二手房市场-与-房产中介知识讲解

二手房市场与房产中介
近年来，伴随着城市面积扩大，城市人口增加和城市经济繁荣，城市的房地产业不断发展壮大，城市二手房市场随之越来越旺，参照城市发展的规律，当旧城改造基本完成之后，城区房地产交易市场将会转到以二手房为主体的市场，而房地产交易市场要不断发展壮大，仅靠政府行为难以实现，需要一定数量的专门机构及相关专业技术人员加入到该行列为其助威呐喊，共同实现房地产市场的繁荣，房产中介是在这种情况下应运而生，并对房地产市场的发展起到了积极的作用。

二手房市场比较楼盘一级市场更宽阔、更长远、更复杂。

其特征为：
一、房源多，位置散，选购麻烦。

那里有住宅，那里就会有二手房，城市的东南西北中、大街小巷、小区，千千万万的住宅里都会有二手房源，别说是购房者，就是专业的经纪人，没有几年的实践功夫，均无法做到地方熟，位置清，房况明。

购房者不可能在数以千计的房源信息堆里一一一一去看房，要依附导购员凭着熟悉的房源情况和精锐的业务能力，帮助购房者百里挑一地选看合适的住房。

特别是对于那一大群亟待在城市安居且资金不足的进城农民和就业青工，他们无法奢望
得到政府的安居房和廉租房，只能寄望于房产中介机构帮助他们买到低成本的住房。

这是房产中介的社会基础。

二、市场阔，价偏高，亟待引导。

二手房来自各家各户，有一千套房源就得由一千户人家主价，急于出手的为数甚少，大部份房主都是市区老居民，他们习惯于以拆迁补偿的价钱来衡量房子的价格，能卖就卖，卖不了就
出租或空置也无妨，这是当前二手房价格偏高的原因之一。

然而, 人们晚间到一些非市中心的街道和小区地方走一走，会发现大部
份住宅没有灯光，意味着住房空置率不小。

当前二手房行情为：市中心、低楼层、小户型走俏，偏僻地、步高层、大户型难销。

住房空置是一种资源浪费，如何做到居者有屋，屋有人居”，亟待国家政策和法律的调控和引导，房产中介机构始终为此而努力工作。

三、产权杂，问题多，交易不易。

一是遗留问题繁多，譬如：
有的开发商或建房单位为了逃税，给了购房人办了产权三证
（房产证、契证、国土使用证），却没给购房人开不动产发票，转让过户时营业税就转驾予购房人。

有的契证上记载着契税摆欠、缓征”，国土证上记载出让金摆欠”，转让过户时购房人须全部补交。

有的国土使用证分摊面积为部份出让地，部份划拨地，转让
过户时须全部转为出让地，重新办理出让手续，补交土地出让金。

有的房改房、集资房只有房产证，没有国土使用证，转让过
户时无法办理银行按揭贷款。

二是交易税费复杂，譬如：
房改房过户办理房产证的费用一般在2—3千元左右，但是房产证办好之后再办国有土地使用证时，须交清历年来所欠的土地使用费、土地转让收益金以及土地出让金和契税，累计下来少则万余，多则数万。

政府对二手房免征营业税的政策须视产权来源、发证时间、面积大小等不同情况而定，若是继承人出售原产权人的房产，须办好继承人的房产证再转让，其产权来源和发证时间就随之改变了，原以为可减免的营业税转变成全额征收营业税；有的因房产测量后面积增大了，刚好超过了的普通住房面积标准，导致营业税和契税的大增，过户费用成倍增加。

若产权人夫妻双方或某一方已故，其产权须办理继承公证，凭公证文件再办继承人的产权证后才能过户；离婚分割的房产也须重新办成本人单独所有”的房产证才能过户，这些手续需增加公证费和双重办证费用，导致过户费用意外增加。

总之，产权证有没有遗留问题？过户费用到底须花费多少钱？是购人最担心的问题，一旦费用意外成倍增加，彼此纠纷难免，有房产中介机构经办，就能帮助买卖双方当好这个家。

买房是件大事，买房人担心付了钱不能按时得到如意的房子
，
不能按时拿到产权证，售房人担心不能按时收到全部房款，好的房产中介机构能给当事人一种安全感。

看房选房时，中介人是导购人；签订合同时，中介人是公证人；履行合同时，中介人是监督人；交付房款时，中介人是见证人；办理过户时，中介人是代理人；银行按揭时，中介人是保证人；交接住房时，中介人是协理人；出现纠纷时，中介人是调解人。

每个环节都少不了中介人，每宗交易都浸染着中介人的汗水，市场的活跃就由这一宗又一宗的成功交易组成，财政的收入也是随着这一宗一宗的交易而增长。

中介机构是介入政府与市场主体之间、市场主体与市场主体
之间从事监督、公证、协调、沟通、规范服务活动的组织机构，中介行业对房地产市场所起的作用举足轻重。

如今的房产中介不仅仅是开个信息部那么简单，房产中介机构必须注重品牌和专业化培育，在服务上要规范、透明，佣金收取价目要明码公示，切实做到公平、公正、真诚、守信准则，对于咨询产权交易办证、继承、赠予公证、按揭
贷款相关手续，咨询房产交易费用预算的均应实行免费服务。

房产中介的工作不仅有利于市场，有助于百姓，同时为政府部门分流了烦琐事的工作量。

房地产市场离不开房产中介，随着市场不断发展和良性竟争体制的逐步形成，房产中介机构也在迈向成熟。