楚城项目可研报告

宿迁鼎城房地产项目可行性分析研究报告第一章总论一、项目概况（一）项目名称鼎城（暂定）.（二）建设地点本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。

（三）主要建设指标该项目规划总用地范围283475㎡（计425亩），居住总户数3772户。

开发总面积：51万平方米鼎城项目可研报告住宅面积：37.4万平方米商业用房建筑面积：13万平方米公共建筑面积：5240平方米建筑密度：35%容积率：1.90二、可行性研究的依据1、原北工院设计“旧城改造项目规划方案”2、国家现行政策、法规及有关设计规范3、集团房地产公司相关人员余文博、廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料4、宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料5、网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料三、研究范围及内容1、项目背景及建设的必要性2、市场分析3、建设规模4、建筑设计方案5、环境保护与节能6、项目实施进度安排7、物业管理8、投资估算与资金筹措9、财务效益评估10、不确定性分析四、项目主要经济技术指标本项目主要技术经济指标见下表（拟定指标）鼎城项目可研报告第二章项目提出的背景及建设的必要性一、项目提出的背景自地级宿迁市成立以来，至今十年整，在这十年里，宿迁快速的城市建设，强有力的招商引资力度，吸引着无数外来投资者。

在中共江苏省委《‘十一五规划’建议》中强调“重点加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。

”2005年宿迁市房地产开发投资38亿元，同比增长50％，完成开发面积465万平方米。

其中市区有近70家开发企业，在建项目有61个，投资总额达21亿元，开发面积206万平方米。

2006年，也是“十一五规划”的开局之年，宿迁市委、市政府国进一步加大对房地产业的扶持力度，推出了《关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见》，给予了“淮海经济区”最优惠政策，强力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。

根据宿迁市住房建设规划（征求意见稿（2006-2010））提供的相关数据显示，截止2005年底建成区常住人口为35万，人均住房建筑面积约25.90平方米，依据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中2010年中心城市常住人口要达到60万，人均住房使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期内，全市城市住房总建设面积为1074万平方米。

随着旧城改造的进一步加大，引进外资的进一步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加，随着居民生活水平的提高，对住房的要求也在不断提高。

通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高的楼盘销售情况都非常好。

本项目正是依据上述背景资料提出。

二、项目建设的必要性（一）符合国家产业政策及地方发展规划的要求建设“普通商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价,是我国政鼎城项目可研报告府和人民共同关心的大事。

本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点、高标准、高水平的要求，既能达到“普通住宅”的要求，又能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。

（二）符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向随着国内房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。

个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过80%。

房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念已建立。

（三）符合城市建设的需要本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能通过组团内企业的搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。

就目前宿迁发展趋势看，本项目将成为新老城区中高端商住一体化的纽带。

新城区的发展已成规模，几个现代化区域已经形成，本地块正好在新城区和老城区结合部，路北是马陵初级中学，河东即是实验小学和马陵中学。

对本项目开发又增加了居住便利条件，对购房者具有较强的吸引力。

第三章市场分析一、宏观分析从国内大部分城市住房市场来看，今年的房价依然会延续2006年的增长势头。

虽然国家为了控制房价的增长，抑制经济过热，出台了一系列宏观调控政策与调控措施，也只是起到了局部增速放缓的效果，没有从根本上扭转目前的市场局面。

调控效果的显现可能要一个过度期方能达到政府的预期，面对高昂的房价，使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境的渴望，市场供给与需求尚存在着巨大的结构性调整空间。

二、区域市场分析■宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解，2006年上半年，部分住宅楼盘月均销售30套左右，市区商品房累计预（销）售面积98.6万平方米，较去年同期增加51.3%。

按照宿迁市政府的规划，2006-2010年新供应商品住宅用地中，宿豫区为253.5公顷，宿城区为352.5公顷，市经济开发区为253.5公顷，市湖滨新城开发区为133.3公顷；而盘活存量商品房住房用地中，宿豫区为20鼎城项目可研报告公顷，宿城区为40公顷，市经济开发区为20公顷。

■宿迁市优越的地理位置，完善的基础设施建设，良好的投资环境吸引了大批国内外客商（目前主要为浙商）前来投资、经商，推动了宿迁市经济的快速发展。

人民生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的经济条件为房地产市场提供了较大的消费群体。

三、项目SWOT分析（一）优势分析（S）1、生活配套设施：周边配套完善，学校、医院、超市等都与本项目毗邻；2、环境：古黄河绿化带，环境优美；3、认知度：由江苏三鼎做后盾，公众认知度高；4、地理位置：地理位置优越，属新老城区交接，南北两主干道，东西为古黄河和楚街商业圈；5、用地规模：规模相对较大，便于整体规划，提升本项目的品质。

（二）劣势分析（W）1、开发难度：首次进入宿迁进行房地产开发，各方面资源相对较少，筹备及开发工作量大；2、地质条件：本项目地质形成约700年左右，属新地，抗震抗灾能力较差；3、拆迁难度：本项目地块内有原要求保留的三栋较新建筑、一个会堂和一座信息塔，拆迁难度较大；4、项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项目的商业价值；5、本案按规划设计条件将规划设计一定比例的小高层（21.4万平米），宿迁居民对高层的抗性较强；6、住宅销售的主力客户群——公务员基本已完成置业（新区建设6、7年）；7、宿迁城市化进程及城镇人口的增长率缓慢。

（三）机会点分析（O）1、政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策；2、城市中心地段难得的大型商住项目；3、江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源；4、合理的根据拆迁的进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力，降低投资风险。

（四）项目市场威胁分析（T）1、土地新政（增值税）使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响；鼎城项目可研报告2、国家近年来一系列的宏观调控，一定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来一定的政策风险。

3、宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲击，担心出现供过于求的局面；4、宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。

四、项目市场定位（一）产品定位从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突出：■品质化社区：建造环保型商住项目的综合社区。

■绿色住宅社区：主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。

引进综合的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料、设备，加上河边绿化带及修建广场，营造风景怡人、生机盎然的生活居住环境。

■居住智能化（数码科技平台，现代人居）：适合现代信息社会的发展，智能化、网络化的商住环境成为房地产开发的一个基本方向。

（二）价格定位1、定价的依据（1）销售收回投资成本，取得投资收益企业的根本经营目的是为了实现企业利润最大化。

通过本项目在市场上的交易使公司的战略利益得以最大化的实现。

同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本（包括生产成本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等）和取得由长期目标和短期目标相协调的预期利润。

2、定价的原则■本项目各具体单元的价格符合均价指导■本项目的各具体单元由于存在景观、朝向、采光、通风、楼层、面积、户型结构等种种客观差异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导性均价。

■本项目的价格应使其顺利销售的同时，各户型能平衡销售。

■本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程鼎城项目可研报告度不同。

如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同一楼栋中各单元的接受程度不同，不同楼层的同一户型的接受程度不同等等。

3、价格定位在对同片区主要同比物业进行对比分析、充分考虑本产品优劣势、分析现今市场中高档楼盘及竞争格局的情况下，我们将在入市时采取低门槛策略,低开高走的策略,初步拟定均价：■多层均价格 2500元/ ㎡■商铺均价 4500元/ ㎡■小高层均价 2700元/ ㎡第四章建设规模、建设条件与选址方案一、建设规模该项目规划总用地范围425亩（283475㎡），建筑总面积为51万平方米，建筑容积率为1.90。

住宅套数3772套。

二、建设条件（一）自然条件1．地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8—34'25，东经117°56'—119°10'之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。

总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。

境内交通十分便利，水陆干线四通八达。

京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。

京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。

西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。

优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场的发展提供了经济基础。

2．气候条件宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温14.2℃，年平均降水量910毫米。

鼎城项目可研报告3、地质条件宿迁市区以平原面积为主，对城市生态适宜性较大，影响较小。

水体占27.9 ℅是城市的突出特色，宿迁市市区及近郊可分为黄泛冲积平原、岗地和波状平原、丘陵基岩三个工程地质区。

本项目属黄泛冲积平原较不稳定工程地质区（较易建设用地）。

分布于废黄河两侧平原地区，面积大、范围广，系数百年黄河冲积而成，地面高程26-27米。

本区最大特点是土层形成时代新，距今仅600-700年，土质较松散，抗震性能差，地下水埋深4-5米，地震时局部地段可能出现轻微的砂土液化。