南京房地产价格指数预测分析.doc

目录

中文摘要 (1)

英文摘要 (1)

1引言 (2)

2南京房地产价格指数的预测与相关分析 (2)

2.1南京的房屋销售价格指数预测 (3)

2.2南京与全国房屋销售价格指数的相关性分析 (7)

2.3南京居民家庭可支配收入与南京房屋销售价格指数的相关性分析 (9)

2.4土地交易价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (11)

2.5房屋租凭价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (12)

3 从房地产市场供求关系来推测房价走势 (15)

4 调控政策及建议 (16)

参考文献 (18)

附录 (19)

致谢 (21)

南京房地产价格指数预测分析

摘要:近几年来,随着房地产价格持续上涨，整个社会对于房地产市场的发展都非常关注,尤其是关注房地产市场的价格。众所周知,改革开放之后,中国的房地产市场无论制度还是规模都发生了巨大的变化,南京房地产市场的价格水平也一路走高。然而,现在房地产的价格有没有完全反映市场的真实供求。本文主要以南京市为例,通过近年来该市的各类房地产价格指数统计数据作预测分析，并结合南京居民家庭可支配收入情况和南京房屋销售价格指数做相关分析以及地价对房价的相关性影响,对近几年南京房地产市场的发展做一分析,由此提出一些相关调控政策建议，并研究了南京今后的房地产走势。

关键词:房屋销售价格指数，人均可支配收入，房屋租凭价格指数

Abstract：Recently, the whole society pays more attention to the development of the real estate market, especially to the price of premises, as the price of the real estate price rises continuously, .As we all know, since the opening and reform, great changes has been taken place in both system and scale of the real estate market, with the rising of the market price of Nanjing. However, many people thought that the price didn’t reflect the real supply and demand of the market. This paper mainly uses Nanjing as an example, to predict and analysis the various statistics of real estate price index in recent years, and do the correlation analysis by combining the condition of Nanjing households’ disposable income with the housing sales price index of Nanjing, and analyze the correlation impacts between land prices and housing prices. Then this paper will analyze the development of the real estate market in recent years. From the data, some control policy advice will be given, and this paper has researched the future trend of the Nanjing real estate.

Keywords：Housing sales price index，Per capita disposable income，Housing lease price index

1．引言

众所周知，房地产业是国民经济的重要组成部分，其创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，又由于其基础性，先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展对整个江苏省乃至全国的经济增长发挥着重要的作用，而且对全省居民百姓的生活质量也有着至关重要的影响。

由此，房地产问题也愈来愈成为全社会乃至居民百姓所关注的问题，大家关注的不仅仅是整个房地产的发展，更注重的是房地产价格以及房地产价格指数，居民的住房买房问题无不与房价及相关房价指数密切相关。

本文主要以房地产市场价格指数为中心，以各年房地产价格指数为基础数据，运用相关统计方法并结合统计分析软件作一定的预测分析和各指标间的相关性分析，对江苏省今后几年的房地产业的发展趋势作一定的探索。

2、南京房地产价格指数的预测与相关分析

以下进行南京房地产市场价格指数预测分析以及讨论该指数与南京若干指标之间的关系。

房地产价格指数：反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。房地产价格指数的种类主要有以下三个：（1）房屋销售价格指数；（2）房屋租凭价格指数；（3）土地交易价格指数。

该指数一般采用重点调查与典型调查相结合的方法取得被调查项目的价格资料，然后采用由下到上逐级汇总的方法编制。即由细项到小类，由小类到中类，再由中类到大类，最后由大类汇出总指数。对没有细项或小类的部分，其起始类就是小类或中类。中类以下（含中类）指数采用样本资料作权数的加权调和平均公式计算，大类和总指数采用固定权数加权的算术平均公式计算。以房屋销售价格指数为例，具体的计算方法如下：

首先，计算细项、小类、中类价格指数，计算公式为：

K细、小、中＝

为细项中第i个调查对象的价格指数；代表权数，即不同调查对象的报告期销售额。

其次，计算大类价格指数，计算公式为：

K中为该大类下某中类的价格指数；W中为中类权数，即某中类上年的销售额占全社会销售额的比重。

最后，根据计算出商品房销售、公房销售和私房销售三大类的类指数，计算房屋销售价格总指数，计算公式为：