万科物业新项目承接查验操作手册
物业承接查验操作指南(全)
物业承接查验操作指南(全)【模板范本一】：一、准备阶段1. 梳理承接：明确物业承接的具体项目、和要求。
2. 准备相关材料：收集承接所需的文件、资料和工具等。
3. 分配：确定责任人员，明确各人的职责和工作分工。
二、查验前准备1. 工具准备：确认所需的查验工具是否齐备，并进行检查和校准。
2. 测量设备：检查测量设备的完整性、准确性和可靠性。
3. 查验场所准备：整理查验场所，保证工作区域清洁、整齐且安全。
三、查验流程1. 查验前准备：对待查验客户进行事前告知，明确查验目的、流程和规则。
2. 查验过程：按照规定的程序，逐项查验物业的各项情况和设施设备的运行状态。
a. 外观检查：对物业的外部状况进行细致的检查，包括建筑结构、外墙、屋顶等。
b. 内部设施检查：对物业内部的设施设备进行检查和测试，包括电气、水暧、空调等。
c. 安全检查：针对可能存在的安全隐患进行检查，如消防设施、紧急疏散通道等。
d. 环境检查：对物业周围环境进行检查，包括噪音、尘土、垃圾等。
e. 功能检查：测试物业内部设施设备的功能是否正常，如电梯、门禁系统等。
四、查验记录和报告1. 记录详细信息：对每个查验项目进行记录，包括现场照片和相关数据。
2. 填写查验报告：根据查验结果，编制查验报告，明确问题和改进建议。
3. 报告审核和提交：报告由责任评审人进行审核，确保准确性和完整性后，提交相关部门。
五、收尾工作1. 问题整改：根据查验报告，制定整改计划，并跟进问题的整改进度。
2. 归档和存档：将查验记录、报告和相关资料进行归档和存档，方便后续查阅和参考。
【附件】：1. 物业承接查验书2. 物业查验报告模板【法律名词和注释】：1. 物业：指国家法律法规规定的公共法人、企事业单位、其他社会组织以及个人所有的房屋、场地或其他不动产和附属设施。
2. 查验：对物业的状况、设施设备的运行情况和安全隐患等进行检查和评估的过程。
3. 归档：将文件、记录等按照一定规则整理、分类并妥善保存的过程。
物业承接查验操作指南
——内容简介——《物业承接査验操作指南》在《物业管理条例》及《物业承接查验办法》确定的原则基础上，根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较强的指导性、实闲性和可操作性，是物业服务从业人员难得的一本指导用书，是继《物业设施设备管理指南》之后的又一力作。
希望广六物业服务企业充分认识物业承接查验工作的重要性，深刻领悟本书的要点和精华，强化从业人员专业知识的学习和专业技能的提高，推动节能、降耗、减排工作的全面实施，为实现物业管理行业的可持续发展贡献力量。
目录第一部分物业承接查验 (1)第1章物业承接查验概述 (1)1.1 物业承接查验 (1)1.2 物业承接查验的意义 (1)1.3 物业承接查验与工程竣工验收的区别 (1)1.4 物业承接查验的依据和原则 (2)1.5 物业承接查验的主体 (2)1.6 物业承接查验的范围 (2)1.7 物业承接查验的条件 (2)1.8 物业承接查验的程序 (3)1.9 物业承接查验的责任 (3)1.10物业承接查验争议的解决 (4)第2章物业承接查验与移交 (5)2.1 物业承接查验应具备的条件 (5)2.2 物业承接查验的依据 (5)2.3 物业承接查验的程序 (5)2.4 确定物业承接查验方案 (5)2.5 物业资料的查验与移交 (11)2.6 物业共用部位、共用设施设备的现场查验 (12)2.7 物业现场查验发现问题的解决 (12)2.8 物业共用部位、共用设施设备的交接 (13)2.9 其他有关规定 (13)2.10 物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任 (13)2.11 物业承接查验中其他法律责任 (14)2.12 争议的解决 (14)2.13 物业管理机构更迭时的物业承接查验 (15)第二部分房屋建筑共用部位、共用设施设备及场地的现场查验 (17)第3章强电系统的现场查验 (17)3.1 强电系统现场查验的依据 (17)3.2 强电系统现场查验的准备 (17)3.3 强电系统设施设备的现场查验 (18)3.4 强电系统现场査验记录汇总与问题的解决 (45)第4章电梯升降系统的现场査验 (46)4.1 电梯升降系统现场查验的依据 (46)4.2 电梯升降系统现场查验的准备 (46)4.3 电梯升降系统设施设备的现场查验 (47)4.4 电梯升降系统现场查验记录汇总与问题的解决 (68)第5章空调系统的现场查验 (69)5.1 空调系统现场查验的依据 (69)5.2 空调系统现场查验的准备 (69)5.3 空调系统的现场查验 (71)5.4 空调系统现场查验记录汇总与问题的解决 (97)第6章给排水系统的现场查验 (98)6.1 给排水系统现场查验的依据 (98)6.2 给排水系统现场查验的准备 (98)6.3 给排水系统的现场查验 (100)6.4 给排水系统设施设备现场查验记录汇总与问题的解决 (115)第7章消防系统的现场查验 (115)7.1 消防系统现场查验的依据 (115)7.2 消防系统现场查验的准备 (116)7.3 消防系统的现场查验 (119)7.4 消防系统现场查验记录汇总与问题的解决 (138)第8章弱电系统的现场查验 (139)8.1 弱点系统现场查验的依据 (139)8.2 弱电系统现场查验的准备 (139)8.3弱电系统的现场查验 (140)8.4 弱电系统现场查验记录汇总与问题的解决 (176)第9章房屋共用部位与共用设施的现场查验 (177)9.1房屋共用部位与共用设施现场查验的依据 (177)9.2 房屋共用部位与共用设施现场查验的准备 (177)9.3房屋共用部位与共用设施的现场查验 (180)9.4 房屋共用部位与共用设施设备现场查验记录汇总与问题的解决 (196)第三部分附录 (199)第10章引用法规规章 (199)10.1 物业管理条例 (199)第11章引用相关工程技术规范与标准（摘录） (206)11.1 建筑专业 (206)11.2 强电系统 (215)11.3 电梯与升降系统 (236)11.4 空调系统 (248)11.5 给排水系统 (283)11.6 消防系统 (314)11.7 弱电系统 (338)参考文献 (364)关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。
万科物业新项目承接查验标准
装高水位报警并连到控制中心。
3、水泵变频控制系统应具备：
A.PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。
泵房
B.该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。 C.根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。
D.根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间。
其他资料
1.5 音像资料
1.6 合同
2
共用部位
2.1 屋面
2.2 外立面
2.3 内墙面
2.4
首层大堂、各 楼层、电梯厅
2.5
人行楼梯、走 道、栏杆
2.6 公共阳台
1、室内空气检测合格报告。 2、仪器仪表检测合格证明。 3、房屋测绘资料。 4、小区水电平面图。 5、各楼层及户型平面图、水电线路图。 6、住宅质量保证书和住宅使用说明书。 7、各期售楼资料（楼书、销售承诺等）。 8、所有设施设备产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告）、随机专用工具及清单、随机钥匙及设备房钥匙。 9、所有设施设备安装、测试、验收记录。 10、所有设施设备质保期内作业计划、质保期限及内容和其它服务承诺。 11、所有设施设备供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。 1、建筑物前、后、侧、立面照片或效果图。 2、内外景观照片或效果图。 3、建筑小品照片或效果图。 4、工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。 5、建筑主体、隐蔽工程等重点部位事故处理原状及处理后的照片、录像。 1、所有设施设备采购及安装合同电子版或复印件（不包含其中的专利、价格和保密条款等）。 2、开发商针对配套签署的各种协议（如：水/电/气/电视/电信/网络等协议、垃圾清运协议、公交配套协议、幼儿园/学校/医院等协 议等）。
物业承接查验示范步骤
物业承接查验示范步骤物业承接查验是指在物业交接过程中，承接方对被承接物业进行全面细致的检查和评估，以确保物业的完好以及交接责任的明确。
以下是一份物业承接查验的示范步骤：步骤一：准备工作1. 确定承接方和交接方的代表人员，并安排好时间和地点进行查验。
2. 准备查验所需的文件和资料，如物业交接清单、原始合同、维修记录等。
步骤二：外观和结构检查1. 检查物业外墙、屋顶、窗户、门等外观部分是否完好，是否有裂缝、破损等。
2. 检查物业的基础设施，如电梯、水、电、燃气、暖气等系统是否正常运作。
3. 检查物业的公共设施，如停车场、游泳池、花园等是否维护良好。
步骤三：室内设施检查1. 逐一检查各个房间的地面、天花板、墙壁是否有损坏或漏水现象。
2. 检查门窗、橱柜、卫浴设施是否完好，是否需要维修或更换。
3. 检查各个房间的照明、空调、暖气、通风等设施是否正常运作。
步骤四：设备设施检查1. 检查水、电、燃气等设备参数是否正常，如水压是否稳定、电器插座是否安全等。
2. 检查通风设备的运转是否正常，如换气扇、排气管等。
3. 检查安防设备是否齐全，如监控摄像头、门禁系统等。
步骤五：环境及配套设施检查1. 检查小区或楼宇的环境是否整洁，如道路、绿化、垃圾处理等。
2. 检查小区或楼宇的配套设施是否完善，如儿童乐园、健身设施等。
步骤六：纸质档案核对1. 核对物业相关的合同、文件的档案是否齐备。
2. 检查物业的所有权状况和土地使用证是否合法。
步骤七：查验总结和协商1. 根据查验情况，撰写查验报告，详细记录查验过程中发现的问题和质量状况。
2. 在查验结束后，承接方和交接方代表人员进行协商，就发现的问题和责任进行商议和安排。
以上步骤仅是一种示范步骤，具体的物业承接查验流程可能因为不同物业的特点和要求而有所不同。
在实际操作中，可根据具体情况进行调整和补充。
步骤八：问题整改和责任划分根据查验报告中发现的问题，承接方和交接方代表人员进行商议和协商，确定问题的整改责任和时间。
物业承接查验手册
【XX物业公司】工程承接查验手册物业承接查验程序一、目的规物业公司承接查验程序,确保物业承接查验工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。
二、适用围适用于公司所承接的物业的承接查验,与相关部门、单位的交接。
三、职责1.物业公司接到建设单位竣工承接查验的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成承接查验小组。
2.承接查验小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的承接查验。
3.承接查验小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行承接查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图承接查验。
4.承接查验小组对物业按运行系统承接查验,主要承接查验供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。
5.由总物业经理跟建设单位办理接管手续。
四、工作程序1.承接查验的准备承接查验小组根据建设单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制承接查验计划和承接查验标准。
2.承接查验的实施(1)承接查验小组依据承接查验计划、标准，按专业分工进行预承接查验。
(2)在预承接查验过程中,检查出未达到承接查验标准的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，提出书面整改报告返回建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。
(3)对在承接查验中未达到承接查验要求的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，整改实施后，承接查验小组进行检查、验证，整改合格后进行正式承接查验。
(4)楼宇的实物承接查验,应注意:对每个独立单元房、场地、区域的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管承接查验清单中。
(5)设备的实物承接查验,要做到符合以下几点：①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。
②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管承接查验清单中。
万科物业工程承接查验方案
万科物业工程承接查验方案一、引言万科物业是中国领先的综合物业服务提供商，致力于为客户提供高品质的物业管理和综合服务。
作为行业领导者，我们始终保持对工程承接的高度重视和严谨的态度。
工程承接查验是工程管理中的一项重要环节，在保障施工质量和项目安全的同时，也是对承接单位的审核和监督，因此具有重要意义。
本方案的制定旨在规范万科物业工程承接查验的程序和技术要求，确保承接工程的质量和安全，保障业主和客户的利益，提高工程管理水平，满足市场和客户的需求。
二、工程承接查验范围本方案适用于万科物业在承接房屋建筑、市政工程、园林绿化等工程项目中的查验。
具体范围包括但不限于以下内容：1. 施工单位资质合法性查验；2. 工程质量验收资料的查验；3. 物资及材料的查验；4. 施工现场的查验；5. 工程质量验收的查验。
三、工程承接查验程序1. 施工单位资质合法性查验施工单位的资质合法性是工程承接的基本保障。
项目部应按照相关法律法规的要求，对承接单位的资质进行严格审查。
具体步骤如下：（1）查看施工单位的企业法人营业执照、施工许可证、安全生产许可证等证照；（2）了解施工单位的历史业绩和施工能力；（3）核实承接单位的工程技术人员的注册情况及相关证明文件；（4）查阅承接单位的安全生产记录和相关证明文件；（5）对施工单位的信誉及综合评价进行考察。
2. 工程质量验收资料的查验工程质量验收资料是工程质量验收的依据，也是施工单位质量管理水平的一个重要体现。
项目部应对施工单位提交的工程质量验收资料进行认真查验。
具体步骤如下：（1）对施工单位提交的验收资料进行仔细核查，包括验收报告、验收记录、技术规范、工程检查表等；（2）核实验收资料的真实性和完整性，包括验收项目的内容、验收时间、验收人员、验收结果等；（3）对工程质量验收资料的技术标准和规范进行检查，确保符合相关规定。
3. 物资及材料的查验物资及材料是工程质量的重要组成部分，施工单位提交的物资及材料应符合相关标准和规范，项目部应对其进行严格查验。
物业承接查验工作手册
物业承接查验工作手册编制日期审核日期批准日期名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向开发公司办理交付手续。
在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发公司。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。
竣工验收后标志着物业可以交付使用。
物业承接查验承接查验是指物业公司接管开发公司或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的承接查验。
物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发公司、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。
对新建房屋而言，承接查验是开发公司向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。
承接查验标志着物业正式进入使用阶段。
物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共享部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。
房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。
设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
房屋本体共享部位共享部位是指结构相连或具有共有、共享性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、名词、术语解释梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共享排烟道（管）等。
公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共享性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。
万科物业新项目操作手册
万科物业新项目操作手册
目录
第一时期：项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础） (3)
1、安防
交通治理
绿地规划、绿化布局、浇灌系统
照明系统设计
垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、前期治理用房、活动场所、职员宿舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二时期：开工建设--项目开盘 (5)
1、物业治理方案
2、前期介入
3、前期开盘开荒
4、绿化浇灌设施的配置完善
第三时期：治理处成立—交付 (7)
1、治理处理组织架构
2、工作移交
3、各种证照办理
4、治理用房装修
5、治理制度建设
6、公共关系建立
7、CI标识制作
8、清洁开荒、
9、房屋、设备设施接管验收
10、物业服务方案实现（客服项目、模式研讨）
11、入住策划、资料预备
第四时期：交付使用半年内 (13)
1、装修治理（装修垃圾的清运治理）
2、工程遗留咨询题处理
3、水电抄表到户办理
4、安全、环境、设施设备治理
5、客户关系建立
商业街治理
第一时期：项目立项至规划总图确定期间
第二时期：开发建设至项目开盘期间
第三时期：治理处成立至房屋交付使用
第四时期：交付使用半年内
4—8商业街治理。
物业服务中心承接查验作业指导书
物业服务中心承接查验作业指导书1.目的规范新建物业承接查验流程，确保物业共用部位、共用设施设备在房屋交付使用后能正常投入使用。
2.范围适用于物业服务中心承接查验工作。
3.职责3.1地区物业公司协助对接地区公司工程部，督导物业服务中心进行承接查验工作并提供技术支持。
3.2物业服务中心参与现场承接查验,核查、办理资料的移交,建立并保存档案记录。
4.方法与过程控制4.1新建物业承接查验是指由物业服务中心和地区公司相关部门按照国家有关规定、销售合同与前期物业服务合同的约定，以主体结构安全和满足使用功能为主要目的，对新建住宅物业共用部位、共用设施设备进行的再检验。
4.2承接查验应具备的条件主要包括建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；供电、给排水、供暖、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经行政主管部门确认。
4.3承接查验的组织4.3.1 物业服务中心在分项工程竣工验收前1个月或收到地区公司发出的交接通知后，须立即组建承接查验小组。
4.3.2承接查验小组由物业服务中心负责人担任组长，工程维修部、客户服务部等相关工作人员组成，可分成专业小组对资料钥匙、房屋本体、共用设备设施等进行查验接收。
4.3.3承接查验小组成立后须制定查验工作方案，明确各项承接查验工作的内容、标准、完成时间等。
4.3.4新建物业承接查验前，承接查验小组须依据《新建住宅承接查验参考规范》，结合项目实际情况制定具体的承接查验标准，作为承接查验的依据。
4.3.5承接查验小组负责人须提前对承接查验小组成员进行全面培训，培训内容包括承接查验的现场、内容、标准、方法和注意事项等。
4.4承接查验的实施步骤及工作要点4.4.1 承接查验分为预验收与正式验收两个阶段。
4.4.2 预验收主要包括资料图纸及设备清单验收、设备说明书、数量清点和位置确认、设备设施单车试运行及问题整改等，预验收完成后应提交整改报告，经承接查验小组组长签署后报地区公司工程部。
物业承接查验操作指南之一
1.2、物业承接查验的定义
物业承接查验办法第二条规定，物业承接查验 ，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单 位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定 ，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查 和验收的活动。
3
1.3、完成物业承接查验工作的时间要求 物业承接查验办法第十条规定“建设
单位应当在物业交付使用15日前，与选聘 的物业服务企业完成物业共用部位、共用 设施设备的承接查验工作。”
1.5.5 物业承接查验办法第四十条规定，“建设单位 与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承 接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共 同承担赔偿责任。”
8
1.6 物业承接查验办法的实施时间 物业承接查验办法自2011年1月1日起施
行。
9
物业承接查验基础学习
10
一、 物业承接查验概述
1.1 物业承接查验概念 物业承接查验制度是《物业管理条例》（以
4）建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合 同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、 功能齐备、配套齐全的物业。
5）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验 备案情况书面告知业主。
6）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在 地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业 机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公 证。
《物业承接查验办法》学习
1
《物业承接查验办法》学习
1.1制定《物业承接查验办法》的意义 物业承接查验办法第一条明确指出“为了规
范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的 指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华 人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法 》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定 本办法。”
万科物业工程专业检查手册
指导文件
把控要点
管理标准
检查描述
纠正措施
VK-WY/TX08-S03设备房管理规范
1、室内环境、标识管理
1、地面应干净、平坦、干燥、防滑。墙面应平整、整洁、无积尘。专用工具、用品及器具应在（标识）指定位置摆放整齐。严禁堆放易燃、易爆及无关物品。
2、重要设备房内应悬挂干事温度计。室内环境温度应控制在40℃以下、相对湿度80%以下。热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。
3、如设备运行应采取降噪、减震等措施，符合国家相关环保要求。
4、所有标识应安装位置适当、醒目，内容清晰、完整烟”等警示标识，发电机房等重要机房内还应悬挂禁止明火标识。标识符合《万科物业视觉识别手册》要求。
6、设备开关、阀门等应有明显的状态标识；流体管道应有流向标识；操作有危险的设备部件应有：“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识；各仪表附近应该有正常值范围标识。
7、多台同型号、配备主/备用的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。
8、供配电设备房应在显著位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。
9、设备房内所有配电箱、柜应有显示其名称与用途的标识。各出线电缆应悬挂出线标识，表明电缆的型号规格、用途及去向标识；各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途及引自何处的标识；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表标明计量倍率。
方法：现场检查
检查时间：
检查设备房名称：
1、检查设备房名称：
防鼠设施：合格□不合格□
测试报警信号/消防电话：合格□不合格□
灭火器/应急灯：合格□不合格□
2、检查设备房名称：
防鼠设施：合格□不合格□
测试报警信号/消防电话：合格□不合格□
万科物业新项目承接查验操作手册
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。
物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。
2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规范、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。
期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的内容，谢谢。
万科物业新项目片区前期介入组二零一零年十一月目录第一部分1.物业承接查验总体要求 (03)2.物业承接查验工作原则 (03)3.物业承接查验工作流程 (04)4.物业承接查验安全底线标准 (05)第二部分1.物业承接查验工作准备 (06).物业资料的承接查验 (07).物业设备设施的承接查验 (08)2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09)3.供配电系统设备设施承接查验 (13)4.电梯系统设备设施承接查验 (20)5.安防系统设备设施承接查验 (24)6.消防系统设备设施承接查验 (30)7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37)8.综合布线系统设备设施承接查验 (44)9.空调系统设备设施承接查验 (46)10.给排水系统设备设施承接查验 (58)11.钥匙承接查验 (61)12.绿化园林建筑工程承接查验 (62)13.绿化园林植物工程承接查验 (64)第一部分1.物业承接查验总体要求规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。
万科物业新项目操作手册(精)..
新项目操作手册
目录
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础）
1、安防
2、交通管理
3、绿地规划、绿化布局、浇灌系统
4、照明系统设计
5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、前期管理用房、活动场所、员工宿舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二阶段: 开工建设—项目开盘
1、物业管理方案
2、前期介入
3、前期开盘开荒
4、绿化浇灌设施的配置完善
第三阶段：管理处成立—交付
1、管理处组织架构
2、工作移交
3、各种证照办理
4、管理用房装修
5、管理制度建设
6、公共关系建立
7、CI标识制作
8、清洁开荒
9、房屋、设备设施接管验收
10、物业服务方案实现（客服项目、模式研讨）
11、入住策划，资料准备
第四阶段：交付使用半年内
1、装修管理（装修垃圾的清运管理）
2、工程遗留问题处理
3、水电抄表到户处理
4、安全、环境、设施设备管理
5、客户关系建立
6、商业街管理
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间。
万科承接查验手册
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前， 地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。
物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、 是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩 序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。
2011 年 1 月 1 日起，建设部《物业 承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规范、规程、 标准等结合《物业承接查验办法》 要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。
期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的内容，谢谢。
万科物业新项目片区前期介入组二零一零年十一月目 录第一部分1.物业承接查验总体要求 ·032.物业承接查验工作原则 ·033.物业承接查验工作流程 ·044.物业承接查验安全底线标准·05 第二部分1.物业承接查验工作准备 ·06 1.1.物业资料的承接查验 ·07 1.2.物业设备设施的承接查验·08 2.房屋本体及公共设施的承接查验 ·09 3.供配电系统设备设施承接查验 ·13 4.电梯系统设备设施承接查验 ·20 5.安防系统设备设施承接查验 ·24 6.消防系统设备设施承接查验·30 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 ·37 8.综合布线系统设备设施承接查验 ·44 9.空调系统设备设施承接查验 ·46 10.给排水系统设备设施承接查验 ·5811.钥匙承接查验··6112.绿化园林建筑工程承接查验 · ·62 13.绿化园林植物工程承接查验· ·64第一部分1.物业承接查验总体要求规范公司内新建物业的承接查验工作， 确保物业共用部位、 共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。
(工作规范)物业承接查验工作手册
物业承接查验工作手册编制：辛山燕审核：批准：编制单位：宜昌市信德物业编制部门：质量管理部目一名、解⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2二承接法律依照⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3三承接条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3四承接流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯4五承接⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5六承接的准工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7七房屋本体自用部位及施的⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 9八房屋本体共用部位及施的⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11九公用施、公共所(地 )的⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21十工程料的接收⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22十一主入伙的承接⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25十二弊端整改与保修⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26十三承接相关表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯29十四附件1本手册引用法、准目⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 67附件 2?房屋接收收准? ZBP30001-90 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯68 附件 3?物承接法?⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯73十五信德物企业新建物承接方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯79十六信德物承接表格⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯85十七信德物企业在管目接收方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯89一、名词、术语讲解物业竣工查收工程工程在竣工此后，施工单位需向开发商办理交付手续。
在办理交付手续时需经政府主管部门特地组织的查收委员会对竣工工程进行查收，在认为工程合格后办理工程接放手续，把产品移交给开发商。
竣工查收是对其设计质量和施工质量的全面查验。
竣工查收后标志住物业能够交付使用。
物业承接查验物业承接查验，是指承接新建物业前，物业效力企业和建设单位依照国家相关规定和先期物业效力合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设施进行检查和查收的活动。
物业企业代表全体业主〔包括现有业主和将来业主〕从保证物业今后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一同对物业质量进行的综合评定。
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物业新项目承接查验操作手册
本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收 小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题 点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一， 是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任， 避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩 序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。 2011 年 1 月 1 日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公 司多年经验、例行做法、现行国家规范、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理 编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的内容，谢谢。
新项目片区前期介入组 二零一零年十一月
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物业新项目承接查验操作手册
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目
Hale Waihona Puke 录第一部分 1. 2. 3. 4. 物业承接查验总体要求· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·03 物业承接查验工作原则· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·03 物业承接查验工作流程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·04 物业承接查验安全底线标准· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·05 第二部分 1. 物业承接查验工作准备· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·06 1.1. 物业资料的承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·07 1.2. 物业设备设施的承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·08 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 房屋本体及公共设施的承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·09 供配电系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·13 电梯系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·20 安防系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·24 消防系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·30 楼宇自控系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·37 综合布线系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·44 空调系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·46
核查 属实
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物业新项目承接查验操作手册
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4.
物业承接查验安全底线标准
新建物业承接查验安全底线标准包括但不限于以下内容： 4.1. 消防系统 （1） 消防工程须有消防验收合格证明并在交付时系统整体能正常工作； （2） 防火门符合消防要求， 能有效防火、 防烟； 防火卷帘在自动和手动控制下均能可靠动作； （3） 消防或逃生通道间距与高度符合消防要求，各处消防通道内没有障碍物，并保持畅通； （4） 高层建筑的疏散走道和安全出口处设置有合格的灯光疏散指示标志； （5） 高层建筑至少有一种可以有效通知住户疏散的设备； （6） 以上消防系统设备、设施的验收要求须符合：GB 50016—2006《建筑设计防火规范》 、 GB 50045－95《高层民用建筑设计防火规范（2005 年版） 》 、GB 50166—2007《火灾自 动报警系统施工及验收规范》 、GB 50261—2005《自动喷水灭火系统施工及验收规范》 、 GB 50098-98《人民防空工程设计防火规范（2001 年修订版） 》 、GB 50038-94《人民防 空地下室设计规范》等消防规范。 4.2. 其它重要设备 4.2.1. 电梯须有质量技术监督部门出具的电梯合格证明和准用文件；消防电梯须按消防设计 能正常运作； 4.2.2. 供电系统（LV 低压/HV 高压） （1） 必须提供设备测试报告，操作手册和完工图纸； （2） 所有高/低压设备需能正常自动或手动工作； （3） 必须提供设备操作工具和备件； （4） 发电机能正常投入使用，停电状态下能自动转换给消防系统提供应急满负载设备电源； 4.2.3. 须提供防雷和地线检测证书，在交接中检测不低于国家或地方的最低要求； 4.2.4. 超低压系统（ELV）-消防或报警系统电源必须配备应急电源； 4.2.5. 通风系统（排风及新风） （1） 密封场所必须提供通风（自然或机械通风，以设计文件为准） ； （2） 自然通风场所必须保证通风管道和通风口没有堵塞； 4.2.6. 燃气系统（煤气或天然气） 13.1.5. 管网不能通过密封空间 （必须设在通风空间） ； 13.1.6. 如有减压设备，其必须能自动工作并提供手动调控阀； 13.1.7. 若当地燃气管理部门有另行规定的，则以当地管理部门的规定执行； 4.2.7. 须有合法且符合标准（或有卫生许可证）的供水水源为小区提供生活用水；
10. 给排水系统设备设施承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·58 11. 钥匙承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·61 12. 绿化园林建筑工程承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·62 13. 绿化园林植物工程承接查验· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·64
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物业新项目承接查验操作手册
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2.7.3. 地产若需将相关质量缺陷的整改工作委托给物业完成的，双方需根据市场化原则协 商，并确定相关费用。由于工程施工进度原因无法在规定的时间内完成共用承接查验 和交付工作的，导致物业因此增加的应急费用需由地产承担。以上相关费用的收取须 参照 VK-WY/Q-57《物业与地产相关业务管理规范》相关要求执行。 3. 物业承接查验工作流程 交付前两个月
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物业新项目承接查验操作手册
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4.2.8. 规划设计的周界防越及联动报警系统、 门禁管理系统、 闭路电视监控、楼宇对讲系统、 室内安防系统、车场道闸管理系统、紧急广播系统均符合本规范中的 6.2.4 新建物业 共用部位接管验收标准，并能正常工作。 4.3. 房屋本体及公共设施 4.3.1. 小区外围及封闭式组团的围墙均按照设计要求全部完工； 4.3.2. 房屋外墙贴面、公共楼道、电梯厅贴面和吊顶无脱落伤人危险； 4.3.3. 泳池及水景的水中灯具采用安全电压和安全设备；泳池区域的照明、插座配备漏电保 护装置； 4.3.4. 如有返修施工在交接区内，需提供能防止导致人身或财产伤害的隐患的分隔和防护设 施； 4.3.5. 地面消防车通道必定开通并没有堵塞； 4.3.6. 地面工作井（沙井）盖须安装完毕； 4.3.7. 所有重要设备房间，必须能上锁。
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物业新项目承接查验操作手册
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第一部分
1. 物业承接查验总体要求 规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后 能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2. 物业承接查验工作原则
2.1. 新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验， 并确保共用部位能在完好无 损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。 2.2. 地产与物业应本着有利于客户安全使用、 有利于安全风险的有效规避、 有利于万科品牌 的维护和提升的原则， 按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作， 并防止工程未 完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。 2.3. 地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中， 且须邀请物业 共同协商确定计划时间节点。 2.4. 由于需要进行相关问题的整改、 项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作， 地产 与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付 10 个工作日前 完成承接查验、 整改和移交工作。 对经地产和物业共同确认可延后完成整改的质量缺陷， 应在承接查验协议中明确约定整改完成时间。 2.5. 地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同， 共同协商确定相关质量缺陷的整改 完成时间。对于涉及安全底线标准的质量缺陷，必须在地产移交给物业前完成整改；对 于不涉及安全底线标准的质量缺陷， 若无法在移交前全部整改完毕， 应确保在房屋集中 交付后的 1 个月内完成整改。 2.6. 如果出现以下情况之一的， 物业应及时书面上报给集团工程采购管理部、 物业事业本部 和客户关系管理部： A. 交付使用前不进行物业承接查验工作； B. 工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验； C. 存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验工作； D. 在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的质量缺陷； E. 在承接查验过程中拖延时间进度，造成对房屋集中交付产生严重影响的。 出现上述 A、B、C、D 情况之一的，物业有权拒绝接管，地产需承担由此造成的管理风险和相 应成本。 2.7. 若由物业协助地产完成相关质量缺陷的整改工作，按以下原则处理： 2.7.1. 若由集团或区域确定需物业协助完成涉及安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须向 物业支付实际完成工作成本的 5 倍价格作为整改费用； 2.7.2. 若由集团或区域确定需物业协助完成涉及非安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须 向物业支付实际完成工作成本的 3 倍价格作为整改费用。