常州市钟楼区发展楼宇经济的博弈分析

常州市钟楼区发展楼宇经济的博弈分析
作者：蒋佳琪许文琪周莹莹杨洋陈怡君李金东
来源：《经营管理者·上旬刊》2016年第06期
摘要：本文首先对江苏省常州市钟楼区的楼宇经济发展现状进行了介绍；其次，以政府和楼宇经济投资人为博弈方，构建了钟楼区楼宇经济发展的博弈模型。

通过对模型的均衡分析，分析了政府在发展楼宇经济过程中的职能作用；最后，对全文进行了总结并提出了对策建议。

关键词：楼宇经济钟楼区博弈论对策建议
一、钟楼区楼宇经济的现状分析
2014年，钟楼区楼宇经济质量提升。

建立以“蓝天为空间，以空间为效益”的发展理念，优化服务。

该地区的50个重点建筑更新增入驻了870多个入驻企业，新增税收超过1600元。

功能布点进展顺利。

新项目建设有序推进，常州车辆管理中心、交巡警大队等完成搬迁。

2015年，钟楼区为巩固核心商务区的地位，以南北大街、西新桥、怀德桥、广化桥等片区为主，打造高品质的商业建筑群。

开发区、街道应在认识上再提升改善、工作方法上再细化、再创新，建立区域经济服务平台，完善信息资源、服务体系，进一步提高企业登记率和产出率。

加快推进新城建设板块的发展，重点推进钟楼科创园和其他商业建筑，培育创新园区、产业集聚特色的楼宇及主题园区。

例如：税收在5000万以上的楼宇有：恒远大厦，泰富大厦，新世纪商城，中亚大厦；税收在1000-5000万之间的有：常州钟楼高新技术创业服务中心、丰臣海悦、关河大厦、嘉业国贸大厦、万泰商务广场、吾悦国际大厦、吾悦国际广场；税收在500-1000万之间的有：斗巷商务楼，华景大厦，怀德大润发大楼，金谷大厦，津通交易中心，申龙商务广场，五星综合楼，新闸高新技术创业服务中心，长兴大厦，中凯大厦。

至2014年以来，钟楼区加快了楼宇经济发展，突出工业投资，创新投资，打造特色楼宇。

一是要培育亿元的建筑，以建设总部经济聚集地。

大力发展楼宇经济，培育亿元的建筑，使用盘活闲置资源，发展有针对性的投资。

坚持以税源为核心，关注世界和国内的民营企业，五百家企业进行的投资，引进一批投资规模大，带动作用强，支撑能力突出的旗舰企业中能力突出的大项目、好项目，促进功能完善、业态聚集，在南大街商业圈的形成恒远大厦、泰富大厦、新世纪商城、中亚大厦为代表的总部型楼宇。

加大推出电子商务、金融证券、互联网金融等行业，着力打造亿元楼宇聚集区，今年实现20座亿元楼宇；二是引导产业聚集，打造一批特色楼宇。

进一步完善政策措施，明确楼宇行业定位，着力提高建筑质量。

依托国内优秀的运营商，吸引更多的信息技术、科技创新服务、文化创意、工业设计企业入驻，促进产业集聚优势，打造一批具有南开特色的工业集聚区，努力实现一楼一品质量，一楼一特色；三是推动大众创业、万众创新，构建“众创空间”服务平台。

全面推进公共创新创业，努力营造良好的创新创业环境，帮助市民申请新技术、新产品，创造新需求，培育新的市场，创造新的经济。

继续加大与各大高校的合作，开放科技资源激励学院，为创业者提供便利，所有要素的商务服务平台，为经济发展的公益创业、创新打造新引擎。

由上可见，钟楼区楼宇经济取得了骄人的成绩，但同时我们也看到，在
发展楼宇经济的过程中充满了竞争性和冲突性。

因此，为了得到更好的结论，下面我们利用博弈论分析方法对钟楼区楼宇经济问题进行分析研究，以期得到更加合理的结论，从而提出更有针对性的对策建议。

二、钟楼区楼宇经济发展中存在的问题
1.招商氛围不浓，与主城区地位不匹配。

一方面，钟楼区楼宇经济的氛围尚未正式形成，各部门对充分挖掘楼宇资源、加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不到位，对楼宇经济在推进经济转型、发展高新技术产业和现代服务业、培育“总部经济”、“税源经济”中的作用认识模糊，认为楼宇经济只是办公楼的出租或销售，是“出租经济”“房产经济”。

另一方面，街镇作为楼宇经济的主战场，由于要应对大量的社会管理事物，对发展楼宇经济的精力投入不足。

2.特色化专业化程度不高。

钟楼区商务楼宇产权分散，管理主体多元，有业主自行管理、有物业管理、有分层业主受聘管理等，直接导致楼宇企业入驻率低、产业层次低、关联度低，现有楼宇结构难以形成特色的具有品牌效应和集群效应的楼宇，不能适应区委、区政府提出的高端化、集聚化、项目化发展服务业经济的目标定位和主攻方向。

3.产权与管理分离，招商引资难。

钟楼区的商业建筑一般直接向各业主收购，通过建立物业管理公司提供物业管理服务。

租赁、销售和购买的处所被推到区的中介机构。

4.尚未形成一个高档写字楼，聚集效应的建筑经济并不体现，其主导作用十分有限，难以带动经济快速发展。

5.缺乏行业支持。

由于对大企业的区域影响较小，因此，大型营销服务公司、中介公司、研发中心是难以建立的。

6.租金价格存在差异。

据了解，月平均租金、物业管理费，价格悬殊太大，其结果是严重阻滞楼宇经济的发展。

三、发展楼宇经济的博弈分析
博弈论方法能更好地体现被常规优化方法所忽视的当事人之间的策略互动和冲突行为特征。

因此，基于博弈论方法的研究结果能更加贴近客观实际情况。

楼宇经济发展问题研究中涉及到多对利益博弈主体，其中最为显著的是政府和楼宇经济投资人间的博弈。

基于这一思想，本文以政府和楼宇经济投资人为博弈方，构建了钟楼区楼宇经济发展的博弈模型。

通过对模型的均衡分析，揭示了钟楼区楼宇经济发展过程中存在的问题，分析了政府在发展楼宇经济过程中的职能作用。

楼宇经济投资人作为发展楼宇经济的主力军，其在钟楼区楼宇经济发展过程中起着举足轻重的作用。

按照非合作博弈论的观点，在钟楼区楼宇经济发展过程中，政府与楼宇经济投资人之间会形成一种策略互动的非合作博弈关系，也就是说，这两者之间的策略选择行为是相互影响的，一方的策略选择行为会对另一方的收益产生影响，他们都本着自身理性的原
则，做出自己的最佳反应。

假设政府有两种策略选择：一种是有效监督楼宇经济投资人以防止其在发展楼宇经济过程中的偷懒行为；另一种是不监督楼宇经济投资人以降低成本。

楼宇经济投资人也有两种选择：一种是采取投资的策略；另一种是采取不投资的策略。

政府与楼宇经济投资人进行博弈时的支付矩阵如下表所示：
上述博弈不存在纯策略均衡。

但存在一个混合策略均衡。

令P为楼宇经济投资人不投资楼宇经济的概率，q为政府监督的概率。

我们可求得该博弈的混合策略均衡如下：
从上述公式可以看到，随着A2的增大，楼宇经济投资人不投资楼宇经济的概率将会变小；而当B2增大时，楼宇经济投资人不投资楼宇经济的概率将会变大。

当C1变大时，政府监督的概率会变低，而当A1增大时，政府监督的概率将会变大。

由此可见，在楼宇经济发展中，地方政府必须找准角色定位，应从不该管、管不了、管不好的领域中退出，让市场真正发挥配置资源的决定性作用，有效提升市场效率。

同时，要加强引导和规范，发挥好在战略规划、市场监管和公共服务方面的优势。

四、结语和对策建议
作为一种新型经济形态，楼宇经济在发展地方经济的过程中起到了重要作用。

众多学者利用统计调查方法和定性分析方法对楼宇经济问题进行了研究，取得了丰富的成果（参见文献[1-4]）。

但到目前为止，几乎没有看到学者运用博弈方法对楼宇经济问题进行研究。

因此，本文在考虑到在发展楼宇经济过程中涉及到的冲突和竞争特征，运用博弈论对常州市钟楼区楼宇经济问题进行了深入研究。

在发展楼宇经济的过程中涉及到政府和楼宇经济投资人间的博弈。

钟楼区楼宇经济建设是否取得成效取决于上述博弈的均衡结果。

本文基于混合策略博弈的视角对钟楼区楼宇经济发展问题进行了深入研究，构建了博弈参与人为政府和楼宇经济投资人的钟楼区楼宇经济发展博弈模型，分析了政府和楼宇经济投资人的混合策略，找出了影响混合策略大小的关键影响因素，从政府角度分析了影响钟楼区楼宇经济建设是否取得成效的关键因素和微观作用机理。

从模型可以看到，要使得楼宇经济投资人不投资楼宇经济的概率变小，应该在楼宇经济投资人采取不投资策略时，加大政府在采取监督情形下所获得的收益，或者可以降低在楼宇经济投资人采取不投资策略时，降低政府在采取不监督情形下所获得的收益。

参考文献：
[1]谭国洪等. 海曙区楼宇经济内生发展研究 [J]. 宁波经济， 2011，（8）： 14-19.
[2]吕慧锦. 关于郑州市楼宇经济发展的思考[J]. 华北水利水电学院学报（社科版），2012，（1）： 79-91.
[3]杨丽，胡德斌，孔艳华. 中国楼宇经济发展的几个重要问题 [J]. 经济问题探索，2004，（8）： 107-110.
[4]王志海，徐建华，董山. 楼宇经济空间集聚效应--上海陆家嘴功能区域的实证 [J]. 经济师， 2008，（4）： 225-226.
作者简介：蒋佳琪（1993—），男，汉族，江苏常州人，江苏理工学院商学院会计专业在读本科生，现在主要完成学业课程，另外跟随李金东副教授从事楼宇经济方面的研究。

※基金项目：江苏省大学生创新创业训练重点项目.。