房地产估价师考试《房地产估价基础与实务》练习题

房地产估价师考试《房地产估价基础与实务》练习题
1．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。

A．估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值
B．价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵
C．被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
D．估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额
2．抵押估价报告中，估价结果中应该披露的价值不包括（）。

A．抵押价值
B．法定优先受偿款
C．市场价值
D．投资价值
3．估价技术报告的内容不包括（）。

A．估价对象描述与分析
B．实地查勘期
C．市场背景描述与分析
D．估价测算过程
4．在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的区位状况，下列不属于土地区位状况的是（）。

A．土地的位置
B．土地的通达性
C．土地的开发程度
D．土地的周围环境
5．当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途均不一致时，应根据（）确定估价所依据的用途。

A．最高最佳利用分析
B．估价目的
C．价值时点
D．价值类型
6．下列各选中，不属于附件应该包括的内容的是（）。

A．估价委托书复印件
B．专业帮助情况和相关专业意见
C．估价对象变现能力分析
D．估价对象法定优先受偿款调查情况
7．假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内。

A．0.2～1.5
B．0.3～2
C．0.5～1.5
D．0.5～2
8．下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（）。

A．投资利息只有静态分析法中才需要测算
B．销售税费一般不计算利息
C．开发完成后的价值不能采用成本法求取
D．假设开发法与成本法无法同时采用
9．在成本法估价中，下列不属于功能折旧的是（）。

A．功能缺乏折旧
B．功能先进折旧
C．功能落后折旧
D．功能过剩折旧
10．在成本法估价中，土地补偿费，是指征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的（）倍。

A．3
B．3～5
C．4～6
D．6～10
11．某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。

作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?
1．【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告示例。

选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。

参见教材P15。

2．【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。

抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。

3．【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。

房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。

参见教材P19。

4．【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。

选项C属于实物状况描述与分析的内容。

参见教材P19～20。

5．【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是估价对象最高最佳利用分析。

当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途均不一致时，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

参见教材P22。

6．【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。

选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。

参见教材P23。

7．【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。

假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内。

8．【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。

选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

9．【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。

功能折旧包括：功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧。

10．【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。

11．【参考答案】
考点分析：假设开发法＋比较法的方法的选用和技术路线。

（1）选用假设开发法和比较法进行估价；
（2）了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；
（3）分析确定土地的最佳开发方案；
（4）了解房地产开发成本及开发完成后的市场经营模式，（租或售），运用比较法或收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格；
（5）了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；
（6）选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；
（7）综合两种方法的结果，确定最终估价结果；
（8）根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

试题总结：土地的估价经常在问答题中出现，常考估价价值的性质，估价的方法、注意事项。