(完整版)房地产业务尽职调查报告模版

关于********* 项目投融资的调查报告
（适用于房地产开发和旧改等物业项目类投融资业务）履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。

本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。

申报部门/ 分支行：
融资人：（以下简称“ XX”）
融资规模：
融资期限：
我行净收益：
交易结构：
风控措施：
融资人在我行已获投融资金额：
主办客户经理：协办客户经理：
联系方式：
完成时间：** 年** 月** 日
1
地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100 强企业原则上要求面见实际控制人。

、融资人及关联方与我行/ 集团历史合作关系
1、融资人及关联方在我行原有投融资情况：（新客户可略过）参考表格：
2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。

二、融资人基本信息
1、融资人基本情况
说明：如果融资人是项目公司的，要调查项目公司及项目公司所属房地产
公司（集团）两个层面, 若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。

要求追溯到融资人的最终股东和最终实际控制人，以及其对融资人的持股状况和控制程度
对民营企业，尤其需要说明实际控制人创业、发展和经营的历史等，包括第一桶金来源、投资扩张、多元化转型、兼并收购、业务转型、是否涉及民间借贷等。

对于民营企业实际控制人要调查以下内容：（1）个人素养，包括：教育程度、年龄、国籍、户籍所在地、长期居住地、健康状况、婚姻状况、配偶、子女、从业经验、社会头衔、爱好、社会声誉、经营风格、个人信用、经济纠纷、法院执行记录；（2）社会背景，包括：家族实力和社会声誉、家族成员及成员关系、社会交往对象；（3）资产实力，包括：个人和家庭资产、资本积累方式；（4）各类负债和对外担保情况，包括但不限于银行融资、民间融资、对外保证担保、对外抵押担保等；（5）是否涉及民间借贷。

对于实际控制人与股东结构不一致的，需说明原因。

需要说明股东是否为高利贷等被动财务投资者。

（2）股权变更情况
对于股东结构频繁变更的，需进一步调查说明原因。

是否存在股东主动退出或债权转股权。

3）融资人或所属房地产公司（集团）主要子公司情况（信息来源可参考
股权架构情况图【对于股权关系、子公司复杂企业（如家族式企业或关联企业众多的集团企业），以架构图方式列示】：
融资人或所属房地产公司（集团）主要子公司的经营、财务情况简介，参考
表：
单位：万元
有息负债包括银行、信托等金融机构贷款、债券、民间融资等。

3、主要管理层情况
如果融资人是项目公司的，要调查项目公司和项目公司所属的房地产公司集团）两个层面
要求调查企业的法定代表人、主要管理层及财务负责人工作履历，并对管理层稳定性、行业经验、内部控制能力等进行说明。

4、其他重要事项说明
要求对公司的经营和信用产生重要影响的事项，包括公司高层变动、资本变动、组织结构变动、经营主业变动、涉及法律诉讼（需要查询全国法院被执行人信息查询网）等进行说明。

三、融资人经营情况
调查融资人及其所属房地产公司（集团）的经营情况，包括但不限于所属集团开发资质、开发经验、开发成果，目前集团的土地储备、在建项目、在售项目情况等。

1、已开发项目情况
2、在建项目情况（本次申报项目除外）
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3、在售项目情况
4、已规划的土地储备情况
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四、融资人及所属集团资信状况
说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和项目公司所属房地产公司（集团）两个层面, 若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。

1、贷款卡查询情况
2、现有融资情况
3、实际控制人（自然人）及其重要关联方个人征信查询
4 、主要关联方征信查询
5、融资人或所属房地产公司（集团）资本市场融资情况（上市/ 发债公司适用）
1）融资人持有股票质押情况（融资人为上市公司母公司时适用）：
2）发债情况
上市公司需关注公司公告，调查公司以及衍生品（若有）在资本市场的表现：对外投资、并购活动、股价走势，机构看法等。

6、融资人资信情况核查
五、融资人财务状况
总体说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和项目公司所属房地产公
司（集团）两个层面；若融资人为上市公司或所属的房地产公司（集团）为上市
公司，须调查上市部分和非上市部分的情况；若房地产公司（集团）为项目公司
（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部
一）报表采用说明
1 、要求说明企业提供的完整财务审计报告是否为有保留意见的审计报告。

2 、对于连续更换会计师事务所的，必须对其原因做出必要的说明。

3 、说明财务报表的合并范围及其变动情况。

4、对资产规模超过10 亿元的，报表科目列示单位应为“亿元” 。

5、对于上市公司，可以直接采用公开披露的财务报告。

（二）财务报表科目列示
注：1、如无合并报表，可将合并一栏全部删除；2、如需列明细较多，必须在报表下方对金额较大或变动较大科目进行说明；3、对实收资本频繁增资、大额资本公积入账的需调查资金来源。

1、资产负债表（单位：万元）
注：1）实际资产负债率=负债总额-预收账款/总资产；2）存货比率=存货余额与总资产的比率主要财务科目明细分析：（1）应收帐款分析
帐龄分析
大额明细分析
合计
（2）其他应收款分析帐龄分析
（3）应付帐款分析
帐龄分析
大额明细分析
（4）其他应付款分析帐龄分析
大额明细分析
五）固定资产明细（单位：万元）
（6）存货明细
要点：对于一般企业，要求提供最近一期和近三年的年报。

对于无法收集近三年年报的大型企业，可仅收集最近一期和近一年的年报
（7）除上述主要账务科目外，其他占比较大的科目或变化幅度超过20%的科目
（例如：应收票据、应付票据等）需按上述主要科目分年度进行列表分析说明。

2、损益表（单位：万元）
3、现金流量表（单位：万元）
4、融资期内集团公司现金流量预测（非上市公司适用）（1）在售项目预计收入
2）未来项目支出
3）融资期内现金流量测算
六、项目基本情况（若抵押物与用款项目不一致，则需针对抵押物和用款项目分别分析）
1、说明项目名称、项目类型、地点（提供区位图）、项目户型定位及客户定位等。

2、项目主要经济技术指标。

参考表格：
项目规划示意图（附文字说明）：
七、项目合法合规性调查
土地取得过程、土地成本、审批手续是否齐全，审批规模与建设规模、销售
计划进度是否匹配等。

1、立项情况参考表格：
2、环评情况
3、“四证”情况
4、预售情况（如有）
八、项目可行性调查
说明“项目可行性报告” 的编制单位资质是否符合我行要求。

项目工程地质条件等方面是否存在风险因素。

项目总投资是否合理，资本金是否到位、其他资金来源的可靠性，资金到位时间与投资用款时间是否吻合。

工期是否估算合理，项目设计、施工和监理单位是否具备相应资质，是否存在建设风险。

一）项目建设内容
二）项目投融资方案
1、调查项目总投资、投资构成及资金来源。

参考表格：
投资到位核实情况，投入合理性分析等。

2、项目资金（资本金和项目融资）的落实情况。

3、投融资进度的合理性、可行性等。

4、我行投融资的用款计划。

（三）项目区位配套情况
调查项目所在区位周边交通、教育、医疗以及生活便利设施配套落实情况
（四）项目工程进度评估调查项目立项过程、依据，项目建设工期、进度、资金投入计划等，评估项目建设计划的实施和执行情况。

如项目已开工，应分析项目的形象进度（图示+ 文字说明）、投资完成及各项资金到位情况，项目设计、施工、监理单位资质，
1、项目主要建设情况：
2、项目进度计划及最新进度
形象进度（图示+文字说明）：
A、XX地块或XX业态
B、⋯⋯
（五）项目行业和市场分析
1、行业分析
区域GDP常, 住人口、户籍人口,城镇居民人均可支配收入等；区域产业结构，固定资产投资（房地产），财政收支，存款结构等。

2、市场分析区域市场供应量，供销走势，成交状况等；户型结构，定价区间，目标人群
九、项目还款能力
（一）销售定价与去化率假设设置（相关数据可查询克尔瑞系统等）
1、本项目历史数据参考（如有）
参考表格：
2、周边同类项目比较参考A．与所在片区平均水平比较B．与竞品项目比较参考表格：
综合1、2 两点，调查揭示设置销售基准定价和去化水平
（二）成本、收入、费用及利润评估
参考表格：
对项目成本、收入、费用、利润等指标进行合理性、可行性评估
评估分析项目财务指标。

（三）资金用途与还款能力分析
1、资金用途合理性
2、融资期内还款现金流预测和现金倍数
根据假设设置、经营成本支出等，测算项目还款现金流，评估我行投融资退出的可行性、安全性。

（1）售价及去化假设
2）现金流预测及现金倍数
十、担保调查
（一）、非自然人保证担保
重点调查： 1）、担保动机。

主要揭示是否为关联企业，是否为互保企业，是 否存在相关的反担保措施。

2）、调查担保人的互保圈情况及风险状况，
需提供对 外担保明细。

其他参照融资人尽职调查要求。

（二）、房地产抵押 （抵押物若为项目本身，该部分可以省略）
1、要求现场查勘抵押物，调查周边配套，包括学校、医院、公园、生活便 利设施及交通配套等。

2、抵押物情况（抵押物有多个时，增加本表格；后续追加的抵押物参照此
表填列）
抵押物出租情况：（包括是否出租，是否提供租约，租期、租金水平及承租人。

）
第三人抵押的抵押动机：（如抵押物为第三人提供则需填写）
抵押物抵押登记办理的有关法律法规：
抵押物变现能力综合分析，以及可能存在的政策或法律障碍：
十一、收益与风险分析
1、资金来源与收益分析
（1）我行利率/ 费率；自营资金出账的，需测算EVA和RARO。

C理财资金出账的，是否符合资产管理部最新发布的资产准入价格；若不符合，请解释说明。

（2）相关业务收益：分析融资人融资成本和融资效益、融资人的融资地位（市场定价），说明我行定价理由。

2、风险揭示包括但不限于政策风险、行业风险、财务风险、操作风险、担保风险。

十二、尽职调查
结论
或不同意投融资申请的主要理由
8、降价权：若企业的工程进度或销售业绩未达预期（可设定销售业绩标准）我行有权对物业降价销
售。

十四、部门。