2015年房地产估价理论与方法真题及答案解析
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上一题下一题
(7/15)多项选择题
第35题
关于房地产状况调整的说法，错误的是______。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
上一题下一题
(10/28)单项选择题
第10题
关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。
A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04
上一题下一题
(17/28)单项选择题
第17题
关于报酬率的说法，正确的是______。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
第42题
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有______。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
(6/15)多项选择题
第34题
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是______。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
上一题下一题
(5/28)单项选择题
第5题
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为______元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
上一题下一题
(6/28)单项选择题
A.146
B.105
C.144
D.227
上一题下一题
(26/28)单项选择题
第26题
32～33暂缺
上一题下一题
(27/28)单项选择题
第27题
评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括______。
A.加油站的特色装修
B.加油站的特许经营权
C.加油站内的车辆
D.加油站的加油机
上一题下一题
(28/28)单项选择题
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱD.有效年龄、耐用年龄、残值率
上一题下一题
(21/28)单项选择题
第21题
25～26暂缺
上一题下一题
(22/28)单项选择题
第22题
关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是______。
A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值
B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
上一题下一题
A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地勘查，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
上一题下一题
(10/15)多项选择题
第38题
成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的______。
A.土地取得方式相同
B.土地规划用途相同
C.项目规模大小相当
D.项目建设期长短相近
E.项目经营期长短相近
上一题下一题
(11/15)多项选择题
第39题
关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有______。
上一题下一题
(7/28)单项选择题
第7题
暂缺
上一题下一题
(8/28)单项选择题
第8题
下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是______。
A.建筑结构
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
上一题下一题
(9/28)单项选择题
第9题
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是______。
(12/15)多项选择题
第40题
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括______。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
上一题下一题
(13/15)多项选择题
第41题
暂缺
上一题下一题
(14/15)多项选择题
(2/15)多项选择题
第30题
关于房地产变现能力的说法，正确的有______。
A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱
B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱
C.在建工程比现房的变现能力弱
D.熟地通常比毛地的变现能力弱
E.房地产在卖方市场下通常比买方市场下的变现能力弱
上一题下一题
(3/15)多项选择题
第31题
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
上一题下一题
(25/28)单项选择题
第25题
某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年，建成后可全部出租，每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为______万元/年。
A.房地产抵押估价
B.房地产司法拍卖估价
C.房屋征收补偿估价
D.房地产转让估价
E.房地产火灾险投保估价
上一题下一题
(5/15)多项选择题
第33题
评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有______。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
上一题下一题
A.1508.02
B.1520.86
C.1527.27
D.1619.05
上一题下一题
(19/28)单项选择题
第19题
暂缺
上一题下一题
(20/28)单项选择题
第20题
采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是______。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
第28题
估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至______。
A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日
上一题下一题
(1/15)多项选择题
第29题
下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有______。
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
上一题下一题
(11/28)单项选择题
第11题
某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是______。
A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况
2015年房地产估价理论与方法真题及答案解析
(1/28)单项选择题
第1题
1～2暂缺
下一题
(2/28)单项选择题
第2题
估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的______。
A.实体
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
上一题下一题
(3/28)单项选择题
第3题
下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是______。
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
上一题下一题
(12/28)单项选择题
第12题
采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%～9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是______。
A.10
B.11
C.13
D.14
上一题下一题
(15/28)单项选择题
第15题
18～19暂缺
上一题下一题
(16/28)单项选择题
第16题
张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出信该商铺的合理实得金额为______万元。
C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值
D.需测算后续开发的应得利润
上一题下一题
(23/28)单项选择题
第23题
28～29暂缺
上一题下一题
(24/28)单项选择题
第24题
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化最按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为______元/m2。
A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%
B.年净收益为90万元，报酬率为9%
C.年净收益为90万元，报酬率为8%
D.年净收益为100万元，报酬率为8%
上一题下一题
(13/28)单项选择题
第13题
14～16暂缺
上一题下一题
(14/28)单项选择题
第14题
某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为______个月。
下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有______。
A.当前该类房地产价格水平较高
B.该类房地产的开发成本上升
C.该类房地产的开发技术水平提高
D.预期该类房地产的价格会上涨
E.该类房地产未来持有成本增加
上一题下一题
(4/15)多项选择题
第32题
对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有______。
A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.部分产权的房地产
D.以房地产为主的整体资产
上一题下一题
(4/28)单项选择题
第4题
下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是______。
A.该房地产位于28层办公楼的第八层
B.该房地产500m内有地铁站点
C.该房地产离机场约25km
D.该房地产坐北朝南
第6题
一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是______(假定年利率为5%)。
A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
上一题下一题
(8/15)多项选择题
第36题
求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括______。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拨款
D.所得税
E.房屋保险费
上一题下一题
(9/15)多项选择题
第37题
下列估价假设中，属于背离事实假设的有______。
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
上一题下一题
(18/28)单项选择题
第18题
新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为______万元。
A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见
上一题下一题
(7/15)多项选择题
第35题
关于房地产状况调整的说法，错误的是______。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
上一题下一题
(10/28)单项选择题
第10题
关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。
A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04
上一题下一题
(17/28)单项选择题
第17题
关于报酬率的说法，正确的是______。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
第42题
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有______。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
(6/15)多项选择题
第34题
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是______。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
上一题下一题
(5/28)单项选择题
第5题
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为______元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
上一题下一题
(6/28)单项选择题
A.146
B.105
C.144
D.227
上一题下一题
(26/28)单项选择题
第26题
32～33暂缺
上一题下一题
(27/28)单项选择题
第27题
评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括______。
A.加油站的特色装修
B.加油站的特许经营权
C.加油站内的车辆
D.加油站的加油机
上一题下一题
(28/28)单项选择题
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱD.有效年龄、耐用年龄、残值率
上一题下一题
(21/28)单项选择题
第21题
25～26暂缺
上一题下一题
(22/28)单项选择题
第22题
关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是______。
A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值
B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
上一题下一题
A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地勘查，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
上一题下一题
(10/15)多项选择题
第38题
成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的______。
A.土地取得方式相同
B.土地规划用途相同
C.项目规模大小相当
D.项目建设期长短相近
E.项目经营期长短相近
上一题下一题
(11/15)多项选择题
第39题
关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有______。
上一题下一题
(7/28)单项选择题
第7题
暂缺
上一题下一题
(8/28)单项选择题
第8题
下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是______。
A.建筑结构
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
上一题下一题
(9/28)单项选择题
第9题
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是______。
(12/15)多项选择题
第40题
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括______。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
上一题下一题
(13/15)多项选择题
第41题
暂缺
上一题下一题
(14/15)多项选择题
(2/15)多项选择题
第30题
关于房地产变现能力的说法，正确的有______。
A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱
B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱
C.在建工程比现房的变现能力弱
D.熟地通常比毛地的变现能力弱
E.房地产在卖方市场下通常比买方市场下的变现能力弱
上一题下一题
(3/15)多项选择题
第31题
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
上一题下一题
(25/28)单项选择题
第25题
某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年，建成后可全部出租，每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为______万元/年。
A.房地产抵押估价
B.房地产司法拍卖估价
C.房屋征收补偿估价
D.房地产转让估价
E.房地产火灾险投保估价
上一题下一题
(5/15)多项选择题
第33题
评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有______。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
上一题下一题
A.1508.02
B.1520.86
C.1527.27
D.1619.05
上一题下一题
(19/28)单项选择题
第19题
暂缺
上一题下一题
(20/28)单项选择题
第20题
采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是______。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
第28题
估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至______。
A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日
上一题下一题
(1/15)多项选择题
第29题
下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有______。
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
上一题下一题
(11/28)单项选择题
第11题
某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是______。
A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况
2015年房地产估价理论与方法真题及答案解析
(1/28)单项选择题
第1题
1～2暂缺
下一题
(2/28)单项选择题
第2题
估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的______。
A.实体
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
上一题下一题
(3/28)单项选择题
第3题
下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是______。
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
上一题下一题
(12/28)单项选择题
第12题
采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%～9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是______。
A.10
B.11
C.13
D.14
上一题下一题
(15/28)单项选择题
第15题
18～19暂缺
上一题下一题
(16/28)单项选择题
第16题
张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出信该商铺的合理实得金额为______万元。
C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值
D.需测算后续开发的应得利润
上一题下一题
(23/28)单项选择题
第23题
28～29暂缺
上一题下一题
(24/28)单项选择题
第24题
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化最按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为______元/m2。
A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%
B.年净收益为90万元，报酬率为9%
C.年净收益为90万元，报酬率为8%
D.年净收益为100万元，报酬率为8%
上一题下一题
(13/28)单项选择题
第13题
14～16暂缺
上一题下一题
(14/28)单项选择题
第14题
某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为______个月。
下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有______。
A.当前该类房地产价格水平较高
B.该类房地产的开发成本上升
C.该类房地产的开发技术水平提高
D.预期该类房地产的价格会上涨
E.该类房地产未来持有成本增加
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(4/15)多项选择题
第32题
对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有______。
A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.部分产权的房地产
D.以房地产为主的整体资产
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(4/28)单项选择题
第4题
下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是______。
A.该房地产位于28层办公楼的第八层
B.该房地产500m内有地铁站点
C.该房地产离机场约25km
D.该房地产坐北朝南
第6题
一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是______(假定年利率为5%)。
A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
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(8/15)多项选择题
第36题
求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括______。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拨款
D.所得税
E.房屋保险费
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(9/15)多项选择题
第37题
下列估价假设中，属于背离事实假设的有______。
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
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(18/28)单项选择题
第18题
新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为______万元。
A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见
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