张家界子午西路项目投资收益分析报告

张家界子午西路项目可行性分析报告

二零零九年八月三十一日

编写：高金龙

第一部分项目总说明

可行性分析(Feasibility Study)，又称可行性研究，就是对拟建项目从技术上、经济上及其他方面进行可行性进行分析，其目的是给项目投资决策者提供决策依据，同时给项目提供开发依据和参考指导意见。

说明：由于所掌握的相关资料和数据有限，本可性分析着重在项目静态投资的初步模拟，尚未进行动态和更深的数量分析，因此将会存在一定的偏差，希望在建筑规划方案基本确定后能深入精确的分析。

1、项目地块概况

本项目地块位于湖南省张家界市永定区子午西路，项目南临子午西路，子午西路前50米左右为张家界风景秀丽的澧水，西临靠大山，地块南临四座村民宅，背山面澧水。

（1）总用地面积约200亩，地块容积率为2。本项目尚未进入土地平整，地块为典型的丘陵地形，顺应山势北高南低，起伏较大，与子午西路路面有约35米高差；目前项目进入前期市场研究阶段，原为国家监狱用地，有四座农民拆迁房屋，属于生地状态、七通一平尚未开展。

（2）项目用地周边环境调查

项目虽属张家界市永定区，但出于城市门户位置，地理环境十分优越，在地块位置处于城市门户位置，靠山临水并能远望天门仙山，对项目开发高档物业、高档居住小区创造了得天独厚的条件。但城市整体规划市政机关将迁至项目区域，现目前尚未成型，市政

配套较为简单，并且尚无商品房开发项目。

（3）地块交通条件调查

项目位于张家界市子午西路，是张家界市东扩西进城市发展的主干区域，东距新火车站6公里，距机场8公里，1路、8路、10路公交车经过本项目。交通便捷，随着本区域城市建设加快，交通将更加便捷、成熟。

2、项目经营方式假设

项目地块现由张家界方面控制，南宁合作公司可通过转让或参股合作开发方式介入项目开发，面向市场进行公开销售。如协议达成，项目预计自2010年5月份开工建设，2010年底可取得政府有关部门颁发预售许可证后对外公开发售。根据市场情况，预计在三年内销售率达到95%。

3、项目主要指标预计

总占地面积：133200m²（200亩）

建筑面积：266400m²；

容积率：2；

绿化率：45%左右；

住宅层数：以低层联排、多层建筑为主，高层建筑为辅；

产品体量预计：低层联排、多层建筑占总建筑面积的2/3，约88800㎡；高层建筑占总建筑面积的1/3，约44400㎡.

开发周期：2010年5月—2013年5月

第二部分项目投资背景及计划预期

1、项目市场分析

张家界市房地产情况和市场形势分析详见：项目市场调查报告。

2、项目不确定性因素分析

项目在开发过程中常常会有种种不确定性因素，表现在以下方面：

（1）通货膨胀和物价的变化

在任何一个国家，货币的价值都不是固定不变的，它通常随着时间的增长而降低，随着国际和国家经济的变化而变化。货币价值的降低，必然导致物价上涨；物价的上涨，反过来又促进或加重通货膨胀。通货膨胀导致购买力的降低和融资成本、工程造价的增加，就直接影响项目未来的技术经济效益。这是造成不确定性因素的主要原因。

（2）国家相关经济政策和法规、规定的变化

国家对房地产相关经济政策、法规、规定的变化，将直接影响项目的开发和销售的进度，如按揭利率的变动，国家对房地产金融的支持等。国家实行住房制度改革，各商业银行加大对住宅市场金融支持的力度，日趋健全房地产相关法律，为项目的顺利开发提供了良好的外部环境。从目前宏观经济形势看，贷款利率上调可能性不大。贷款利率的降低，不仅可以减少项目财务费用的支出，降低项目的开发成本，还可减轻消费者银行按接还款的压力，促进项目的销售。

（3）建设工期的变化

建设工期的变化特别是建设工期的延长，将直接影响项目的操作和项目品牌的树立。本项目如果工期不能严格保证，则既会影响楼盘的销售，还会影响楼盘的品牌。

（4）其他因素

影响项目的其他因素有竞争对手的开发面积、推盘时机、宣传推广费用的变化、市场价格的整体变动等。如天门壹号、月亮湾等有较大的市场吸引力和号召力的项目推出。其价格如被市场所接受，因此本项目应根据具体的市场环境适时而变。

3、项目开发进度建议

鉴于本项目所面临的市场环境，特别是近期市场竞争项目相对较少，城市住宅开发土地的政府管制，建议项目于2010年5月前开工建设，力争在2010年8月进行认购登记。

4、项目销售进度建议

从2010年8月开始认购登记，主要积累本地客户，并通过2010年10月1日开盘，利用“十一黄金周”市场推广吸引外地客户群，建议把张家界的黄金度假期“五一”至“十一”作为重点推广期。

第三部分项目投入与产出分析

一、项目投入与成本

（一）前期工程费

1、勘察费

项目在开工前，要进行地质勘察，按每亩为3000元计算，地勘费约60万元。

2、规划设计费

较为高档的项目，规划设计费（含初步设计、建筑设计、施工图设计、园林景观设计等）一般为40元／平方米（按建筑面积计算），园林设计费按20元/平方米（按建筑面积计算），则本项目的规划设计费为825.84万元。

3、场地平整等费用

本项目在开工前要做土地平整、排洪沟处理、护坡等前期工作，按50元／平方米计算，以200亩计算，场地平整费为666.67万元。综上，前期工程费总计约为：1552.51万元。

（二）土地费(含土地综合配套费)

项目土地转让费按张家界公司报价为30万元/亩，总计6000万元。

（三）建安费

本项目的土建成本按标准低层联排、多层建筑950元/平方米计算（含建筑主体、安装、设备等），高层建筑1300／平方米计算（含建筑主体、安装、设备等），所有主体结构为框架结构。则本项目建安费总计约为：142080000元。

（四）工程建设相关费用

1、招投标费用

按建安成本的0.4‰计算，招投标费用为138528元。

2、工程建设监理费

建筑工程监理费按建安费的1.2%计算，则监理费为46.8万元。

3、建设工程质量管理监督费

质量管理监督费按0.7‰计算，本项目的质量管理监督费为2.7万元。

4、物业管理公共基金

按建筑面积的21元/平米计算，本项目劳动定额测定费为54.6万元。

5、白蚁防治费

白蚁防治费按2元/平米收取，则本项目白蚁防治费为5.2万元

6、人防费

人防费政府按26元／平方米收取，则本项目人防费为67.6万。