002、老城中心区有机更新初探

老城中心区有机更新初探
朱烈建 马素娜 黄峥
摘要：规划分析了老城中心区规划面临的主要问题，将城市有机更新理念与规划相结合，提出了有机更新规划的主要内容及对策，结合工作体会探讨了市场经济体制下城市规划在城市资源分配中的作用和角色。

关键词：有机更新；老城中心区
目前，我国的城市发展已经到了产业结构调整和城市化质量提升的关键时期，却普遍面临土地“瓶颈”。

浙江省开展的“三改一拆”工程的初衷也是为了盘活存量土地、改善城市建设面貌。

1、老城中心区存在的问题
老城中心区作为城市的发源地，历经多年发展，大多出现活力缺失甚至衰落的问题，面临更新改造的需求。

在城市产业重构、节约用地的现实状况下，城市内部挖潜将促使更多的老城区开始更新改造的历程。

老城中心区的更新改造是城市规划建设领域的“深水区”和“攻坚阶段”，原因就在于集中了城市建设中的痼疾陈疴，从规划角度分析，主要有以下问题：
1.1居住人口集中与中心功能衰落共存
老城中心区由于相对低廉的交通、生活成本，以及便捷的交通系统，积聚了大量人口，尤其是外来居住人口。

而与人口积聚趋势相反，教育、行政办公、医疗卫生等公共设施却逐渐外迁，寻求更加优良的交通、景观环境，造成中心区城市功能的空心化。

1.2 城市支撑系统低效
老城区的市政设施、交通系统与社区服务设施等都是基于原有的居住人口规模进行配置的，鉴于原有配置标准偏低、人口容量不断扩大、设施老化等原因，普遍出现设施承载力不足的问题：
供水、排水及电力等各项市政设施的缺口逐渐扩大，老城区内污水横流、私搭乱建市政
管线等造成城市面貌破旧杂乱；
中心城区道路支路网密度不足：诸多城市支路受到限制用地布局的限制难以沟通联系，支路网系统性不足；停车设施严重缺乏，由于原有配建标准偏低、未能有效保障建设等历史原因，老城中心区的停车难问题突出；
社区服务设施空间分布不均衡：尽管原有社区服务设施拥有较良好的基础，但大多建设内容与容量不达标，原有布点改建扩建存在困难，造成社区服务设施分布不均衡，总体仍然呈现总量不足的状况。

1.3 老城中心区城市形象有待重塑
老城中心区建设欠账较多，往往形象欠佳，特色不足，但老城历经多年发展，整体城市格局已成定式，对城市形象的完善提升只能建立在空间零散、数量有限的建设空间上。

如何将破碎的建设空间通过城市规划的手法进行组织，形成贯穿中心区的景观元素与系统，是规划需要思考的重点问题
2、城市有机更新的内涵
1990年代初，吴良镛从城市的“保护和发展”角度提出了“有机更新”的概念，主要是针对城市历史环境的更新；其后更多学者开始注重城市建设的综合性与整体性，也赋予了城市更新更多的内涵，如张平宇的“城市再生”、吴晨的“城市复兴”、于今的“城市更新”等。

目前学术界对“城市更新”的理解已经从单纯对城市物质环境的改善发展到对城市整体环境的提升，认为“城市更新”体现了一种更加审慎、明智和和谐的发展过程。

城市更新是城市发展到一定阶段所必然经历的再开发过程，它根据城市规划的要求，适应新的城市功能需要，对城市建成区进行更新改造。

城市更新的本质是城市功能的调整和城市空间的“再利用”。

城市有机更新则是顺应城市的发展规律及发展肌理，在可持续发展的基础上，有机、有序地进行城市更新与发展。

2.2 城市有机更新与传统城市更新改造的区别
与传统的城市更新改造相区别，城市有机更新理念指导下的城市更新，从城市的“保护与发展”出发，体现“可持续发展”的思想，突出物质形态的更新与城市肌理的延续、保护，是在城市可持续发展的基础上城市的更新与发展。

内容比较 传统城市更新 城市有机更新
对待城市 无生命的机械体 有生命的机体
价值主体 行政、开发商 人的需求与城市发展
参与主体 政府、开发商 居民、政府、开发商、其他社
会力量
进程特征 阶段性、封闭性 延续性、持续性
操作方法 自上而下、物质空间决定
上下结合、多因子参与
论
核心目标 经济效益优先 社会、经济、生态、文化效益
的综合
主要内容 物质形态空间的更新 物质形态的更新与城市肌理
的延续
主导思想 现代功能主义 可持续发展
3、城市有机更新规划的内容与对策
3.1 城市有机更新规划的对象
功能性更新对象——老城中心区作为城市传统中心，往往是城市的居住、商业中心，随着城市发展，行政办公、商务办公等职能往往逐渐外迁，造成老城中心区的功能性衰落。

老城中心区规划有必要优化整合现有功能，积极拓展新功能，为老城发展注入新的动力。

物质性更新对象——老城中心区的物质性更新对象包括旧住区、道路、市政设施、住区配套设施等，规划遵循适时适度的老城更新策略，杜绝大拆大建，保持城市物质形态的有机生长。

文化景观资源——老城区内历史遗存丰富，规划应保护区块内历史遗存，延续城市史文脉；维护老城文脉肌理与既有空间格局，提升改造老城区景观风貌。

3.2 功能更新对策
针对老城中心区功能性衰落的现实，规划有必要整合提升老城既有功能，积极拓展新功能，为老城发展注入新的动力。

提升传统商业职能：作为城市传统商业中心，在城市居民的日常生活及记忆中占据了重要位置，老城更新应保持并提升其传统商业中心的定位，捍卫老城核心功能价值。

有必要重塑商业职能，引入商业休闲街、商业综合体等新兴商业模式，提升传统商业职能；
完善提升居住功能：老城中心区为传统的居住中心，但众多住区面临着建筑、设施老化，环境品质低、配套设施不足等问题，规划应对老城住区进行深入细致的调研，分类指导住区有机更新；
导入文化旅游功能：老城中心区的文化内涵丰富，文脉肌理独特，具有一定的景观价值。

老城更新规划应通过文化景观保护与休旅功能的导入来“重塑新功能、激发新活力”，彰显
城市文化景观特色。

3.2 物质更新对策
针对道路网、旧小区、城中村、旧厂房等物质性更新对象，规划采取“融合新旧、有机更新”的改造策略，按照“适时适度”的老城更新策略，杜绝大拆大建，保持城市物质形态的有机生长。

规划完善支撑系统、构建社区服务体系，解决支撑系统低效与宜居生活品质提升之间的矛盾；
完善道路交通系统，优化路网结构、提高支路网密度、优化停车设施布局、构建公交系统与慢行系统；
针对现状社区服务设施配建水平不足、空间分布不均衡的问题，规划构筑了片区和社区两级设施保障，结合人口空间均衡布局幼儿园、小学社区服务中心等设施，实现社区公共服务水平均等化。

3.3 文化景观资源更新对策
规划采取“格局维护、彰显特色”的保护策略，以延续城市历史文脉、彰显城市绿水生态特色、维护老城既有的文化肌理与空间格局。

为塑造老城文化景观的系统性和特色，规划着力打造可以体验城市景观风貌和民情民俗的核心区域，通过控制地块的小规模与低强度开发，维护老城文脉肌理与既有空间格局。

4、有机更新规划的几点体会
4.1、“地产导向”的城市更新方法是不可持续的
一段时期以来，旧城改造往往成本为住宅开发的代名词，城市中心城大兴土木，取而代之的则是大型居住区，开发强度大增，空间尺度也老城肌理格格不入。

这种以住宅开发为主导的旧城更新模式对旧城功能格局、文脉肌理已造成较大的负面影响，在新型城镇化战略背景下，这种模式是不可持续的。

从英国、美国等发达国家的经验看，地产导向方式的老城更新往往在城市经济快速发展时期较多，因为这是往往是城市房地产市场快速发展的时期；同时这种更新方式虽然可以迅速改变城市面貌，却因为忽视了城市的历史文脉而一直为人诟病。

未来老城更新应走“多元动力、功能复兴”的路径，更新方式也更加趋向于多元化，如促进文化创意产业发展的文化导向、促进零售商业开发的零售导向等。

4.2、规划在城市资源分配中的作用和角色的思考
老城有机更新工作涉及到城市资源的再分配，需要打破现有既定的利益格局，建立新的分配秩序，势必需要面临诸多利益主体：政府、开发商、普通居民。

在当前的经济发展阶段，老城有机更新最大的动力仍是对经济利益的追求。

老城中心区往往“寸土寸金”，城市规划师再一次被作为利益博弈的工具被推至前台。

商业集团在城市建设中或与政府形成利益共同体、或利用城市建设绑架政府意志，最终结果往往是在资源分配中将商业利益最大化、蚕食公共利益，忽视保障性服务设施配套，必须引起我们的关注。

在规划过程中，规划师应明确职业定位与立场，凸显城市规划的公共政策属性，构建相对公平的资源分配平台。

以 “关注民生、体现公平”为宗旨，通过对老城存量土地的功能整合，将各项保障性服务设施在空间上予以落实，并确定为强制性内容，防止市场资本对公众利益的再侵害。

参考文献
[1]罗丽霞 有机更新新用——基于快速城镇化的城市再次更新行为 南方建筑 2013.01
[2]易晓峰 从地产导向到文化导向——1980年代以来的英国城市更新方法 国外城市规划研究
2009.06
[3]翟斌庆 伍美琴 城市更新理念与中国城市现实 城市规划学刊 2009.02
作者简介：朱烈建，所主任工程师，高级工程师，浙江省城乡规划设计研究院;
马素娜，高级工程师，浙江省城乡规划设计研究院;
黄峥，助理工程师，浙江省城乡规划设计研究院。