土地估价方法适用范围及原则
土地估价方法适用范围与原则
土地估价方法适用范围与原则土地估价是指对土地价值进行评估和计量的过程，其结果通常以一个数值来表示。
土地估价方法有多种，不同的方法适用于不同的情况和目的，但土地估价的原则是普遍适用的。
本文将分析土地估价的方法、适用范围以及原则。
一、土地估价方法1.直接比较法：这是最简单常用的土地估价方法，通常用于住宅和商业用地的估价。
该方法通过比较相似的地块的成交价格来确定估价对象的价值。
这种方法的优点是简单易行，但在市场情况不明朗或土地特征较为独特的情况下可能不够准确。
2.收益法：该方法适用于商业用地的估价，根据土地产生的收益来确定其价值。
具体来说，收益法是通过将预计未来的租金收入与合适的折现率结合，计算土地的净现值。
该方法的优点是可以更准确地估价商业用地，但需要准确的租金数据和合适的折现率。
3.先决条件法：该方法适用于开发用地的估价，主要用于确定土地投资的可行性。
此方法通过评估土地开发前，需要进行的准备工作、审批手续、改造费用等来确定土地的价值。
这种方法的优点是可以帮助投资者更好地决策土地开发的可行性。
4.土地利用权价格法：该方法适用于农村土地估价，主要通过评估土地利用权的转让价格来确定土地的价值。
具体说来，该方法是根据农村土地所有权的不可转让性，评估农村土地使用期限的长短，以及土地利用对农村经济和社会发展的贡献等因素来确定土地价值。
二、土地估价适用范围1.地产开发：土地估价可以用于评估土地是否适合进行房地产开发。
例如，通过评估土地的位置、规划用途、交通条件、市场需求等因素，可以决定是否购买或开发块土地。
2.土地交易：土地估价可以用于确定土地交易的价格。
通过比较相似地块的成交价格或评估土地的收益能力，可以确定合适的买卖价格。
3.财产抵押：土地估价可以用于确定土地作为财产抵押的价值。
银行或金融机构通常要求借款人提供土地的估价报告，以确定贷款金额。
4.审计评估：土地估价可以用于审计评估或税收评估。
政府或相关部门可能需要对土地进行评估来确定税收或评估特定项目的效果。
土地估价的原则与方法汇总
一、土地估价概念土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。
二、土地估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。
(一)替代原则土地估价中的替代原则可概括如下：①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。
一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。
例题：判断题：在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。
一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则[ r ]替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。
因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。
可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。
它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。
在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修订，评估出宗地价格。
由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。
《城镇土地估价规程》-规程
《城镇土地估价规程》-规程城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1.6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
土地估价原则 土地估价方法 (选用)
估价原则一、所有估价原则（1）预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。
过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。
因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。
所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（2）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（3）最有效使用原则由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。
因此，地价是以该土地的效用作最有效发挥为前提的。
此次评估按设定用途进行并充分考虑其特征，按照最有效利用方式进行评估，得到一个合法、合理的土地价格。
（4）供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（5）报酬递增递减原则在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增到递减的特点。
（6）贡献原则土地收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
城镇土地估价规程(试行)
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以下是文档内容：城镇土地估价规程 (试行) 为规范城镇土地的估价工作，提供了具体的操作指南和标准。
依据这一规程，对城镇土地进行准确评估，对于城镇土地利用、市场交易等方面具有重要意义。
二、估价范围和目的1. 估价范围：该规程适用于城镇土地的估价工作，包括城市区域内的各类土地，涵盖土地出让、土地收购、土地评估等方面。
2. 估价目的：规程的主要目的是确保估价工作的准确性和公正性，为政府决策、土地交易、土地税收等提供科学依据。
三、估价原则和方法1. 估价原则：估价工作应遵循客观公正、科学合理、准确可靠、信息透明的原则，确保估价结果具有可比性和可操作性。
2. 估价方法：根据城镇土地的不同特征和用途，结合市场需求和交易情况，采用市场比较法、收益法、成本法等综合方法进行估价，以确定土地的公允价值。
四、估价程序和要求1. 估价程序：估价工作应按照科学程序进行，包括估价资料的收集、估价方法的选择、估价过程的分析和判断以及估价结果的汇总等步骤。
2. 估价要求：估价工作应准确、全面、可操作，要求相关人员具备专业知识和经验，核查数据的真实性和准确性，确保估价结果的合理性和有效性。
五、估价报告和审批程序1. 估价报告：估价工作完成后需编制估价报告，包括土地估价基本情况、估价依据和方法、估价结果以及相关附件等内容。
2. 审批程序：估价报告需经过相关部门的审批和备案，确保估价工作的合法性和规范性。
审批程序包括审核资料的真实性和完整性，评价方法的科学性和准确性。
六、估价监督和违规处理1. 估价监督：各级政府部门应加强对估价工作的监督和管理，确保估价活动的合规性和规范性，严禁任何非法干预和损害公共利益的行为。
2. 违规处理：对违反规程的个人或单位，将依法严肃处理，保证估价工作的正常进行，维护土地市场秩序和公平竞争环境。
城镇土地估价规程 (试行) 的实施，将有力推动城镇土地估价工作的规范化和科学化发展，提高土地估价工作的效率和准确性。
土地估价原则
根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，在本报告评估过程中，我们遵循的主要原则有：（一）合法原则，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。
在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
（二）替代原则，地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。
有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
（三）供需原则，在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，否则价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。
在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。
（四）变动原则，一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形。
它是各种地价形成因素相互作用的结果。
而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。
（五）协调原则，土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以分析土地是否与所处环境协调。
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（六）贡献原则，不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。
就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。
土地估价方法适用范围及原则
9、公开市场原则
评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
10、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价
⑴待开发房地产或待拆迁改造后在开发房地产的土地估价；⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；⑶现有房地产中地价的单独评估
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。完成基准地价评估的城镇中的土地估价
遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。
7、报酬递增递减原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
8、审慎原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。
土地估价准则
土地估价准则土地估价准则是对土地估价活动的规范和指导，旨在确保土地估价结果的客观性、公正性和准确性。
土地估价准则主要包括以下几个方面：1. 土地估价原则土地估价原则是指在进行土地估价时应遵循的基本原则。
主要包括以下几点：（1）合法原则：土地估价应当依据国家法律法规和相关政策进行，符合土地管理、城乡规划、环境保护等要求。
（2）客观原则：土地估价应当基于客观实际情况，充分考虑土地的自然属性、经济属性、社会属性和法律属性等因素。
（3）公正原则：土地估价应当保持公正中立，避免利益冲突，确保估价结果公平合理。
（4）科学原则：土地估价应当运用科学的方法和手段，充分挖掘土地价值信息，提高估价准确性。
（5）一致性原则：土地估价应当遵循统一的标准和程序，确保不同估价项目和不同估价时点的结果具有可比性。
2. 土地估价依据土地估价依据是指进行土地估价时所依据的基础资料和数据。
主要包括以下几点：（1）法律法规：国家法律法规和相关政策，如土地管理法、城市房地产管理法、土地估价管理办法等。
（2）土地权属资料：土地使用权证、土地权属调查报告、土地登记资料等。
（3）土地实物状况：土地的位置、面积、形状、地形、地貌、土壤、水质等。
（4）土地经济特征：土地用途、开发程度、产值、收益、市场供需状况等。
（5）土地权益状况：土地使用权类型、使用期限、转让限制、抵押情况等。
（6）地区经济状况：地区生产总值、人均收入、就业率、人口密度等。
（7）地区发展规划：城市规划、土地利用规划、基础设施建设计划等。
3. 土地估价程序土地估价程序是指进行土地估价时应遵循的步骤和流程。
主要包括以下几点：（1）明确估价目的：根据委托方的需求，明确土地估价的目的、范围和基准时点。
（2）收集资料：调查收集与土地估价相关的法律法规、权属资料、实物状况、经济特征、权益状况等基础资料。
（3）选择估价方法：根据土地的类型、用途、地区特点等，选择适宜的估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。
估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程1 总则1、1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序与方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共与国城市规划法》、《中华人民共与国城市房地产管理法》、《中华人民共与国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1、2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”与“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区与国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,就是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1、3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位与具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于２名。
1、4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员与估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作,不得作任何虚假的估价,应为客户保守秘密,按标准收费。
1、5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1、6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外,还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1、7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则与程序2、1 城市土地估价的基本原则2、1、1 土地估价应遵循下列原则:1.合法原则;2.最高最佳使用原则;3.替代原则;4.预期收益原则;5.供需原则;6.估价时点原则;7.多方法相比较原则。
2、1、2 遵循合法原则,就是指估价人员与估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规与规定,所评估的对象应以合法使用与合法处分为前提。
2、1、3 遵循最高最佳使用原则,就是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途与未来用途就是否就是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明。
《农村集体土地价格评估技术指引》(2020年施行)
附件农村集体土地价格评估技术指引为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略，制订本指引。
1.适用范围本指引适用于位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，以及耕地。
位于城市市区以内的集体建设用地评估可参照《城镇土地估价规程》的有关规定。
在开展农村集体土地价格评估时，除本指引明确规定的内容之外，关于估价原则、估价方法选择与运用、估价结果确定等各环节的技术要求均参照规范性引用文件中所列示的分等定级估价技术规程执行。
2.法律及政策依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国城乡规划法》；（5）《中华人民共和国资产评估法》；（6）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；（9）《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）。
3.规范性引用文件下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；（7）《标定地价规程》（TD/T1052-2017）。
4.术语和定义4.1集体建设用地使用权价格。
是指集体建设用地，对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则与程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (3)4、1准备工作 (3)4、2资料调查与整理 (4)4、3基准地价评估的技术路线 (4)4、4级差收益(地租)法评估基准地价 (5)4、5利用土地交易资料评估基准地价 (8)4、6利用土地交易资料评估路线价 (12)4、7城市基准地价的确定 (12)4、8基准地价修正系数表的编制 (13)4、9基准地价图的绘制 (16)4、10基准地价更新 (16)5 宗地地价评估基本方法 (19)5、1宗地估价程序 (19)5、2收益还原法 (20)5、3市场比较法 (22)5、4成本逼近法 (26)5、5剩余法 (28)5、6基准地价系数修正法 (29)6 各类用地宗地价格评估 (31)6、1宗地类型 (31)6、2居住类宗地价格评估 (32)6、3商业金融业用地宗地价格评估 (33)6、4工业、仓储用地宗地价格评估 (34)6、5交通用地宗地价格评估 (34)6、6综合用地宗地价格评估 (36)6、7公共绿地价格评估 (36)7 不同土地权利的宗地价格评估 (37)8 土地估价成果验收及确认 (40)9 名词解释 (41)城镇土地估价规程1 总则1、1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序与方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共与国城市规划法》、《中华人民共与国城市房地产管理法》、《中华人民共与国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1、2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”与“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区与国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,就是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1、3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位与具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于７名。
《城镇土地估价规程》
收益还原法
市场比较法
基准地价系数修正法
剩余法
成本逼近法
2、土地价格影响因素 ⑴一般因素 ①城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人 口等） ②房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、 住房制度、地价政策等） ③产业政策（含税收政策等） ④城市规划与发展目标 ⑤城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、 发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动 等内容）
个别因素： 宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、 深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、 规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地 权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共 设施及公益设施的接近程度、与危险设施或污染源的临 近程度等。
工业用地 一般因素 自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等。 社会因素：城镇发展与公共设施建设等； 经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、 交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及 就业水平、此类市场状况等。 行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政 策等。
三、估价原则及价格影响因素 1、估价原则 规程规定的估价基本原则有七项：预期收益原则、替 代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则 、贡献原则和变动原则。 遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正 常利用下的未来客观有效的预期收益为依据。 遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地 区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据。估价 结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的 最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利 用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场 要求和最佳利用程度等方面确定。
市场比较法在土地估价中的应用 土地估价市场比较法适用的估价原则
市场比较法在土地估价中的应用土地估价市场比较法适用的估价原则土地价格评估是指土地估价人员，根据估价目的，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验，通过对影响土地价格因素的分析，对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断。
土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法、路线价法、基准地价系数修正法等。
在这几种估价方法中，最常用到的一种就是市场比较法。
市场比较法根据替代原理，将估价对象与近期发生交易的类似不动产进行比较，对类似不动场成交价格进行适当地修正后，以得到待估对象在估价时点客观合理价格的估价方法。
市场比较法一般公式为：估价对象价格=可比实例价格?捉灰浊榭鲂拚凳齹捉灰兹掌谛拚凳齹浊蛞蛩匦拚凳齹赘霰鹨蛩匦拚凳Ｒ虼嗽谠擞檬谐”冉戏ㄊ保罢业胶鲜实目杀冉系亩韵螅约翱悸呛糜跋焓谐〖鄹竦囊蛩兀湍鼙冉虾玫牟馑愠銎兰鄱韵蟮募鄹瘛５窃谑导实牟僮鞴讨校庵址椒ɑ岽嬖谝欢ǖ奈侍猓虼宋颐钦攵晕侍庖惨嘤Φ亩圆摺?市场比较法与市场结合比较紧密，它在以近期交易实例并进行比较的基础上得到的评估对象的估价结果具有较强的现实性和说服力，反映近期不动产市场的行情，能为人们所接受。
市场比较法的最大缺点主要是由其估价原理和适用条件所致。
因为市场比较法在非正常情况下，比准价格往往偏离不动产本身的特性，无法与收益价格相协调，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等。
在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，适用条件的限制构成该方法的缺陷。
除外，还有其原理所导致的需要大量信息和要求较高技术方面的问题构成的缺陷。
1、市场比较法在应用的过程中容易出现的问题（1）信息的不灵通导致寻找到的比较对象存在一定的不适应性。
可比实例的选取存在一定的困难，这样就直接影响估价结果。
对于估价对象的选取，估价人员也主要根据其经验，采用定性方法主观地进行筛选，也对估价结果产生间接影响。
（2）技术上的不成熟导致这种方法的实施需要花费大量的人力物力。
土地估价规范
土地估价规范土地估价规范是对土地估价工作进行规范化管理的指导性文件，旨在保障土地估价工作的科学性和公正性，提高土地估价的准确性和可靠性。
下面是对土地估价规范的详细介绍。
一、土地估价目的和范围土地估价是指对土地市场价值进行评估的过程，主要用于土地出售、征收、抵押、租赁等交易中的定价决策。
土地估价范围包括农用地、建设用地、工矿仓储用地、水域用地等各类土地类型。
二、土地估价主要原则1.科学性原则：土地估价应基于科学的理论和方法进行，确保估价结果的准确性和可靠性。
2.客观公正原则：土地估价应遵循公开、公正、公平的原则，排除个人利益和其他非客观因素的干扰。
3.市场化原则：土地估价应基于市场供需关系和价格水平进行，充分反映土地市场价值。
4.综合性原则：土地估价应综合考虑土地的自然条件、地理位置、规划用途、经济效益等多个因素进行评估。
三、土地估价的主要方法1.比较法：通过对类似土地进行比较，找到市场上类似土地的销售价格或租赁价格，推断出评估土地的市场价值。
2.收益法：通过分析土地可产生的经济效益，计算土地的净现值或资本化值，推断出评估土地的市场价值。
3.成本法：通过计算土地使用权的重建成本和土地再开发所需的补偿成本，推断出评估土地的市场价值。
四、土地估价的程序和要求1.调查与研究：对估价地块的自然、经济、法律等情况进行调查与研究，收集必要的数据和资料。
2.估价方法选择：依据估价目的和估价对象的特点选择合适的估价方法，并进行可行性分析。
3.数据处理与计算：对估价数据进行统计、分析和计算，确保估价结果的科学性和准确性。
4.结果报告：将估价过程、结果和意见以书面形式报告并提交相关部门或委托方，确保估价结果的透明性和可信度。
5.结果验证：对估价结果进行验证，与市场交易数据进行比对，修正估价结果，提高估价的准确性和可靠性。
五、土地估价的质量控制要求1.专业素质要求：参与土地估价工作的人员应具备相关专业知识和技能，熟悉土地估价法规和估价方法。
土地估价方法适用范围及原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
替代原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
预期收益原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
最有效利用原则、预期收益原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
替代原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
报酬递增递减原则
（抵押评估，审慎原则；出让价值评估，公开市场原则）
1、合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2、供需原则
遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。
7、报酬递增递减原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
8、审地价系数修正法
成本法
（土地估价方法）适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取
适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价
⑴待开发房地产或待拆迁改造后在开发房地产的土地估价；⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；⑶现有房地产中地价的单独评估
土地估价方法适用范围及原则
益或有潜例的地区则不适用。从（土地怙地价的单独评估的土地估
价1.新开发土地，不适用建成区域已开发的土（收益性）在收益.••••
评估目的和评估结果的价方法）适土地估价；2地、 建筑物或是房地产.土地市场欠发育，交易实形式来看，可直接用于用
范围例少的地区，的估价无法用市场比较法估价时采
(2)确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
(3)确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投 资年期与收益风险之间的地市场近三年交易实例的基础上，优先选用 正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较 高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。 近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市 场匕交法。
3、剩余法。
(1 )在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地 率等规划建设指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原 则择一进行评估。
(2)假设的项目开发周期一般不超过3年。
(3)对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场 同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
_、评估方法
(1)收益还原法
(2)市场比较法
(3 )剩余法
(4)成本逼近法
(5)基准地价系数修正法
二、评估方法的运用
1、收益还原法。
(1 )确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当 前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳 定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于 测算收益水平的t匕较实例应不少于3个。
(2 )土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生 的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿 等标准的差异。
基准地价估价原则
基准地价估价原则
基准地价估价原则，也称为地值估价原则，是指在进行土地估价时所遵循的一系列规则和准则。
基准地价估价原则主要有以下几个方面：
1. 遵循市场价值原则：基准地价的估价应该基于市场上类似土地的价格。
估价师应该进行市场调研，收集和分析各类土地的市场价格数据，以确定基准地价的合理范围。
2. 考虑地理位置和用途：基准地价的估价应该考虑土地的地理位置和用途。
地理位置的优劣、交通便利度、周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
土地的用途也是影响价值的重要因素，不同用途的土地有不同的市场需求和价值。
3. 确定适当的估价方法：基准地价的估价可以采用多种方法，如比较法、收益法、成本法等。
估价师应该根据具体情况选择适当的方法，并进行合理的数据分析和计算，以得出合理的估价结果。
4. 专业判断与经验：基准地价的估价需要估价师具备专业知识和经验。
估价师应该充分了解土地市场的特点和规律，能够进行准确的判断和预测，以提供可靠的估价报告。
基准地价的估价原则是土地估价工作的基础，它的正确运用可以提高估价结果的准确性和可信度。
同时，估价师应该遵守职业道德规范，确保估价工作的公正、独立和客观性。
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合法原则、供需原则、价值主导原则
替代原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
预期收益原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
最有效利用原则、预期收益原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
替代原则
合法原则、供需原则、价值主导原则
报酬递增递减原则
（抵押评估，审慎原则；出让价值评估，公开市场原则）
1、合法原则
由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近
法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用范围：
1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
3、价值主导原则
土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。
4、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
5、最有效利用原则
在评估中确定相关参数和统计结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况,以及存在的风险。
9、公开市场原则
评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
10、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。
6、预期收益原则
适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价
⑴待开发房地产或待拆迁改造后在开发房地产的土地估价；⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；⑶现有房地产中地价的单独评估
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。完成基准地价评估的城镇中的土地估价
估价方法
市场法
收益法
剩余法பைடு நூலகம்
基准地价系数修正法
成本法
（土地估价方法）适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取
遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。
7、报酬递增递减原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
8、审慎原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2、供需原则