目的安全防范措施，定期检查消防设施、安全出口等设备的运行情况。
第七章：违约责任第十五条：物业管理机构未按照合同约定提供物业管理服务的，应当承担违约责任，赔偿因此给物业所有权人及住户造成的损失。
第八章物权法
• 3、私人所有权
三、业主的建筑物区分所有权
• （一）概念 • 根据《物权法》规定，建筑物区分所有权由专
有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系 所产生的成员权三要素构成。故建筑物区分所有 权为一种特别权利，应将专有所有权、共有权及 成员权三个构成要素作为一个整体看待，权利人 不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也 不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。
1．权利义务由法律或者约定确定
2．共有人的权利义务平等
3．行使权利应当协商一致
4．共有财产状况保持义务 5．费用平均分担 6．债务连带负担
➢ 共同共有人的权利
➢ 共同共有人的义务
1．共同的使用收益权 2．共有财产的部分处分权 3．物上追及权 4．设置共有物物上权的权利 5．代表权 6．管理权 7．优先购买权
• 恶意占有指不法占有人在占有他人财产 时明明知道或者应当知道其占有行为属
• 于非法但仍然继续占有。如小偷占有赃物 等等。
• 区分善意占有和恶意占有的意义在于：
• 第一，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动 产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任； 恶意占有人则须承担损害赔偿责任。
• 1．所有权具有完整性。 • 2．所有权是一种绝对权。
• 3．所有权具有排他性。 • 4．所有权具有存续上的永久性。 • （二）所有权的权能 • 所有权包括四项权能，即占有权、使用权、
收益权、处分权。
• （三）征收与征用
• 法人、其他组织及公民所有的财产不可 侵犯，根据《宪法》的规定，国家只有在 基于公共利益需要的时候，才能依法对私 有财产进行征收或者征用。
• （二）建筑物区分所有权的客体
• 1．专有部分的所有权。
第七章物权法
六 占有制度
占有指人对物的支配权，包括掌握、控制、 占有指人对物的支配权，包括掌握、控制、 使用、收益及处分。 使用、收益及处分。 1、单独占有和共同占有： 、单独占有和共同占有： 2、善意占有和恶意占有 、
3、根据占有人是否以所有意思进行占有可分 、 为自主占有与他主占有。 为自主占有与他主占有。 主占有： 自主占有：继承人把被继承人为第三人寄存 保管的物品视为被继承人的遗产而进行的占 有；小偷把盗窃物据为己有而进行的占有也 属此类。 属此类。 他主占有：承租人对租赁的占有，典权人对 他主占有：承租人对租赁的占有， 典物的占有
2. 特征
用益物权是他物权 用益物权的是限制物权 用益物权的标的物一般限于不动产 用益物权的设立目的是对物进行使用和收益 用益物权一般要以对标的物的占有为条件
（三）拾得遗失物
概念： 概念：拾得遗失物是指发现他人的遗失物并予以占 有的事实。 有的事实。 成立条件： ；（2） 成立条件：（1）须有拾得的行为；（ ）标的物须 ）须有拾得的行为；（ 是遗失物。 是遗失物。 效力： ；（2）保管义务；（ ；（3） 效力：（1）通知义务；（ ）保管义务；（ ）必 ）通知义务；（ 要费用请求权；（ ；（4）有条件的报酬请求权（ 要费用请求权；（ ）有条件的报酬请求权（失主悬 赏时）。 物权法》 赏时）。 《物权法》109条-113条。 条 条
三、物权的客体
既可以是有体物，也可以是法律上可得 支配的空间、能源与自然力（拟制物），还 可以是权利。（赞同此说）
2.物权法规定
《物权法》第2条第2款规定： “本法所称物，包括不动产和动 产。法律规定权利作为物权客体 的，依照其规定。”
（二）物的概念和特征
1.物的概念 物的概念
应将“ 应将“物”与“物权客体”相区别。 物权客体”相区别。
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第一编物权总论本编内容：第一章物权概述第二章物权法的性质、发展趋势与中国物权法的制定第三章物权的客体与一物一权主义第四章物权的效力第五章物权法定主义与物权类型第六章物权变动第一章物权概述（一、物权名称的由来二、物权的概念三、物权的性质四、物权与债权）第一节物权的名称、物权的概念与物权的性质一、物权名称的由来1、罗马法上的物权概念2、物权概念的正式确立二、物权的概念（一）与物权的概念密切相关的一个问题是物权关系的本质。
对此，民法学界存在三种不同的学说：第一，对物关系说第二，对人关系说第三，折衷说请思考：何种学说更科学？为什么？2、○1物权概念：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权○2概念阐释：a、为直接支配物的权利b、为支配特定物的权利c、为得享受物之利益的权利d、为排除他人干涉的权利三、物权的性质（一）物权是权利人直接支配特定物的权利（1、物权是权利人直接支配标的（物）的权利2、物权的标的物原则上限于特定物、独立物和有机物）（二）物权是权利人直接支配特定物而享受利益的权利（三）物权是权利人能够直接排除他人干涉的权利（四）物权是绝对权或者对世权（五）物权是一种不可侵性的权利，系侵权行为的客体（六）公示性（七）独立处分性➢注：（一）物权是权利人直接支配特定物的权利 所谓直接支配，指物权人完全可以根据权利人自己的意思而自由享受物上之利益，不需要借助他人意思或行为之介入。
请思考：债权人是否能够直接支配特定物？（二）物权是权利人对特定物的权利 请举例说明什么是特定物？（三）物权是权利人能够直接排除他人干涉的权利（排他性）1、排除他人对物权行使的干涉2、同一物上不许有内容不相容的物权并存请思考：（1）为什么物权具有排他性？（2）债权有无排他性？债权没有排他性引申：1、正由于物权是排他性，因此属于侵权行为法所保障的对象。
当发生侵害物权的情形时，权利人不仅可以行使物上请求权，以排除他人的侵害并恢复物权应有的圆满支配状态，而且可以基于侵权行为提起诉讼。
2、也正因为物权属于对世权，所以物权的设立、移转必须要公示，从而使第三人知道，所以物权都是一种公开性的权利。
（四）物权是绝对权或者对世权物权的权利主体是特定的权利人，而其义务主体则是权利人以外的一切不特定人。
四、物权与债权➢案例：1、甲于7月1日出卖房屋给乙，已经交付，但未办理过户登记。
其后甲在8月1日又将该房屋出售给丙，并办理了过户登记。
请问：1、甲与乙、甲与丙之间买卖合同是否有效？哪一个具有优先性？2、丙可否向乙请求返还该房屋？2、甲在风景区兴建别墅，与其邻居乙约定乙不得在别墅前兴建房屋，以免妨碍眺望。
半年后乙将该地出售给丙，丙欲在该地建大厦。
甲提出异议，请求停工，有没有理由？丙明知甲乙之间的约定时，是否不同？甲乙之间应设定何种权利，可以确保其眺望不受妨碍？《民法通则》第84条：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。
享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权：是债权人享有的得请求特定人为特定行为的权利五、债权具有以下特征：（1）债权为请求权。
债权是典型的请求权，债权人取得其权利，只能通过请求债务人的给付来完成。
债权人既不能直接支配债务人的应给付的特定物，也不能直接支配债务人的人身。
（2）债权为相对权。
债是特定主体之间的法律关系，债权人只能向选定的债务人主张权利，即请求特定的债务人给付，对于债务人之外的第三人，债权人不得主张权利。
（3）债权具有相容性和平等性。
债权的相容性和平等性，是指同一村的物上可以成内容相同的数个债权，并且其相互之间是平等的，在效力是不存在排他性和优先性。
因此在债务破产时，债务人的各个普通债权人，不论其债权的发生先后，均可按比例参加破产财产的分配。
（4）债权为有期限的权利。
一方面，债权都有请求期限，在请求期限到来之前，债权人不能随意请求债务人履行债务，债务人也不负履行的义务。
另一方面，债权有一定的存续期限，期限届满，债权即归于消灭。
而所有权与人格权则不同，所有权为永久性的权利，人格权也不得附有期限。
六、物权与债权比较（课本p20）1、物权与债权发生和发达的时期不同2、权利性质不同3、权利客体不同4、主体不同5、所涉及的利益不同6、权利效力所及的范围不同7、权利效力不同8、权利有无存续期限不同第二章物权法的性质与发展趋势（第一节物权法性质第二节物权法发展趋势第三节中国物权法的制定）第一节物权法的性质1、物权法为私法2、物权法为财产法3、物权法为强制法4、物权法具有固有法的性质5、物权法具有公共性第二节物权法的发展趋势1、物权法的国际化2、物权种类的增加3、物权关系中的意思自治4、用益物权的消长5、所有权的价值化6、所有权的社会化7、担保物权机能的强化与担保形态的多样化第三节中国物权法的制定1、制定过程2、《物权法》体系3、《物权法》的渊源4、《物权法》的几个理念第三章物权的客体与一物一权主义（第一节与物权有关的分类第二节一物一权主义）一、物权法上的物二、物权客体的特征三、物权客体的分类一、物权法上的物：物是指存在于人身之外的能够为民事主体所支配或实际控制并能满足其社会需要的物质资料。
特定物、独立物、有体物二、物权客体的特征 1、物存在于人体之外2、物能为人们所支配3、物能满足社会生活需要4、物具有稀缺性和合法性5、主要限于有体物6、必须是能够独立存在的物第一节与物权有关的物的分类（一）不动产与动产动产和不动产的划分是物权法上关于物的最重要分类。
民法关于动产与不动产的分类，是先确定不动产，在不动产之外的均属于动产。
请思考：不动产和动产划分的依据？1、不动产的经济价值一般比较动产为大2、位置的固定程度不同3、利用方式的不同1、不动产的范围：关于不动产的范围，依《物权法》的规定，包括土地及其定着物。
（1）土地：即一块有特定四至的地球的表面，并及于土地的上下。
（2）建筑物与构筑物何为建筑物、构筑物？（3）违章建筑物（3）林木（4）与不动产尚未分离的出产物，如农作物。
思考：建筑物与土地的关系？➢注：各国立法处理土地与建筑物的关系模式：（1）结合主义，即将土地与其上的建筑物结合作为一个不动产对待；（2）分别主义，即将土地与其上的建筑物分别作为两个不同的不动产来对待（3）我国采用分别主义，以有利于建筑物的流通。
2、动产：不动产以外的皆为动产几种特殊的动产类型：（1）有价证券有价证券持有人享有两中权利：A、对有价证券本身的所有权：有价证券本身是物，有价证券的所有权是物权；B、有价证券所记载的权利，如债权、物权、股权等。
（2）外汇（3）与身体分离的部分3、动产与不动产划分的意义：（1）最重要的意义在于动产变动的法定要件不同——动产让与不要求书面形式，仅依交付而生效；不动产让与须采书面形式，且依登记而生效（2）设定他物权的类型不同——质权、留置权只能存在于动产，用益物权只能设立于不动产（3）不动产涉诉的，实行地域专属管辖。
（二）主物与从物 ：从物随主物处分，从物的命运附随于主物。
➢我国台湾民法典第68条规定：“非主物之成分，常助主物之效用，而同属于一人者，为从物，但交易上有特别习惯者，依其习惯。
”➢我国《民法通则意见》第87条规定，“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。
但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”。
根据最高法院的司法解释，有附属物的财产即为主物，附属物即为从物。
➢练习：根据民法中物的分类标准，下列物中哪些属于主物与从物的关系A．锁与钥匙B．上衣与裤子C．电视机与遥控器D．房屋与窗户1、从物的构成要件：（1）从物必须为独立的物例如，桌子的抽屉本身就是桌子的作成部分，就不能认为抽屉是桌子的从物。
（2）从物必须常助主物之使用，即两者在经济用途上存在主从关系。
A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，则失去其本来的用途，则B物位从物。
否则会构成不存在任何联系的两个独立物。
（3）从物与主物同属一人张三有马一匹，李四有马鞍一套，因马与马鞍属于不同的人所有，自然不能构成主物与从物的关系。
张三转让其马，当然也不能认为李四的马鞍随之转让。
（4）交易上无特别习惯。
2、主物与从物的划分意义：若无相反法律规定或约定，主物的权利变动及于从物。
➢《物权法》第115条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
”例如：甲出售别墅一座与乙，约定价格为人民币300万。
两人登记过户时乙发现别墅后附有一个小游泳池，但合同中未约定包括该游泳池。
问，乙能否主张以原价取得小游泳池所有权？解释：若乙能够举证别墅与游泳池存在主从关系，则可主张。
➢请思考：甲向乙出售某房屋，已办理过户登记。
交付房屋前，甲着手拆除厕所和猪圈，以将所得砖瓦另作他用。
乙知悉后前往制止，甲辩称房屋买卖合同并未就厕所和猪圈的归属作出约定，自己有权拆除。
请问：该案如何处理？①厕所、猪圈属于从物。
②房屋所有权移转时，厕所、猪圈的所有权亦归乙所有。
（三）原物与孳息 1、所谓孳息，就是他物所生出的收益物。
所谓原物，就是产生孳息的物。
例如，果树结出的果实，成年动物繁殖的幼仔，果树和成年动物就是原物，果实和幼仔就是孳息。
2、孳息有天然孳息和法定孳息之别。
○1天然孳息，即物的出产物以及根据物的用法所取得的收获物，主要包括植物的果实、动物的出产物以及其他根据物之用法所收获的出产物。
○2法定孳息，是指基于法律关系所取得之收益，解释上主要包括利息、租金以及其他因法律关系所取得的收益。
3、原物与孽息划分的意义：该种划分的目的在于确定孳息的归属。
除法律另有规定或当事人另有约定外，天然孳息所有权:（a）按照当事人的约定。
（b）没有约定的，由所有权人取得；既有所有权人，又有用益物权人的，由用益物权人取得。
4、法定孳息的所有权:（a）按照当事人的约定。
（b）没有约定的，按照交易习惯确定。
➢练习：下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？A.出租柜台所得租金B.果树上已成熟的果实C.动物腹中的胎儿D.彩票中奖所得奖金5、特定物与种类物○1特定物为具有特定的属性，不能以其他物代替的物，即世界上独一无二的物。
例如，古画○2种类物是具有共同的属性，可以用品种、规格和度量衡加以计算的物，具有可替代性。
6、特定物与种类物划分的法律意义：特定物在交付前灭失时，权利人不能要求义务人交付原物，只能依法请求赔偿损失；而种类物在交付前意外灭失时，权利人有权要求义务人继续履行义务（不是绝对的）。
7、可消费物和不可消费物○1可消耗物是指不能重复使用，一经使用就灭失或改变其原有状态的物；○2不可消耗物是指经反复使用不改变其形态、性质的物。
○3意义：借用合同、租赁合同等只能以不可消费物为标的物（区分借贷合同）8、可分物与不可分物 ○1凡可进行实物分割而不改变其性质和影响其效用的物，为可分物；○2凡经实物分割后将改变其性质和影响其用途的物，为不可分物○3划分的意义：在数人共有一物时，共有人可采取实物分割的办法解决争议；如为不可分物时，不能采取分割的办法，只能采用变价分配或者折价补偿（即只能进行价值分割）等办法予以解决。