《房地产估价》第7章 成本法
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26
第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
25
第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
23
第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。
四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广
告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比
率计算。
11
第二节 新开发土地的成本法估价
五、投资利息
包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的 利息。 注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。
1.4 成本法与估价原则的关系
1. 替代原则：成本法基础 2. 供求原则 3. 均衡原则：低度改良、过度改良 4. 外部性原则：可使新建建筑物的价值大于或小
于其建筑成本 5. 最高最佳使用原则：房地产价值的根本
4
第一节 成本法的概念
1.5 成本法估价的基本认识
1、房地产的价格直接取决于其效用，而非 花费的成本。成本的增加不一定能增加其价 值，投入的成本不多也不一定价值不高。房 地产的开发成本高，价格不一定高；反之不 一定低。
2、要区分实际成本和客观成本。估价中应 该采用客观成本。
3、要结合市场供求分析等来确定评估价值。
5
第一节 成本法的概念
1.6 成本法估价的步骤
1. 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润 等资料；
2. 估算重新购建价格； 3. 估算折旧； 4. 求取积算价格。
6
第二节 新开发土地的成本法估价
2.1 计算公式
一、征用农 地取得的土 地
二、城市房 屋拆迁取得 的土地
三、购买的 熟地
1、农地征用费：（1）征用补偿安置费用； （2）征地管理费；（3）耕地占用税； （4）耕地开垦费；（5）新菜地开发建设基 金；（6）政府规定的其他税费。
2、土地使用权出让金
1、房屋拆迁费用：（1）房屋拆迁补偿安置 费用；（2）房屋拆迁估价服务费；（3）房 屋拆迁服务费；（4）房屋拆迁管理费；（5） 政府规定的其他有关税费。
A.计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率称为直 接成本利润率，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） B.计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用
＋投资利息，相应的利润率称为成本利润率，即： 成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费 用＋投资利息＋销售费用） C.计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润 率称为销售利润率，即： 销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值）
2、土地使用权出让金
1、地价款
2、买方缴纳的税费等。
21
第三节 新建房地产的成本法估价
二、开发成本
指取得土地后进行土地开发和房屋建设所需要 的成本。包括：
项目 1 2 3 4 5
开发成本 土地开发成本 勘察设计费用 建筑安装工程费 公共配套设施费 基础设施建设费
22
第三节 新建房地产的成本法估价
第五章 成本法
• 1、成本法的概念 • 2、新开发土地的成本法估价 • 3、新建房地产的成本法估价 • 4、旧房地产的成本法估价 • 5、成本法运用
1
第一节 成本法的概念பைடு நூலகம்
1.1 成本法的概念
成本法是求取估价对象在价值日期的重置价格或重建 价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。
新开发区土地经过规划后，有用于道 路、绿化等基础设施的不能转让的部 分土地。
1.新开发区土地平均单价=新开发区土地总价/可 转让土地面积
2.可转让土地面积=开发区土地总面积×开发完 成后可转让土地面积的比率
3.新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单 价×区位、用途等修正系数
16
第二节 新开发土地的成本法估价
14
第二节 新开发土地的成本法估价
八、土地增值收益
➢将生地开发为熟地，改变了土地的原有性 能，增加了土地收益，提高土地效用，开 发后出售的是改良后的能产生更大收益的 土地。
➢土地增值收益=（取得成本+开发成本+管理 费用+投资利息+利润）×土地增值收益率
15
第二节 新开发土地的成本法估价
2.3 新开发区宗地价格评估
(B+C)×60%×[(1+6%)0.5-1] = 1343.63万元
E = V总×7% = 0.07V总
F = V总×20% = 0.2V总
V总 = 22758.40万元
V单
V总 建筑面积
22758 .40 50000
4552 元 / m2
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第四节 旧房地产的成本法估价
4.1 计算公式
（1）旧房地的成本法公式： 旧房地价格＝房地重新购建价格－建筑物折旧
练习：
某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2 亿元。将其开发成五通一平的熟地的开发成本和 管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率 为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入； 开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售 税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。 开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
（1）重新购建价格是价值日期的价格。 （2）重新购建价格是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格， 未除折旧。
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第四节 旧房地产的成本法估价
2. 建筑物重新购建价格的分类 建筑物重新购建价格：包括重置价格和重建价格两种。 重置价格（重置成本）：指采用价值日期的建筑材料、
建筑构配件、设备和建筑技术等，按照价值日期时的 价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用 的新建筑物的正常价格。 重建价格（重建成本）：指采用与估价对象建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照 价值日期时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物 完全相同的建筑物的正常价格。适用于有特殊保护价 值的建筑物。
30
第四节 旧房地产的成本法估价
3. 重新购建价格的求取思路 （1）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过程，
采用成本法求取重新购建价； （2）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价，
然后相加求取重新购建价。 土地重新购建价格：包括重新购置价（市场法、 基准地价修正法）和重新开发成本（成本法）两 种。
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第二节 新开发土地的成本法估价
解：V总＝取得该荒地的价格＋土地开发成本和管 理费＋投资利息＋销售税费＋开发利润
设V总=A+B+C+D+E A=1.2亿元
B=2.5亿元
C=A[(1+6%)3-1]+B[(1+6%)1.5-1]=0.46亿元
D=V总×5.5%=0.055V总 E=(A+B) × 15%=0.56亿元
4. 销售费用；
5. 投资利息；
6. 销售税费；
7. 开发利润；
8. 土地增值收益。
8
第二节 新开发土地的成本法估价
一、取得待开发土地的成本 指为了取得土地而向土地所有者或原土地使
用者支付的费用，包括： 1）土地使用权出让金 2）征地和房屋拆迁安置补偿费 3）有关土地取得的手续费及税金
9
第二节 新开发土地的成本法估价
或者： 旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购 建价格－建筑物折旧
（2）旧建筑物的成本法公式： 旧建筑物价格＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧
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第四节 旧房地产的成本法估价
4.2 重新购建价格
1. 重新购建价格的概念 又称重新购建成本，指假设在价值日期重新取得 或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需 的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润 之和。
六、销售税费
指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方） 缴纳的税费，通常按照售价的一定比率计算。 包括： 1. 销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加。 2. 其他销售税费：应由卖方负担的交易手续费等。
12
第二节 新开发土地的成本法估价
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润 事先测算出来。在测算时应注意以下几点： （1）开发利润是税前的，即：
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本 ＋管理费用 ＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＋土地增值收益
原地价
土 地 开 发 费
税费
新地价
其他
利润
7
第二节 新开发土地的成本法估价
2.2 新开发土地价格的构成
房地产价格通常由8大项构成：
1. 土地取得成本；
2. 开发成本；
3. 管理费用；
开发利润＝开发完成后的房地产的价值－土地取得成本－开 发成本－管理费用－ 销售费用－投资利息－销售税费
（2）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。 （3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房
地产开发项目所要求的相应利润率来测算。有以下几种情 况：
13
第二节 新开发土地的成本法估价
➢ 新建建筑物价格评估：以（建筑物建造成本+管 理费用+销售费用）为计算基础
六、销售税费
销售税费包括销售费用、销售税金和交易手续 费等
24
第三节 新建房地产的成本法估价
七、开发利润
以市场上调查获得的相应的利润率乘以相应的利 润计算基数所得。 ➢ 新建房地价格评估： 开发利润=（土地取得成本＋开发成本＋管理费用 ＋销售费用）×投资利润率 ➢ 新建建筑物价格评估： 开发利润=（建筑物建造成本＋管理费用＋销售费 用）×投资利润率
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第三节 新建房地产的成本法估价
一、土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金
等。获取土地的三种主要方式： 1. 通过征收农地取得土地； 2. 通过城市房屋拆迁取得土地； 3. 通过市场“购买”（政府招、拍、挂出
让或开发商转让）取得的熟地。
20
第三节 新建房地产的成本法估价
土地取得成本
V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56
V总=4.99亿元
V单
V总 可转让土地面积
4.99 108 2106 60%
415 .8元
/
m2
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第三节 新建房地产的成本法估价
适用于新建房地产的基本公式 （1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建
筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用 ＋销售税费＋开发利润 （2）新建建筑物的成本法公式： 新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用 ＋投 资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
31
第四节 旧房地产的成本法估价
4. 重新购建价格的求取方法 （1）单位比较法 包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积
二、土地开发成本
将生地开发为熟地和将毛地开发为熟地的过程。 土地开发成本的构成由取得土地时的生熟程度 决定。包括：
项目 1 2 3
开发成本 待拆除搬迁房屋的拆迁费 基础设施建设费 公共配套设施建设费
10
第二节 新开发土地的成本法估价
三、管理费用
企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发 生的各种费用，包括：
1.2 成本法的理论依据：
生产费用价值论 （商品价格依据其生产所必需的费用而决定）
卖方角度：重在过去的投入 买方角度：替代原理
2
第一节 成本法的概念
1.3 成本法适用的对象和条件
既无收益又很少发生交易的房地产。此外， 成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地 产交易实例较少的地区。
3
第一节 成本法的概念
第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
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第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。
四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广
告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比
率计算。
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第二节 新开发土地的成本法估价
五、投资利息
包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的 利息。 注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。
1.4 成本法与估价原则的关系
1. 替代原则：成本法基础 2. 供求原则 3. 均衡原则：低度改良、过度改良 4. 外部性原则：可使新建建筑物的价值大于或小
于其建筑成本 5. 最高最佳使用原则：房地产价值的根本
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第一节 成本法的概念
1.5 成本法估价的基本认识
1、房地产的价格直接取决于其效用，而非 花费的成本。成本的增加不一定能增加其价 值，投入的成本不多也不一定价值不高。房 地产的开发成本高，价格不一定高；反之不 一定低。
2、要区分实际成本和客观成本。估价中应 该采用客观成本。
3、要结合市场供求分析等来确定评估价值。
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第一节 成本法的概念
1.6 成本法估价的步骤
1. 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润 等资料；
2. 估算重新购建价格； 3. 估算折旧； 4. 求取积算价格。
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第二节 新开发土地的成本法估价
2.1 计算公式
一、征用农 地取得的土 地
二、城市房 屋拆迁取得 的土地
三、购买的 熟地
1、农地征用费：（1）征用补偿安置费用； （2）征地管理费；（3）耕地占用税； （4）耕地开垦费；（5）新菜地开发建设基 金；（6）政府规定的其他税费。
2、土地使用权出让金
1、房屋拆迁费用：（1）房屋拆迁补偿安置 费用；（2）房屋拆迁估价服务费；（3）房 屋拆迁服务费；（4）房屋拆迁管理费；（5） 政府规定的其他有关税费。
A.计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率称为直 接成本利润率，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） B.计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用
＋投资利息，相应的利润率称为成本利润率，即： 成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费 用＋投资利息＋销售费用） C.计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润 率称为销售利润率，即： 销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值）
2、土地使用权出让金
1、地价款
2、买方缴纳的税费等。
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第三节 新建房地产的成本法估价
二、开发成本
指取得土地后进行土地开发和房屋建设所需要 的成本。包括：
项目 1 2 3 4 5
开发成本 土地开发成本 勘察设计费用 建筑安装工程费 公共配套设施费 基础设施建设费
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第三节 新建房地产的成本法估价
第五章 成本法
• 1、成本法的概念 • 2、新开发土地的成本法估价 • 3、新建房地产的成本法估价 • 4、旧房地产的成本法估价 • 5、成本法运用
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第一节 成本法的概念பைடு நூலகம்
1.1 成本法的概念
成本法是求取估价对象在价值日期的重置价格或重建 价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。
新开发区土地经过规划后，有用于道 路、绿化等基础设施的不能转让的部 分土地。
1.新开发区土地平均单价=新开发区土地总价/可 转让土地面积
2.可转让土地面积=开发区土地总面积×开发完 成后可转让土地面积的比率
3.新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单 价×区位、用途等修正系数
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第二节 新开发土地的成本法估价
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第二节 新开发土地的成本法估价
八、土地增值收益
➢将生地开发为熟地，改变了土地的原有性 能，增加了土地收益，提高土地效用，开 发后出售的是改良后的能产生更大收益的 土地。
➢土地增值收益=（取得成本+开发成本+管理 费用+投资利息+利润）×土地增值收益率
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第二节 新开发土地的成本法估价
2.3 新开发区宗地价格评估
(B+C)×60%×[(1+6%)0.5-1] = 1343.63万元
E = V总×7% = 0.07V总
F = V总×20% = 0.2V总
V总 = 22758.40万元
V单
V总 建筑面积
22758 .40 50000
4552 元 / m2
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第四节 旧房地产的成本法估价
4.1 计算公式
（1）旧房地的成本法公式： 旧房地价格＝房地重新购建价格－建筑物折旧
练习：
某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2 亿元。将其开发成五通一平的熟地的开发成本和 管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率 为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入； 开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售 税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。 开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
（1）重新购建价格是价值日期的价格。 （2）重新购建价格是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格， 未除折旧。
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第四节 旧房地产的成本法估价
2. 建筑物重新购建价格的分类 建筑物重新购建价格：包括重置价格和重建价格两种。 重置价格（重置成本）：指采用价值日期的建筑材料、
建筑构配件、设备和建筑技术等，按照价值日期时的 价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用 的新建筑物的正常价格。 重建价格（重建成本）：指采用与估价对象建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照 价值日期时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物 完全相同的建筑物的正常价格。适用于有特殊保护价 值的建筑物。
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第四节 旧房地产的成本法估价
3. 重新购建价格的求取思路 （1）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过程，
采用成本法求取重新购建价； （2）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价，
然后相加求取重新购建价。 土地重新购建价格：包括重新购置价（市场法、 基准地价修正法）和重新开发成本（成本法）两 种。
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第二节 新开发土地的成本法估价
解：V总＝取得该荒地的价格＋土地开发成本和管 理费＋投资利息＋销售税费＋开发利润
设V总=A+B+C+D+E A=1.2亿元
B=2.5亿元
C=A[(1+6%)3-1]+B[(1+6%)1.5-1]=0.46亿元
D=V总×5.5%=0.055V总 E=(A+B) × 15%=0.56亿元
4. 销售费用；
5. 投资利息；
6. 销售税费；
7. 开发利润；
8. 土地增值收益。
8
第二节 新开发土地的成本法估价
一、取得待开发土地的成本 指为了取得土地而向土地所有者或原土地使
用者支付的费用，包括： 1）土地使用权出让金 2）征地和房屋拆迁安置补偿费 3）有关土地取得的手续费及税金
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第二节 新开发土地的成本法估价
或者： 旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购 建价格－建筑物折旧
（2）旧建筑物的成本法公式： 旧建筑物价格＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧
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第四节 旧房地产的成本法估价
4.2 重新购建价格
1. 重新购建价格的概念 又称重新购建成本，指假设在价值日期重新取得 或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需 的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润 之和。
六、销售税费
指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方） 缴纳的税费，通常按照售价的一定比率计算。 包括： 1. 销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加。 2. 其他销售税费：应由卖方负担的交易手续费等。
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第二节 新开发土地的成本法估价
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润 事先测算出来。在测算时应注意以下几点： （1）开发利润是税前的，即：
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本 ＋管理费用 ＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＋土地增值收益
原地价
土 地 开 发 费
税费
新地价
其他
利润
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第二节 新开发土地的成本法估价
2.2 新开发土地价格的构成
房地产价格通常由8大项构成：
1. 土地取得成本；
2. 开发成本；
3. 管理费用；
开发利润＝开发完成后的房地产的价值－土地取得成本－开 发成本－管理费用－ 销售费用－投资利息－销售税费
（2）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。 （3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房
地产开发项目所要求的相应利润率来测算。有以下几种情 况：
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第二节 新开发土地的成本法估价
➢ 新建建筑物价格评估：以（建筑物建造成本+管 理费用+销售费用）为计算基础
六、销售税费
销售税费包括销售费用、销售税金和交易手续 费等
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第三节 新建房地产的成本法估价
七、开发利润
以市场上调查获得的相应的利润率乘以相应的利 润计算基数所得。 ➢ 新建房地价格评估： 开发利润=（土地取得成本＋开发成本＋管理费用 ＋销售费用）×投资利润率 ➢ 新建建筑物价格评估： 开发利润=（建筑物建造成本＋管理费用＋销售费 用）×投资利润率
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第三节 新建房地产的成本法估价
一、土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金
等。获取土地的三种主要方式： 1. 通过征收农地取得土地； 2. 通过城市房屋拆迁取得土地； 3. 通过市场“购买”（政府招、拍、挂出
让或开发商转让）取得的熟地。
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第三节 新建房地产的成本法估价
土地取得成本
V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56
V总=4.99亿元
V单
V总 可转让土地面积
4.99 108 2106 60%
415 .8元
/
m2
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第三节 新建房地产的成本法估价
适用于新建房地产的基本公式 （1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建
筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用 ＋销售税费＋开发利润 （2）新建建筑物的成本法公式： 新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用 ＋投 资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
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第四节 旧房地产的成本法估价
4. 重新购建价格的求取方法 （1）单位比较法 包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积
二、土地开发成本
将生地开发为熟地和将毛地开发为熟地的过程。 土地开发成本的构成由取得土地时的生熟程度 决定。包括：
项目 1 2 3
开发成本 待拆除搬迁房屋的拆迁费 基础设施建设费 公共配套设施建设费
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第二节 新开发土地的成本法估价
三、管理费用
企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发 生的各种费用，包括：
1.2 成本法的理论依据：
生产费用价值论 （商品价格依据其生产所必需的费用而决定）
卖方角度：重在过去的投入 买方角度：替代原理
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第一节 成本法的概念
1.3 成本法适用的对象和条件
既无收益又很少发生交易的房地产。此外， 成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地 产交易实例较少的地区。
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第一节 成本法的概念